借地の家の解体費用は誰が払う？更地にして返すときの注意点
借地の家を手放そうとしたときに、地主から更地での返還を求められたり、借地契約書に原状回復の文言があったりすると、解体費用を誰が払うかが最初に決めるべきことになります。
借地人は借りた後に建てた物を取り除く義務を負います（民法622条が準用する599条1項）。
そのため解体費用は原則として借地人が払いますが、建物買取請求権を使う場合や借地権を建物ごと売る場合は、取り壊さずに手放せることがあります。
本記事では、解体費用を負担する人の原則と費用がかからない方法、相続した場合の扱い、解体前に確かめることを解説します。
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地主から立ち退きや値上げを求められたら返事をする前にご相談ください
借地の家の解体費用は原則として借地人が払う
借地の家は、土地が地主のもの、建物が借地人のものという分かれた持ち方をしています。
土地の固定資産税は地主に、建物の固定資産税は借地人にかかるように（地方税法343条）、土地と建物は別々に扱われます。
借地契約が終わって土地を返すときも、その上の建物を取り除くのは建物の持ち主である借地人の役目になります。
更地にして返すのが原則
民法599条1項は、借りた後に附属させた物を、借りる関係が終わったときに借主が取り除く義務を定めており、民法622条がこれを賃貸借にも当てはめています。
借地では建物がこの「附属させた物」にあたります。
借地契約が終わったら建物を取り壊して更地で返すのが原則となり、解体費用も借地人が負担します。
あわせて民法621条は、借りた後に生じた損傷を原状に戻す義務を賃借人に負わせています。
ただし、通常の使い方による損耗や経年変化は除かれています。
長く住んだことによる傷みまで、借地人がすべて元に戻すわけではありません。
どこまでが借地人の負担になるかは土地の使い方で変わるため、地主と現地で確かめてください。
取り壊しの義務が生じるのは、借地契約が終わるときです。
普通借地権では、期間満了の時点で建物があり借地人が更新を望めば、地主が断るには正当事由が必要です（借地借家法5条・6条、旧法でも借地法4条・6条で同じ考え方がとられています）。
住み続けたい場合は、期間満了という事実だけで直ちに解体を求められるわけではありません。
土地を地主に返すときの流れは借地権の返還で解説しています。
借地契約書の取り決めを確かめる
原則は民法のとおりでも、実際の負担は借地契約書の文言で変わります。
まず、建物を収去して原状に戻して返す旨の条項があるかを確かめてください。
あわせて、建物以外の塀や物置、庭木などの扱いが書かれているかも見てください。
とくに注意したいのが、建物買取請求権に関する特約です。
建物買取請求をしない特約を定められるのは、一般定期借地権と事業用定期借地権です（借地借家法22条・23条）。
借地契約書がこのタイプでその特約があれば、期間満了時に建物を地主に買い取ってもらうことはできず、解体して返す前提で資金を用意することになります。
普通借地権や旧法の借地権の借地契約書に同じような特約がある場合の効力は、個別に確かめてください。
期間満了時に建物を買い取ってもらえるかどうかを左右する契約タイプごとの違いは普通借地権・定期借地権の違いを実際のケースを元に解説で解説しています。
借地契約がいつ始まったかも、前提となるルールを変えます。
1992年7月31日以前に始まった借地契約には旧法（借地法）、1992年8月1日以降に始まった借地契約には借地借家法が適用されます。
借地契約書が見つからないときは、地主に写しがないか尋ね、地代の領収書など経緯が分かる書類も集めてください。
借地契約書に書かれる項目は借地契約書に書く内容と注意点で解説しています。
借地の家の解体費用がかからない場合
更地にして返すのはあくまで原則で、建物を残したまま借地を手放す方法もあります。
