借地権の譲渡に必要な承諾と譲渡承諾料の相場｜承諾書の書き方

借地に建つ家を売ろうとすると、不動産会社から地主の承諾が要ると言われ、譲渡承諾料の支払いが話に出てきます。

賃借権の借地権を他人に譲るには地主の承諾が必要です（民法612条）。

譲渡承諾料は譲渡代金ではなく借地権価格の10%前後が目安とされ、売主である借地人が地主に払うのが一般的です。

地主が承諾しないときは、譲渡の前に裁判所へ承諾に代わる許可を申し立てられます。

本記事では、譲渡承諾料の相場と計算方法、誰が払うか、譲渡承諾書に書く内容、裁判所の許可と税金、地主がお寺の場合の注意点を解説します。

借地権の譲渡には地主の承諾が必要

借地権の譲渡とは、土地を借りて建物を持つ権利を他人に移すことです。

借地に建つ家を売れば、建物と一緒に借地権も買主へ移ります。

住宅用の借地は賃借権であることが多く、賃借権の借地権を他人に譲るには地主の承諾が必要です（民法612条）。

売買の話がまとまってから地主に知らせるのではなく、買主を探す段階で承諾の見通しを立てておいてください。

そうすれば、売買の条件や時期を決めやすくなります。

親が亡くなり、法定相続人が借地権を相続するのは譲渡にあたりません。

そのため、地主の承諾も譲渡承諾料も原則として要りません（民法896条）。

ただし、法定相続人以外の人に遺言で借地権を譲る遺贈は譲渡にあたり、承諾が必要です。

相続した家を売る場合も、相続の時点では承諾が要らなくても、売る時点で改めて地主の承諾を得ることになります。

相続の手続きと地主への連絡の仕方は借地権の相続で解説しています。

相続した建物を売るなら、建物の名義を相続人に移す相続登記も済ませてください。

相続登記は2024年4月1日から義務になり、相続で取得したことを知った日から3年以内に申請することになっています。

正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になり、2024年4月より前の相続分も2027年3月31日が期限です。

遺産分割が終わらないうちは、相続人申告登記で義務を果たせます。

賃借権と地上権で違う

借地権には、土地の賃貸借による賃借権と、地上権の2つのタイプがあります。

地上権の借地権は地主の承諾なしで譲渡できるので、承諾書や譲渡承諾料の話はふつう出てきません。

ただ住宅用の借地は賃借権であることが多く、どちらかを取り違えたまま売り出すと、買主への説明や売買の条件を組み直すことになります。

手元の借地契約書で「賃貸借」なのか「地上権」なのかを確かめてください。はっきりしないときは、売り出す前に不動産会社や地主に確認してください。

借地契約書に書かれた権利の性質を見分けるときの目安は地上権とは？賃借権との違いや種類を解説で解説しています。

承諾なく譲渡したとき

地主の承諾を得ずに賃借権の借地権を譲ると、地主が借地契約を解除する理由になり得ます（民法612条）。

解除されれば、借地人は土地を使う権利を失い、買主も土地を使い続けられるかどうかが揺らぎます。

第三者が借地上の建物を取得し、地主が譲渡を承諾しないときは、その第三者が地主に建物の買取りを請求できます（借地借家法14条）。

それでも、そこに住む・使うという買主の目的は果たせず、売主と買主の双方にとって大きな損失になります。

買主の側でも、借地権付きの建物は住宅ローンを組みにくく、金融機関から地主の承諾書を求められることがあります。

承諾書を出せないと買主の資金計画が立たず、売買そのものが流れることもあります。

承諾は譲渡の前に書面で取り付けてください。

借地権の譲渡承諾料の相場と計算方法

譲渡承諾料は名義書換料とも呼ばれ、借地権を第三者に譲ることを地主に認めてもらうために払うお金です。金額は地主と借地人の話し合いで決まることが多く、そのときの物差しになるのが裁判所の運用です。

