借地権の更新料の相場はいくら？計算方法と払う必要があるケース

借地の期間満了が近づき、地主から更新料の支払いを求められたり、相続した借地契約書に更新料の条項を見つけたりする場面があります。

借地借家法には更新料の支払い義務を定めた条文がなく、払うかどうかは借地契約書の取り決めや地主との合意で決まります。

払う場合の目安は借地権価格の5%前後、または更地価格の2〜5%（東京都内では3%前後）と言われています。

本記事では、借地権の更新料の相場と計算方法、払う必要があるケース、合意更新と法定更新での扱いの違い、地主がお寺の場合の注意点を解説します。

借地権の更新料とは更新のときに地主に払うお金

借地権の存続期間は30年で、借地契約でこれより長い期間を定めたときはその期間になります（借地借家法3条）。

この期間が満了したあとも借地契約を続けるときに、借地人から地主へ払うお金が更新料です。

更新料を払うかどうか、いくら払うかは、法律ではなく当事者の取り決めで決まります。

法律で決まった支払い義務はない

借地借家法には、更新料の支払い義務を定めた条文がありません。最高裁昭和51年10月1日判決も、宅地の賃貸借が法定更新されたときに、地主の請求があれば当然に更新料を払う義務が生じるという慣習はないと判断しています。

借地契約書に更新料の取り決めがなく、更新のときに金額を合意してもいなければ、地主から請求されたことだけを理由に支払い義務が生じるわけではありません。

ただし、この判決は更新料の支払いを合意（特約）していた場合までは判断していません。

手元の借地契約書にどう書かれているかを先に確かめてください。

借地契約書に取り決めがあれば払う

借地契約書に更新料の特約があるときは、当事者が合意した取り決めとして、払う方向で考えることになります。

どこまで払う義務があるかは条項の書き方で変わります。

東京高裁令和2年7月20日判決は、借地契約に「相当の更新料」とあるだけで額を計算できる基準がない場合に、支払義務を否定しました。

借地契約書に金額そのものや「借地権価格の◯%」のような計算方法が書かれているのか、「相当額」とあるだけなのかで、地主と話すときの立ち位置が大きく変わります。

反対に、取り決めた更新料を払わなかったことが借地契約の解除につながった例もあります。

最高裁昭和59年4月20日判決は、調停で決めた更新料を借地人が払わなかったことを理由に、地主の解除を認めました。

この事案は、無断増改築などの違反を不問にする調停の中で更新料を決めていた特殊なものです。

どの借地でも同じ結論になるとは言えませんが、合意した更新料を払わずに放っておくと、解除をめぐる争いになるおそれがあります。

親から借地を相続した場合、法定相続人が相続するなら地主の承諾も譲渡承諾料も原則として要りません（民法896条）。

ただし、借地契約書の取り決めも一緒に引き継ぐことになります。

更新料の条項と次の期間満了の時期を早めに確かめておくと、更新の話が出たときに落ち着いて対応できます。

借地権の更新料の相場と計算方法

更新料の額は、借地契約書の取り決めと地主との話し合いで決まります。

話し合いの出発点として使われる目安があり、借地権価格の5%前後、または更地価格の2〜5%（東京都内では3%前後）と言われています（みずほ中央法律事務所・内藤寿彦弁護士・文の風東京法律事務所）。

