借地権の相続に地主の承諾は不要｜名義変更の手順と注意点

親が亡くなり、実家の土地が借地だったと分かったとたん、地主から「名義を変えるなら名義変更料を」と言われて戸惑う方は少なくありません。

法定相続人が借地権を相続するときは、地主の承諾も承諾料も原則として要りません（民法896条）。

必要になるのは、地主への連絡と、建物の相続登記です。

相続登記は2024年4月1日から義務になり、相続で取得したことを知った日から3年以内に申請しないと、10万円以下の過料の対象になります。

本記事では、借地権を相続する手続きの流れ、兄弟で相続するときの分け方、相続後に起きやすい地主とのトラブル、使わない借地権を手放す選択肢を解説します。

借地権は地主の承諾なしで相続できる

借地権は、預金や家と同じ相続財産です。亡くなった人の権利と義務は相続人がまとめて受け継ぐため、借地契約も地主の承諾なしに相続人へ引き継がれます。

法定相続人なら承諾も承諾料もいらない

借地権を売るときに地主の承諾が要るのは、賃借権を他人に譲るのを民法612条が制限しているからです。

相続は「譲る」ことには当たらないため、配偶者や子などの法定相続人が借地権を受け継ぐときは、承諾も承諾料も必要ありません。

地主との借地契約書を書き換えることも、法律上の義務ではありません。

遺贈は地主の承諾と承諾料が必要

遺言で法定相続人以外の人（孫や内縁の配偶者など）に借地権を渡す「遺贈」は、賃借権の譲渡に当たるため、地主の承諾が必要になります。

承諾をもらうときは、売却のときと同じように承諾料を払うのが一般的です。

地主が承諾しない場合は、裁判所に承諾に代わる許可を申し立てることができます（借地借家法19条）。

名義変更料を求められたとき

法定相続人が相続しただけなのに「名義変更料」や「名義書換料」を求められても、法律上は払う義務がありません。

ただ、地主との関係はこの先も続くため、断るときは「相続による承継で、譲渡ではないこと」を落ち着いて伝えてください。

地主が契約書の書き直しを望むなら、地代や期間などの条件が今の契約と変わっていないかを確かめてから署名します。

借地権を相続する手続きの流れ

借地権の相続で必要な手続きは、相続人を決めることと、地主への連絡、建物の相続登記の3つが中心です。借地権そのものには登記がないことが多く、建物の登記が借地権を第三者に主張する根拠になります。

借地権を相続する手続きの流れ

1．遺言書と借地契約書を確かめる
遺言の有無、借地権の種類（旧法・新法）、地代と期間

2．遺産分割協議で相続する人を決める
共有を避け、1人が相続する形が扱いやすい

3．地主に相続したことを伝える
承諾は不要。地代の振込先と連絡先を確認する

4．建物の相続登記をする
取得を知った日から3年以内（2024年4月1日から義務）

遺言書と借地契約書を確かめる

最初に、遺言書があるかどうかと、借地契約書の中身を確かめます。

契約の始まった年が1992年7月以前なら旧法（借地法）、8月以降なら借地借家法の借地権で、次の更新の時期や更新後の期間が変わります。

契約書が見つからないときは、地代の領収書や通帳の振込記録、地主から届いた書類が借地関係を示す手がかりになります。

1992年7月以前に結ばれた契約に適用されるルールや、更新後の期間の考え方は借地法（旧法借地権）とは？3つの特徴と存続期間を解説で解説しています。

遺産分割協議で相続する人を決める

遺言がなければ、相続人全員で遺産分割協議をして、借地権と建物を誰が受け継ぐかを決めます。

協議がまとまったら遺産分割協議書を作り、全員が署名して実印を押します。

この協議書は、建物の相続登記を申請するときにも使います。

地主に相続したことを伝える

相続人が決まったあとにやることは、地主への連絡と建物の名義変更の2つです。

まず地主に、相続したことと新しい連絡先を伝えます。

承諾をもらう手続きではないので、書面で送れば足りますが、今後の地代の振込先や、次の更新の時期もこのときに確かめておくと安心です。

建物の相続登記は3年以内が義務

建物の名義を相続人に変える相続登記は、2024年4月1日から義務になりました。

相続で取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があり、正当な理由なく放っておくと10万円以下の過料の対象になります。

