借地権付き建物が売れない理由と売却する方法【相場の目安つき】

相続した実家が借地に建っていると、不動産会社に売却を相談した段階で「借地権付き建物は売りにくい」と言われることがあります。

借地権付き建物は、売るにも建て替えるにも地主の承諾が要り、住宅ローンも組みにくいため買い手が限られます。

それでも、地主に売る、地主の承諾を得て第三者に売る、底地と一緒に売る、等価交換してから売るという方法があり、売り先に合った進め方を選べば手放す道は残っています。

本記事では、借地権付き建物が売れにくい理由と4つの売却方法、借地権価格から相場の目安を出す考え方、売る前にそろえる書類を解説します。

土地を借りて建てた家が借地権付き建物

借地権付き建物とは、借地権（土地を借りる権利）の上に建つ、借地人が所有する建物のことです。

土地は地主のもの、建物は借地人のものと持ち主が分かれています。

固定資産税も、土地の分は地主に、建物の分は借地人にかかります（地方税法343条）。

売るときに手放すのは「建物」と「土地を借りる権利」の2つで、買い手はこの2つをまとめて引き継ぎます。

借地権には地上権と賃借権の2つのタイプがあります。

地上権の借地権は地主の承諾なしで譲渡できますが、住宅用の借地は賃借権であることが多く、賃借権を他人に譲るには地主の承諾が必要です（民法612条）。

自分の借地がどちらに当たるかで売り方の自由度が変わるので、借地契約書の記載で確かめてください。

自分の借地が2つのタイプのどちらに当たるか、それぞれで譲渡の扱いがどう違うかは地上権とは？賃借権との違いや種類を解説で解説しています。

借地契約がいつ始まったかによって、適用される法律も変わります。

1992年7月31日以前に始まった借地契約には旧法（借地法）が、1992年8月1日以降に始まった借地契約には借地借家法が適用されます。

借地借家法の普通借地権は存続期間が30年以上で（3条）、更新後の期間は最初が20年、2回目以降が10年です（4条）。

旧法では、更新後の期間は堅固な建物が30年、それ以外が20年とされています。

どちらの法律でも、地主が期間満了時に更新を断るには正当な理由（正当事由）が要ります（借地借家法6条、借地法4条・6条）。

買い手に説明する内容はどちらの法律が適用されるかで変わるので、借地契約書で借地が始まった日付を先に確かめておいてください。

借地権付き建物が売れにくい4つの理由

借地権付き建物は、土地も建物も自分のものである所有権の家と比べて、買い手が限られます。売れにくい理由は4つあり、どれも「土地が自分のものではない」ことから生じています。

売るにも建て替えるにも地主の承諾がいる

賃借権の借地権を第三者に譲るには地主の承諾が必要で、承諾なく譲ると借地契約の解除の理由になり得ます（民法612条）。

建て替えや増改築、木造から堅固な建物への借地条件の変更についても、地主が承諾しないときは裁判所に許可を求めることになります（借地借家法17条）。

買い手から見ると、買ったあとに家をどうするかを地主と相談しながら決める必要があります。

自由に建て替えられる所有権の家より手間がかかる分、買う人が絞られます。

なお、法定相続人が借地を相続するだけであれば、地主の承諾も譲渡承諾料も原則不要です（民法896条）。一方で、法定相続人以外への遺贈は譲渡にあたり、地主の承諾が必要になります。

