更地（さらち）とは？定義や放置するデメリット・有効な活用方法を解説

• 不動産取引における『更地』の明確な定義がわからない…
• 更地を放置したままだけど大丈夫？
• 更地を相続したので、更地の有効的な活用方法が知りたい

「更地＝何も建っていない状態の土地」とよく勘違いされますが、実は何も建っていない土地の全てが更地とは限りません。

そこで本記事では、「更地」の正しい定義、整地との違い、更地を放置するデメリット・更地の有効な6つの活用方法まで解説いたします。

更地(さらち)とは？

国土交通省の不動産鑑定評価基準によると更地は以下のように定義されています。

更地とは、建物等の定着物がなく、かつ、使用収益を制約する権利の付着していない宅地をいう。

不動産鑑定評価基準第２節 不動産の類型｜国土交通省

簡単にいうと建物が建っておらず、かつ土地の利用を制限する権利が付いていない宅地のことです。つまり自由に住宅を建てることができる状態の土地です。

一見、建物が何もなく更地のように見えても、「地上権」や「貸借権」（2つを総称して「借地権」）といった「土地の利用を制限する権利」が存在する場合は更地と呼ぶことができません。※借地権には、地上権と貸借権の2種類がある

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「抵当権」が設定されている土地は更地である

借地権（地上権や貸借権）といった「土地の利用を制限する権利」が土地に設定されている場合は、更地ではないと先述しました。

しかし、土地に関する権利の中でも、土地の利用を制限しない権利が設定されている場合には、更地に該当します。例えば、「抵当権」が設定されている土地は更地です。※抵当権：土地や建物などの資産を担保とする権利

地上権（借地権）が付与されている場合	更地ではない
貸借権（借地権）が付与されている場合	更地ではない
抵当権が付与されている場合	○ 更地

建物や権利が無くとも、宅地(住宅用の土地)でなければ更地ではない

土地上に建物が無く、かつ土地の利用を制限する権利も設定されていなくとも、自由に住宅が建てられない土地の場合は、更地に該当しません。自由に住宅が建てられない具体例は以下の通りです。

• 耕作されていない農地
• 樹木のない山林

耕作されていない農地や樹木のない山林では、自由に住宅を建てることができず、住宅用の土地では無いため、たとえ建物が建っていなくとも更地には該当しません。

更地と整地の違い

更地とよく比較される言葉として「整地」があります。

更地と整地の違いは、転圧作業を行っているかどうかです。

更地	転圧作業をしていない
整地	転圧作業をしている

更地のまま放置するデメリット

更地は整地とは異なり、転圧作業をしていない状態の土地であると先述しましたが、街中には更地のまま放置された土地が多く存在しています。

では、更地のまま放置しておくと、地主はどのようなデメリットを被ることになるのでしょうか。デメリットは以下の2つです。

1. 使用していないにもかかわらず、税金がかかる
2. 土地が荒廃しトラブルが生じる

使用していないにもかかわらず、税金がかかる

更地のままで放置しておくと、「固定資産税」「都市計画税」の税負担が大きくなり、土地を使用していないにもかかわらず、無駄な税金がかかります。

土地が荒廃しトラブルが生じる

更地はしっかりと管理しなければ、 雑草が生えて荒廃した土地となってしまいます。さらには、無断駐車や不法投棄など、様々なトラブルが発生することも珍しくありません。

とはいえ、定期的に所有地へ足を運び雑草取りをしたり、更地の周りに柵や看板を立てるには、コストも時間もかかります。更地を長期的に所有し管理していくことは難しいため、有効活用することをお勧めします。

監修者からのコメント

多くの地主さんは更地にするくらいなら駐車場にするという方がほとんどです。

更地をお持ちの方は放置せずに、土地を活用する方法を模索することをおすすめします。

現場の話

更地の有効な活用方法6つ

更地のままで放置すると、無駄な税金がかかってしまったり、トラブルに巻き込まれる恐れがあると説明しましたが、更地を有効に活用するには、どうしたらよいのでしょうか。

一言に更地と言っても、土地の面積や周辺環境、初期投資にかけられる予算などによって、有効な活用方法は異なります。

ここでは、更地の活用方法を6つ紹介します。

1. 賃貸マンション・アパート経営
2. 貸し駐車場
3. 資材置き場
4. コインランドリー
5. トランクルーム
6. 太陽光発電

まとめ

• 更地：建物が建っておらず、かつ土地の利用を制限する権利が付いていない宅地
• 更地と整地の違い：転圧工事を行っているかどうか(転圧工事を行っているのが整地)
• 更地をそのまま放置するメリットはほぼない
• 更地は土地の面積や周辺環境、初期投資にかけられる予算などによって、有効に活用するべき
  • 賃貸マンション・アパート経営
  • 貸し駐車場
  • 資材置き場
  • コインランドリー
  • トランクルーム
  • 太陽光発電

高額な不動産取引を行う上で、トラブルを避けるためには用語の正しい理解が必要です。知識不足でトラブルを起こさないよう、少しでもわからないことがあった際は積極的に情報収集を行いましょう。

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