借地権の更新料が高すぎる・払えないときは？拒否と交渉の方法

借地の期間満了が近づくと、地主から更新料を求められ、その額がまとまった金額になることがあります。

借地借家法には更新料の支払い義務を定めた条文がありません。

借地契約書に取り決めがなければ、更新料を払わなくても、建物があり地主が正当事由のある異議を述べない限り、法定更新で借地が続きます。

取り決めがあるときも、請求額の根拠と相場を確かめたうえで、減額や支払い方法を地主と話し合えます。

本記事では、更新料の支払い義務の有無、請求額が高すぎるときの確かめ方と交渉、払えないときの選択肢を解説します。

借地権の更新料は払う義務があるとは限らない

借地権の更新料は、法律で支払いが決められたものではありません。払う義務があるかどうかは、借地契約書に取り決めがあるかと、その書き方で変わります。

借地契約書に更新料の取り決めがあるか

借地借家法には更新料の支払い義務を定めた条文がないため、まず手元の借地契約書に更新料の条項があるかを確かめてください。

最高裁昭和51年10月1日判決は、宅地の賃貸借が法定更新されたとき、地主の請求があれば当然に更新料を払う義務が生じるという慣習はないと判断しました。

取り決めがないまま地主から求められている場合、この判決は支払いを断る根拠になります。

ただし、この判決は更新料を払うと合意（特約）していた場合までは判断していません。

借地契約書に更新料の特約があるときは、昭和51年の判決をそのまま当てはめて断れるわけではないので、条項の文言をよく読んでください。

東京高裁令和2年7月20日判決は、借地契約書に「相当の更新料」とあるだけで額を計算できる基準がない場合に、支払義務を否定しました。

特約があっても、金額や計算方法がどこまで具体的に書かれているかで結論が分かれます。

借地契約書の写しを用意して、条項を確かめるところから始めてください。

取り決めがなくても払うことが多い理由

取り決めがなくても、地主との関係を保つために更新料を払う借地人もいます。

借地では、借地権を第三者に売るときに地主の承諾が要ります（民法612条）。

建て替えや増改築、借地条件の変更で地主が承諾しないときは、裁判所の許可を求めることになります（借地借家法17条）。

借地権付きの建物は住宅ローンを組みにくく、金融機関から地主の承諾書を求められることもあります。

更新料を断って関係がこじれると、こうした場面で承諾を得にくくなるおそれがあります。

払うかどうかは、今後その土地をどう使うかと合わせて考えてください。

借地権の更新料が高すぎると感じたら確かめること

更新料が高すぎると感じたら、まず地主が示した額がどう計算されたかを確かめ、そのうえで相場と比べてください。根拠と相場の両方が分かると、交渉で示す数字が決まります。

更新料を求められたときに確かめる順番

1. 借地契約書の取り決め
更新料の条項があるか、額や計算方法が具体的に書かれているか

2. 請求額の根拠
更地価格・借地権価格・地代のどれを基準にしたか、増改築の承諾料が含まれていないか

3. 相場との比較
借地権価格の5%前後、更地価格の2〜5%（東京都内では3%前後）という目安との差

4. 払えないときの選択肢
分割払いの相談、法定更新、借地権の売却

請求額の根拠

地主に、請求額を更地価格・借地権価格・地代のどれを基準に出したのかを尋ねてください。

基準と掛けた割合が分かれば、相場の目安と同じ物差しで比べられます。

更新のときに増改築の承諾も同時に行い、その承諾料を含めて更新料と呼んでいる場合は、通常の目安がそのまま当てはまりません。

請求の中身に承諾料が含まれていないかも確かめてください。

借地契約書に計算方法が書かれているなら、請求額がそれに沿っているかを照らし合わせてください。

更新料の相場との比較

更新料の目安は、借地権価格の5%前後、または更地価格の2〜5%（東京都内では3%前後）と言われています。

借地権割合が60〜70%の地域なら、どちらの見方でも更地価格の3〜3.5%程度になります。

裁判例でも、東京地裁昭和49年1月28日判決は借地権価格の3%前後、東京地裁平成27年8月18日判決は更地価格の2.5%で更新料を算定しています。

請求額がこれらの割合から大きく離れていれば、交渉で根拠を問う材料になります。

地代の何年分かで見る方法もあります。

東京23区の調査（平成9〜11年）では、住宅地の更新料は更新直前の地代の50〜95か月分に集中していました。

古い調査で地域も限られるので、割合で出した額と並べて確かめる程度に使ってください。

更地価格と借地権価格を自分で出すには、国税庁の路線価図を使います。

路線価図では「350C」のように、1㎡あたりの路線価（千円単位）の後ろにアルファベットで借地権割合が示されています。

割合はAの90%からGの30%まで10%刻みの7段階で、Cなら70%です。

路線価に土地の面積を掛けると更地価格の目安になり、そこに借地権割合を掛けると借地権価格の目安になります。

ただし路線価は公示価格の8割程度を目安に定められているため、路線価で出した額は実際の土地の価格より低めに出やすい点に注意してください。

借地権割合の調べ方は借地権割合の意味と調べ方で解説しています。

当サイトの更新料の計算ツールに所在地と土地の面積を入れると、更地価格から見る方法と借地権価格から見る方法の2つで更新料の目安が出ます。地主の請求額と並べて、どちらの見方でどれだけ差があるかを確かめてください。

