借地権のトラブル事例7つと相談先｜地主と揉めたときの対処法
地主から地代の値上げや更新料の支払い、立ち退きを求められたり、借地の家を売りたいのに承諾をもらえなかったりして、話し合いが止まっている状況があります。
借地借家法は地代を増減できる条件、更新を断るときに必要な正当事由、地主の承諾に代わる裁判所の許可（借地非訟）を定めているので、借地契約書と地代の記録をそろえ、弁護士・司法書士や借地権を扱う不動産会社、自治体や弁護士会の法律相談に早めに相談してください。
本記事では、借地権でよくあるトラブル事例7つと根拠になる法律、相談先、話し合いでまとまらないときの手続き、地主がお寺の場合の注意点を解説します。
相談は無料です
地主から立ち退きや値上げを求められたら返事をする前にご相談ください
借地権でよくあるトラブル事例7つ
借地権のトラブルは、地代や更新料といったお金の請求、土地の明渡し、建物や借地権を動かすときの地主の承諾、借地契約の中身があいまいなこと、の4つの場面で起きやすくなります。どの事例にも借地借家法や民法に根拠になる規定があるので、地主の言い分をそのまま受け入れる前に、その規定に照らして確かめてください。
地代の値上げを求められた
地主から地代の値上げを求められても、示された額をそのまま受け入れる義務はありません。
借地借家法11条1項は、土地の固定資産税・都市計画税などの増減、土地の価格の上昇・低下その他の経済事情の変動、近くの似た土地の地代との比較で地代が不相当になったときに、増額や減額を請求できると定めています。
値上げの理由がこのどれに当たるのかを地主に尋ねてください。
一定の期間は増額しないという特約が借地契約書にあれば、その特約に従います。
話し合いがまとまらないとき、請求を受けた借地人は、増額を正当とする裁判が確定するまで自分が相当と認める額を払えば足ります（同条2項）。
ただし裁判で決まった額に足りなかった分は年1割の利息を付けて払うので、いくらを払い続けるかは相談先と決めてから地主に伝えてください。
地主への返事の仕方は地代の値上げへの対応で解説しています。
更新料を請求された
借地借家法には更新料の支払い義務を定めた条文がなく、最高裁昭和51年10月1日判決も、宅地の賃貸借が法定更新されるときに、地主の請求があれば当然に更新料を払う義務が生じるという慣習はないと判断しています。
ただしこの判決は、更新料を払うと合意（特約）していた場合までは判断していません。
借地契約書に更新料の取り決めがあるか、前回の更新で更新料を払った合意書や領収書が残っているかで話が変わるので、手元の書類を確かめたうえで、特約がある場合の扱いは個別に確かめてください。
額に納得できないときの進め方は更新料が高すぎる・払えないときで解説しています。
立ち退きを求められた
立ち退きを求められたら、まず借地契約の期間が残っているのか、満了するのかを確かめてください。
普通借地権の存続期間は30年以上で（借地借家法3条）、更新後は最初が20年、2回目以降が10年です（同4条）。
期間が満了するときに地主が更新を断るには正当事由が必要で（同6条）、旧法でも同じ考え方がとられています（借地法4条・6条）。
正当事由は、地主と借地人それぞれが土地の使用を必要とする事情、借地に関するこれまでの経過、土地の利用状況、立ち退き料などの財産上の給付の申出を考えて判断されるので、地主が土地を使いたいと言うだけでは足りません。借地借家法の借地の規定に反する特約で借地人に不利なものは無効とされているので（同法9条）、明渡しを約束するような取り決めを示されても、応じる前に相談してください。
更新されずに借地契約が終わるときは、地主に建物を時価で買い取るよう請求できます（同法13条）。
土地を返すときは更地にするのが原則なので（民法622条が準用する599条）、この請求をするかどうかで解体の負担と手元に残るお金が大きく変わります。
正当事由の考え方は借地の立ち退きと正当事由で解説しています。
建て替えや増改築を断られた
借地契約書に増改築や建物の種類についての取り決めがある場合、地主の承諾なしに工事を進めると借地契約の違反を問われるおそれがあるので、先に取り決めの中身を確かめてください。
地主が承諾しないときは、木造などの非堅固な建物から堅固な建物への変更は借地条件の変更（借地借家法17条1項）、増改築は増改築の許可（17条2項）、更新後の建物の再築は再築の許可（18条）として、裁判所に承諾に代わる許可を求められます。
売却の承諾をもらえない
住宅用の借地は賃借権であることが多く、賃借権の借地権を他人に譲るには地主の承諾が必要で（民法612条）、承諾なく譲ると借地契約の解除の理由になり得ます。
借地権が地上権であれば、地主の承諾なしで譲渡できます。
譲渡に地主の承諾が要るかどうかを左右する借地権の法的な性質は地上権とは？賃借権との違いや種類を解説で解説しています。