借地権割合が60〜70%の土地なら、どちらの見方でも更地価格の3〜3.5%程度になるので、2つの目安はだいたい同じところに落ち着きます。

借地権価格をもとに計算する

借地権価格を出す出発点は「更地価格×借地権割合」で、相続税の評価でも同じ考え方が使われています（国税庁 No.4611）。

借地権価格が分かれば、その5%前後が更新料の目安になります。

式にすると「更地価格×借地権割合×5%前後」です。

借地権割合は国税庁が路線価図で地域ごとに定めていて、Aの90%からGの30%まで、10%刻みの7段階があります。

路線価図に「350C」とあれば、350が1㎡あたりの路線価（千円単位）で、借地権割合はCの70%という意味になります。

この土地なら、更新料の目安は更地価格の3.5%程度と見当がつきます。

ただし、路線価は公示価格の8割程度を目安に定められているので、路線価をそのまま更地価格として計算すると、目安は低めに出ます。

借地権割合の調べ方は借地権割合の意味と調べ方で解説しています。

裁判所が更新料を算定した例でも、東京地裁昭和49年1月28日判決は借地権価格の3%前後、東京地裁平成27年8月18日判決は更地価格の2.5%としています（文の風東京法律事務所の紹介）。

地代の何か月分かで見る方法もあり、東京23区を調べた平成9〜11年の調査では、住宅地の更新料は更新直前の地代の50〜95か月分に集中していました（みずほ中央法律事務所の紹介）。

地主から「地代の何か月分」という形で額を示されたときは、この見方と借地権価格からの見方の両方で比べてみてください。

なお、ここでの借地権価格は計算上の数字です。

実際に借地権を売るときの価格は、地代の負担や地主の承諾が要ることを買い手が見込むため、これより低くなることが多くあります。

また、更新と同時に増改築の承諾もして、その承諾料を含めて更新料と呼んでいる場合は、ここで挙げた目安がそのまま当てはまりません。

計算ツールで目安を出す

当サイトの更新料の計算ツールでは、所在地と土地の面積を入れると、更地価格から見る方法と借地権価格から見る方法の2つで更新料の目安が出ます。地主から示された額と比べる前に、手元で見当をつけるときに使ってください。

ツールで出るのは一般的な目安なので、借地契約書に金額や計算方法の取り決めがあれば、そちらを優先して考えます。地主から示された額が目安から大きく離れているときの対応は更新料が高すぎる・払えないときで解説しています。

更新料を払う必要があるケース・ないケース

更新料を払う必要があるかどうかは、借地契約書の書き方と、更新が合意で行われるか法定更新になるかの組み合わせで変わります。

判例が示した線を当てはめると、借地契約書や調停・合意書で更新料を決めているときは払う方向になります。

取り決めがないまま法定更新になるときや、取り決めがあっても額を計算できる基準がないときは、支払義務を認めなかった判例・裁判例があります。

実際の結論は借地契約書の文言と経緯で変わるので、個別に確かめてください。

• 借地契約書に更新料の金額や計算方法が書かれている：合意した取り決めとして払う方向
• 更新のときに地主と更新料の額を合意した：合意の内容どおりに払う方向
• 調停で更新料を決めた：払わないと解除が認められた事例あり（最高裁昭和59年4月20日判決）
• 更新料の取り決めがなく法定更新になる：当然に払う慣習はないとされた（最高裁昭和51年10月1日判決）
• 「相当の更新料」とだけあり、額を計算できる基準がない：支払義務を否定した裁判例あり（東京高裁令和2年7月20日判決）

更新料を払う必要があるかの目安

借地契約書に金額か計算方法がある
合意した取り決めとして払う方向になります

調停や合意書で更新料を決めた
調停で決めた更新料の不払いで解除を認めた最高裁の事例があります（昭和59年・特殊な事案）

「相当の更新料」とだけ書かれている
額を計算できる基準がないとして支払義務を否定した裁判例があります（東京高裁令和2年）

取り決めがなく法定更新になる
当然に更新料を払う慣習はないとされています（最高裁昭和51年）

払わないと決める前に考えること

払う必要がないケースに当たりそうでも、地主との関係はその後も続きます。

借地権を第三者に譲るには地主の承諾が要り（民法612条）、建て替えや増改築でも地主の承諾を求める場面が出てきます。

払わないと決める前に、借地契約書の文言と過去の更新の経緯をそろえ、地主にどう伝えるかを決めておくと、あとの承諾の話がこじれにくくなります。

合意更新と法定更新で変わる更新料の扱い

借地権の更新には、地主と借地人が話し合って更新する合意更新と、話し合いがまとまらなくても法律の要件を満たせば更新される法定更新があり、どちらになるかで更新料の扱いが変わります。

