借地非訟とは？手続きの流れと費用・期間をわかりやすく解説

借地の家の売却や建て替えを地主に申し入れたものの承諾が得られず、話し合いが止まっている場合は、借地非訟という手続きを使えます。

借地非訟は、地主の承諾が得られないときに裁判所が地主の承諾に代わる許可などを与える手続きで、借地権の譲渡・転貸や増改築、借地条件の変更などで申し立てられます。

許可が出れば地主が承諾しないままでも譲渡や工事に進めますが、その引き換えに承諾料に当たる金額の支払いを命じられるのが通常です。

本記事では、借地非訟で申し立てられる場面、手続きの流れ、費用と期間、地主が借地権の買取りを申し出たときの対応を解説します。

借地非訟とは地主の承諾に代わる許可を裁判所に求める手続き

借地非訟は、地主の承諾が得られないときに、裁判所が地主の承諾に代わる許可などを与える手続きで、裁判所では借地非訟事件として扱われます。

住宅用の借地に多い賃借権の借地権は、他人に譲るときに地主の承諾が必要で（民法612条）、承諾なく譲ると借地契約の解除の理由になり得ます。

建て替えや増改築、木造から堅固な建物への借地条件の変更も地主の承諾がなければ進めにくいので、こうした場面で承諾の代わりに裁判所の許可を得る道として借地非訟の手続きが用意されています。

一方で、地主の承諾がもともと要らない場面では、借地非訟を使う必要はありません。

法定相続人が借地権を相続するときは地主の承諾も承諾料も原則不要で（民法896条）、地上権の借地権も地主の承諾なしで譲渡できます。

ただし、法定相続人以外の人への遺贈は譲渡にあたるので、地主の承諾が必要です。

相続のときの手続きは借地権の相続で解説しています。

借地非訟で申し立てられる場面

借地非訟で申し立てられる場面は、借地借家法17条から20条に定められています。相続した借地の家を第三者に売るなら借地権の譲渡、建て直すなら増改築や借地条件の変更にあたり、どの場面でも地主の承諾が得られないことが申立ての前提になります。

借地条件の変更

借地条件で建物の種類が木造などの非堅固な建物とされているのに、堅固な建物に建て替えたいときは、借地条件の変更を申し立てます（借地借家法17条1項）。東京地裁の運用では、非堅固から堅固への条件変更の財産上の給付は更地価格の10%が目安とされ、譲渡の場合と違って借地権価格ではなく更地価格が基準になるので、見積もるときは基準となる価格を取り違えないでください。

増改築

借地契約書に増改築を制限する定めがあり、地主が増改築を承諾しないときは、増改築の許可を申し立てられます（借地借家法17条2項）。

定めがあるかどうかで申立てが要るかどうかが変わるので、まず借地契約書を確かめてください。

全面建て替えの増改築許可では、更地価格の3%前後が東京地裁の運用の目安とされています。

地主と話し合うときの承諾料の考え方は借地の建て替えと承諾料で解説しています。

更新後の建物の再築

借地権が更新された後に建物を建て直すときに地主が承諾しなければ、更新後の建物の再築の許可を申し立てられます（借地借家法18条）。旧法（借地法）は1992年7月31日以前に始まった借地契約に適用され、更新後の扱いも借地借家法と同じではないので、自分の借地契約がいつ始まったかを先に確かめてください。

借地権の譲渡・転貸

借地の家を第三者に売るときや借地を又貸しするときに地主が承諾しなければ、借地人は譲渡の前に、裁判所へ承諾に代わる許可を申し立てられます（借地借家法19条）。

許可と引き換えに命じられる財産上の給付は借地権価格の10%前後が基準とされ、話し合いで地主に払う譲渡承諾料（名義書換料）の目安とも重なります。

申立ては譲渡より前に行う必要があるので、買い手が見つかった後に地主に断られた場合も、引渡しを済ませる前に申立ての準備を始めてください。

買い手が住宅ローンを使う場合、借地権付きの建物は住宅ローンを組みにくく、金融機関から地主の承諾書を求められることがあります。

買い手の資金の準備も売却の進み方を左右するので、不動産会社とあわせて確かめてください。

売却全体の進め方は借地権の売却方法で解説しています。

競売・公売で建物を取得したとき

借地上の建物を競売や公売で取得した人は、地主が借地権の譲受けを承諾しないとき、建物の代金を払った後2か月以内に譲受けの許可を申し立てられます（借地借家法20条）。

期限が短いので、取得が決まったら早めに地主の意向を確かめてください。

第三者が借地上の建物を取得し地主が譲渡を承諾しないときは、その第三者が地主に建物の買取りを請求する方法もあります（同14条）。

借地非訟の手続きの流れ

借地非訟の手続きは、申立て、鑑定委員会の意見、裁判所の決定の順に進みます。東京23区の借地を担当する東京地方裁判所民事第22部が示している目安を1枚にまとめると、図のようになります。

