借地権の売却方法は3つ｜相場・流れ・地主の承諾まで解説

借地の家を売ろうと不動産会社に相談したら、「まず地主さんの承諾をもらってください」と言われて手が止まった、という相談はとても多くあります。

借地権は、地主の承諾があれば第三者に売却でき、承諾が得られなくても借地借家法19条にもとづいて裁判所の許可を求める道があります。

売り方は「地主に買い取ってもらう」「第三者に売る」「底地と一緒に売る」の3つで、第三者に売るときは借地権価格の10%前後の譲渡承諾料を地主に払うのが一般的な目安です。

本記事では、借地権を売却する3つの方法と相場の考え方、売却の流れ、かかる費用と税金、地主がお寺の場合の注意点までを解説します。

地主の承諾があれば借地権は売却できる

借地権には、地上権と賃借権の2種類があります。

どちらも建物を建てるために土地を借りる権利ですが、売却のときに地主の承諾が要るかどうかが違います。

登記事項証明書の「乙区」に地上権の登記がなく、毎月の地代を払って土地を借りているなら、ほとんどの場合その借地権は賃借権です。

登記の有無で見分ける2つの権利が、土地の使い方や譲渡の自由さでどう異なるかは地上権とは？賃借権との違いや種類を解説で解説しています。

賃借権は地主の承諾が必要

賃借権を他人に譲るには、地主の承諾が必要です（民法612条）。

承諾を得ないまま売ってしまうと、地主から契約を解除される理由になり得るため、売却の話は買主を探す前に地主へ伝えておきます。

承諾をもらうときに払うお金が譲渡承諾料（名義書換料とも呼ばれます）で、金額は地主との話し合いで決まります。

地上権なら承諾なしで売れる

地上権は土地を直接使う強い権利で、地主の承諾がなくても自由に売却できます。

ただ、住宅用の借地で地上権が設定されている例は少なく、契約書に「地上権」と書かれていても登記まではされていないこともあります。

どちらに当たるかは、借地契約書と登記事項証明書の両方で確かめてください。

承諾が得られないときは裁判所の許可を求める

地主が売却を承諾してくれないときは、裁判所に「地主の承諾に代わる許可」を申し立てることができます（借地借家法19条）。

この手続きは借地非訟と呼ばれ、売却する前に借地人が申し立てます。

裁判所は許可と引き換えに、承諾料に当たる金額の支払いを借地人に命じるのが通常で、その金額は借地権価格の10%前後が基準とされています。

申し立てを受けた地主は、裁判所が決める価格で自分が借地権を買い取ると申し出ることもできます（同条3項）。地主が手放してほしくない土地であれば、この申し出で話がまとまることもあります。

借地権を売る3つの方法

借地権の買い手になるのは、地主か、地主以外の第三者です。

第三者には、自分で住むために買う個人と、借地権を専門に扱う買取業者がいます。

底地を持つ地主と一緒に売る方法を加えると、選べる売り方は3つになります。

借地権の3つの売り方

地主に売る

買い手：地主
譲渡承諾料：かからない
向いているとき：地主が土地を使いたい

第三者に売る

買い手：個人・買取業者
譲渡承諾料：かかる（借地権価格の10%前後）
向いているとき：地主が売却を承諾している

底地と一緒に売る

買い手：第三者（所有権の土地として）
譲渡承諾料：かからない
向いているとき：地主も土地を手放したい

地主に買い取ってもらう

地主にとっては、借地権を買い戻せば土地が完全な所有権に戻り、自由に使ったり売ったりできるようになります。

買う理由がはっきりしているうえ、譲渡承諾料もかからないため、交渉がまとまれば手続きは最も簡単です。

一方で、地主に買い取る義務はなく、価格も第三者に売る場合より低く提示されることがあります。

地主との交渉の進め方は借地権を地主に買い取ってもらう相場と交渉の進め方で解説しています。

第三者に売る（買取業者・個人）

地主の承諾を得たうえで、地主以外の人に売る方法です。

個人の買い手は、借地権付きの家だと住宅ローンが組みにくいことが多く、買い手の数は所有権の家より限られます。

借地権を扱う買取業者であれば、地主との承諾の交渉を含めて引き受けることが多く、早く現金化したいときの選択肢になります。

業者に売る場合の流れは借地権の買取で解説しています。

底地と一緒に売る

地主が持っている底地と、借地人が持っている借地権をそろえて、1つの土地として第三者に売る方法です。

買い手から見れば普通の所有権の土地になるので、3つの方法の中では価格が最も高くなりやすく、代金は地主と借地人で分け合います。

地主が売ることに同意し、代金を分ける割合でも合意する必要があるため、地主との関係が良いときに向いている方法です。

このほか、借地の一部を地主に渡し、残りを借地人の所有地にしてもらう「等価交換」もあります。土地が広く、分けても家が建つ面積が残る場合に限られますが、交換したあとは所有権の土地として売ることができます。