合意更新では、更新後の期間や地代と一緒に更新料も話し合いで決まり、地主と借地人が額を合意すれば、その更新料を払うことになります。更新後の期間は最初の更新が20年、2回目以降が10年で、これより長い期間を合意したときはその期間になります（借地借家法4条）。

法定更新は、期間満了のときに借地人が更新を請求したときや、満了後も土地を使い続けるときに、建物がある場合に限って前と同じ条件で更新したものとみなす仕組みです（借地借家法5条）。

地主が遅滞なく異議を述べれば法定更新にはなりませんが、その異議は正当事由がなければ述べられません（同6条）。

更新料の額で折り合わないことだけを理由に借地権が終わるわけではなく、最高裁昭和51年10月1日判決が、法定更新のときに当然に更新料を払う慣習はないとしたのもこの場面です。

ただし、借地契約書に更新料の特約がある場合に法定更新でもその特約をどう扱うかは別の論点として残り、昭和51年の判決もそこまでは判断していません。

また、更新されずに期間が満了したときは、借地人は地主に建物を時価で買い取るよう請求できます（借地借家法13条）。

更新の手続きの流れは借地権の更新（合意更新と法定更新）で解説しています。

更新料を払うときに確かめること

更新料を払うと決めたときは、額だけでなく、何と引き換えに払うのかを書面でそろえておくと、次の更新や相続、売却のときに困りません。

更新後の期間

更新料を払って合意更新するときは、更新後の期間が何年になるかを確かめてください。

借地借家法では最初の更新が20年、2回目以降が10年で、これより長い期間を合意すればその期間になります（同4条）。

1992年8月1日より前に設定された借地権の更新は旧借地法によるので（借地借家法附則6条）、旧法の借地権なら、更新後の期間は堅固な建物で30年、それ以外で20年が基準になります。

同じ額の更新料でも、次の満了までの年数が違えば重みが変わります。

期間を書面に残しておけば、次の更新や売却のときに残りの期間がすぐ分かります。

存続期間の数え方は借地権の存続期間と残存期間で解説しています。

更新料以外に求められるお金

更新のタイミングで、地主が増改築や建て替えの承諾もまとめて話に出すことがあります。

その承諾料を含めて更新料と呼んでいる場合は、借地権価格の5%前後といった目安と比べても意味がないので、示された額のうち、どこまでが更新そのものの対価で、どこからが増改築の承諾料なのかを分けて確かめてください。

建て替えや増改築、木造から堅固な建物への借地条件の変更を地主が承諾しないときは、裁判所に許可を求める方法もあります（借地借家法17条）。

建替え承諾料の目安は譲渡承諾料と建替え承諾料の相場で解説しています。

地代の見直しを同時に持ちかけられることもあるので、更新料と地代も分けて考えてください。

領収書と合意書を残す

更新料を払ったら、領収書を受け取り、更新後の期間・地代・更新料の額を書いた合意書を地主と取り交わしてください。

口頭だけで済ませると、次の更新や相続のときに、更新料を払ったかどうか、どの条件で更新したかを示せなくなります。

借地権付きの建物を売るときには、金融機関が買い手の住宅ローンの審査で地主の承諾書を求めることもあるので、更新の経緯が書面でそろっていると、地主との話も買い手への説明も進めやすくなります。

