- 不動産取引における『更地』の明確な定義がわからない…
- 更地を放置したままだけど大丈夫？
- 更地を相続したので、更地の有効的な活用方法が知りたい
「更地＝何も建っていない状態の土地」とよく勘違いされますが、実は何も建っていない土地の全てが更地とは限りません。
そこで本記事では、「更地」の正しい定義、整地との違い、更地を放置するデメリット・更地の有効な6つの活用方法まで解説いたします。
記事監修者情報
株式会社グランクルー 代表取締役 加瀬 健史（カセ タケシ）
不動産業界歴20年以上・宅地建物取引士
不動産のプロでも敬遠しがちな借地権取引の実績100件以上。借地権の売買や更新料の相談・借地トラブルまで幅広く対応し借地取引に多くの知見を持つ。世田谷の借地権に特化したメディア「教えて世田谷不動産」運営。詳細はプロフィールをご覧ください。
更地(さらち)とは？
国土交通省の不動産鑑定評価基準によると更地は以下のように定義されています。
更地とは、建物等の定着物がなく、かつ、使用収益を制約する権利の付着していない宅地をいう。
不動産鑑定評価基準第２節 不動産の類型｜国土交通省
簡単にいうと建物が建っておらず、かつ土地の利用を制限する権利が付いていない宅地のことです。つまり自由に住宅を建てることができる状態の土地です。
一見、建物が何もなく更地のように見えても、「地上権」や「貸借権」（2つを総称して「借地権」）といった「土地の利用を制限する権利」が存在する場合は更地と呼ぶことができません。※借地権には、地上権と貸借権の2種類がある
【参考】「土地の利用を制限する権利」とは？
土地の利用を制限する権利の代表的なものは、「借地権（建物を建てるために土地の所有者から土地を借りる権利）」です。借地権には、地上権と貸借権の2種類があります。
ただし、更地を理解する上では、借地権・地上権・貸借権のいずれかの権利が設定されていたら、更地ではないということがわかっていればOKです。
| 土地の利用を制限する権利（借地権・地上権・貸借権）がある | 更地ではない |
| 土地の利用を制限する権利（借地権・地上権・貸借権）がない | 更地である |
「抵当権」が設定されている土地は更地である
借地権（地上権や貸借権）といった「土地の利用を制限する権利」が土地に設定されている場合は、更地ではないと先述しました。
しかし、土地に関する権利の中でも、土地の利用を制限しない権利が設定されている場合には、更地に該当します。例えば、「抵当権」が設定されている土地は更地です。※抵当権：土地や建物などの資産を担保とする権利
| 地上権（借地権）が付与されている場合 | 更地ではない |
| 貸借権（借地権）が付与されている場合 | 更地ではない |
| 抵当権が付与されている場合 | 更地 |
建物や権利が無くとも、宅地(住宅用の土地)でなければ更地ではない
土地上に建物が無く、かつ土地の利用を制限する権利も設定されていなくとも、自由に住宅が建てられない土地の場合は、更地に該当しません。自由に住宅が建てられない具体例は以下の通りです。
- 耕作されていない農地
- 樹木のない山林
耕作されていない農地や樹木のない山林では、自由に住宅を建てることができず、住宅用の土地では無いため、たとえ建物が建っていなくとも更地には該当しません。
- 更地とは、建物が建っておらず、かつ土地の利用を制限する権利が付いていない宅地
- 借地権（地上権・貸借権）が設定されている土地は更地ではない
- 自由に住宅が建てられない土地（耕作されていない農地、樹木の山林など）の場合は、更地に該当しない
更地と整地の違い
更地とよく比較される言葉として「整地」があります。
更地と整地の違いは、転圧作業を行っているかどうかです。
| 更地 | 転圧作業をしていない |
| 整地 | 転圧作業をしている |
【参考】転圧作業とは？
転圧作業とは、建物を解体した後に、コンクリートや木くずなどを取り除き、重機で踏み固める作業のことです。
つまり、更地で転圧作業を行うと、整地になります。転圧作業を行った整地は、見た目が良く、買い手が見つかりやすいです。
更地のまま放置するデメリット
更地は整地とは異なり、転圧作業をしていない状態の土地であると先述しましたが、街中には更地のまま放置された土地が多く存在しています。
では、更地のまま放置しておくと、地主はどのようなデメリットを被ることになるのでしょうか。デメリットは以下の2つです。
- 使用していないにもかかわらず、税金がかかる
- 土地が荒廃しトラブルが生じる
使用していないにもかかわらず、税金がかかる
更地のままで放置しておくと、「固定資産税」「都市計画税」の税負担が大きくなり、土地を使用していないにもかかわらず、無駄な税金がかかります。
▶固定資産税の算出方法
固定資産(土地、住宅、店など)の資産価値に応じて算定された税
| 更地 | 課税評価額×1.4％ |
