東京23区の借地権の売却相場と相談先｜区ごとの借地の多さ

東京23区の借地に建つ家を相続すると、借地権がいくらで売れるのか、どこへ相談するのかを自分で調べることになります。

総務省の調査では23区の借地率は7.4%で、全国平均3.2%の2倍を超えています。

売却相場は、国税庁の路線価図で土地ごとの借地権割合を確かめたうえで「更地価格×借地権割合」を出発点にし、売り方による違いを考えて出します。

本記事では、23区の借地の多さ、借地権割合の確かめ方、売却相場の出し方、相談先、地主がお寺の場合の注意点を解説します。

東京23区は全国で借地が最も多い地域

総務省の平成30年住宅・土地統計調査（表185-2）では、持ち家の世帯のうち家の敷地が借地の世帯は、東京都で175,900世帯です。

これは全国の16.9%にあたり、都道府県で1位です。

2位の神奈川県は82,200世帯なので、東京都はその2倍を超える借地の世帯を抱えていることになります。

そのうち23区（特別区部）の借地の世帯は150,900世帯で、東京都の借地の世帯の大半が23区に集まっています。

持ち家の世帯に占める借地の割合（借地率）は7.4%で、全国平均3.2%の2倍を超えます。

23区では、借地権付きの家を売ったり相続したりすることは特別な出来事ではありません。

地主の承諾の取り方や売り方の選び方を前もって知っておくと、不動産会社や地主との話がかみ合いやすくなります。

なお、同調査の公表表には区ごとの借地の世帯数は載っていないため、どの区に借地が多いかを統計で比べることはできません。売却の進め方を決めるうえでは、区の名前よりも、借地契約がいつ始まったかと、借地権が賃借権か地上権かを確かめるほうが役に立ちます。

借地契約が1992年7月31日以前に始まっていれば旧法（借地法）が、1992年8月1日以降なら借地借家法が適用され、存続期間の数え方が変わります。

借地借家法では最初の存続期間が30年以上で、更新後は1回目が20年、2回目以降が10年です。

旧法では、更新後の期間は堅固な建物で30年、それ以外で20年です。

更新料の額は借地契約書の定めや地主との話し合いで変わるので、個別に確かめてください。

住宅用の借地は賃借権が多く、賃借権の借地権を他人に売るには地主の承諾が要ります（民法612条）。一方、地上権であれば地主の承諾なしで譲渡できるので、登記簿や借地契約書で権利の種類を確かめておくと、取れる売り方がはっきりします。

区や場所で違う借地権割合の確かめ方

借地権割合は、国税庁が路線価図で地域ごとに定めています。

同じ区の中でも面している道路ごとに割合が違うため、区全体のイメージで考えると、自分の土地の割合とずれることがあります。

国税庁の路線価図（財産評価基準書）を開き、借地が面している道路の路線価と記号を探してください。

路線価図の道路には「215D」のような表示があり、数字は1㎡あたりの路線価を千円単位で、右隣のアルファベットは借地権割合を表しています。

「215D」なら1㎡あたり215,000円で、借地権割合は60%です。

記号と割合は、Aの90%からGの30%まで10%刻みの7段階で対応しています。

• A：90%
• B：80%
• C：70%
• D：60%
• E：50%
• F：40%
• G：30%

路線価は公示価格の8割程度を目安に定められています。

そのため、路線価に面積と借地権割合を掛けた額は相続税の評価の目安にはなりますが、市場で売れる値段そのものではありません。

売却相場を考えるときは、路線価図からは借地権割合だけを拾い、土地の価格は実際の取引価格から出すと、手元の数字が実勢に近づきます。

路線価図の見方は借地権割合の意味と調べ方で解説しています。

23区の借地権の売却相場の出し方

23区の借地権の売却相場は、土地の価格に借地権割合を掛けた額を出発点にして、売り方の違いと売却にかかる費用を差し引いて考えます。路線価図で借地権割合を確かめたら、次は土地そのものの価格を取引事例から出してください。