2024年4月より前に相続した建物も対象で、その場合の期限は2027年3月31日です。

遺産分割がまとまらないうちは、自分が相続人であることを申し出る「相続人申告登記」で義務を果たすこともできます。

兄弟で借地権を相続するときの分け方

実家の借地権を兄弟で相続するときは、分け方を決める段階で、その後に売るのか住むのかまで考えておくと揉めにくくなります。

共有名義を避けたい理由

借地権を兄弟の共有にすると、売却や建て替えのたびに共有者全員の同意が必要になります（民法251条）。

一人でも反対すれば売れず、さらに次の相続で共有者が増えると、話をまとめるのがいっそう難しくなります。

地主から見ても、地代の請求先や承諾を求める相手がはっきりしない状態になり、関係がこじれる原因になりがちです。

代償分割で1人が相続する

借地権と建物を1人が相続し、そのかわりに他の兄弟へお金を払う方法を代償分割といいます。

実家に住み続ける人がいる場合に向いていて、払う金額は借地権の評価額を目安に話し合います。

借地権の評価額の出し方は借地権割合の意味と調べ方で解説しています。

売却して代金を分ける

誰も住む予定がないなら、借地権を売って代金を分ける換価分割が分かりやすい方法です。

売却の前にいったん誰かの名義で相続登記をする必要があるため、遺産分割協議書に「売却して代金を分ける」と書いておきます。

売り方の選び方は借地権の売却方法で解説しています。

借地権の相続でかかる費用と相続税

借地権の相続でかかる主な費用は、建物の相続登記にかかる登録免許税と、司法書士に頼む場合の報酬です。登録免許税は建物の固定資産税評価額の0.4%で、借地権そのものには登記をしていないことが多いため、多くの場合は建物の分だけで済みます。

相続税の計算では、借地権も財産として評価されます。

評価額は「自用地としての評価額×借地権割合」が基本で、亡くなった人と同居していた家族が相続するなら、小規模宅地等の特例で330㎡までの部分の評価額を80%減らせる場合があります。

遺産の総額が基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）以下なら、相続税はかかりません。

相続した借地権を使わないときの選択肢

相続した借地の家に誰も住まない場合でも、地代は毎月かかり続けます。空き家のまま持ち続けるより、早めに方針を決めたほうが負担は小さくなります。

住み続ける・人に貸す

相続人が住むなら、手続きは相続登記と地主への連絡だけです。建物を人に貸す場合は、借地権の譲渡ではないため地主の承諾は原則として要りませんが、契約書で建物の転貸や用途が制限されていないかは確かめてください。