売却相場の目安は借地権価格と売り方で決まる

借地権の売却価格に、全国一律の相場はありません。それでも、出発点になる計算は決まっていて、そこに売り方ごとの事情が加わって最終的な価格になります。

更地価格×借地権割合で借地権価格を出す

借地権の価値は、その土地を更地として売った場合の価格に、借地権割合を掛けて見積もります。

借地権割合は国税庁が路線価図で地域ごとに定めていて、Aの90%からGの30%まで7段階あります。

たとえば、更地なら6,000万円の土地で借地権割合が60%（D）なら、借地権価格は3,600万円です。

この計算は相続税の評価にも使われる考え方で、実際の売却では、地代を払い続けることや、建て替えに地主の承諾が要ることを買い手が見込むため、借地権価格よりも低い価格で取引されることが多くなります。

売り方ごとの価格の差

同じ借地権でも、誰に売るかで価格は変わります。

底地と一緒に売る方法は、土地を所有権として売るので借地権割合に近い取り分を受け取りやすく、地主や買取業者に売る方法は、相手がその後に負う手間や地主との交渉を見込んで価格を付けます。

第三者に売る場合は、売却代金から譲渡承諾料を払う分も差し引いて考えてください。

計算ツールで目安を出す

所在地と土地の面積を入れると、国土交通省の不動産情報ライブラリにある土地の取引事例から、3つの売り方それぞれの価格の目安を出せます。地主がお寺の場合の注意点も、結果と一緒に表示されます。

相談から引き渡しまでの借地権売却の流れ

借地権の売却は、所有権の家を売る流れに「地主の承諾」の手順が加わります。承諾をもらう時期を間違えると、買主が決まったあとに話が止まるので、順番を押さえておくことが大切です。

借地契約書と借地権の種類を確かめる

最初に、借地契約書と、建物の登記事項証明書をそろえます。

契約の始まった年が1992年7月以前なら旧法（借地法）、1992年8月以降なら借地借家法の借地権で、更新の扱いや残りの期間が変わります。

契約書が見つからない場合でも、地代の領収書や振込の記録があれば借地関係を示す材料になります。

地主に売却の意向を伝える

売り方を決める前に、地主に「売却を考えている」ことを伝えます。

地主が自分で買い取りたいのか、第三者への売却を承諾してくれるのか、底地と一緒に売る意向があるのかで、選べる方法が決まるからです。

最初の連絡を不動産会社に任せると、条件の話になったときに感情的な行き違いが起きにくくなります。

査定を受けて売却先を決める

借地権の取引に慣れた不動産会社に査定を頼み、地主の意向と合わせて売却先を決めます。借地権は所有権の家と査定の考え方が違うため、借地権の売買の実績がある不動産会社を選ぶと、承諾料や地代の条件まで含めた現実的な価格が出ます。

譲渡承諾書を受け取り売買契約を結ぶ

買主が決まったら、地主から譲渡承諾書を受け取り、承諾料の金額と支払いの時期を書面で確定させます。

買主が建て替えを考えている場合は、建替承諾も同じ時期にもらっておくと、買主が建て替えの計画を立てやすくなります。

そのうえで売買契約を結びます。

決済と引き渡し

決済の日に代金を受け取り、建物の所有権移転登記をして引き渡します。譲渡承諾料はこの日に地主へ払うことが多く、地主と買主のあいだで新しい借地契約を結ぶか、元の契約を引き継ぐかもここで確定します。

借地権の売却にかかる費用と税金

借地権の売却代金がそのまま手元に残るわけではありません。所有権の家を売るときの費用に、地主に払う承諾料が加わります。

譲渡承諾料

第三者に売るときに地主へ払うお金で、借地権価格の10%前後が目安とされています。

地主に買い取ってもらう場合と、底地と一緒に売る場合は、原則としてかかりません。

金額の考え方は譲渡承諾料と建替え承諾料の相場で解説しています。

仲介手数料と印紙税

不動産会社の仲介で売る場合は、仲介手数料がかかります。

上限は宅地建物取引業法で決まっていて、売買価格が400万円を超える部分は「売買価格×3%＋6万円」に消費税を加えた額です。

売買契約書に貼る印紙税は、契約金額が1,000万円を超え5,000万円以下なら1万円で、この軽減措置は2027年3月31日までに作成された契約書に適用されます。

譲渡所得税

売却して利益が出たときは、その利益（譲渡所得）に所得税と住民税がかかります。

売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば税率は20.315%、5年以下なら39.63%です。

自宅として住んでいた借地権付きの家なら、居住用財産の3,000万円特別控除を使える場合があります。

旧法の借地権は売りやすいのか

1992年7月以前に始まった借地契約には旧法（借地法）が適用され、更新後の期間は堅固な建物で30年、それ以外で20年です。地主が更新を断るには正当な理由が必要なため、借地人の立場が強く、長く使い続けられる点は買い手にとって評価される材料になります。