土地の取引価格から借地権価格を出す

借地権価格の考え方の出発点は「更地価格×借地権割合」で、相続税の評価でも同じ考え方を使います（国税庁 No.4611）。

更地価格には、近くで実際に売られた土地の取引価格を1㎡あたりに直し、借地の面積を掛けた額を使います。

そこに路線価図の記号が示す借地権割合を当てはめると、借地権価格の目安が出ます。

ただし、実際の売却価格はこの計算より低くなることが多いです。

買い手は、買ったあとも地代を払い続けることや、建て替えや次の売却のたびに地主の承諾が要ることを見込んで値段を決めます。

さらに借地権付きの建物は住宅ローンを組みにくく、金融機関から地主の承諾書を求められることもあるため、買い手の幅が狭まりやすくなります。

手取りは売り方によっても変わります。

地主に借地権を売る場合と、地主の底地と一緒に第三者へ売る場合は、地主への譲渡承諾料は原則かかりません。

借地権だけを第三者に売る場合は、地主の承諾を得たうえで、借地権価格の10%前後を目安とする譲渡承諾料（名義書換料）を払います。

承諾を得ずに売ると、借地契約の解除の理由になり得ます。

23区の借地権の売却相場を出す流れ

借地権割合を確かめる
国税庁の路線価図で、借地が面する道路の記号（A 90%〜G 30%）を探す

更地価格を出す
近くの土地の取引価格を1㎡あたりに直し、借地の面積を掛ける

借地権価格の出発点を出す
更地価格×借地権割合。実際の売却価格はこれより低くなることが多い

売り方で手取りを比べる
第三者に売るときは譲渡承諾料（借地権価格の10%前後）がかかり、地主に売る・底地と一緒に売るときは原則かからない

地主に売る場合の交渉の進め方は借地権を地主に買い取ってもらう相場と交渉の進め方で解説しています。第三者に売るときの承諾料の考え方は譲渡承諾料と建替え承諾料の相場で解説しています。

売却代金から差し引かれる費用と税金も、相場に含めて考えてください。

不動産会社の仲介で売る場合、仲介手数料の上限は、売買価格が400万円を超えるときで「売買価格×3%＋6万円」に消費税を加えた額です（2026年10月時点）。

売買契約書の印紙税は、契約金額が1,000万円超5,000万円以下なら1万円です（2027年3月31日までに作成された売買契約書の軽減措置）。

売って利益が出れば、譲渡所得に税金がかかります。

譲渡所得は、売却価格から取得費と譲渡費用を引き、さらに特別控除を引いて出します。

所有期間が売った年の1月1日時点で5年を超えていれば税率は20.315%、5年以下なら39.63%です。

取得費が分からないときは、売却価格の5%を取得費にできます（概算取得費）。

また、第三者に売るために地主へ払った名義書換料は譲渡費用に入れられます。

自宅として住んでいた家と借地権を売るときは、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ることなどを条件に、居住用財産の3,000万円特別控除を使える場合があります。

計算ツールで目安を出す

所在地と土地の面積を入れると、国土交通省の不動産情報ライブラリの土地の取引事例から、3つの売り方の価格の目安が出ます。路線価図で確かめた借地権割合と並べて見ると、どの売り方を地主に持ちかけるかを考える材料になります。

出てくる価格は取引事例をもとにした目安です。借地契約の残りの期間や建物の状態、地主の意向によって実際の価格は変わるので、個別に確かめてください。

東京で借地権を売るときの相談先

東京で借地権を売るときは、何を決めたいかによって相談先が変わります。

• 売却価格と買い手探し：借地権の売却を扱う不動産会社
• 地主が譲渡を承諾しないとき：弁護士、東京地方裁判所民事第22部（借地非訟）
• 相続登記：法務局、司法書士
• 売却にかかる税金：税務署、税理士

売却価格を知りたい段階では、借地権の売り買いを扱う不動産会社に査定を頼み、地主に売る場合と第三者に売る場合の両方の見込みを聞いてください。

借地権を第三者に売るには地主の承諾が要るため、地主との交渉の進め方まで相談できるかを最初に確かめておくと、売り出してから話が止まりにくくなります。

売り方ごとの流れは借地権の売却方法で解説しています。

地主が譲渡を承諾しないときは、借地人は譲渡の前に、地主の承諾に代わる許可を裁判所へ申し立てられます（借地借家法19条）。

23区の土地なら、この借地非訟は東京地方裁判所民事第22部が担当します。

裁判所は許可と引き換えに、承諾料に当たる財産上の給付を命じるのが通常で、その額は借地権価格の10%前後が基準とされます。

申立てを受けた地主は自ら借地権を買い取ると申し出ることもでき（同条3項）、その場合は地主への売却に話が移ります。

建て替えや増改築、木造から堅固な建物への借地条件の変更を地主が承諾しないときも、裁判所の許可を求められます（同法17条）。申立ての流れは借地非訟の手続きと費用で解説しています。