更新料を下げてもらう交渉の進め方

更新料の減額を地主に求めるときは、相場の目安と自分で出した数字を書面にまとめ、根拠を添えて提案してください。「高いので下げてほしい」とだけ伝えるより、路線価と借地権割合から出した更地価格・借地権価格と、裁判例で使われた割合を並べるほうが、地主も額を見直す理由を持てます。

話の組み立ては、借地契約書の取り決めの有無で変わります。

取り決めがないなら、最高裁昭和51年判決を踏まえて支払い義務がないことを前提にしつつ、関係を保つための金額として受け入れられる額を示す形になります。

取り決めがあるなら、払う前提で額と計算方法を詰めることになります。

「相当の更新料」のように基準が曖昧な書き方であれば、東京高裁令和2年判決のように支払義務そのものが争点になり得ることも頭に置いてください。

取り決めがなく建物もあるなら、地主が額を譲らなくても、正当事由のある異議を述べない限り法定更新で借地は続くので、無理に高い額で合意する必要はありません。

ただし話し合いがこじれると、その後の売却や建て替えの承諾にも響きます。

期間満了の前から時間をとって話し合い、決まった額と支払い方法は書面に残してください。

更新の手続きそのものは借地権の更新（合意更新と法定更新）で解説しています。

更新料を払えないときの選択肢

更新料の額に納得していても、手元の資金では用意できないことがあります。払えないときは、支払い方法を変えるか、法定更新に任せるか、借地権を手放すかで、その後の負担が変わります。

分割払いを相談する

借地借家法には更新料の定めがなく、支払い方法は地主との話し合いで決まるので、地主が応じれば分割で払うこともできます。

いつまでにいくら払えるかを具体的に示して相談し、合意できたら支払いの回数と期日を書面に残してください。

口頭のままだと、払い終えたかどうかで後から食い違うおそれがあります。

法定更新になる

合意更新ができないまま期間が満了しても、借地が終わるとは限りません。

期間満了のときに借地人が更新を請求したとき、または満了後も土地を使い続けるときは、建物がある場合に限り、前と同じ条件で更新したものとみなされます（借地借家法5条）。

