借地権を地主に買い取ってもらう相場は？交渉の進め方と断られたとき

借地の家を手放そうと地主に相談したら、思っていたよりずっと低い金額を言われて、それが相場なのか判断できずに困っている、という声をよく聞きます。

地主に借地権を買い取ってもらう価格は、更地価格に路線価図の借地権割合（Aの90%からGの30%まで）を掛けた借地権価格を出発点に、どちらから話を持ちかけたかで上下します。

地主に売る場合は、第三者に売るときにかかる借地権価格の10%前後の譲渡承諾料が要らないため、提示額が低くても手取りの差は見た目ほど大きくないこともあります。

本記事では、地主に買い取ってもらう相場の考え方、交渉の進め方、かかる費用と税金、断られたときの選択肢を解説します。

地主に借地権を買い取ってもらうことはできる

借地権は、地主に売ることも、地主の承諾を得て第三者に売ることもできます。地主への売却は、地主が借地権を買い戻して土地を完全な所有権に戻す取引で、承諾をもらう手順が要らないぶん、話がまとまれば手続きは簡単です。

地主に買い取る義務はない

借地人が「買い取ってほしい」と申し出ても、地主はそれに応じる義務を負いません。

例外は、借地契約の期間が満了して更新されなかったときで、借地人は建物を時価で買い取るよう地主に請求できます（借地借家法13条）。

これは建物の買い取りであって、借地権そのものの価格を払わせる仕組みではない点に注意してください。

地主が買い取りに応じやすい事情

地主が土地を自分で使いたい、子どもに家を建てさせたい、底地を相続税対策で整理したい、といった事情があると、買い取りの話はまとまりやすくなります。逆に、地主に資金の余裕がない、土地の使い道が決まっていない場合は、借地権を買い戻しても地代収入がなくなるだけなので、応じてもらえないこともあります。

借地権を地主に売る相場の目安

地主への売却価格に決まった相場はなく、交渉で決まります。それでも、話し合いの出発点になる数字は自分で出しておけます。

借地権価格を出す

借地権価格は、その土地の更地としての価格に、国税庁が路線価図で定めている借地権割合を掛けて求めます。

路線価図で土地が面した道路を探すと「350C」のように書かれていて、数字が1㎡あたりの路線価（千円単位）、アルファベットが借地権割合です。

Cなら70%、Dなら60%です。

路線価は公示価格の8割程度を目安に決められているため、時価の目安にするときは路線価を0.8で割り戻します。

地主に売る価格を考える手順

更地価格　路線価÷0.8×面積、または近くの土地の取引価格

×　借地権割合　路線価図のA（90%）〜G（30%）

＝　借地権価格　交渉の出発点になる数字

＋／−　交渉の事情　どちらから持ちかけたか、建物の扱い、地主の資金

話を持ちかける側を意識して金額を考える

地主のほうから「借地権を買い戻したい」と言ってきた場合は、地主に買う理由があるので、借地権価格に近い金額で話がまとまりやすくなります。

借地人から「買い取ってほしい」と頼む場合は、地主に買う義務がないぶん、借地権価格より低い金額を提示されるのが普通です。

どちらの立場で話を始めるかを意識して、最初に出す金額を決めてください。

計算ツールで目安を出す

所在地と土地の面積を入れると、国土交通省の不動産情報ライブラリにある土地の取引事例から、地主に売る場合を含む3つの売り方の価格の目安を出せます。

地主に買い取ってもらうメリットとデメリット

地主への売却でいちばん大きいメリットは、承諾の手続きと譲渡承諾料がいらないことです。買い手を探す期間もかからず、建物が古くて第三者には売りにくい場合でも、土地を取り戻したい地主にとっては買う価値があります。

デメリットは、買い手が地主1人に限られるため、価格の競争が起きないことです。

第三者に売れば受け取れたかもしれない金額との比較ができないまま合意してしまうと、あとで後悔しやすくなります。

地主に売ると決める前に、第三者に売った場合の価格も一度確かめておくと、提示額が妥当かどうかを判断できます。

売り方ごとの違いは借地権の売却方法で解説しています。

借地権の買い取り交渉の進め方

地主との交渉は、関係が長く続いてきた相手との話し合いになるため、価格だけを強く押すと話がこじれます。準備と順番で結果が変わります。

先に借地権の価格を把握する

地主に話を持ちかける前に、借地権価格の目安と、借地権を扱う不動産会社の査定額を手元に用意しておきます。数字の根拠がないまま地主の提示額を聞くと、それが妥当かどうかを判断できません。

第三者に売る選択肢を示す

地主が低い金額しか提示しないときは、第三者への売却も考えていることを伝えます。

第三者に売れば、地主はまったく知らない人と借地契約を続けることになり、それよりは自分で買い戻したいと考える地主もいます。

ただし、交渉の材料として使うだけで実際には売るつもりがないと、地主との信頼を損ねるので注意してください。

解体費用の負担を決めておく

建物をそのまま渡すのか、解体して更地で渡すのかで、借地人の負担は大きく変わります。

解体費用は建物の構造や広さで大きく変わるため、価格と一緒に、解体をどちらが負担するかを最初に決めておきます。

地主が建物を使うつもりなら、そのまま渡せることもあります。

合意は書面で残す

価格と条件がまとまったら、口約束のままにせず、売買契約書を作ります。

建物の所有権移転登記と、借地契約の終了をどう扱うかも契約書に書いておくと、あとから地代の請求が来るような行き違いを防げます。

不動産会社や司法書士に間に入ってもらうと、書面の不備を避けやすくなります。

借地権を地主に売るときの費用と税金

地主への売却でも、不動産会社に仲介を頼めば仲介手数料がかかり、上限は売買価格が400万円を超える部分で「売買価格×3%＋6万円」に消費税を加えた額です。売買契約書には印紙税がかかり、建物を解体して渡す場合は解体費用と建物の滅失登記の費用も加わります。