住宅ローンが組みにくい

借地権付きの建物は住宅ローンを組みにくく、金融機関から地主の承諾書を求められることがあります。

そのため買い手は、現金で買える人や地主の協力を得られる人に限られ、売り出しても問い合わせが集まりにくくなります。

地主が承諾書を出してもらえるかどうかは、売り出す前に確かめておいてください。

地代と更新料がかかり続ける

借地権付き建物を買った人は、建物の固定資産税に加えて地主への地代を払い続け、更新の時期には更新料もかかります。

土地の固定資産税を払わない代わりに地代の負担が続くので、買い手はその負担を見込んで価格を考えます。

更新料の扱いは借地契約の内容や地主との取り決めで変わるので、これまでの支払い状況と合わせて個別に確かめてください。

古い建物は評価が付きにくい

古い建物は評価が付きにくく、買い手は建て替えを前提に考えることがあります。

ただし建て替えにも地主の承諾が要るので、その手間も価格に反映されます。

それでも建物に値段がほとんど付かない場合でも借地権の価値は残るので、売り方を選べば価格が付く余地があります。

借地権付き建物を売却する方法

借地権付き建物の売り先は、地主か第三者かで大きく分かれます。

ほかに、底地と一緒に売る方法と、等価交換を挟んでから売る方法もあります。

地主に払う譲渡承諾料がかかるかどうかも売り方で変わるので、図で全体をつかんでから各方法を比べてください。

借地権付き建物の4つの売り方

地主に売る
地主の承諾を別に取る必要がなく、譲渡承諾料は原則かからない

第三者に売る
地主の承諾が要り、譲渡承諾料は借地権価格の10%前後が目安。承諾が得られないときは裁判所の許可を申し立てる

底地と一緒に売る
地主と同時に売り、買い手は土地と建物を所有権で取得。譲渡承諾料は原則かからない

等価交換してから売る
借地の一部を地主に渡し、残りを所有地にしてから売る

地主に売る

地主に借地権付き建物を買い取ってもらう方法では、地主の承諾を別に取る必要がなく、譲渡承諾料も原則かかりません。

地主にとっては土地が完全に自分のものに戻る取引になるので、最初に打診する相手として考えられます。

また、第三者への売却について裁判所に許可を申し立てた場合でも、地主は自ら借地権を買い取ると申し出ることができ（借地借家法19条3項）、結果として地主が買い手になることもあります。

地主に売るときの価格の考え方と話の切り出し方は借地権を地主に買い取ってもらう相場と交渉の進め方で解説しています。

第三者に売る

地主が買い取らない場合は、地主の承諾を得て第三者に売ります。

このとき地主に払う譲渡承諾料（名義書換料）は、借地権価格の10%前後が目安です。

地主の承諾をもらうために払った名義書換料は、税金を計算するときに譲渡費用に含められます（国税庁 No.3255）。

地主が譲渡を承諾しないときは、譲渡の前に、承諾に代わる許可を裁判所へ申し立てられます（借地借家法19条・借地非訟）。

裁判所は許可と引き換えに、譲渡承諾料に当たる財産上の給付を命じるのが通常で、その額は借地権価格の10%前後が基準とされています。

話し合いで決める場合と同じくらいの負担を見込んでおくと、裁判所を使うかどうかを判断しやすくなります。

譲渡承諾料の決まり方は譲渡承諾料と建替え承諾料の相場で解説しています。

不動産会社に仲介を頼むと仲介手数料がかかり、売買価格が400万円を超える場合の上限は「売買価格×3%＋6万円」に消費税を加えた額です。

売買契約書には印紙税もかかり、記載金額が1,000万円超5,000万円以下の売買契約書は、2027年3月31日までに作成したものなら軽減措置で1万円です（国税庁 No.7108）。

第三者に売るときは、こうした費用と譲渡承諾料を差し引いた額が手元に残ると考えて、売り出す価格を決めてください。

底地と一緒に売る

地主も底地を手放したいと考えている場合は、借地権と底地を同時に売る方法があります。

買い手は土地と建物をまとめて所有権として手に入れられるので、住宅ローンの組みにくさも地代の負担もなくなり、買い手の幅が広がります。

この方法でも譲渡承諾料は原則かかりませんが、売却代金を地主と借地人でどう分けるかは話し合いで決めることになるので、個別に確かめてください。

底地の意味と地主側の事情は底地とはで解説しています。

等価交換してから売る

等価交換は、借地の一部を地主に渡し、残りを借地人の所有地にする方法です。

所有権の土地になれば地主の承諾なしで売れるうえ、借地であることによる住宅ローンの組みにくさもなくなるので、交換のあとに売ると買い手を探しやすくなります。

ただし、土地を分けられるだけの広さや形が要り、どれだけの割合で交換するかも地主との話し合いで決まるので、個別に確かめてください。

売却相場は建物の価値と借地権価格で決まる

借地権付き建物の売却価格は、建物の価値と借地権価格を合わせた額が出発点になります。古い建物は評価が付きにくいので、建物が古いほど、価格の中心は借地権価格に寄っていきます。