借地非訟の流れ（東京地裁の目安）

申立て
借地の所在地を管轄する地方裁判所へ。申立手数料として収入印紙を納め、郵便切手は相手方1名につき6,000円を予納

第1回の審問期日
申立てからだいたい1か月〜1か月半

鑑定委員会の現地調査
第1回の審問期日の約1か月半後。鑑定委員会の費用は国が負担

意見書の提出と次の審問期日
意見書の提出から1か月〜1か月半程度で次の審問期日

決定と即時抗告
許可と引き換えに財産上の給付を命じるのが通常。不服は決定書を受け取った日から2週間以内に即時抗告

申立て

申立先は借地の所在地を管轄する地方裁判所で、当事者が合意すれば同じ所在地の簡易裁判所にも申し立てられます（借地借家法41条）。

東京23区の借地なら東京地方裁判所民事第22部が担当し、申立ての際は申立手数料として収入印紙を納め、相手方1名につき郵便切手6,000円を予納します（2026年10月時点）。

申立てからだいたい1か月〜1か月半で第1回の審問期日が開かれるので、申立書に書く内容や添付する書類は、申立先の裁判所で個別に確かめてください。

鑑定委員会の意見

裁判所は原則として、決定の前に鑑定委員会の意見を聴きます。

鑑定委員会は3人以上で、東京地裁では弁護士・不動産鑑定士・建築士などから指定された委員が現地を調査し、意見書を出します。

意見書は裁判所が許可や財産上の給付の額を判断する材料になるので、建物や土地の状況について伝えたいことは、第1回の審問期日の約1か月半後に行われる現地調査までにまとめておいてください。

鑑定委員会の費用は国が負担するため（借地借家法17条6項・47条）、申立人が鑑定の費用を別に払う必要はありません。

裁判所の決定

意見書の提出から1か月〜1か月半程度で次の審問期日が開かれ、その後に裁判所が決定を出します。

許可の決定では、許可と引き換えに承諾料に当たる財産上の給付を命じるのが通常で、借地人はその支払いを前提に譲渡や工事に進みます。

決定に不服があれば、決定書を受け取った日から2週間以内に即時抗告できるので、決定書が届いたら給付の額と条件をすぐに確かめてください。

借地非訟にかかる費用と期間

借地非訟の費用は、裁判所に納める申立手数料と郵便切手、許可と引き換えに地主へ払う財産上の給付、弁護士に依頼する場合の弁護士費用に分かれます。

申立手数料として納める収入印紙の額は民事訴訟費用等に関する法律の別表第一13の項で決まり、借地の価額をもとに計算します（増改築許可は借地の価額の10分の3）。

東京地裁では固定資産評価額の2分の1を基礎にしますが、土地の固定資産税は地主にかかるので（地方税法343条）、土地の評価額は借地人の手元の書類に載っていないことがあり、調べ方は申立先の裁判所や市区町村で確かめてください。

地主に払う財産上の給付の目安

地主に払う財産上の給付は、東京地裁の運用の目安で、譲渡の許可が借地権価格の10%前後、全面建て替えの増改築許可が更地価格の3%前後、非堅固から堅固への条件変更が更地価格の10%とされています。

借地権価格は「更地価格×借地権割合」で考えるのが出発点で、借地権割合は国税庁が路線価図でAの90%からGの30%まで10%刻みの7段階で定めており、路線価図の「350C」は1㎡あたりの路線価が350千円、借地権割合が70%であることを表します。

路線価は公示価格の8割程度を目安に定められているので、実際の更地価格とはずれがある前提で見当をつけてください。

借地権割合の調べ方は借地権割合の意味と調べ方で、話し合いで払う承諾料の目安は譲渡承諾料と建替え承諾料の相場で解説しています。

話し合いで払った名義書換料は、借地権を売ったときの譲渡費用になります（国税庁 No.3255）。借地非訟で命じられた給付の税務上の扱いや弁護士費用は、事件の内容や依頼先で変わるので、個別に確かめてください。

借地非訟にかかる期間

期間は、東京地裁では多くの事件がだいたい1年以内に終わるとされています。

審問期日と現地調査のあいだの目安に意見書の作成期間などが加わるので、売却の時期や建て替えの工期は、申立てから決定までの期間を含めて考えてください。

東京地裁以外の裁判所での期間は、個別に確かめてください。

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借地非訟で地主が借地権を買い取ると申し出たとき

借地権の譲渡の許可を申し立てると、地主は裁判所が定める期間内に、自分が建物と借地権を買い取ると申し立てられます（介入権・借地借家法19条3項）。この申立てがあると、裁判所は借地人が予定していた第三者への譲渡ではなく、価格を定めて地主への譲渡を命じることができ、その価格は鑑定で決まった借地権価格の9割が原則とされています。

