借地の建て替えに地主の承諾は必要？承諾料の相場と断られたとき

借地に建つ家が古くなり、建て替えを考えて借地契約書を開くと、増改築には地主の承諾が要るという一文が入っていることがあります。

こうした特約があれば地主の承諾を得てから建て替えることになり、承諾料は全面建て替えで更地価格の3%前後が東京地裁の裁判例の目安です。

地主に断られても、土地の通常の利用上相当な建て替えであれば、裁判所に承諾に代わる許可を申し立てられます（借地借家法17条2項）。

本記事では、承諾が要るかどうかの見分け方、建替承諾料と条件変更承諾料の目安、旧法と新法の違い、断られたときの手続きを解説します。

借地の建て替えに地主の承諾が要るかは借地契約書で決まる

借地の建て替えに地主の承諾が要るかどうかは、借地契約書に書かれた内容で変わります。

見るべき箇所は、増改築を制限する特約と、建物の種類・構造を決めた借地条件の2つです。

同じ地域の借地でも借地契約書の書き方しだいで手続きが変わるので、建物の設計を頼む前に条文を読み直してください。

借地契約書が手元に見当たらないときは、地主側に写しが残っていないかを確かめてください。

相続した書類の中に、覚書や更新時の合意書が残っていることもあります。

借地契約書の読み方は借地契約書に書く内容と注意点で解説しています。

増改築を制限する特約がある場合

借地契約書に「建物を増改築するときは地主の書面による承諾を得る」といった特約があれば、建て替えの前に地主の承諾を取ることになります。

特約を無視して工事を進めると、地主との間で借地契約をめぐる争いになりかねません。

着工前に、承諾を書面でもらってください。

もっとも、特約があるからといって建て替えられないわけではありません。

土地の通常の利用上相当な増改築であれば、地主が承諾しなくても、借地人は裁判所に地主の承諾に代わる許可を申し立てられます（借地借家法17条2項）。

どこまでが相当といえるかは計画の中身で変わるので、個別に確かめてください。

そのうえで、建物の規模や用途を具体的に示しながら地主と話を進めてください。

特約がない場合

借地契約書に増改築を制限する特約がなくても、地主の承諾がまったく関係なくなるわけではありません。

借地契約書で建物を木造などの非堅固な建物に限っている場合を考えてください。

鉄筋コンクリート造などの堅固な建物へ建て替えるときは借地条件の変更にあたり、地主の承諾が要ります。

承諾が得られないときは、裁判所の許可を求めることになります（借地借家法17条）。

新法の借地権では、残りの期間を超えて使う建物を建て直すときに、地主の承諾があるかどうかで借地の期間が変わります。

更新後に承諾なく建て直すと、地主から解約を申し入れられることもあります（借地借家法7条・8条）。

建て替え費用を住宅ローンでまかなう場合にも注意が要ります。

借地権付きの建物は住宅ローンを組みにくく、金融機関から地主の承諾書を求められることがあるためです。

特約の有無だけで判断せず、借地の期間と資金の面からも、地主の承諾を取っておくかどうかを決めてください。

建て替えで地主に払う承諾料の相場

建て替えで地主に払う承諾料には、建て替えそのものへの承諾に対する建替承諾料と、建物の構造を変えるときの条件変更承諾料があります。

どちらも法律で金額が決まっているわけではありません。

東京地裁の裁判例で示されてきた割合が交渉の目安になっており、実際の額は地主との話し合いや裁判所の判断で変わります。

建替承諾料

建替承諾料は、更地価格に割合を掛けて考えます。

東京地裁の裁判例を集めた弁護士の解説では、前の建物を取り壊して建て直す全面建て替えで更地価格の3%前後とされています。

床面積が大きく増える場合や、住宅を店舗にするなど用途を変える場合は4〜5%程度に上がります。

新築とまで言えない増改築であれば、2%前後にとどまります。

• 全面建て替え：更地価格の3%前後
• 床面積が大きく増える・用途を変える建て替え：更地価格の4〜5%程度
• 新築とまで言えない増改築：更地価格の2%前後

割合を掛ける基準が、借地権価格ではなく更地価格である点にも注意してください。

第三者に借地権を売るときの譲渡承諾料は借地権価格の10%前後が目安なので、割合の数字だけを並べて比べると高い安いを見誤ります。

更地価格の手がかりとして路線価を使う場合も注意が要ります。

路線価は公示価格の8割程度を目安に定められているため、そのまま更地価格とみると低めの数字になります。

借地権を第三者に売るときに地主へ払う金額の目安と、その求め方はお寺借地の売却承諾料はいくら？相場と計算方法をわかりやすく解説で解説しています。

条件変更承諾料

木造などの非堅固な建物から、鉄筋コンクリート造などの堅固な建物へ建て替えるときは、借地条件の変更として条件変更承諾料がかかります。

東京地裁では更地価格の10%が運用の目安で、裁判例は7〜15%に分布しています。

建替承諾料の目安より大きな割合になるので、構造を変えるかどうかは設計の早い段階で決めてください。

条件変更の許可にあわせて、地代の増額が命じられることも多くあります。一時金の承諾料だけでなく、建て替えたあとに払い続ける地代も変わる前提で資金計画を立ててください。

