地代を払わないと借地権は消滅する？滞納から解除までの流れ

借地の地代が何か月分かたまり、地主から支払いを求める連絡が届いていても、地代を払わないという事実だけで借地権がすぐに消えるわけではありません。

民法541条では、地主が相当の期間を定めて支払いを催告し、その期間内に払われなかったときに借地契約を解除できるとされ、借地権はこの解除を経て失われます。

ただし不払いが軽微なときは解除できず、事情によって解除を認めなかった最高裁判例もあります。

本記事では、地代の滞納から借地契約の解除・明け渡しまでの流れと、解除が認められにくい場合、地代を払えないときに取れる手段を解説します。

借地の地代を払わないと借地契約を解除されることがある

地代を払うことは、借地人にとって借地契約の中心となる義務です。

民法541条は、相手が義務を果たさないときは相当の期間を定めて催告し、その期間内に果たされなければ解除できると定めており、地代の不払いもこの定めにあてはまります。

借地契約が解除されると借地権はなくなり、土地を返す立場に変わります。

そのため、地代の滞納は家を建てて住み続ける権利そのものにかかわります。

一方で、同じ民法541条は、不払いが軽微なときは解除できないとも定めています。何か月滞納したら解除という決まりもないため、滞納に気づいた段階で動けば、借地権を守れる余地は残ります。

地代の滞納で借地契約が解除されるまでの流れ

地代の滞納から明け渡しまでは、催告・解除・明け渡しの段階を踏んで進みます。段階ごとに借地人が取れる手段も変わるので、いまどの段階にいるかを確かめてから動いてください。

地代の滞納から明け渡しまでの流れ

地代の滞納
この段階で地主に相談すれば、選べる手段が最も多く残ります

地主からの催告
相当の期間を定めて支払いを求められます（民法541条）

借地契約の解除
期間内に払わないと解除され得ますが、軽微な不払いでは解除できません

建物の取り壊しと明け渡し
更地にして土地を返すのが原則です（民法622条・599条）

地主から催告が届く

地代の滞納が続くと、地主から、滞納分を一定の期間内に払うよう求める催告が届きます。

民法541条による解除は、催告で相当の期間を示し、その期間を過ぎても払われないことが前提です。

そのため、催告が届いた時点では借地契約はまだ続いています。

どのくらいが相当な期間かに決まった日数はなく、事情によって変わります。

届いた催告の期限と金額を確かめ、期限までに払えるかを最初に判断してください。

あわせて、借地契約書に地代の支払い方法や解除についての取り決めがないかも確かめてください。催告を経ずに解除を伝えられた場合も、その解除が通るかどうかは個別に確かめてください。

期間内に払わないと解除される

催告で示された期間内に払わなければ、地主は借地契約を解除できます。

期間内に全額を払えない場合でも、払える分と残りの支払い時期を期間内に地主へ伝えておいてください。

催告にどう応じたかは、のちに解除が争われたときの判断材料になります。

建物買取請求権（借地借家法13条）は、借地上の建物を地主に時価で買い取ってもらう制度ですが、借地権の期間が満了して更新されないときを前提にしています。地代の不払いで借地契約を解除された場面とは前提が違うため、解除のときに建物の買取りを求められるかは個別に確かめてください。

