借地の地代の値上げは拒否できる？応じる前に確かめる3つのこと

地主から地代を上げるという通知が届き、新しい金額が書かれていても、その額で地代が決まるわけではありません。

借地借家法11条は、土地の税金や価格の変動、近くの地代との比較で今の地代が不相当になったときに地主が増額を請求できるとしています。

そのうえで、話し合いがまとまらなければ、借地人は裁判が確定するまで自分が相当と考える額を払えば足りると定めています。

示された額をすぐ受け入れずに話し合えますが、裁判で増額が認められると不足分に年1割の利息が付くので、根拠を確かめてから判断してください。

本記事では、値上げが認められる条件と応じる前に確かめること、納得できないときの調停・裁判の流れを解説します。

借地の地代の値上げは地主の一方的な通知では決まらない

地代は借地契約で決めた条件なので、地主が新しい額を通知しただけで地代が書き換わるわけではありません。

借地借家法11条1項が地主に認めているのは、事情が変わって今の地代が不相当になったときに増額を「請求できる」ことです。

借地人が納得しなければ話し合い、まとまらなければ調停、それでも決まらなければ裁判で相当な額を決めます。

この請求は借地契約の条件にかかわらずできるので、借地契約書に地代の額が書いてあっても見直しを求められることはあります。通知を放っておけば話が終わるわけでもないので、届いたら内容を確かめ、応じるのか話し合いたいのかを地主に伝えてください。

1992年7月31日以前に始まった借地には旧法（借地法）が、1992年8月1日以降に始まった借地には借地借家法が適用され、更新後の期間などに違いがあります。

どちらに当たるかは借地契約書の日付で確かめられます。

旧法の借地の特徴は旧法借地権の特徴で解説しています。

地主の地代の値上げが認められる条件

借地借家法11条1項は、次の3つのいずれかで今の地代が不相当になったときに増額を請求できるとしています。

• 土地の税金の増減
• 土地の価格の上昇・低下その他の経済事情の変動
• 近くの似た土地の地代との比較

地主の出費が増えたという説明だけでは、このどれに当たるのかが分かりません。値上げを求められたら、具体的にどの変化を理由にしているのかを尋ねてください。

土地の税金の増減

土地の固定資産税・都市計画税は所有者である地主にかかり、建物の固定資産税は建物を持つ借地人にかかります（地方税法343条）。

前に地代を決めたときより土地の税金が上がっていれば、値上げの理由になり得ます。

反対に、税金が変わっていない、または下がっているなら、この理由では説明がつきにくくなります。

建物の税金まで地主の負担として数えていないかも確かめてください。

借地で誰がどの税金を払うかは借地の固定資産税は誰が払うかで解説しています。

土地の価格の変動

土地の価格の値動きは、国税庁が定める路線価で確かめられます。

路線価は公示価格の8割程度を目安に定められています。

前回の地代改定のころと今の路線価図を比べれば、地主の説明が実際の値動きと合っているかを判断できます。

近くの地代との比較

近くの似た土地の地代は、借地人が自分で調べにくい情報です。

地主が比較に使った例があれば、その場所や広さ、用途が自分の借地と似ているかを尋ねてください。

地代の決まり方は借地料（地代）の相場と計算方法で解説しています。

 計算ツール  自分の土地の更新料は計算ツールで目安を出せます

値上げに応じる前に確かめる3つのこと

値上げの通知に返事をする前に、借地契約書の特約、値上げの根拠、今の地代と土地の固定資産税の差の3つを確かめてください。3つがそろうと、示された額に応じるか、話し合いを求めるかを判断しやすくなります。

借地契約書の特約

借地借家法11条1項は、一定の期間地代を増額しない特約があれば、それに従うとしています。借地契約書にその種の特約があり、期間の途中で値上げを求められたなら、特約を示して応じない理由にできます。

反対に、見直しの時期や値上げの計算方法を決めた取り決めが書かれていることもあります。

その場合の扱いは文言で変わるので、個別に確かめてください。

借地契約書の読み方は借地契約書に書く内容と注意点で解説しています。

値上げの根拠

通知に新しい金額しか書かれていないときは、地主に書面で説明を求め、次の点を尋ねてください。

• 理由にしている事情（土地の税金・土地の価格・近くの地代のどれか）
• 前回地代を決めたときと今の、土地の固定資産税・都市計画税の額
• 比較に使った近くの地代の例
• 新しい地代の計算方法