借地権価格の10%前後が目安

譲渡承諾料の目安は借地権価格の10%前後です。

地主が承諾しないときに裁判所が許可を出す借地非訟でも、東京地裁の運用は同じです。

決定例の9割以上は、借地権価格の8〜13%に収まっています。

基準になるのはあくまで借地権価格で、買主と決めた譲渡代金の10%ではありません。

売買価格を出発点に計算すると、地主との話がかみ合わなくなります。

借地権価格の考え方の出発点は「更地価格×借地権割合」で、相続税評価でも同じ考え方を使います（国税庁 No.4611）。

借地権割合は国税庁が路線価図で地域ごとに定めており、Aの90%からGの30%まで10%刻みの7段階です。

路線価図に「350C」とあれば、1㎡あたりの路線価は35万円、借地権割合はCの70%という意味になります。

路線価は公示価格の8割程度を目安に定められているので、路線価から出した金額は時価の更地価格より低めに出ます。

この点も頭に入れておいてください。

路線価図の読み方と借地権割合の調べ方は借地権割合の意味と調べ方で解説しています。

実際に借地権が売れる価格は、「更地価格×借地権割合」より低くなることが多くあります。

買い手は、地代を払い続ける負担や地主の承諾が要ることを見込んで値を付けるためです。

譲渡承諾料は借地権価格を基準に求めるので、実際の売却価格に対する割合で見ると10%を上回ることがあります。

手取りを考えるときは、承諾料を差し引いた額で比べてください。

譲り受ける人が配偶者や子など推定相続人のときは、譲渡承諾料は借地権価格の3%程度とされます。地主に払う額は、譲る相手と場面によって変わります。

譲る相手と場面で変わる地主の承諾と譲渡承諾料

第三者に売る
地主の承諾が必要。譲渡承諾料は借地権価格の10%前後が目安

配偶者・子など推定相続人に譲る
地主の承諾が必要。譲渡承諾料は借地権価格の3%程度とされる

地主に売る・底地と一緒に売る
譲渡承諾料は原則かからない

法定相続人が相続する
地主の承諾も譲渡承諾料も原則不要（民法896条）

地主が承諾しない
譲渡の前に裁判所へ承諾に代わる許可を申し立てる（借地借家法19条）

計算ツールで目安を出す

借地権価格を自分で出すのが手間なときは、当サイトの承諾料の計算ツールを使ってください。所在地と土地の面積を入れると、譲渡・建て替え・増改築・借地条件の変更の4つについて、地主に払う承諾料の目安が出ます。

ツールで出る金額は目安です。

地主と話す前の下調べとして使ってください。

実際の額は、土地の事情や地主との話し合いで変わります。

譲渡承諾料は誰が払うか

譲渡承諾料は、借地権を売る借地人（売主）が地主に払うのが一般的です。

地主の承諾は売主が借地権を手放すために必要なもので、承諾料は売主の譲渡所得を計算するときの譲渡費用にもなります（国税庁 No.3255）。

買主との間で別の分け方を取り決めることもできます。

その場合は、誰がいつ払うかを売買契約書に書いておいてください。

書いていないと、決済の直前にもめる原因になります。

借地権を地主に売る場合や、地主の底地と一緒に第三者へ売る場合は、譲渡承諾料は原則としてかかりません。

承諾料の負担で売却の手取りが大きく減るときは、先に地主へ買い取ってもらえないか打診する方法もあります。

地主に買い取ってもらう場合の相場と交渉の進め方は借地権を地主に買い取ってもらう相場と交渉の進め方で解説しています。

譲渡承諾書に書く内容

地主の承諾は、買主や金融機関に見せられる形で残しておく必要があります。

話し合いでまとまった内容は、譲渡承諾書として書面にしてください。

譲渡承諾書には、譲渡の中身と承諾の条件を特定する項目を書くことが多く、主に次の5つが入ります。

• 譲渡する借地権と、その土地・建物の表示
• 借地権を譲り受ける人（譲受人）
• 譲渡承諾料の額と支払時期
• 譲渡後の地代や借地契約の条件
• 地主・借地人・譲受人の署名押印