一方で、旧法の借地に建つ家は築年数が古いことが多く、買い手が建て替えを前提にすると、建替承諾料の負担も価格に織り込まれます。旧法かどうかだけで売りやすさは決まらず、残りの期間、地代の水準、建物の状態を合わせて見ることになります。

地主がお寺の借地権を売るときの注意点

地主がお寺や神社の場合は、地主が個人の場合と比べて、承諾をもらうまでの手順と話し合う相手が違います。

判断は責任役員会で行われる

宗教法人の事務は、規則に別の定めがなければ責任役員の過半数で決めます（宗教法人法19条）。

住職に話して好感触だったとしても、承諾や承諾料の金額は責任役員会を経て決まるのが通常で、回答までに数か月かかることもあります。

売却の時期に余裕を持って、早めに意向を伝えてください。

承諾料の考え方は寺院ごとに違う

お寺の中には、借地の管理を専門の部署や管理会社に任せているところもあり、承諾料の計算方法や、新しい借地人に求める条件が寺院ごとに決まっていることがあります。

過去にその寺院の借地を売買した実績がある不動産会社に相談すると、どこに話を持っていけばよいかが早く分かります。

寺院ごとに決まっている、売却を認めてもらう際の支払額の目安はお寺借地の売却承諾料はいくら？相場と計算方法をわかりやすく解説で解説しています。

底地を手放すには公告が必要

底地と一緒に売る場合は、お寺が不動産を処分することになるため、少なくとも1か月前に信者などへその内容を公告する手続きが必要です（宗教法人法23条）。手続きの期間を見込まずに買主と日程を決めると、決済を延ばすことになりかねません。

借地権の売却で起きやすいトラブルと防ぎ方

借地権の売却で多いのは、買主が決まったあとに地主が承諾を渋る、承諾料の金額で折り合わない、建物の解体費用を誰が負担するかで揉める、という3つです。どれも、売却を決めた最初の段階で地主に意向を伝え、承諾料や条件を書面に残しておけば防ぎやすくなります。

相続で受け継いだ借地権の場合は、建物の相続登記が済んでいないと売却の手続きに進めません。

2024年4月1日から相続登記は義務になり、相続で取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。

相続の手続きは借地権の相続で解説しています。

よくある質問

相続したばかりの借地権でも売れますか

売れます。

ただし、売却の前に建物の名義を相続人に変える相続登記が必要です。

法定相続人が相続する場合は、地主の承諾も承諾料も原則として要りません。

建物が古くても売れますか

売れます。

建物の価値がほとんどなくても、借地権そのものに価値があるため、買取業者や地主が買い手になることがあります。

解体して更地で渡すかどうかは、買い手と地主の意向を聞いてから決めてください。

地主に断られたらどうすればいいですか

第三者への売却を断られた場合は、裁判所に地主の承諾に代わる許可を申し立てる借地非訟の手続きがあります（借地借家法19条）。手続きには時間と費用がかかるため、まずは借地権を扱う不動産会社を通じて条件を見直し、再度話し合うのが現実的です。

住宅ローンが残っていても売れますか

売れます。

売却代金でローンを完済し、建物の抵当権を消してから引き渡します。

売却代金だけで完済できない場合は、差額を自己資金で用意する必要があります。

地主に黙って売るとどうなりますか

賃借権の借地権を地主の承諾なく売ると、地主から借地契約を解除される理由になり得ます（民法612条）。買主も地主に借地権を主張できない状態になるため、承諾を得てから売却してください。

まとめ

借地権は、地主の承諾があれば第三者に売ることができ、承諾が得られないときは裁判所の許可を求める道もあります。

売り方は地主に売る・第三者に売る・底地と一緒に売るの3つで、価格は更地価格×借地権割合を出発点に、売り方と承諾料の有無で変わります。

地主がお寺の場合は、責任役員会での判断と公告の手続きを見込んで、早めに意向を伝えることが大切です。

借地権のミカタでは、監修の株式会社グランクルー（宅地建物取引業 東京都知事免許(2)101165）が、地主がお寺の借地を中心に、借地権の売却の相談と査定を無料で受け付けています。無料相談のページからお問い合わせいただけます。

ぜひ本記事の3つの売り方と売却の流れを参考に、地主への最初の連絡から計画を立ててみてください。

参考にした資料

• e-Gov法令検索「借地借家法」（第19条 土地の賃借権の譲渡又は転貸の許可）
• e-Gov法令検索「民法」（第612条 賃借権の譲渡及び転貸の制限）
• e-Gov法令検索「宗教法人法」（第19条 責任役員の議決、第23条 財産処分等の公告）
• 国税庁 No.4611 借地権の評価／財産評価基準書 路線価図
• 国税庁 No.3208 長期譲渡所得の税額の計算／No.3211 短期譲渡所得の税額の計算／No.3302 マイホームを売ったときの特例
• 国税庁 No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置
• 法務省「相続登記の申請義務化について」
• みずほ中央法律事務所「借地権譲渡許可の裁判における承諾料（財産上の給付）の相場」