受け取った説明は、調停や裁判に進んだときに相当な額を考える材料にもなります。やり取りは書面やメールで残しておいてください。

今の地代と固定資産税の差

年間の地代が土地の固定資産税・都市計画税の何倍かを示す数字を公租公課倍率といい、地代の高い安いを考える手がかりになります。

調査の例は次のとおりで、倍率は地域や時期で変わります。

公租公課倍率とは別の考え方で金額の水準をつかむ方法は【図解】通常の地代・相当の地代とは？権利金・相場や借地権評価について解説で解説しています。

• 東京都不動産鑑定士協会の調査（平成30年度）：住宅地4.0倍・商業地4.4倍
• 日税不動産鑑定士会の調べ（東京23区・平成30年時点）：住宅系4.60倍・商業系4.37倍
• 東京簡易裁判所で成立した調停69件（平成6〜7年）の平均：住宅系3.1倍

住宅用地は固定資産税の課税標準が小さくなる特例があるため、住宅地は倍率が高く出やすくなります。

地主に土地の税金の年額を示してもらい、今の地代をその額で割ってみてください。

調査例を大きく下回るなら、値上げに筋が通る場合があります。

すでに上回っているなら、値上げの必要性を詳しく尋ねる理由になります。

倍率だけで相当な地代が決まるわけではないので、話し合いの材料の一つとして使ってください。

納得できない地代の値上げへの対応

根拠を確かめても納得できないときは、示された額をすぐに受け入れる必要はありません。

ただし、地代の支払いは続けたまま話し合いを進めてください。

借地借家法と民事調停法が定める手順を図にまとめました。

地代の値上げに納得できないときの流れ

値上げの根拠を確かめる
理由にしている事情、土地の税金の額、計算方法を書面で尋ねます。

相当と考える額を払い続ける
裁判が確定するまでは、借地人が相当と認める額を払えば足ります（借地借家法11条2項）。

調停で話し合う
裁判の前に、まず調停を申し立てます（民事調停法24条の2）。

裁判で決める
調停で決まらなければ裁判で相当な地代が決まり、不足分には年1割の利息が付きます。

相当と考える額を払い続ける

借地借家法11条2項は、増額の話し合いがまとまらないとき、借地人は増額を正当とする裁判が確定するまで、自分が相当と認める額を払えば足りるとしています。

ただし、裁判で決まった額に足りなかった分は年1割の利息を付けて払います。

相当と考える額は、なぜその額なのかを説明できるものにしてください。

地代をまったく払わなくなると、この扱いからは外れます。

地代を払わないときに起きることは地代を払わないとどうなるかで解説しています。

地主が地代を受け取らないときの対応は、個別に確かめてください。

調停で話し合う

地代の増額や減額の争いでは、裁判の前にまず調停を申し立てることになっています（民事調停法24条の2）。

調停は裁判所で話し合って合意を目指す手続きです。

確かめておいた特約や値上げの根拠、公租公課倍率の計算は、そのまま調停で示す資料になります。

手元にまとめておいてください。

裁判で決める

調停で合意できなければ、裁判で相当な地代を決めます。

増額を正当とする裁判が確定すると、借地人はそれまで払ってきた額との差に年1割の利息を付けて払います。

争いが長引くほど負担がふくらむ可能性があるので、地主の示した額との差が小さいなら、調停の段階で折り合うという判断もあり得ます。

裁判の費用や期間は事案で変わるので、弁護士など専門家に個別に確かめてください。

地代の値上げを拒否したときに起きること

値上げを拒否しても、相当と認める額を払い続けている限り、借地借家法11条2項が想定する対応の中にとどまります。

一方で、地主が調停や裁判に進んで増額が認められれば、不足分を年1割の利息付きで払うことになります。

示された額との差と、この利息を比べて考えてください。

地主との関係は、借地を手放すときや建て替えるときにも影響します。

賃借権の借地権を他人に売るには、地主の承諾が必要です（民法612条）。

建て替えや増改築も、地主の承諾を求める場面があります。