借地権価格の出し方

借地権価格を考える出発点は「更地価格×借地権割合」で、相続税評価でも同じ考え方を使います（国税庁 No.4611）。

借地権割合は国税庁が路線価図で地域ごとに定めていて、Aの90%からGの30%まで10%刻みの7段階です。

路線価図に「350C」とあれば、1㎡あたりの路線価が35万円で、借地権割合はCの70%を指します。

路線価に土地の面積を掛けると路線価から見た更地価格が出ますが、路線価は公示価格の8割程度を目安に定められているので、売買の水準で考えるときはこの差を考えてください。

路線価図の読み方は借地権割合の意味と調べ方で解説しています。

もっとも、実際の売却価格は「更地価格×借地権割合」で出した額より低くなることが多くあります。

買い手が、地代の負担や地主の承諾が要ることを見込んで値段を付けるためです。

そこで、計算上の借地権価格は売り出す価格の上限の目安として扱い、地主に売るのか第三者に売るのかで価格の付き方が変わることも踏まえて比べてください。

次のツールに所在地と土地の面積を入れると、国土交通省の不動産情報ライブラリの土地の取引事例から、売り方ごとの価格の目安が出ます。

売れたあとにかかる税金

売れたあとは、譲渡所得に税金がかかります。

譲渡所得は、売却価格から取得費と譲渡費用を引き、さらに特別控除を引いた額です。

所有期間が売った年の1月1日時点で5年を超えていれば税率は20.315%、5年以下なら39.63%です（国税庁 No.3208・No.3211）。

相続した借地で取得費が分からないときは、売却価格の5%を取得費にできます（国税庁 No.3258）。

また、自宅として住んでいた家と敷地の借地権を売る場合は、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ることなどを条件に、居住用財産の3,000万円特別控除を使えることがあります（国税庁 No.3302）。

税金の計算の流れは借地権を売却したときの税金で解説しています。

古い家は解体してから売るべきか

建物に値段が付かないとき、解体して更地にしてから売る方法を考えることがあります。

ただし借地権付き建物の場合は、売り先が決まる前に解体を決めないでください。

借地借家法10条では、借地上の登記された建物が借地権を第三者に主張する根拠になっているので、建物を壊すとその根拠がなくなります。

さらに、借地の期間が満了して更新されないときに地主へ建物を時価で買い取るよう請求できる建物買取請求権（同13条）も、建物があってこそ使える権利です。

第三者が借地上の建物を取得し地主が譲渡を承諾しないときにも、その第三者が地主に建物の買取りを請求できる（同14条）ので、建物を残しておくほうが売り方の選択肢は多くなります。

一方で、借地契約を終えて土地を地主に返すときは、更地にして返すのが原則です（民法622条が準用する599条）。

売るのではなく返す方向で話が進めば解体が要ることになり、解体の費用は建物の大きさや造りで変わります。

解体するかどうかは、売り先と売り方が決まってから地主と相談して決めてください。

売る前にそろえておきたい書類

借地権付き建物を売るときは、買い手や地主、不動産会社に、借地の条件と建物の状態を示す書類を出すことになります。

主に必要になるのは借地契約書、地代の領収書、建物の登記事項証明書です。

建物の固定資産税の納税通知書も一緒に用意しておくと、建物の評価額と納税者を確かめられます。

借地契約書

借地契約書には、借地の期間や地代、更新の条件、譲渡や建て替えの扱いが書かれていることが多く、買い手が借地の条件を確かめるもとになります。

借地が始まった日付を見れば、旧法と借地借家法のどちらが適用されるかも分かります。

相続した借地で借地契約書が見つからないときは、地主が持っているものの写しをもらえないか相談してください。

地代の領収書

地代の領収書は、地代を払ってきたことを示す支払い記録になります。どの記録で支払いを示せるかは、売却を相談する不動産会社に確かめてください。

建物の登記事項証明書

建物の登記事項証明書は、建物が誰の名義で登記されているかを示し、借地権を第三者に主張する根拠にもなります（借地借家法10条）。

相続した家の名義が亡くなった親のままなら、売る前に相続登記を済ませる必要があります。

相続登記は2024年4月1日から義務になり、相続で取得したことを知った日から3年以内に申請しなければならず、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。