相続登記は2024年4月1日から義務になっています。

相続で取得したことを知った日から3年以内に申請し、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。

2024年4月より前に相続した分は2027年3月31日が期限です。

遺産分割が終わらないうちは相続人申告登記で義務を果たせるので、売却の準備とあわせて法務局や司法書士に確かめてください。

地主がお寺の東京の借地

地主がお寺の場合、底地の持ち主は宗教法人なので、地主側の意思決定に宗教法人法の手続きが入ります。

宗教法人の事務は、規則に別の定めがなければ責任役員の過半数で決めます（宗教法人法19条）。

そのため、譲渡の承諾や借地権の買取りの返事は、住職ひとりの判断ではなく、責任役員の話し合いを経て出ることがあります。

お寺が底地を売るときや、借地権を買い取るためにお金を借りるとき（一時の借入を除く）は、少なくとも1か月前に信者その他の利害関係人へ公告しなければなりません（同法23条）。底地と一緒に売る、お寺に買い取ってもらうといった売り方を選ぶなら、この手続きの日数を見込み、売買の日取りの希望を早めにお寺へ伝えてください。

相続については、法定相続人が借地権を相続する場合は、お寺の承諾も承諾料も原則として要りません（民法896条）。一方、法定相続人以外の人に遺言で借地権を遺す遺贈は譲渡にあたるため、お寺の承諾が必要です。

売らずに土地を返す場合は、更地にして返すのが原則です（民法622条が準用する599条）。

そのため、売却と返還を比べるときは解体の費用も考えに入れてください。

期間が満了して更新されないときは、借地人はお寺に建物を時価で買い取るよう請求できます（借地借家法13条）。

第三者が建物を取得し、お寺が譲渡を承諾しないときは、その第三者が建物の買取りを請求できます（同法14条）。

お寺が更新を断るにも正当な理由が要るので（同法6条）、更新・売却・返還のどれを選ぶかは、借地契約書の内容を確かめたうえで考えてください。

よくある質問

区によって借地権割合は違いますか

借地権割合は区ごとではなく、国税庁が路線価図で地域ごとに定めているため、同じ区の中でも道路によって違います。借地が面している道路の路線価の右隣の記号を見ると、Aの90%からGの30%までのどれに当たるかが分かります。

東京以外の借地権も相談できますか

東京都のほか、神奈川県・埼玉県・千葉県の借地も、電話（03-5860-8391・平日9:00〜18:00）と問い合わせフォームで無料で相談できます。

「更地価格×借地権割合」を出発点に価格を考えることや、賃借権の借地権を売るには地主の承諾が要ること（民法612条）は、どの県でも変わりません。

県ごとの借地の多さと相談先は神奈川県の借地権の売却相場と相談先、埼玉県の借地権の売却相場と相談先、千葉県の借地権の売却相場と相談先で解説しています。

23区の中で借地が多いのはどの区ですか

総務省の平成30年住宅・土地統計調査の公表表には区ごとの借地の世帯数が載っていないため、区どうしを統計で比べることはできません。23区全体では借地の世帯が150,900世帯、借地率が7.4%で、全国平均の3.2%の2倍を超えています。

借地権を売るとき地主がお寺だと時間がかかりますか

宗教法人のお寺は、規則に別の定めがなければ責任役員の過半数で事務を決めるので、承諾の返事までに話し合いの日数がかかることがあります。

お寺が底地を売る場合などは、少なくとも1か月前に信者その他の利害関係人への公告が要ります（宗教法人法23条）。

この期間を見込んで売買の日取りを決めてください。

相続した借地権を売るのに地主の承諾は必要ですか

法定相続人が借地権を相続するだけなら、地主の承諾も承諾料も原則として要りません（民法896条）。

ただし、相続したあとで第三者に売るときは譲渡にあたるため、地主の承諾が必要です。

その際の譲渡承諾料は、借地権価格の10%前後が目安です。

まとめ

東京23区は借地の世帯が多く、借地率は7.4%と全国平均の2倍を超えています。

借地権の売却相場は、路線価図で土地ごとの借地権割合を確かめ、「更地価格×借地権割合」を出発点にしたうえで、地主に売るか第三者に売るか、仲介手数料や税金を引いた手取りで比べて考えます。

地主がお寺の場合は、責任役員の決定や公告の手続きがあるため、日数に余裕を持って話を進めてください。

借地権のミカタでは、監修の株式会社グランクルー（宅地建物取引業 東京都知事免許(2)101165）が、東京23区の借地権の売却の相談を無料で受け付けています。無料相談のページからお問い合わせいただけます。

ぜひ本記事の借地権割合の確かめ方と売却相場の出し方を参考に、東京23区の借地権の売り方を地主と話し合う準備を進めてください。

参考にした資料

• 総務省「平成30年住宅・土地統計調査」表185-2（e-Stat）
• 国税庁「路線価図の説明」
• 東京地方裁判所「借地非訟とは」