売って利益が出たときは、譲渡所得に所得税と住民税がかかります。

売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば税率は20.315%、5年以下なら39.63%で、自宅として住んでいた借地権なら居住用財産の3,000万円特別控除を使える場合があります。

譲渡所得の求め方や控除を使うときの条件はお寺借地の売却にかかる税金と節税対策を徹底解説で解説しています。

地主に断られたときの選択肢

地主が買い取りに応じなくても、借地権を手放す方法は残っています。

第三者に売る

地主の承諾を得て、借地権を扱う買取業者や個人に売ります。

地主が承諾もしてくれない場合は、裁判所に承諾に代わる許可を申し立てることができ（借地借家法19条）、そのとき地主は自分が買い取ると申し出ることもできます。

業者に売る場合の流れは借地権の買取で解説しています。

底地と一緒に売る

地主に借地権を買う資金がなくても、底地と借地権をそろえて第三者に売り、代金を分け合う方法なら合意できることがあります。普通の土地として売れるので、それぞれが単独で売るより高い価格になりやすい方法です。

地主に返す

買い取りも売却も難しい場合は、借地契約を合意で終わらせて地主に返します。

更地にして返すのが原則で解体費用がかかるため、返還の条件も地主と書面で決めておきます。

返し方は借地権の返還で解説しています。

持ち続ける

急いで手放す理由がなければ、地代を払いながら持ち続け、地主の事情が変わったときに改めて相談する方法もあります。次の更新の時期は、地主が条件を見直したいと考えやすいタイミングです。

地主がお寺のときの買い取り交渉

地主がお寺の場合、借地権を買い取るかどうかは住職ひとりではなく、責任役員会で決めるのが原則です（宗教法人法19条）。

買い取りの資金を借り入れる場合は、少なくとも1か月前に信者などへ公告する手続きも加わります（同法23条）。

回答までに時間がかかることを見込んで、価格の根拠となる資料を書面でまとめて渡すと、役員会での検討が進みやすくなります。

お寺によっては、借地の管理を専門の部署や管理会社に任せていて、買い戻しの条件があらかじめ決まっていることもあります。最初の連絡でどこが窓口になるのかを確かめてください。

よくある質問

建物は解体して渡す必要がありますか

地主との合意で決まります。

地主が建物を使う予定なら、そのまま渡せることがあります。

解体して渡す場合は、その費用を価格にどう反映させるかを話し合ってください。

地主から買い取りを持ちかけられたら応じるべきですか

応じる義務はありません。地主から持ちかけられた場合は、借地人の側に交渉の余地があるので、借地権価格の目安と不動産会社の査定額を確かめてから返事をしてください。

譲渡承諾料はかかりますか

地主に売る場合はかかりません。

承諾料は、地主以外の第三者に借地権を譲るときに地主の承諾をもらう対価として払うものです。

第三者に譲る場合に地主へ払う金額の目安はお寺借地の売却承諾料はいくら？相場と計算方法をわかりやすく解説で解説しています。

地主との交渉を自分でしても大丈夫ですか

自分で交渉することもできますが、価格の根拠を示せないまま話すと、地主の提示額で合意しがちです。借地権の取引に慣れた不動産会社に間に入ってもらうと、条件の確認と書面の作成まで任せられます。

相続したばかりの借地権でも地主に売れますか

売れます。ただし、売買の前に建物の相続登記を済ませておく必要があります。相続の手続きは借地権の相続で解説しています。

まとめ

地主に借地権を買い取ってもらう価格は、更地価格×借地権割合で出す借地権価格を出発点に、どちらから持ちかけたか、建物をどう扱うかで決まります。

地主には買い取る義務がないため、借地権価格と査定額を先に把握し、第三者に売る選択肢も持ったうえで交渉するのが大切です。

地主がお寺の場合は、責任役員会での判断に時間がかかることを見込んでおきます。

借地権のミカタでは、監修の株式会社グランクルー（宅地建物取引業 東京都知事免許(2)101165）が、地主との買い取り交渉を含む借地権の売却の相談を無料で受け付けています。無料相談のページからお問い合わせいただけます。

ぜひ本記事の相場の出し方と交渉の進め方を参考に、地主への最初の相談に臨んでください。

参考にした資料

• e-Gov法令検索「借地借家法」（第13条 建物買取請求権、第19条 土地の賃借権の譲渡又は転貸の許可）
• e-Gov法令検索「宗教法人法」（第19条 責任役員の議決、第23条 財産処分等の公告）
• 国税庁 No.4611 借地権の評価／財産評価基準書 路線価図
• 国税庁 No.3208 長期譲渡所得の税額の計算／No.3211 短期譲渡所得の税額の計算／No.3302 マイホームを売ったときの特例
• みずほ中央法律事務所「借地権譲渡許可の裁判における承諾料（財産上の給付）の相場」