| 小規模住宅用地 (敷地面積200㎡まで) | 課税評価額×1.4％×1/6 |
| 一般住宅用地 (敷地面積200㎡以上) | 課税評価額×1.4％×1/3 |
更地のまま放置しておくと、住宅を建てた場合と比べて3倍または6倍の固定資産税がかかってしまいます。
▶都市計画税の算出方法
都市計画事業や土地区画整理事業の費用としして、市街化区域内の土地や家屋の所有者に課せられる税金
| 更地 | 課税評価額×0.3％ |
| 小規模住宅用地 (敷地面積200㎡まで) | 課税評価額×0.3％×1/3 |
| 一般住宅用地 (敷地面積200㎡以上) | 課税評価額×0.3％×2/3 |
更地のままにしておくと、住宅を建てた場合に比べて1.5倍または3倍の都市計画税がかかってしまいます。
土地が荒廃しトラブルが生じる
更地はしっかりと管理しなければ、 雑草が生えて荒廃した土地となってしまいます。さらには、無断駐車や不法投棄など、様々なトラブルが発生することも珍しくありません。
とはいえ、定期的に所有地へ足を運び雑草取りをしたり、更地の周りに柵や看板を立てるには、コストも時間もかかります。更地を長期的に所有し管理していくことは難しいため、有効活用することをお勧めします。
難しい税金の計算方法などはいったん無視して、更地を放置することにメリットはないということを覚えておきましょう。
更地の有効な活用方法6つ
更地のままで放置すると、無駄な税金がかかってしまったり、トラブルに巻き込まれる恐れがあると説明しましたが、更地を有効に活用するには、どうしたらよいのでしょうか。
一言に更地と言っても、土地の面積や周辺環境、初期投資にかけられる予算などによって、有効な活用方法は異なります。
ここでは、更地の活用方法を6つ紹介します。
- 賃貸マンション・アパート経営
- 貸し駐車場
- 資材置き場
- コインランドリー
- トランクルーム
- 太陽光発電
賃貸マンション・アパート経営
賃貸マンションやアパートを建て、貸し出す方法です。
更地の状態にしておくよりも、住宅を建てた場合の方が固定資産税を1/6も抑えることができ、節税効果が大きいことが特徴です。
初期投資としてマンションやアパートの建築費はかかりますが、賃貸収入により長期的に安定した収益を確保することができます。
貸し駐車場
コインパーキングまたは月極駐車場の運営をする方法です。
賃貸マンションやアパート経営に比べて、初期投資費用を抑えることができ、気軽に始められることが特徴です。 駐車場の需要がある地域では、長期的に安定した収益を上げることができます。
資材置き場
更地をそのまま貸し出し、借主に資材置き場として利用してもらう方法です。
初期投資額が少ないことや土地の大きさ関係なく貸し出せることはメリットですが、一方で節税効果は小さく、収益性も高くありません。
近隣に会社や工場などがある場合は需要があります。
コインランドリー
コインランドリー用の建物を建築して事業を行う方法です。
店舗の大きさにはよりますが、1,000万円ほどの初期投資が必要になります。都市部では需要がありますが、事前に周辺調査が必要不可欠です。
地域によっては収益性が悪く、初期投資額が回収できない場合もあります。
トランクルーム
コンテナハウスを建築し、貸し出しを行う方法です。
トランクを設置するスペースさえあれば運営できるため、更地の大きさ関係なく狭い土地でも始めることができます。
設置費用や維持管理費用が少なく、住宅街エリアで近年注目されている活用方法です。
太陽光発電
太陽光パネルを設置し、電気を電力会社に売却する方法です。
初期投資額が高いことや、天候に左右されやすいですが、一度設置してしまえば安定した収益が見込めます。 日照条件が恵まれている土地におすすめの活用方法です。
まとめ
- 更地：建物が建っておらず、かつ土地の利用を制限する権利が付いていない宅地
- 更地と整地の違い：転圧工事を行っているかどうか(転圧工事を行っているのが整地)
- 更地をそのまま放置するメリットはほぼない
- 更地は土地の面積や周辺環境、初期投資にかけられる予算などによって、有効に活用するべき
- 賃貸マンション・アパート経営
- 貸し駐車場
- 資材置き場
- コインランドリー
- トランクルーム
- 太陽光発電
高額な不動産取引を行う上で、トラブルを避けるためには用語の正しい理解が必要です。知識不足でトラブルを起こさないよう、少しでもわからないことがあった際は積極的に情報収集を行いましょう。
記事監修者情報
株式会社グランクルー 代表取締役 加瀬 健史（カセ タケシ）
不動産業界歴20年以上・宅地建物取引士
不動産のプロでも敬遠しがちな借地権取引の実績100件以上。借地権の売買や更新料の相談・借地トラブルまで幅広く対応し借地取引に多くの知見を持つ。世田谷の借地権に特化したメディア「教えて世田谷不動産」運営。詳細はプロフィールをご覧ください。