第三者に売る場合は、買い手の提示額から借地権価格の10%前後の財産上の給付と仲介手数料（売買価格が400万円を超える場合の上限は「売買価格×3%＋6万円」＋消費税）を差し引いた額が、手取りを考える出発点になります（譲渡所得の税金などが別にかかる場合があります）。

実際の売却価格は、地代の負担や地主の承諾が要ることを買い手が見込むため「更地価格×借地権割合」より低くなることが多いので、買い手の提示額と介入権での価格を並べて手取りを比べてください。

地主への売却の進め方は借地権を地主に買い取ってもらう相場と交渉の進め方で解説しています。

地主がお寺の借地で借地非訟を考えるとき

地主がお寺であっても、借地権の譲渡や建て替えを承諾してもらえないときに借地非訟を申し立てられる点は変わりません。

ただ、宗教法人であるお寺の事務は、規則に別の定めがなければ責任役員の過半数で決めるので（宗教法人法19条）、住職との話し合いだけでは承諾するかどうかが決まらない場合があります。

申し立てる前に、お寺の中で誰がどう判断するのかを確かめ、承諾の申し入れと回答のやりとりを書面で残しておくと、申立てのときに経緯を説明しやすくなります。

住職や責任役員との話し合いが行き詰まったときに取れる手段はお寺が借地売却を承諾しないときの対処法まとめで解説しています。

介入権を使って借地権を買い取るか、借地人の申し出に応じて底地と一緒に売るかといった判断も、お寺の中で決めることになります。

底地と一緒に売るようにお寺が不動産を処分するときは、少なくとも1か月前に信者その他の利害関係人へ公告する必要があるので（同法23条）、お寺側の手続きにかかる時間も含めて売却の時期を考えてください。

借地非訟を申し立てた後もお寺との借地関係は続くので、話し合いでまとまる余地があるうちは、承諾料の額や支払いの時期を示して交渉を続ける選択もあります。

交渉で示す金額の決め方はお寺借地の売却承諾料はいくら？相場と計算方法をわかりやすく解説で解説しています。

よくある質問

借地非訟は弁護士に頼まないとできませんか

借地非訟で代理人を立てる場合、代理人は弁護士に限られます（借地借家法44条1項）。

弁護士以外に代理で申し立ててもらうことはできないので、自分で進めるか弁護士に依頼するかを選ぶことになります。

審問期日や鑑定委員会の現地調査への対応、財産上の給付の額をめぐる主張も要るので、手続きの負担を考えて決めてください。

借地非訟で許可が出ないことはありますか

借地非訟は、裁判所が鑑定委員会の意見を聴いたうえで許可を与えるかどうかを判断する手続きなので、申し立てれば許可が出るとは限りません。

譲渡の許可の申立てでは、地主が介入権を使うと、第三者ではなく地主への譲渡が命じられることもあります。

決定に不服があれば、決定書を受け取った日から2週間以内に即時抗告できます。

借地非訟にはどれくらいの期間がかかりますか

東京地裁の目安では、申立てから1か月〜1か月半で第1回の審問期日、その約1か月半後に現地調査、意見書の提出から1か月〜1か月半程度で次の審問期日と進み、多くの事件はだいたい1年以内に終わります。借地の所在地が東京23区の外にあるなら、申立先の裁判所に審理の見通しを尋ねてください。

借地非訟の費用は誰が払いますか

申立手数料と郵便切手は、申立てをする人が裁判所に納めます。

鑑定委員会の費用は国が負担し、許可と引き換えに命じられる財産上の給付は借地人が地主に払うのが通常です。

弁護士に依頼する場合の費用は依頼先で変わるので、個別に確かめてください。

借地非訟はどこの裁判所に申し立てますか

申立先は借地人の住所ではなく借地の所在地を管轄する地方裁判所で、地主と合意できればその所在地の簡易裁判所も選べます（借地借家法41条）。東京23区の借地は東京地方裁判所民事第22部が担当するので、遠方の実家の借地を相続した場合はその土地を管轄する裁判所を確かめてください。

まとめ

借地非訟は、地主の承諾が得られないときに裁判所が承諾に代わる許可を与える手続きで、借地条件の変更、増改築、更新後の再築、借地権の譲渡・転貸、競売・公売での取得の場面で使えます。許可と引き換えに財産上の給付を命じられるのが通常で、譲渡の許可を申し立てると地主が介入権で買い取ると申し出ることもあるので、第三者への売却と地主への売却の手取りを比べながら進めてください。

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ぜひ本記事の手続きの流れと費用の目安を参考に、地主との話し合いと借地非訟の申立てを比べて、借地の売却や建て替えの進め方を決めてください。

参考にした資料

• e-Gov法令検索「借地借家法」（第17条〜第20条・第41条・第44条・第47条）
• 東京地方裁判所「借地非訟とは」「借地非訟事件手続の流れ」「費用」
• e-Gov法令検索「民事訴訟費用等に関する法律」（別表第一）