地主が遅滞なく異議を述べた場合は除かれますが、その異議は正当事由がなければ述べられません（同法6条）。

更新後の期間は、1992年8月1日以降に始まった借地借家法の借地なら最初の更新が20年、2回目以降が10年です。

1992年7月31日以前に始まった旧法の借地なら、堅固な建物が30年、それ以外が20年です。

借地契約書に更新料の特約がある場合に、法定更新でも払う義務が残るかは最高裁昭和51年判決が判断していない部分なので、個別に確かめてください。

1992年7月31日以前に始まった借地で、更新後の年数が建物の種類によって分かれる仕組みは借地法（旧法借地権）とは？3つの特徴と存続期間を解説で解説しています。

借地権を売る

更新料を払ってまで住み続ける予定がないなら、借地権を売る方法もあります。

賃借権の借地権を第三者に売るには地主の承諾が必要で（民法612条）、そのとき地主に払う譲渡承諾料は借地権価格の10%前後が目安です。

地主に買い取ってもらう場合や、底地と一緒に売る場合は、譲渡承諾料は原則かかりません。

住宅用の借地は賃借権が多いものの、地上権の借地権なら地主の承諾なしで譲渡できます。

譲渡承諾料の目安は譲渡承諾料と建替え承諾料の相場で解説しています。

地主が承諾しないときは、売る前に裁判所へ承諾に代わる許可を申し立てられます（借地借家法19条）。

裁判所は許可と引き換えに承諾料に当たる給付を命じるのが通常で、申立てを受けた地主は、自ら借地権を買い取ると申し出ることもできます（同条3項）。

裁判所の手続きは借地非訟の手続きと費用で解説しています。

実際の売却価格は、地代の負担や地主の承諾が要ることを買い手が見込むため、更地価格×借地権割合で出した額より低くなることが多いです。

更新料を払って住み続ける場合と、売って手元に残る額を比べて決めてください。

売却の進め方は借地権の売却方法で解説しています。

取り決めがあるのに更新料を払わないとどうなるか

借地契約書に更新料の取り決めがあるのに払わないと、借地契約の解除を求められるおそれがあります。

最高裁昭和59年4月20日判決は、調停で決めた更新料を借地人が払わなかったことを理由に、地主による借地契約の解除を認めました。

ただしこの事案は、無断増改築などの違反を不問にする調停の中で更新料を決めていた特殊なものです。

更新料の未払いがあればどの借地でも解除が認められる、とまでは言えません。

それでも解除が認められると、借地人は土地を更地にして返すのが原則になり（民法622条が準用する599条）、建物の解体まで負担が広がります。

払えないときや額に納得できないときは、黙って払わずにおくのではなく、支払い方法や額について地主と話し合い、その経過を書面で残してください。

金額の基準が書かれていない取り決めなら、東京高裁令和2年判決のように支払義務が否定された例もあるので、条項の書き方を確かめてから対応を決めてください。

地主がお寺の借地権で更新料を求められたとき

地主がお寺の場合、更新料の額や減額、分割払いへの対応は宗教法人としての判断になります。

宗教法人の事務は、規則に別の定めがなければ責任役員の過半数で決めるので（宗教法人法19条）、住職と話がまとまっても、正式な返事までに時間がかかることがあります。

期間満了の直前ではなく、余裕をもって相談を始めてください。

宗教法人が貸している土地を借りるときに借地人が抱きやすい疑問への答えは【地主がお寺の場合】借地権よくある質問10選で解説しています。

話し合いの中で借地人が底地を買い取る話になると、お寺にとっては不動産の処分にあたり、少なくとも1か月前に信者その他の利害関係人へ公告しなければなりません（同法23条）。

反対にお寺に借地権を買い取ってもらうなら、譲渡承諾料が原則かからない売り方になります。

地主への売却の進め方は借地権を地主に買い取ってもらう相場と交渉の進め方で解説しています。

旧法の時代から続く借地では、借地契約書が見当たらない、更新料の取り決めが口頭だけ、ということもあります。

その場合は、これまでの更新で何を払ってきたかの記録を集めてから相談に臨んでください。

よくある質問

更新料を払わないと更新できませんか

更新料を払わなくても、借地が更新されないとは限りません。

期間満了時に建物があり、借地人が更新を請求するか土地を使い続けていれば、前と同じ条件で法定更新されます（借地借家法5条）。

地主が遅滞なく異議を述べた場合は除かれますが、その異議には正当事由が要ります（同法6条）。

ただし借地契約書に更新料の特約がある場合は、未払いが別の争いになり得るので、条項を確かめてください。

更新料の領収書は残しておくべきですか

残しておいてください。

更新料を払ったかどうか、いくら払ったかで地主と食い違ったとき、領収書が手元の記録になります。

借地権を売るときや相続したときにも、これまでの更新の経過を示す資料として役立ちます。

更新料を払わずに法定更新されることはありますか

あります。

最高裁昭和51年10月1日判決は、法定更新で地主の請求があれば当然に更新料を払う義務が生じるという慣習はないとしました。

取り決めがなければ、更新料を払わないまま法定更新されることがあります。

取り決めがある場合の扱いはこの判決では判断されていないので、個別に確かめてください。

借地契約書に「相当の更新料」とだけ書かれている場合も払う必要がありますか

額を計算できる基準が書かれていなければ、払う義務が否定されることがあります。

東京高裁令和2年7月20日判決は、「相当の更新料」とあるだけで計算の基準がない場合に、支払義務を否定しました。

条項の書き方は借地ごとに違うので、借地契約書全体を見て個別に確かめてください。

更新料に増改築の承諾料が含まれることはありますか

あります。

更新のときに増改築の承諾も同時に行い、その承諾料を含めて更新料と呼ぶ場合があり、そのときは借地権価格の5%前後といった目安がそのまま当てはまりません。

請求額が高いと感じたら、承諾料の分がいくら含まれているかを地主に確かめてください。

まとめ

借地権の更新料は法律で支払いが決められたものではなく、借地契約書の取り決めの有無と書き方で払う義務が変わります。

高すぎると感じたら、請求額の根拠を尋ね、借地権価格の5%前後や更地価格の2〜5%という目安と比べたうえで、書面で減額を提案してください。

払えないときは、分割払いの相談、法定更新、借地権の売却のどれが負担を小さくするかを比べて決めてください。

借地権のミカタでは、監修の株式会社グランクルー（宅地建物取引業 東京都知事免許(2)101165）が、借地権の売却や地主との調整の相談を無料で受け付けています。無料相談のページからお問い合わせいただけます。

ぜひ本記事の確かめ方と交渉の進め方を参考に、地主との話し合いに臨んでください。

参考にした資料

• e-Gov法令検索「借地借家法」（第5条・第6条）
• 最高裁昭和51年10月1日判決（裁判所 裁判例検索）
• みずほ中央法律事務所「借地の更新料の金額の相場」
• 文の風東京法律事務所「借地の更新料」