計算ツールで目安を出す

当サイトの承諾料の計算ツールでは、所在地と土地の面積を入れると、譲渡・建て替え・増改築・借地条件の変更の4つについて地主に払う承諾料の目安が出ます。地主に相談する前に金額の幅をつかんでおくと、提示された額が目安から大きく離れていないかを考える材料になります。

譲渡承諾料との違いを含めた承諾料全体の考え方は譲渡承諾料と建替え承諾料の相場で解説しています。

旧法と新法で違う借地の建て替えのルール

借地の建て替えのルールは、借地権がいつ始まったかで変わります。

1992年7月31日以前に始まった借地契約には旧法（借地法）が、1992年8月1日以降に始まった借地契約には借地借家法が適用されます。

1992年8月1日より前の借地権では、建物の朽廃による消滅や再築による期間の延長に、旧借地法による扱いが続きます（借地借家法附則5条・7条）。

親の代から続く借地を相続した場合は、最初の借地契約がいつ結ばれたかを確かめてから、建て替えの話を進めてください。

旧法の朽廃と滅失

朽廃は、建物が年月を経て朽ち、建物として使えなくなった状態をいいます。

火事や取壊しで建物がなくなる滅失とは区別されます。

旧借地法については、非堅固な建物の借地権は期間満了前に建物が朽廃すると消滅すると判断した裁判例があります（東京高裁昭和44年12月19日判決）。

古い木造の家を手入れしないまま空き家にしておくと、建て替えを決める前に借地権そのものを失うおそれがあります。

朽廃にあたるかどうかとその扱いは事案で変わるので、個別に確かめてください。

建物が使えるうちに、建て替えるか売るかを決めてください。

滅失したあとに建て直した場合の期間の延び方も旧借地法で決まるため、新法の「20年間存続する」という規定がそのまま当てはまるわけではありません。

どの扱いになるかは借地契約で期間を定めているかなどでも変わるので、個別に確かめてください。

旧法の借地権の特徴は旧法借地権の特徴で解説しています。

新法で建物がなくなったとき

新法の普通借地権は、存続期間が30年以上です（借地借家法3条）。

更新後の期間は最初が20年、2回目以降が10年になります（同4条）。

期間満了前に建物が滅失（取壊しを含む）し、残りの期間を超えて存続する建物を建てたときは、地主の承諾があれば借地権が20年間存続します。

起算日は、承諾日か建物の築造日のどちらか早い日です（同7条1項）。

普通借地権のほかに定期借地権などがあり、それぞれが何年続くのかは【図解】借地借家法とは？種類と契約期間を解説で解説しています。

借地人が再築することを地主に通知し、地主が2か月以内に異議を述べなければ、承諾があったものとみなされます（同7条2項）。

ただし、このみなし承諾は更新後の通知には当てはまりません。

更新後に建物が滅失し、地主の承諾なく残りの期間を超える建物を建てると、地主は解約を申し入れられ、申入れから3か月で借地権が消えます（同8条）。

更新を経た借地で建て替えるときほど、承諾を書面で取ってから着工してください。

地主に建て替えを断られたときは裁判所の許可を求める

地主が建て替えや借地条件の変更を承諾しない場合、借地人は裁判所に地主の承諾に代わる許可を求められます（借地借家法17条）。

この手続きは借地非訟と呼ばれます。

裁判所は許可とあわせて、承諾料に当たる金銭の支払いや地代の増額を命じることがあります。

代理人を頼む場合、借地非訟の代理人は弁護士に限られます（借地借家法44条1項）。審理の進み方や決定までの期間は事案で変わるので、申し立てる前に弁護士に個別に確かめてください。

裁判所に納める申立手数料（収入印紙で納付）は、民事訴訟費用等に関する法律の別表第一13の項にもとづき、借地の価額をもとに求めます。

増改築の許可では借地の価額の10分の3を使い、東京地裁では固定資産評価額の2分の1を基礎にします。

ほかに相手方1名につき郵便切手6,000円を予納します（東京地方裁判所・2026年10月時点）。

着工は許可を得てからになるので、工事の予定や仮住まいの期間には余裕を持たせてください。借地非訟の手続きと費用は借地非訟の手続きと費用で解説しています。

借地を建て替えるまでの流れ

借地の建て替えは、工事の見積もりより先に、借地契約書と借地権の始まった時期を確かめるところから進めます。

設計を固めてから地主に話すと、構造や床面積の変更で承諾料が上がったときに計画を組み直すことになります。

進める順番の例は、下の一覧を参考にしてください。

• 借地契約書で、増改築を制限する特約と建物の種類・構造の借地条件を確かめる
• 借地権が1992年7月31日以前に始まったか（旧法）、1992年8月1日以降か（借地借家法）を確かめる
• 建て替えの規模・構造・用途の案をつくり、承諾料の目安を出す
• 地主に計画を伝え、承諾料と地代の扱いを話し合う
• 承諾を承諾書などの書面でもらい、住宅ローンを使う場合は金融機関に出す
• 承諾が得られないときは、裁判所に承諾に代わる許可を申し立てる
• 承諾か許可を得てから解体・着工する