地主が承諾しない場合は、売る前に裁判所へ承諾に代わる許可を申し立てられます（借地借家法19条）。裁判所は許可と引き換えに承諾料に当たる財産上の給付を命じるのが通常で、その額は借地権価格の10%前後が基準とされ、申立てを受けた地主は自分で借地権を買い取ると申し出ることもできます（同条3項）。
第三者に売るときに地主へ払う譲渡承諾料（名義書換料）も借地権価格の10%前後が目安で、地主に売る場合や底地と一緒に売る場合は原則かかりません。
買い手が住宅ローンを組むときは金融機関から地主の承諾書を求められることがあるので、承諾の見込みは売り出す前に確かめてください。
承諾料の目安は譲渡承諾料と建替え承諾料の相場で解説しています。
相続のあと名義変更料を求められた
法定相続人が相続しただけなら、地主の承諾も承諾料（名義変更料）も原則不要です（民法896条）。一方で、法定相続人以外の人への遺贈は譲渡にあたり、地主の承諾が必要になるので、誰が借地権を引き継いだのかを地主に示せるようにしておいてください。
借地上の建物の相続登記は2024年4月1日から義務になり、相続で取得したことを知った日から3年以内に申請しないと、正当な理由がなければ10万円以下の過料の対象になります。
2024年4月より前の相続分は2027年3月31日が期限で、遺産分割が終わらないうちは相続人申告登記で義務を果たせます。
相続後の流れは借地権の相続で解説しています。
借地契約書がなく条件が分からない
1992年7月31日以前に始まった借地契約には旧法（借地法）、1992年8月1日以降は借地借家法が適用されるので、借地契約書が見当たらないときは、まず始まった時期の手がかりを集めてください。
地代の領収書や振込記録、建物の登記事項証明書、地主との手紙やメールは、条件と経過を示す材料になります。
地主から新しい条件の書面を示されても、借地の規定に反して借地人に不利な特約は無効とされているので（借地借家法9条）、その場で署名せずに相談先へ見せてください。
書面がない場合の扱いは個別に確かめてください。
借地権のトラブルを相談できる先
借地権のトラブルを相談できる先には、弁護士・司法書士、借地権を扱う不動産会社、自治体や弁護士会の法律相談があります。争いの中身が法律の解釈なのか、売却や価格の話なのかで向く相談先が変わるので、困りごとがどちらに近いかを考えて選んでください。
弁護士・司法書士
借地非訟の代理人は弁護士に限られるので（借地借家法44条1項）、譲渡や建て替えの許可を申し立てる場合や、調停・訴訟に進みそうな場合は弁護士に相談してください。
借地権に強い弁護士を探すときは、借地非訟や地代の調停を扱った経験があるかを尋ねると判断しやすくなります。
司法書士は、相続した建物の相続登記など、登記の手続きの相談先になります。
借地権を扱う不動産会社
借地権を売りたい、地主に買い取ってもらいたいといった売却や価格がからむトラブルは、借地権を扱う不動産会社に相談すると話が進めやすくなります。
借地権価格の考え方の出発点は「更地価格×借地権割合」で、借地権割合は国税庁が路線価図で地域ごとにAの90%からGの30%まで10%刻みで定めています。
ただし実際の売却価格は、地代の負担や地主の承諾が要ることを買い手が見込むためこれより低くなることが多いので、査定額の根拠を説明してもらってください。
自治体や弁護士会の法律相談
自治体や弁護士会の法律相談は、弁護士に依頼するかどうかを決める前に、自分の状況で何が争点になるかを確かめる場として使えます。費用や予約の方法は窓口ごとに違うので申し込む前に確かめ、借地契約書や地代の記録を持って行ってください。
話し合いでまとまらない借地権トラブルの手続き
地主との話し合いでまとまらない借地権トラブルは、争いの中身によって調停、借地非訟、訴訟のどれを使うかが分かれます。地代の額の争いはまず調停、地主の承諾が得られない場面は借地非訟というように入口が決まっているので、自分の争いがどれに当たるかを先に確かめてください。
借地契約書・地代の記録・地主とのやり取りの記録をそろえて話す
地代の増減の争いは裁判の前にまず申し立てる（民事調停法24条の2）
建て替え・増改築・譲渡などで地主の承諾が得られないとき、裁判所が承諾に代わる許可を出す（借地借家法17条〜20条）
地代の正当な額や明渡しなど、調停や借地非訟で決着しない争いを判断する
調停
地代の増額や減額をめぐる争いは、裁判を起こす前にまず調停を申し立てるきまりです（民事調停法24条の2）。調停は裁判所で調停委員を交えて合意できる条件を探す手続きなので、地主と借地人が直接言い合う場面を減らしながら話を進められます。
借地非訟
借地非訟は、地主の承諾が得られないときに、裁判所が地主の承諾に代わる許可などを与える手続きです。
申し立てられるのは、借地条件の変更（17条1項）、増改築の許可（17条2項）、更新後の建物の再築の許可（18条）、借地権の譲渡・転貸の許可（19条）、競売・公売で建物を取得した人の譲受けの許可（20条）の場面で、20条の申立ては建物の代金を払った後2か月以内に限られます。
