借地権の更新料とは？支払いが必要なケースと更新料の相場

借地には期限があり、期限を満了すると更新料を支払う必要があります。

本記事では借地権の更新料を調べている方向けに、更新料の概要から相場までわかりやすく解説していきます。

借地権の更新料とは

借地権の更新料とは、期間満了となった契約を更新する際(契約更改時)に支払う金銭のことです。

借地権には必ず存続期間が存在し、存続期間を満了した場合に「更新するのかしないのか？」を借地人（借りている）が判断します。更新を希望する場合には、借地の更新料が必要となってきます。

更新の際、地主側は正当事由がなければ拒絶することができません。

更新料は必ずしも支払う必要があるわけでなく、地主と借地人の合意によって支払い有無が決定されますが、これまでの借地権の慣習として、更新の際に更新料を支払うことは一般的となっています。

借地権の更新料は、地主との関係悪化の防止や、地主が「正当な理由」を持ち出し契約更新を拒否するなどのトラブルを回避するために、必要なものと理解しておいた方が良いでしょう。

借地権の更新料を支払った方がよいケース

特に更新料の支払いが必要なケースや、更新料を支払ったほうが好ましいケースは下記になります。

過去、更新料を支払ってきた場合は、借地人と地主間で支払いを辞めることの合意が成されない限り、引き続き支払うと考えた方が良いでしょう。

法定更新と合意更新

更新には合意更新と法定更新の2種類があり、法定更新の場合は合意は必要なく自動的に更新されます。

自動更新の場合でも、契約において更新時に更新料を支払うことを取り決めている場合は更新料が発生します。

借地権更新料の相場と計算方法

借地権の更新料は法律で定められているものではなく、借地権設定者（地主）との合意のもとに設定されます。

一般的には借地権価格の5%が更新料の相場とされており、更新料の算出には下記の式を使います。

更新料＝更地価格×借地権割合×5％

更地価格とは地価(地価公示法に基づき国土交通省によって標準地の価格が公示されている)とも呼ばれており、市場で販売した際の価格であり、その価格は土地の利用方法などによっても変動します。

例えば、更地の価格が1,000万円で借地の割合が70％と仮定した場合。

1,000万円×70%×5%＝35万円

今回は5%で珪砂参しましたが、借地権価格の3～10%の更新料が定められていることもありますので、おおむね3～10%であれば更新料の相場内と考えてよいでしょう。

借地権の更新料の支払い方法と期限

借地権の更新料には支払いの方法と期限があります。

更新料の支払い方法

更新料の支払い方法については、更新料の金額、貸主と借主の関係性などによっても変わります。

更新料がそれほど高くない場合は、更新の前月や翌月に、地代と一緒に支払うことが多いです。

更新料の金額が高額になり、一括での支払いが難しい場合は、貸主と相談のうえ分割払いになるケースも少なくありません。

その場合は、分割払いの回数・金額・支払い方法などを貸主と相談し、地代と分割した更新料を合わせて毎月支払うことになります。

支払い期限

更新料の支払い期限は、更新料の支払いを終えて借地権の契約更新とみなされるため、契約期限が切れる前に支払われるのが一般的です。

ですが、契約書に支払い期日を明記してある場合はそちらが優先されます。

更新のタイミングと借地権ごとの存続期間の違い

借地権の種類	存続期間	契約の更新	契約の終了
旧借地権旧法	非堅固建物：20年〜堅固建物：30年〜	できる	正当な事由が必要
普通借地権	30年以上	できる	正当な事由が必要
定期借地権	50年以上	できない	期間満了後に確定終了

借地権の更新タイミングは、借地権の種類によって契約の存続期間など異なるためそれぞれ理解が必要です。

借地権には3種類あり、1992年8月より前に契約された借地権を「旧法借地権」、1992年8月以降に契約された借地権を「新法借地権」と言います。

さらに、新法借地権には「普通借地権」と「定期借地権」の2種類があります。

旧法借地権、普通借地権、定期借地権についてそれぞれ見ていきましょう。

旧法借地権

旧法借地権では、建物の材質によって存続期間が異なり、非堅固建物(木造など)で20年〜、堅固建物(鉄骨造や鉄筋コンクリート造)は30年〜となっています。

ちなみに契約期間を定めていない場合は、非堅固建物は30年、堅固建物は60年の借地権が設定され、更新は契約から30年もしくは60年が経過したタイミングとなります。

旧法借地権では契約更新が可能で、更新後の存続期間も契約時に設定した存続期間と同じになります。

普通借地権

普通借地権とは新法借地権の一種で、新法借地権の中でも更新が可能な借地権です。

旧法借地権のような堅固建物と非堅固建物の分類はなく、建物の構造にかかわらず存続期間は30年以上。

期間の定めがない契約に関しても同様に30年となっています。

定期借地権

定期借地権は旧借地権と普通借地権とは異なり唯一更新することができない借地権です。

更新ができない代わりに、存続期間が50年以上と長めに設定されています。

旧借地権と普通借地権は、地主側が契約を終了させたい場合でも正当な事由がないと不可能であり、借りる側が有利な契約となっていました。

ですが、借りる側も一定期間だけ借りたい、高い権利金を払いたくないなどのニーズがあったため、両者のニーズを汲み取った期間を更新しない借地制度が作られました。

まとめ

借地権の更新料は必ずしも支払わなければならないものではありません。

ですが両者の合意や契約書に明記されている場合は必ず必要ですし、地主との関係を円満に維持したり、契約更新をスムーズに運ぶ意味でもあった方が良い慣習だと言えます。

また更新のタイミングや金額についても、借地権ごとに設定された存続期間や土地の場所や価値などで変わるため、それぞれ情報の整理や理解をしっかり行いましょう。