借地契約書に書く内容と注意点｜契約書がないときの確かめ方

相続した借地の家の借地契約書を探しても見つからない、または見つかった古い書面の読み方が分からないまま、地主との話し合いや売却の相談が近づいている方がいます。

借地契約は書面がなくても成立し（民法522条2項）、普通借地権は口頭でも設定できるので、借地契約書がなくても地代の領収書や建物の登記事項証明書から中身を確かめられます。

ただし、定期借地権は書面（事業用定期借地権は公正証書）での借地契約が必要です。

本記事では、借地契約書の主な内容と確かめたい特約、借地契約書がないときの確かめ方、作り直すときの印紙税、地主がお寺の場合の注意点を解説します。

借地契約書に書かれている主な内容

借地契約書は、地主が土地を貸し、借地人がその上に建物を建てて使うという取り決めを書面にしたものです。売却や相続、更新の話し合いでは最初に確かめる書類になるので、開いたらまず下の項目が書かれているかを確かめてください。

• 借地人と地主
• 土地の所在と面積
• 建物の種類・構造（堅固か非堅固か）
• 存続期間と始まった日
• 地代と支払い方法
• 増改築・建て替えの制限
• 譲渡・転貸の制限
• 更新料の取り決め

なかでも存続期間が始まった日によって、適用される法律が分かれます。

1992年7月31日以前に始まった借地契約には旧法（借地法）が、1992年8月1日以降に始まった借地契約には借地借家法が適用され、更新後の存続期間などの決まりが変わるので、日付を最初に押さえてください。

旧法の借地の特徴は旧法借地権の特徴で解説しています。

建物の種類・構造の欄も、旧法の借地では更新後の存続期間を左右します。

旧法では更新後の期間が堅固な建物で30年、それ以外で20年とされ、借地借家法の普通借地権では存続期間が30年以上、更新後は最初が20年、2回目以降が10年です（借地借家法3条・4条）。

借地契約書に書かれた構造が今の建物と合っているかは、建物の登記事項証明書と見比べると確かめられます。

建物の構造や更新の回数によって変わる存続期間の決まりは【図解】借地借家法とは？種類と契約期間を解説で解説しています。

借地の契約書で確かめたい特約

借地契約書の後半には、建て替えや譲渡、更新料について地主と借地人が決めた特約が書かれていることがあります。特約の有無と中身によって、売却や建て替えのときに地主の承諾がいるか、どんなお金の話になるかが変わるので、その条文を探して読んでください。

増改築や建て替えの制限

増改築や建て替えに地主の承諾を求める特約があると、借地人は承諾を得てから工事に入ることになります。

地主が承諾しないときは、借地人は裁判所に承諾に代わる許可を求めることができ、木造から堅固な建物に変えるような借地条件の変更も同じく裁判所の許可を求められます（借地借家法17条）。

建て替えの予定がある場合は、特約の文言と建物の構造の欄をあわせて読み、地主に何の承諾を頼むのかをはっきりさせてから相談してください。

借地の建て替えの進め方は借地の建て替えと承諾料で解説しています。

譲渡の制限

住宅用の借地は賃借権のことが多く、賃借権の借地権を他人に譲るには地主の承諾がいります（民法612条）。

承諾なく譲ると借地契約の解除の理由になり得るので、譲渡や転貸を制限する特約が書かれていなくても、第三者に売る前に地主の承諾を得てください。

一方、地上権の借地権であれば地主の承諾なしで譲渡できるため、借地契約書の表題や条文から賃借権と地上権のどちらなのかを確かめておくと、売却の手順が見通しやすくなります。

第三者に売るときに地主に払う譲渡承諾料（名義書換料）は借地権価格の10%前後が目安で、地主に売る場合や底地と一緒に売る場合は原則かかりません。

地主が承諾しないときは、譲渡の前に裁判所へ承諾に代わる許可を申し立てる方法があり（借地借家法19条）、裁判所は許可と引き換えに承諾料に当たる財産上の給付を命じるのが通常で、その額も借地権価格の10%前後が基準とされています。

申立てを受けた地主は自ら借地権を買い取ると申し出ることもできる（同条3項）ので、地主に売る道も含めて考えてください。

地主がお寺の場合に第三者へ売るとき支払うお金の目安や算出のしかたはお寺借地の売却承諾料はいくら？相場と計算方法をわかりやすく解説で解説しています。

なお、地主の承諾をもらうために払った名義書換料は、売却したときの税金の計算で譲渡費用に入ります（国税庁 No.3255）。譲渡承諾料の目安は譲渡承諾料と建替え承諾料の相場で解説しています。