許可と引き換えに承諾料に当たる給付を命じられるのが通常なので、申し立てる前に許可後に払う額まで考えておいてください。
手続きの流れと費用は借地非訟の手続きと費用で解説しています。
訴訟
調停や借地非訟で決着しない争い、たとえば地代の正当な額や地主が明渡しを求める争いは、最終的に訴訟で判断されます。期間や費用は事案ごとに変わるので個別に確かめ、証拠になる記録を早めにそろえておいてください。
借地権のトラブルを防ぐために残しておくもの
借地権のトラブルは、過去に何を約束し、何を払ってきたかで話し合いの行方が変わるので、次の書類や記録を手元に残してください。
- 借地契約書
- 地代の領収書・振込記録
- 更新料や承諾料の領収書と合意書
- 地主とのやり取りの記録（手紙・メール）
- 建物の登記事項証明書
地代の記録は値上げの話し合いや調停で払ってきた額を示し、更新料や承諾料の合意書は同じ名目の請求を繰り返されたときの反論の材料になります。地主と電話で話した内容も日付と要点をメモに残し、大事な取り決めは手紙やメールで確かめておくと、後で言った言わないの争いを避けやすくなります。
地主がお寺の場合に起きやすい借地のトラブル
地主がお寺の場合、借地の話し合いの相手は住職個人ではなく宗教法人です。
宗教法人の事務は規則に別の定めがなければ責任役員の過半数で決めるので（宗教法人法19条）、窓口の住職が前向きでも、承諾や条件の返事が出るまで時間がかかることがあります。
責任役員の合意がまとまらず、寺院側が売却に首を縦に振らないときの動き方はお寺が借地売却を承諾しないときの対処法まとめで解説しています。
お寺が底地を借地人に売るなど不動産を処分するときは、少なくとも1か月前に信者その他の利害関係人へ公告する必要があります（宗教法人法23条）。
底地の買取りや借地権と底地を一緒に売る話を進めるなら、この公告の期間も見込んで日程を組んでください。
地代の増減や更新、譲渡の承諾は、お寺が地主でも借地借家法や旧法に沿って考えるので、長い付き合いがあっても根拠を確かめ、話し合いの記録を残しておいてください。
よくある質問
借地権のトラブルは無料で相談できますか
自治体や弁護士会の法律相談のように、弁護士に依頼する前に話を聞いてもらえる窓口があります。無料かどうかや使える回数は窓口ごとに違い、弁護士や不動産会社の相談料もそれぞれ異なるので、申し込む前に個別に確かめてください。
地主と直接話したくないときはどうすればいいですか
弁護士に依頼すれば、地主とのやり取りの窓口を任せられます。地代の争いなら調停を申し立てると、裁判所で調停委員を交えて話し合えるので、地主と一対一で向き合う場面を減らせます。
地主から突然契約書の書き換えを求められたらどうすればいいですか
その場で署名せず、今の借地契約書と新しい案を見比べて、どこが変わるのかを確かめてください。借地の規定に反して借地人に不利な特約は無効とされますが（借地借家法9条）、どの条項がそれに当たるかは個別の判断になり、署名すれば新しい条件で合意したと主張されかねないので、署名する前に弁護士などに見せてください。
トラブルの相談は不動産会社と弁護士のどちらがいいですか
借地非訟の代理人は弁護士に限られるので、裁判所の手続きに進む争いや法律の解釈で揉めている場合は弁護士に相談してください。
借地権を売りたい、地主に買い取ってもらいたいといった価格や売り先の相談は、借地権を扱う不動産会社が向いています。
両方がからむときは、両方に相談してください。
旧法の借地でも地主は更新を拒否できますか
1992年7月31日以前に始まった借地契約には旧法（借地法）が適用されますが、地主が期間満了時に更新を断るには正当事由が必要という考え方は旧法でも同じです（借地法4条・6条）。地主の事情だけで更新を断れるわけではないので、更新を断られたら借地契約書と更新の記録をそろえて相談してください。
まとめ
借地権のトラブルは、地代の増減、更新料、立ち退き、建て替えや売却の承諾、相続のあとの名義変更料など、場面ごとに借地借家法や民法の根拠が決まっています。地主の請求をそのまま受け入れる前に記録をそろえて根拠を確かめ、話し合いでまとまらなければ調停や借地非訟、訴訟を弁護士などと検討してください。
借地権のミカタでは、監修の株式会社グランクルー（宅地建物取引業 東京都知事免許(2)101165）が、借地の売却や地主との交渉の相談を無料で受け付けています。無料相談のページからお問い合わせいただけます。
ぜひ本記事のトラブル事例と相談先を参考に、地主との話し合いに備えてください。
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参考にした資料
- e-Gov法令検索「借地借家法」（第6条・第11条・第17条・第19条）
- e-Gov法令検索「民事調停法」（第24条の2）
- 東京地方裁判所「借地非訟とは」