建物を取り壊して明け渡す

借地契約が終わって土地を返すときは、建物を取り壊して更地にして返すのが原則です（民法622条が準用する599条）。

解体の費用を用意する負担が生じるので、借地権を売るのか地主に返すのかは、解除される前に決めておくほうが選べる手段が残ります。

借地の家の解体費用の負担は借地の家の解体費用は誰が払うかで解説しています。

地代を少し滞納しただけでは解除されないことがある

民法541条は不払いが軽微なときは解除できないとしており、裁判でも、地代や賃料の不払いがあったことだけで解除が認められるとは限りません。

家屋の賃貸借の事案では、賃料の不払いがあっても事情によっては解除が信義則に反して許されないとした最高裁判例（最高裁昭和39年7月28日判決）があります。

土地の賃貸借でも、2か月分の延滞を理由とする催告なしの解除を認めなかった最高裁判例（最高裁昭和44年5月30日判決）があります。

何か月滞納すれば解除されるという決まりはなく、一般には3か月程度が目安として語られます。

ただ、弁護士の解説では、2か月の滞納で解除を認めた裁判例も、4か月の滞納で認めなかった裁判例もあると紹介されています。

期間の長さに加えて、過去にも滞納を繰り返していたか、催告にどう応じたか、滞納に至った経緯がどうだったかで判断が分かれます。

2か月だから安全とも、3か月を超えたら手遅れとも言い切れません。

借地人の側から見ると、滞納に気づいたら催告を待たずに地主へ連絡し、払える分から払ってください。催告に返事をせず滞納を重ねると、滞納歴と催告への対応の両方が不利な事情として扱われるおそれがあります。

地代を払えないときにできること

借地契約が解除されると、売る対象である借地権そのものがなくなります。地主への相談、借地権の売却、地主への返還のどれを選ぶ場合も、催告の期間が過ぎる前に始めてください。

地主に早めに相談する

地代が払えなくなりそうなときは、滞納が始まる前か、始まってすぐの段階で地主に事情を伝え、支払い時期の延長や分割払いを相談してください。

解除が認められるかは催告への対応やそれまでの経緯で変わるため、早めの連絡そのものが判断材料になります。

合意した支払い方法は書面に残しておいてください。

地代が周りと比べて高すぎる場合は、減額を請求できることがあります。

土地の税金の減少、土地の価格の低下、近くの似た土地の地代との比較で地代が不相当になっていれば、借地契約の条件にかかわらず、将来に向かって減額を請求できます（借地借家法11条1項）。

認められるかは土地ごとの事情で変わるので、個別に確かめてください。

借地権を売る

借地権を売れば、地代を払う立場から抜けたうえで、借地権の価格に応じたお金を受け取れます。

ただし、賃借権の借地権を第三者に売るには地主の承諾が必要です（民法612条）。

承諾なく譲ると借地契約の解除の理由になり得るので、まず地主に承諾を求めてください。

そのとき地主に払う譲渡承諾料（名義書換料）は、借地権価格の10%前後が目安です。

地上権の借地権なら承諾なしで譲渡できますが、住宅用の借地は賃借権が多いので、借地契約書で借地権の種類を確かめてください。

承諾が要るかどうかを分ける二つの権利の性質の差は地上権とは？賃借権との違いや種類を解説で解説しています。

地主が承諾しないときは、譲渡の前に、裁判所へ承諾に代わる許可を申し立てる借地非訟の手続きがあります（借地借家法19条）。

裁判所は許可と引き換えに、承諾料に当たる財産上の給付を命じるのが通常で、その額は借地権価格の10%前後が基準とされます。

申立てを受けた地主が、自分で借地権を買い取ると申し出ることもできます（同条3項）。

滞納がある中で許可が得られるかは、個別に確かめてください。

借地非訟の進め方は借地非訟の手続きと費用で解説しています。

売却価格を考える出発点は「更地価格×借地権割合」です。

ただ、地代の負担や地主の承諾が要ることを買い手が見込むため、実際の売却価格はこれより低くなることが多いです。

売却の進め方は借地権の売却方法で解説しています。

地主に借地権を返す

買い手を探す時間がない場合は、地主に借地権を返す方法もあります。

地主に借地権を売る形であれば、譲渡承諾料は原則かかりません。

一方、地主に返すときは更地にして返すのが原則なので、解体の費用を見込んでおく必要があります。

建物を残したまま引き取ってもらえるか、対価をいくら受け取れるかは、地主との話し合いで決まります。

返還の進め方は借地権の返還で解説しています。

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地代の値上げで揉めているときの地代の払い方

値上げ額に納得できずに地代の支払いを止めているなら、まず支払いを再開してください。

地代は、土地の税金の増加、土地の価格の上昇、近くの似た土地の地代との比較で不相当になったとき、借地契約の条件にかかわらず増額を請求できるとされています（借地借家法11条1項）。