土地と建物の表示は登記簿の記載に合わせてください。

そうしておけば、地主がどの借地権の譲渡を認めたのかが後から争いになりにくくなります。

譲渡承諾料は「売買の決済日に支払う」のように時期まで決め、地主が受け取ったことを領収書などで残してください。

譲渡後の地代や借地契約の条件を変えない場合も、「これまでの借地契約の条件を引き継ぐ」と書いておくと、買主が引き継ぐ内容がはっきりします。

署名押印を地主・借地人・譲受人の3者でそろえるのは、地主が誰への譲渡を認めたのか、譲受人がどの条件を引き継ぐのかを、同じ書面で確かめ合うためです。

譲受人が決まる前に承諾だけ先にもらう場合でも、最終的には譲受人を特定した承諾書にしておいてください。

金融機関から承諾書を求められたときにも、そのまま示せます。

地主が借地権の譲渡を承諾しないときは裁判所の許可を求める

地主と話し合っても承諾が得られないときは、借地人は譲渡の前に、地主の承諾に代わる許可を裁判所に申し立てられます（借地借家法19条）。

この手続きを借地非訟といいます。

裁判所は許可と引き換えに、承諾料に当たる財産上の給付を借地人に命じるのが通常です。

その額は借地権価格の10%前後が基準とされ、地主と話し合うときの目安と同じ水準になります。

申立ては譲渡の前にするものです。

承諾がないまま売買を済ませてから申し立てる順番にはしないでください。

申立ての流れと費用は借地非訟の手続きと費用で解説しています。

申立てを受けた地主は、裁判所が定める期間内に、自分が建物と借地権を買い取ると申し立てられます（介入権・借地借家法19条3項）。

この場合の買取価格は、鑑定で決まった借地権価格の9割が原則とされます。

介入権が使われると、借地人は見つけた買主ではなく地主に売ることになります。

申し立てる前に、地主に売る場合と第三者に売る場合の手取りを比べておいてください。

建て替え・増改築や、木造から堅固な建物への借地条件の変更も、地主が承諾しないときは裁判所の許可を求められます（借地借家法17条）。

東京地裁の運用の目安は、全面建て替えの増改築許可が更地価格の3%前後、非堅固から堅固への条件変更が更地価格の10%です。

譲渡と違い、基準が借地権価格ではなく更地価格になります。

建て替えのときの承諾料は借地の建て替えと承諾料で解説しています。

借地権を譲渡したときにかかる税金

借地権を売って利益が出ると、売主には譲渡所得の税金がかかります。

譲渡所得は「売却価格−（取得費＋譲渡費用）−特別控除」で求め、地主の承諾をもらうために払った譲渡承諾料（名義書換料）は譲渡費用に入ります（国税庁 No.3255）。

差し引き忘れると、その分だけ所得が大きく計算されます。

地主から受け取った領収書は残しておいてください。

税率は所有期間によって変わります。

売った年の1月1日時点で5年を超えていれば20.315%、5年以下なら39.63%です（国税庁 No.3208・No.3211）。

親の代から持っている借地権で、取得したときの金額が分からない場合は、売却価格の5%を取得費にできます（概算取得費・国税庁 No.3258）。

当時の借地契約書や支払いの記録が残っていれば、実際の金額と比べてから選んでください。

自宅として住んでいた家とその敷地の借地権を売る場合は、居住用財産の3,000万円特別控除を使える場合があります（国税庁 No.3302）。

要件の一つに、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ることがあります。

空き家にしてから売り出す時期を決めるときは、この期限を先に確かめてください。

売買契約書には印紙税もかかり、書かれた金額が1,000万円超5,000万円以下なら、2027年3月31日までに作成した契約書は軽減措置で1万円です（国税庁 No.7108）。

不動産会社に仲介を頼み、売買価格が400万円を超えるときは、「売買価格×3%＋6万円」に消費税を加えた額が仲介手数料の上限になります（宅地建物取引業法・報酬告示）。