2024年4月より前の相続分は2027年3月31日が期限で、遺産分割が終わらないうちは相続人申告登記で義務を果たせます（法務省）。

建物の登記と借地権の登記の違いは借地権の登記で解説しています。

地主がお寺の借地権付き建物を売るとき

地主がお寺の場合、借地権の買取りや譲渡の承諾、底地の売却を決めるのは宗教法人です。

宗教法人の事務は、規則に別の定めがなければ責任役員の過半数で決めるので（宗教法人法19条）、住職に話をしただけではすぐに返事が出ないことがあります。

お寺が底地を売る場合や、借入をして借地権を買い取る場合は、不動産の処分や借入（一時の借入を除く）にあたります。

その場合は少なくとも1か月前に、信者その他の利害関係人へ公告しなければなりません（同法23条）。

地主に売る方法や底地と一緒に売る方法を選ぶときは、責任役員の話し合いと公告の期間を見込み、売りたい時期より余裕を持ってお寺に打診してください。

宗教法人が地主のときに売却がどの順で進み、何を用意しておくかは寺院所有の借地を売却する流れと必要書類を徹底解説で解説しています。

よくある質問

未登記の建物でも売れますか

売れないわけではありませんが、建物が登記されていないと、借地権を第三者に主張する根拠（借地借家法10条）が弱くなります。買い手もこの点を確かめるので、売る前に表示登記と保存登記を検討してください。

地代を滞納していても売れますか

地代の領収書は売却のときに示す支払い記録なので、滞納があると記録がそろわず、地主との話し合いにも影響します。滞納分をどう精算するかは地主との間で個別に確かめ、売却を相談する前に払える分は払っておいてください。

借地権付き建物はやめたほうがいいと言われるのはなぜですか

売るにも建て替えるにも地主の承諾が要り、住宅ローンが組みにくく、地代と更新料がかかり続けるためです。

所有権の家と同じ感覚で買うと、買ったあとの手間や負担が想定と違うことがあります。

一方で土地の固定資産税は地主にかかるので（地方税法343条）、条件を理解したうえで選ぶ人もいます。

地主の承諾なしで売ることはできますか

賃借権の借地権を地主の承諾なしに第三者へ譲ると、借地契約の解除の理由になり得ます（民法612条）。

地主が承諾しないときは、譲渡の前に裁判所へ承諾に代わる許可を申し立てる方法があります（借地借家法19条）。

地上権の借地権であれば、地主の承諾なしで譲渡できます。

建物が古くても売れますか

古い建物は評価が付きにくいものの、借地権の価値は残るので、売り方を選べば売却を目指せます。

地主に売る方法や底地と一緒に売る方法なら、地主の承諾や住宅ローンの組みにくさといった借地ならではの売りにくさが小さくなります。

解体するかどうかは、売り先が決まってから地主と相談してください。

まとめ

借地権付き建物は、地主の承諾、住宅ローンの組みにくさ、地代と更新料、建物の古さの4つの理由で売れにくくなりますが、地主に売る、第三者に売る、底地と一緒に売る、等価交換してから売るという方法があります。

相場は「更地価格×借地権割合」に建物の価値を加えて考え、実際の価格は地代の負担や承諾の手間を見込んでそれより低くなることが多いので、借地契約書などの書類をそろえたうえで、どの売り方が合うかを地主と相談してください。

借地権のミカタでは、監修の株式会社グランクルー（宅地建物取引業 東京都知事免許(2)101165）が、借地権付き建物の売却の相談を無料で受け付けています。無料相談のページからお問い合わせいただけます。

ぜひ本記事の4つの売却方法と相場の考え方を参考に、お手元の借地権付き建物の売り先を決めてください。

参考にした資料

• e-Gov法令検索「借地借家法」（第10条・第17条・第19条）
• e-Gov法令検索「民法」（第612条）
• e-Gov法令検索「宗教法人法」（第19条・第23条）
• 国税庁 No.4611 借地権の評価／財産評価基準書 路線価図
• 国税庁 No.3302 マイホームを売ったときの特例