地上権とは？賃借権との違いや種類を解説

地上権は借地契約の一種ではありますが、非常に強い権利のため、地主であれば安易に設定したりすると自由に土地を使用することができなくなります。

本ページでは地上権の概要からメリット・デメリットなど、図を用いてわかりやすく解説いたします。

地上権とは？

「地上権」とは借地契約のひとつで建物などの工作物※1、竹木(竹や樹木)を所有するために、他人の土地を使用する権利のことです。※1：工作物とは土地上に人工的に設置された物を指し、 建物や道路、 鉄道、電柱、塀などを含みます。

地上権は、その土地で建てられた建物や所有物を直接支配することができる非常に強力な借地契約のため、土地を所有している状態とほぼ変わらない状態になります。

そのため、土地を貸す側である地主側にとってはあまりメリットのない権利のため、居住用の戸建てなどに採用されることはほとんどありません。

地下鉄や高架道路・地下トンネル・送電線建設などの公共事業など限られた場合となるのも地上権の特徴です。

【図解】借地権とは？種類やメリット・デメリットをわかりやすく解説

【もっとくわしく】地上権と賃借権の違い

「地上権」と「賃借権」はどちらも借地権契約の一種です。

物件と債権について

『物権』は物や権利を直接に支配する権利の一種、『債権』とはある特定の人に、ある特定の行為、給付を請求することができる権利です。

	地上権（物権）	賃借権（債権）
登記の義務	あり	なし
抵当権	設定可能	建物のみ設定可能
地代の有無	契約によって異なる	基本的にあり
譲渡・売却・転貸	地主の許可不要	地主の許可が必要
担保として提供	可能	不可
存続期間	最短30年 ※地主との合意で自由に設定できる	20年以下 ※借地借家法が適用される場合最短30年

物権はそのモノ自体に対する絶対的な権利であるため、地上権の方が土地に対してより強い権利を持っており、地主の許可なしに譲渡・売却・転貸できます。

賃借権の場合は債権ですので、「貸してください」とお願い（請求）することはできますが、地主に「売却していいですか？」とお伺いを立てて承諾を得る必要があります。承諾が下りないと譲渡・売却・転貸できません。

	地上権（物権）	賃借権（債権）
売却	自由にできる	地主の承諾が必要
転貸	自由にできる	地主の承諾が必要
譲渡	自由にできる	地主の承諾が必要
増改築	自由にできる	地主の承諾が必要

地上権と賃借権、どちらを設定するかは土地所有者と土地を借りる人の合意の上で決められます。

図でわかりやすく説明すると・・

賃借権の場合、土地の上に立てたものを増改築する際には地主の許可が必要です。しかし地上権の場合は土地の所有者の承諾がなくとも増改築が可能です。

地上権では地主の許可なく、独自の判断だけで進めることができるため、鉄道や高速道路などの公共事業に設定されてます。

地上権はどんな時に設定するか

地上権を設定するケースとしては、先ほど挙げた地下鉄や高架道路・地下トンネル・送電線建設などの公共事業に関連する場合、債務不履行による場合などがあります。

種類としては区分地上権、法定地上権の2種類があるので詳しく解説していきます。

区分地上権

区分地上権は所有者がいる土地の地下や空間の範囲を限定的に定め、工作物を所有するために設定された地上権を言います。

地上権の効力は土地が存在する地上と地下空間すべてに渡るのに対し、区分地上権は地上や地下の限られた範囲に設定されるといった違いがあります。

公共事業の場合の土地利用方法として、地下鉄であれば地下部分、高架鉄道や高速道路などは空中部分だけの利用など「部分的に利用する権利」が必要とされるため『区分地上権』を設定します。

鉄道を敷設する場合など、何キロにも及ぶ範囲の土地を取得するには膨大な費用がかかってしまうため、地上や地下の限られた空間のみ区分地上権を設定することで利用できるようになっています。

また、建物の上空を通過させて電線を設置する場合などにも電力会社による区分地上権が設定されます。

地上権は設定すれば地主の許可なく自由に土地を活用、権利の売却・譲渡ができ、設置物の補修や線路の譲渡なども可能といったメリットもあります。

法定地上権

法定地上権は抵当権が関係する場合に発生する権利です。

下記のような場合に法定地上権が設定されます。

1. 土地と建物を所有するAさんが担保として建物のみ抵当に入れる
2. お金が返せないため建物はそのままローン会社のものとなる
3. ローン会社からBさんが建物を買い取る
4. 土地はAさんのものなのでBさんは建物を利用できない

こうなった場合、自動的に法定地上権が発生しBさんは建物を自由に利用できるようになります。

また法定地上権は土地と建物の所有者が別々になった際自動的に発生しますが、トラブルを防ぐためには登記しておいた方が安全でしょう。

また、法定地上権の発生には下記の要件を満たすことが必要とされています。

1. 抵当権設定当時に土地の上に建物が存在していた
2. 抵当権設定当時に土地と建物の所有者が同じ
3. 土地・建物の一方または双方に抵当権が設定されている
4. 競売の結果、土地と建物の所有者が別々になること

地上権を用いることによるメリット・デメリット

借地人、土地所有者それぞれのメリット・デメリットを見ていきましょう。

借地人は、地上権を得られれば自由に譲渡、売却、転貸、担保設定ができるため、都度土地所有者の承諾を得て、承諾料を支払う「賃借権」よりもメリットが多いです。

また、地上権設定があり登記されることで、担保評価を取りやすく住宅ローンが組みやすくなるといったメリットもあります。

一方、土地所有者は建物所有者に土地を自由に利用する権利を貸すことになるため、土地所有者自身は貸した土地を自由に使用できず、使い道への口出しや、承諾料も得られないなどデメリットが多く挙げられます。

ただ、地上権は借地権よりも強い権利のため、賃借権と比較すると相場が高いと言ったメリットもあります。

まとめ

地上権が設定される場合は公共事業での区分地上権や債務不履行での法定地上権がほとんどで、一般的に土地を借りて建物を建てる際に設定されるのは賃借権となります。

地上権を設定する場合は賃借人の権利が圧倒的に強くなってしまうため、地主が積極的に設定することはなかなかありません。

地上権を理解する際には賃借権との効力の違いや、設定した際の地主、賃借人のメリットデメリットなどを覚えておくと良いでしょう。