売却する

第三者に売るには地主の承諾が必要で、承諾料として借地権価格の10%前後を払うのが目安です。

地主に買い取ってもらう方法や、底地と一緒に売る方法もあります。

地主への売却は借地権を地主に買い取ってもらう相場と交渉の進め方で解説しています。

地主に返す

借地権を地主に返す場合は、建物を解体して更地にして返すのが原則です。

解体費用がかかるため、建物が使える状態なら、返す前に地主へ買い取りを打診したほうが手元に残るお金は増えます。

返し方の詳しい手順は借地権の返還で解説しています。

相続放棄する

借地権だけを放棄することはできず、相続放棄をすると預金など他の財産もすべて受け取れなくなります。

家庭裁判所への申述は、相続の開始を知った日から3か月以内です（民法915条）。

借地権に値段が付くかどうかを確かめてから判断しても、この期限に間に合うことは多いので、先に査定を受けてみてください。

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地主がお寺の借地権を相続したとき

地主がお寺の場合も、法定相続人が相続するのに承諾が要らない点は変わりません。

違うのは連絡先で、お寺によっては住職ではなく寺務所や、借地の管理を任せている管理会社が窓口になっています。

地代の振込先や更新の時期を確かめるときに、どこに連絡すればよいかを最初に聞いておくと手続きが早く進みます。

お寺から借りている土地を受け継いだあと、手放すか持ち続けるかを決めるときの考え方はお寺の借地を相続したら？売却・放棄・更新の選択肢で解説しています。

相続をきっかけに売却を考える場合は、お寺の承諾は責任役員会で決めるのが原則のため（宗教法人法19条）、回答まで時間がかかることを見込んでおきます。

相続後に起きやすい地主とのトラブル

相続そのものに地主の承諾は要りませんが、代替わりをきっかけに地主から条件の見直しを求められることがあります。

地代の値上げ

地代は、固定資産税の上昇や周辺の地代と比べて不相当になった場合に、地主から増額を求められることがあります（借地借家法11条）。相続しただけで値上げの理由になるわけではないため、提示された金額の根拠を確かめてから話し合ってください。

契約書の書き換えと更新料

相続は契約の更新ではないため、相続を理由に更新料を払う必要はありません。新しい契約書への署名を求められたときは、地代や期間、建て替えの条件が元の契約より不利になっていないかを確かめてから応じます。

立ち退きを求められたとき

代替わりをきっかけに「土地を返してほしい」と言われても、契約期間の途中であれば応じる義務はありません。

期間が満了したときに地主が更新を断るには、土地を使う必要性や立ち退き料の提供などを踏まえた正当な理由が必要です（借地借家法6条）。

旧法の借地権でも同じ考え方がとられているため、言われるままに建物を壊して返す前に、契約の残りの期間と更新の条件を確かめてください。

建て替えや売却の承諾

相続した建物を建て替える、または売るときは、改めて地主の承諾が必要です。承諾料の目安と計算は譲渡承諾料と建替え承諾料の相場で解説しています。

よくある質問

借地契約書がなくても相続できますか

相続できます。

借地契約は書面がなくても成立していて、地代を払ってきた記録や、借地上に登記された建物があれば借地権を主張できます。

地主と話し合って、相続をきっかけに契約書を作り直すこともできます。

地主にはいつまでに連絡すればいいですか

法律で決まった期限はありません。

地代の支払いが滞らないよう、相続人が決まったら早めに連絡してください。

遺産分割が長引く場合は、とりあえずの連絡先と地代の支払い方法だけ先に伝えておくと安心です。

相続したら更新料を払う必要がありますか

相続しただけでは払う必要はありません。更新料は契約の更新のときに、契約書に支払いの取り決めがある場合に問題になります。

借地権の名義変更をしないとどうなりますか

借地権は登記していないことが多く、借地権の名義を変える手続きは通常ありません。必要なのは建物の相続登記で、これを3年以内にしないと過料の対象になるうえ、売却や建て替えの手続きにも進めません。

兄弟の一人が借地の家に住み続けたいと言っています

その人が借地権と建物を相続し、他の兄弟に代償金を払う代償分割が考えられます。代償金の額は借地権の評価額を目安に、全員で話し合って決めます。

まとめ

借地権は、法定相続人が相続する限り、地主の承諾も承諾料も要りません。

必要な手続きは、遺産分割で相続する人を決めること、地主への連絡、そして3年以内の建物の相続登記です。

兄弟で受け継ぐときは共有を避け、住む人がいなければ売却や返還も早めに検討すると負担を抑えられます。

借地権のミカタでは、監修の株式会社グランクルー（宅地建物取引業 東京都知事免許(2)101165）が、相続した借地権の売却や地主との調整の相談を無料で受け付けています。無料相談のページからお問い合わせいただけます。

ぜひ本記事の手続きの流れを参考に、相続登記の期限に間に合うよう準備を進めてください。

参考にした資料

• e-Gov法令検索「民法」（第251条 共有物の変更、第612条 賃借権の譲渡及び転貸の制限、第896条 相続の一般的効力、第915条 相続の承認又は放棄をすべき期間）
• e-Gov法令検索「借地借家法」（第11条 地代等増減請求権、第19条 土地の賃借権の譲渡又は転貸の許可）
• e-Gov法令検索「宗教法人法」（第19条 責任役員の議決）
• 法務省「相続登記の申請義務化について」
• 国税庁 No.4611 借地権の評価／No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）／No.4152 相続税の計算
• 国税庁 No.7191 登録免許税の税額表