地主がお寺の借地権の更新料

地主がお寺の場合も、借地借家法に支払い義務の条文はなく、更新料は借地契約書の取り決めと合意で決まります。

違いが出るのはお寺の側の決め方で、宗教法人の事務は、規則に別の定めがなければ責任役員の過半数で決めます（宗教法人法19条）。

住職との話がまとまっても、お寺として決めたことなのかを確かめ、合意書の当事者を宗教法人にしておくと、代替わりのあとに話が食い違いにくくなります。

宗教法人と結ぶ借地契約で、更新料のほかに生じやすい疑問への答えは【地主がお寺の場合】借地権よくある質問10選で解説しています。

更新料の額で折り合わないときは、更新ではなく借地権を手放す選択肢も出てきます。

借地権をお寺に買い取ってもらう場合や、借地権と底地を一緒に売る場合は、譲渡承諾料が原則としてかかりません。

ただし、底地と一緒に売るときはお寺が不動産を処分することになり、少なくとも1か月前に信者その他の利害関係人へ公告が要るので（同法23条）、お寺の側の手続きにも時間がかかります。

お寺に買い取ってもらうときの交渉の進め方は借地権を地主に買い取ってもらう相場と交渉の進め方で解説しています。

よくある質問

更新料は経費になりますか

更新料が経費になるかどうかは、借地をどう使っているかなどで扱いが変わるため、税務署や税理士に個別に確かめてください。なお、借地権を売るときに地主の承諾をもらうために払った名義書換料は譲渡費用になりますが（国税庁 No.3255）、これは更新料とは別のお金です。

更新料を払ったのに地代も上がるのですか

更新料と地代は別のお金で、合意更新では更新料と一緒に地代の見直しが話に出ることもあり、どうなるかは地主との合意の内容で決まります。

法定更新なら前と同じ条件で更新したものとみなされるので（借地借家法5条）、更新を理由に地代の条件が変わるわけではありません。

地代の値上げを求められたときは、更新料の話とは分けて、値上げの根拠を地主に確かめてください。

更新料を払わないとどうなりますか

借地契約書に更新料の取り決めがなければ、払わなくても、建物がある限り法定更新になる道があり（借地借家法5条）、地主が更新を拒むには正当事由が要ります（同6条）。一方で、調停で決めた更新料を払わなかったことを理由に解除を認めた最高裁昭和59年4月20日判決もあるので、合意した更新料を放っておくのは避けてください。

旧法の借地権でも更新料はかかりますか

1992年8月1日より前に設定された借地権の更新は旧借地法によります（借地借家法附則6条）。

旧借地法にも法定更新の規定があり、非堅固な建物の更新後の期間は20年とされています（東京高裁昭和44年12月19日判決が旧借地法4条・5条・6条を適用）。

更新料を払うかどうかは、旧法の借地権でも借地契約書の取り決めと地主との合意を確かめるところから考えてください。

1992年8月1日より前に設定された契約に適用されるルールの全体像は借地法（旧法借地権）とは？3つの特徴と存続期間を解説で解説しています。

借地契約書に「相当の更新料」とだけある場合も払いますか

額を計算できる基準がどこにも書かれていなければ、支払義務が否定されることがあります（東京高裁令和2年7月20日判決）。覚書や更新時の合意書に金額や割合が書かれていれば結論が変わり得るので、借地契約書のほかの条項や過去の更新の経緯も含めて、個別に確かめてください。

まとめ

借地権の更新料は、借地借家法に支払い義務の条文がなく、借地契約書の取り決めや地主との合意があるときに払うお金です。払う場合の目安は借地権価格の5%前後、または更地価格の2〜5%で、額と一緒に更新後の期間や増改築の承諾料が含まれていないかを確かめ、合意書と領収書を残してください。

借地権のミカタでは、監修の株式会社グランクルー（宅地建物取引業 東京都知事免許(2)101165）が、借地権の売却や地主との調整の相談を無料で受け付けています。無料相談のページからお問い合わせいただけます。

ぜひ本記事の相場の目安と確かめることを参考に、地主との更新の話し合いを進めてください。

参考にした資料

• e-Gov法令検索「借地借家法」（第3条〜第6条）
• 最高裁昭和51年10月1日判決（裁判所 裁判例検索）
• みずほ中央法律事務所「借地の更新料の金額の相場」
• 内藤寿彦法律事務所「借地の更新料」