更新料の取り決め

更新料の欄では、更新料を払う取り決めがあるか、あるなら金額や計算の仕方まで書かれているかを確かめてください。

取り決めの中身は借地ごとに違い、金額の考え方も地域や借地契約の経緯で変わるので、個別に確かめてください。

更新の場面では、地主が期間満了時に更新を断るには正当な理由（正当事由）が必要で（借地借家法6条、旧法でも借地法4条・6条で同じ考え方）、更新されずに期間が終わるときは、借地人は地主に建物を時価で買い取るよう請求できます（借地借家法13条）。

更新料の考え方は借地権の更新料で解説しています。

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借地契約書がないときの確かめ方

借地契約書が見つからなくても、借地契約が成り立っていないわけではありません。

民法522条2項により借地契約は書面がなくても成立し、普通借地権の設定に書面を求める規定は借地借家法になく、国土交通省も口頭でも可と説明しています。

ただ、売却や相続の話し合いでは地代や存続期間を示す材料がいるので、手元の記録から借地契約の中身をたどってください。

借地契約書がないときに中身を確かめる資料

地代の領収書・振込記録
地代の金額、支払い方法、支払い先、払い始めた時期

建物の登記事項証明書
建物の所有者、種類・構造（堅固か非堅固か）

固定資産税の納税通知書（建物）
借地人が建物の所有者として課税されていること

地主とのやり取りの記録
更新や承諾の経緯、存続期間・更新料の取り決め

資料ごとに分かること

地代の領収書や振込記録からは、地代の金額と支払い方法、いつから払っているかが分かります。

建物の登記事項証明書には建物の所有者と種類・構造が載っているので、借地人が誰か、堅固か非堅固かを確かめられます。

固定資産税は、土地には所有者である地主に、建物には建物の所有者である借地人にかかる（地方税法343条）ため、建物の固定資産税の納税通知書は、借地上の建物を借地人が持っていることの裏付けになります。

地主との手紙や更新・建て替えのときの書面などのやり取りの記録は、存続期間や更新料、承諾の経緯を確かめる材料になります。始まった日が1992年7月31日以前か以降かで適用される法律が変わるので、借地契約が始まった時期をたどれる、できるだけ古い記録を探してください。

集めた記録で中身がそろったら、地主と内容を確かめ合い、書面に残してください。借地権付きの建物は住宅ローンを組みにくく、買い手の金融機関から地主の承諾書を求められることがあるので、売却を考えているときほど、書面で示せる状態にしておくと話が進めやすくなります。

契約書を作り直すとき

借地契約書を作り直すきっかけには、相続で借地人が代わったとき、更新するとき、古い借地契約書をなくしたときなどがあります。作り直す借地契約書にも印紙税がかかる場合があるので、名義や存続期間の書き方とあわせて印紙の要否と額も確かめてください。

相続や更新のとき

法定相続人が借地権を相続する場合は、地主の承諾も承諾料も原則いりません（民法896条）。

借地契約は相続人がそのまま引き継ぐので、借地契約書を作り直すかどうかは地主と話して決め、作り直すなら借地人の欄を相続人の名前にしたうえで、存続期間や地代がもとの借地契約の内容を引き継いでいるかを確かめてください。

一方、法定相続人以外に遺言で借地権を遺贈するときは譲渡にあたり、地主の承諾が必要です。

借地上の建物の相続登記は2024年4月1日から義務になり、相続で取得したことを知った日から3年以内に申請しなければならず、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。

2024年4月より前の相続分は2027年3月31日が期限で、遺産分割が終わらないうちは相続人申告登記で義務を果たせます。

借地権の相続の流れは借地権の相続で解説しています。

更新のときは、更新後の存続期間と更新料の取り決めを新しい書面に書き、旧法と借地借家法のどちらの借地かも残しておくと、次の相続や売却のときに確かめやすくなります。

借地契約書の印紙税

土地の賃借権を設定する借地契約書は、印紙税の第1号文書にあたります。

印紙税の額を決める記載金額は権利金のように後で返されないお金で、地代や返還を予定している敷金・保証金は記載金額になりません（国税庁 質疑応答事例）。

記載金額ごとの印紙税の額は、国税庁のNo.7140で下のように定められています（2026年10月時点）。

• 記載金額1万円未満：非課税
• 1万円以上10万円以下：200円
• 10万円超50万円以下：400円
• 50万円超100万円以下：1,000円
• 100万円超500万円以下：2,000円
• 500万円超1,000万円以下：1万円
• 契約金額の記載がないもの（地代だけを定めた借地契約書など）：200円

相続や更新で作り直す借地契約書が第1号文書にあたる場合、地代だけを定めたものなら200円の区分になり、権利金などを書き込むならその金額で区分が決まります。

課税文書にあたるかどうかも含め、作成前に個別に確かめてください。

借地権を売るときの売買契約書は別の区分で、契約金額1,000万円超5,000万円以下なら軽減措置で1万円です（2027年3月31日までに作成されたもの）。

定期借地権は書面での契約が必要

普通借地権は口頭でも設定できますが、定期借地権には書面の決まりがあります。

存続期間を50年以上とする一般定期借地権は、その特約を書面でしなければならず（借地借家法22条1項）、2022年5月18日からは電磁的記録でもよいとされました（同条2項）。