借地を建て替える前に確かめる4つのこと

借地契約書の特約と借地条件
増改築を制限する特約や、建物の構造を決めた取り決めがあるか

旧法か新法か
1992年7月31日以前に始まった借地権は旧法。朽廃や再築の扱いが変わる

承諾料の目安
全面建て替えは更地価格の3%前後、木造から堅固な建物への変更は10%が東京地裁の運用

断られたときの手続き
借地借家法17条にもとづき、裁判所に承諾に代わる許可を申し立てる

解体を先に済ませてから承諾を求める進め方は避けてください。

新法の更新後の借地では借地借家法8条の解約申入れにつながるおそれがあり、旧法の借地でも期間の扱いが変わります。

解体の前に、承諾の書面を整えてください。

地主がお寺の借地で建て替えるとき

地主がお寺などの宗教法人の場合、建て替えの承諾は住職ひとりの考えで決まるとは限りません。

宗教法人の事務は、規則に別の定めがなければ責任役員の過半数で決めます（宗教法人法19条）。

そのため、正式な返事が出るまでに役員の間の話し合いを挟むことがあります。

建物の計画図や承諾料の目安を書面で渡し、役員の間で検討しやすい形にしてください。

建て替えの相談をきっかけに、お寺に借地権を買い取ってもらう話や、底地と一緒に売る話に進むこともあります。

地主に売る場合と底地と一緒に売る場合は、譲渡承諾料が原則かかりません。

ただし底地と一緒に売るときはお寺が不動産を処分することになるため、少なくとも1か月前に信者その他の利害関係人へ公告が必要です（宗教法人法23条）。

地主への売却の進め方は借地権を地主に買い取ってもらう相場と交渉の進め方で解説しています。

第三者への売り方は借地権の売却方法で解説しています。

よくある質問

リフォームでも地主の承諾は必要ですか

借地契約書に増改築を制限する特約があり、リフォームの内容がその特約の定める増改築にあたれば、地主の承諾が要ります。

どこまでの工事が対象になるかは特約の書き方で変わるので、借地契約書の文言を確かめ、迷う工事は事前に地主へ相談してください。

新築とまで言えない増改築の承諾料は、東京地裁の裁判例で更地価格の2%前後が目安です。

建て替えると借地の期間は延びますか

新法の借地権で期間満了前に建物が滅失した場合、残りの期間を超えて存続する建物を地主の承諾を得て建てると、承諾日か築造日の早い日から20年間存続します（借地借家法7条1項）。

1992年8月1日より前の借地権では、再築による期間の延長は旧借地法によるため、扱いが異なります。

どちらにあたるかを借地契約書で確かめてから、地主と話してください。

建て替えのときに地代も上がりますか

木造から堅固な建物への借地条件の変更を裁判所が許可するときは、あわせて地代の増額が命じられることが多くあります。

構造を変えない建て替えで地代がどうなるかは、地主との話し合いや借地契約書の取り決めで変わります。

個別に確かめてください。

建替承諾料は誰が払いますか

建替承諾料は、建て替えの承諾を受ける借地人が地主に払います。地主が承諾せず裁判所の許可を得る場合も、許可とあわせて借地人に承諾料に当たる支払いが命じられることがあります。

相続した借地の家を建て替えるときも地主の承諾は必要ですか

法定相続人が借地権を相続すること自体には、地主の承諾も承諾料も原則として要りません（民法896条）。

ただし、親の代の借地契約書にある特約や借地条件は相続後も引き継がれるので、建て替えの承諾は相続とは別に考えてください。

あわせて、相続登記は2024年4月1日から義務になっており、相続で取得したことを知った日から3年以内に申請します。

まとめ

借地の建て替えに地主の承諾が要るかは、借地契約書の特約と借地条件、借地権が旧法か新法かで変わります。

承諾料は、全面建て替えで更地価格の3%前後、木造から堅固な建物への変更で10%が東京地裁の目安です。

地主に断られても、借地借家法17条にもとづいて裁判所に承諾に代わる許可を申し立てられます。

借地権のミカタでは、監修の株式会社グランクルー（宅地建物取引業 東京都知事免許(2)101165）が、借地権の売却や地主との調整の相談を無料で受け付けています。無料相談のページからお問い合わせいただけます。

ぜひ本記事の承諾料の目安と手続きの流れを参考に、地主に相談する前に借地契約書と借地権の始まった時期を確かめてください。

参考にした資料

• e-Gov法令検索「借地借家法」（第7条・第8条・第17条・附則）
• 東京地方裁判所「借地非訟とは」
• みずほ中央法律事務所「建物全面の増改築の承諾料」