地主が承諾しないときは、裁判所に承諾に代わる許可を申し立てられます（借地借家法19条・17条）。

また、地主が期間満了で更新を断るには正当な理由が要るので（同6条）、値上げに応じなかったことだけで更新が断られるとは限りません。

値上げをきっかけに借地を手放すなら、地主に借地権を買い取ってもらう方法もあります。

地主に売る場合、譲渡承諾料は原則かかりません。

地主に買い取ってもらう進め方は借地権を地主に買い取ってもらう相場と交渉の進め方で解説しています。

地主がお寺の借地で地代の値上げを求められたとき

地主がお寺でも、増額を請求できる条件や調停・裁判の手順は変わりません。

ただ、宗教法人の事務は、規則に別の定めがなければ責任役員の過半数で決めます（宗教法人法19条）。

通知が住職の名前で届いた場合も、管理を任された不動産会社から届いた場合も、寺院としてどう決めた額なのかを尋ねてみてください。

あわせて、根拠の資料をどこに求めればよいかも確かめておくと話を進めやすくなります。

寺院との契約で値上げ以外に寄せられやすい疑問は【地主がお寺の場合】借地権よくある質問10選で解説しています。

話し合いの中で、値上げの代わりに借地人が底地を買い取る案が出ることもあります。

お寺が不動産を処分するときは、少なくとも1か月前に信者その他の利害関係人への公告が必要です（同法23条）。

底地の売買に進むなら、公告の時期も含めて段取りを確かめてください。

よくある質問

地代の値上げは何年ごとに求められますか

借地借家法11条は請求できる間隔を定めておらず、土地の税金や価格の変動、近くの地代との比較で今の地代が不相当になったときに請求できるとしています。借地契約書に一定の期間増額しない特約があれば、その期間は特約に従います。

地代を値下げしてもらうことはできますか

土地の税金や価格が下がった、近くの地代より高くなったといった事情で今の地代が不相当になれば、借地人から減額を請求できます（借地借家法11条1項）。話し合いがまとまらないときは、地主は裁判が確定するまで相当と認める額を請求でき、払い過ぎがあれば年1割の利息を付けて返します（同条3項）。

値上げの通知に返事をしないとどうなりますか

返事をしなくても通知の額で地代が確定するわけではありませんが、黙っていても話は終わらず、地主が調停を申し立てることがあります。根拠を確かめたい旨を書面で返しておくと、話し合いの記録にもなります。

話し合いがまとまらないときは、すぐに裁判になるのですか

地代の増減の争いでは、裁判の前にまず調停を申し立てることになっています（民事調停法24条の2）。調停で合意できなかったときに、裁判で相当な地代を決めます。

地代の負担が重いとき、借地権を売ることはできますか

売ることはできますが、賃借権の借地権を第三者に売るには地主の承諾が必要です（民法612条）。

地主へ払う譲渡承諾料は、借地権価格の10%前後が目安です。

地主が承諾しないときは、売る前に裁判所へ承諾に代わる許可を申し立てられます（借地借家法19条）。

まとめ

地代の値上げは地主の通知だけでは決まりません。

土地の税金・土地の価格・近くの地代のどれかで今の地代が不相当になったときに請求できるもので、話し合いがまとまらなければ、借地人は相当と考える額を払いながら調停、裁判へと進みます。

応じる前に借地契約書の特約、値上げの根拠、公租公課倍率を確かめ、裁判で増額が認められたときの年1割の利息まで含めて判断してください。

借地権のミカタでは、監修の株式会社グランクルー（宅地建物取引業 東京都知事免許(2)101165）が、借地権の売却や地主との調整の相談を無料で受け付けています。無料相談のページからお問い合わせいただけます。

ぜひ本記事の3つの確認点と対応の流れを参考に、根拠を確かめたうえで地主へ返事をしてください。

参考にした資料

• e-Gov法令検索「借地借家法」（第11条）
• e-Gov法令検索「民事調停法」（第24条の2）
• みずほ中央法律事務所「公租公課倍率法の基本」