存続期間10年以上50年未満の事業用定期借地権は、設定する借地契約を公正証書でしなければなりません（借地借家法23条3項）。

手元の借地契約書が定期借地権のものかどうかは、存続期間と書面の形（公正証書かどうか）を合わせて確かめてください。

借地契約が終わって土地を返すときは更地にして返すのが原則（民法622条が準用する599条）なので、定期借地権の借地契約書では存続期間が終わる日と建物の扱いの取り決めも確かめておいてください。

普通借地権との違いは普通借地権と定期借地権の違いで解説しています。

地主がお寺の借地契約書

地主がお寺の借地では、借地契約書の地主の欄に宗教法人の名前が書かれているかを確かめてください。

宗教法人の事務は、規則に別の定めがなければ責任役員の過半数で決める（宗教法人法19条）ので、譲渡や建て替えの承諾、借地契約書の作り直しを頼むときは、住職との話だけで決まるとは限りません。

お寺の内部で決める手順があることを前提に、時間に余裕をもって相談してください。

お寺が底地を売るなど不動産を処分するときは、少なくとも1か月前に信者その他の利害関係人へ公告しなければなりません（宗教法人法23条）。

借地人が底地を買い取る場合や、借地権と底地を一緒に売る場合は、この公告の期間も段取りに入れてください。

借地契約書がなく昔の経緯が分からないときは、お寺に地代の受け取りの記録などが残っていないかを確かめてもらう方法もあります。

よくある質問

口約束だけの借地でも借地権はありますか

借地契約は書面がなくても成立し（民法522条2項）、普通借地権の設定に書面を求める規定は借地借家法にないので、口約束だけでも借地権は成り立ちます。

国土交通省も口頭でも可と説明しています。

ただし、一般定期借地権の特約は書面、事業用定期借地権は公正証書が必要です。

借地契約書のひな形を使ってもいいですか

普通借地権は書面を求める規定がないので、ひな形をもとに借地契約書を作ることもできます。

ひな形には一般的な項目しか載っていないことが多いため、存続期間と始まった日、建物の構造、増改築・譲渡の制限、更新料の取り決めが自分の借地に合っているかを確かめて書き直してください。

定期借地権は書面（事業用は公正証書）の決まりがあるので、ひな形で足りるかは個別に確かめてください。

借地契約書を地主が持っていないときはどうすればいいですか

地代の領収書・振込記録、建物の登記事項証明書、建物の固定資産税の納税通知書、地主とのやり取りの記録から借地契約の中身をたどってください。そのうえで地主と内容を確かめ合い、新しく借地契約書を作るかどうかを話し合うと、売却や相続のときに示せる書面が手元に残ります。

借地契約書に印紙は必要ですか

土地の賃借権を設定する借地契約書は印紙税の第1号文書にあたるので、記載金額が1万円未満で非課税になる場合を除き、印紙を貼ります。敷金や保証金のように後で返されるお金は記載金額に入らないため、借地契約書に書く金額のうち権利金などの返されないお金がいくらかを先に確かめると、税額の区分が分かります。

旧法の借地かどうかを契約書で確かめることはできますか

借地契約書に存続期間が始まった日が書いてあれば確かめられます。

1992年7月31日以前に始まった借地契約は旧法（借地法）、1992年8月1日以降に始まった借地契約は借地借家法が適用されます。

借地契約書がないときは地代の記録や建物の登記事項証明書などから始まった時期をたどり、判断が難しい場合は個別に確かめてください。

まとめ

借地契約書では、存続期間と始まった日、建物の構造、地代に加えて、増改築・譲渡の制限や更新料の特約を確かめると、売却や相続のときに地主の承諾がいるかどうかが分かります。借地契約書がなくても借地契約は成立しており、地代の記録や建物の登記事項証明書から中身をたどれますが、定期借地権は書面（事業用定期借地権は公正証書）が必要です。

借地権のミカタでは、監修の株式会社グランクルー（宅地建物取引業 東京都知事免許(2)101165）が、借地権の売却や地主との調整の相談を無料で受け付けています。無料相談のページからお問い合わせいただけます。

ぜひ本記事の確かめ方を参考に、手元の借地契約書や記録を見直してから地主との話し合いに進んでください。

参考にした資料

• e-Gov法令検索「民法」（第522条）
• e-Gov法令検索「借地借家法」（第22条・第23条）
• 国税庁 No.7140 印紙税額の一覧表
• 国税庁 質疑応答事例「土地賃貸借契約書」