ただし、一定の期間増額しない特約があれば、それに従います。

増額の話し合いがまとまらないとき、借地人は、増額を正当とする裁判が確定するまで、自分が相当と認める額を払えば足ります（借地借家法11条2項）。

この定めは、相当と認める額を払い続けることが前提です。

値上げに反対して地代をまったく払わずにいると、不払いとして民法541条による解除の理由にされるおそれがあります。

また、裁判で決まった額に足りなかった分は年1割の利息を付けて払うので、払う額も考えて決めてください。

値上げへの対応は地代の値上げへの対応で解説しています。

地主がお寺の借地で地代を滞納したとき

地主がお寺（宗教法人）の場合、地代の猶予などの事務は、規則に別の定めがなければ責任役員の過半数で決めます（宗教法人法19条）。

住職と話がついたように見えても、正式な決定までに時間がかかることがあります。

相談は滞納が膨らむ前に始め、合意した内容は書面でもらっておいてください。

底地と借地権をまとめて第三者に売る話になると、お寺の側では底地の処分にあたります。

その場合、少なくとも1か月前に信者その他の利害関係人へ公告する手続きが必要です（宗教法人法23条）。

日程はこの手続きの期間も見込んで組んでください。

公告の期間も含め、お寺の側で進む処分の段取りとそろえるものは寺院所有の借地を売却する流れと必要書類を徹底解説で解説しています。

よくある質問

地代を何か月滞納すると解除されますか

何か月の滞納で解除されるという決まりはありません。

一般には3か月程度が目安として語られますが、2か月で解除を認めた裁判例も、4か月で認めなかった裁判例もあります。

過去の滞納歴や催告への対応、経緯で結論が変わるので、月数だけで判断しないでください。

相続した借地の地代を前の人が滞納していたらどうなりますか

法定相続人が借地権を相続するときは、地主の承諾も譲渡承諾料も原則いりません（民法896条）。

ただ、借地権は借地契約上の立場ごと引き継がれるため、滞納が残ったままだと、解除の理由になり得る状態が続くおそれがあります。

相続が分かった段階で地主に連絡し、滞納分の額と払い方を相談してください。

借地権の相続の進め方は借地権の相続で解説しています。

滞納分をまとめて払えば解除されませんか

民法541条による解除は、催告で示された期間内に払われないことが前提です。

そのため、期間内に滞納分をまとめて払えば、解除の前提は満たされません。

期間を過ぎてからの支払いや、解除を伝えられたあとの支払いがどう扱われるかは経緯で変わるので、個別に確かめてください。

地代の値上げに納得できないときは地代を払わなくてもよいですか

払わずにいるのは避けてください。

増額を正当とする裁判が確定するまでは、自分が相当と認める額を払えば足ります（借地借家法11条2項）。

足りなかった分は、あとで年1割の利息を付けて払うことになります。

地代を滞納していても借地権を売却できますか

借地契約が解除される前であれば、借地権は残っているので借地権の売却を検討できます。

第三者に売るには地主の承諾が必要です。

地主が承諾しないときは裁判所に許可を申し立てる方法もありますが（借地借家法19条）、滞納がある中で許可が得られるかは個別に確かめてください。

まとめ

地代を払わずにいると、地主が相当の期間を定めて催告し、その期間内に払わなかったときに借地契約を解除されることがあります。

解除されれば、建物を取り壊して土地を明け渡すのが原則です。

ただし、何か月で解除という決まりはなく、軽微な不払いでは解除できません。

過去の滞納歴や催告への対応で結論が変わるので、催告の期間内に地主へ相談するか、借地権を売る・返す方向で動いてください。

借地権のミカタでは、監修の株式会社グランクルー（宅地建物取引業 東京都知事免許(2)101165）が、借地権の売却や地主との調整の相談を無料で受け付けています。無料相談のページからお問い合わせいただけます。

ぜひ本記事の滞納から解除までの流れを参考に、借地権を失う前に取れる手段を選んでください。

参考にした資料

• e-Gov法令検索「民法」（第541条）
• 最高裁昭和39年7月28日判決・最高裁昭和44年5月30日判決（裁判所 裁判例検索）
• e-Gov法令検索「借地借家法」（第11条）