税額の計算と申告の流れは借地権を売却したときの税金で解説しています。

地主がお寺の借地権を譲渡するとき

地主がお寺の場合、譲渡を承諾するかどうかや譲渡承諾料の額を、住職がその場で決めるとは限りません。

宗教法人の事務は、規則に別の定めがなければ責任役員の過半数で決めます（宗教法人法19条）。

そのため、承諾の返事が責任役員の話し合いを待つ形になることがあります。

売買の決済日から逆算して、早めに承諾をお願いしてください。

お寺の底地と一緒に借地権を第三者へ売る場合は、さらに時間を見込んでください。

宗教法人が不動産を処分するときは、少なくとも1か月前に信者その他の利害関係人へ公告しなければなりません（宗教法人法23条）。

お寺が借地権を買い取るための資金を借り入れる場合も、一時の借入でなければ同じ公告が要ります。

公告の期間を見込まずに決済日を決めると日程がずれる原因になります。

お寺側の手続きの段取りを確かめたうえで、売買の日程を組んでください。

公告を含め、宗教法人が土地を手放すときの段取りは寺院所有の借地を売却する流れと必要書類を徹底解説で解説しています。

よくある質問

譲渡承諾料は値下げしてもらえますか

譲渡承諾料の額は地主との話し合いで決まるので、値下げをお願いする余地はあります。

ただ、目安は借地権価格の10%前後で、東京地裁の借地非訟でも決定例の9割以上が8〜13%に収まっています。

この範囲を大きく外れる額では話がまとまりにくいと考えてください。

譲渡代金ではなく借地権価格を基準にしているかを地主と確かめ合うと、話を進めやすくなります。

親族に借地権を譲るときも承諾料はかかりますか

法定相続人が相続で借地権を受け継ぐときは、地主の承諾も譲渡承諾料も原則として要りません（民法896条）。

生前に子などへ借地権を譲るのは譲渡にあたるため、地主の承諾が必要です。

譲り受ける人が配偶者・子など推定相続人のときは、承諾料は借地権価格の3%程度とされます。

法定相続人以外への遺贈も譲渡にあたり、承諾が必要です。

譲渡承諾料を払うのは売主ですか買主ですか

借地権を売る借地人（売主）が地主に払うのが一般的です。

売主の譲渡所得を計算するときは、譲渡費用として差し引けます（国税庁 No.3255）。

買主と分け合う取り決めをするなら、負担の割合と支払時期を売買契約書に書いておいてください。

地主が承諾書を書いてくれないときはどうしますか

譲渡の前に、地主の承諾に代わる許可を裁判所に申し立てられます（借地借家法19条）。

裁判所は許可と引き換えに、借地権価格の10%前後を基準とした財産上の給付を命じるのが通常です。

地主の側も、自分が建物と借地権を買い取ると申し立てられます（同条3項）。

申し立てる前に、地主に売る場合の手取りも比べておいてください。

地主に借地権を売るときも譲渡承諾料はかかりますか

地主に借地権を売る場合は、譲渡承諾料は原則としてかかりません。

地主の底地と一緒に第三者へ売る場合も同じです。

売る相手によって地主に払う額が変わるので、売り出す前に地主へ買い取りの意向を聞いてみてください。

まとめ

賃借権の借地権を第三者に譲るには、地主の承諾が必要です。

譲渡承諾料は譲渡代金ではなく借地権価格の10%前後が目安とされ、売主が払って譲渡費用に入れるのが一般的です。

地主が承諾しないときは譲渡の前に裁判所の許可を申し立てられ、承諾を得たら、借地権の表示・譲受人・承諾料の額と支払時期・譲渡後の条件・3者の署名押印を譲渡承諾書に残してください。

借地権のミカタでは、監修の株式会社グランクルー（宅地建物取引業 東京都知事免許(2)101165）が、借地権の売却の相談を無料で受け付けています。無料相談のページからお問い合わせいただけます。

ぜひ本記事の譲渡承諾料の目安と譲渡承諾書の項目を参考に、地主との話し合いを進めてください。

参考にした資料

• e-Gov法令検索「民法」（第612条）
• e-Gov法令検索「借地借家法」（第19条）
• 国税庁 No.3255 譲渡費用となるもの
• みずほ中央法律事務所「借地権譲渡の承諾料の相場」
• 牛島総合法律事務所「借地権譲渡許可の承諾料」