どの方法を選べるかは、借地契約の状況と地主の意向で変わります。
解体費用を払って返す場合とは手元に残るお金も違ってくるので、解体業者に頼む前に検討してください。
借地契約の終了時に借地人が建物を取り壊す。解体費用は借地人が負担
期間満了で更新されないとき、地主に建物を時価で買い取るよう請求（借地借家法13条）。取り壊しは不要
地主との話し合いで建物をそのまま渡す。条件は書面で確認
建物ごと第三者や地主に売る。第三者に売るときは地主の承諾が必要
建物買取請求権を使う
借地権の期間が満了して更新されないとき、借地人は地主に建物を時価で買い取るよう請求できます（借地借家法13条）。
地主が建物を買い取る形になるので、借地人は取り壊して返す必要がなくなります。
解体費用を負担せずに済み、建物に時価が付けばその代金も受け取れます。
ただし、一般定期借地権・事業用定期借地権で買取請求をしない特約がある場合は使えないため、借地契約書の種類を先に確かめてください。
この権利を使えるのは期間満了で更新されないときなので、期間の途中で借地人の都合により土地を返す場合は場面が異なります。
途中で手放したいときは、地主との話し合いや借地権の売却を中心に考え、建物買取請求権が使えるかは個別に確かめてください。
時価がいくらになるかは建物の状態で変わります。
請求の前に不動産会社などに建物の評価を相談しておくと、地主との話し合いを進めやすくなります。
地主が建物をそのまま引き取る
建物買取請求権を使えない場面でも、地主との話し合いで建物を残したまま土地を返すことはできます。
地主が建物を使いたい、建て替えを自分で進めたいといった事情があれば、借地人が解体しない形で合意できる場合があります。
そのときは解体費用の扱いも話し合いで決まります。
この方法は口約束で進めないでください。
建物を無償で渡すのか対価を受け取るのか、家財などの残置物をどこまで片付けるのか、建物の名義をどう移すのかを書面に残すことが大切です。
建物と借地権を地主に買い取ってもらう形であれば、第三者に売るときにかかる譲渡承諾料は原則かかりません。
地主に買い取ってもらうときの相場と交渉は借地権を地主に買い取ってもらう相場と交渉の進め方で解説しています。
借地権を売る
借地権を建物ごと第三者に売れば、買い手が建物を引き継ぐので、売主の借地人は解体費用を払わずに済みます。
住宅用の借地に多い賃借権の借地権を他人に譲るには、地主の承諾が必要です（民法612条）。
承諾なく譲ると借地契約の解除の理由になり得るため、売り出す前に地主へ相談してください。
なお、地上権の借地権であれば地主の承諾なしで譲渡できます。
第三者に売るときに地主へ払う譲渡承諾料（名義書換料）は、借地権価格の10%前後が目安です。
地主が承諾しないときは、譲渡の前に裁判所へ承諾に代わる許可を申し立てられます（借地借家法19条・借地非訟）。
申立てを受けた地主は、自ら借地権を買い取ると申し出ることもできます（同条3項）。
売却価格の考え方の出発点は「更地価格×借地権割合」です。
借地権割合は、国税庁が路線価図で地域ごとにAの90%からGの30%まで7段階で定めています。
ただ、買い手は地代の負担や地主の承諾が要ることを見込みますし、借地権付きの建物は住宅ローンも組みにくいので、実際の売却価格はこの計算より低くなることが多いです。
売った場合に手元に残る額を不動産会社の査定で確かめ、解体して返す場合と比べてください。
土地が借地で家が持ち家の実家を売る流れは土地は借地で家は持ち家の実家を売る方法で解説しています。
相続した借地の家の解体費用
親の借地の家を相続すると、建物と借地権に加えて、借地契約が終わったときに建物を取り壊して返す義務も相続人に移ります。
誰も住む予定のない実家でも、相続しただけで解体費用の負担がなくなるわけではありません。
引き継いでから手放すのか、相続そのものをしないのかを早めに考えてください。
相続人が引き継ぐ
法定相続人が借地権を相続するときは、地主の承諾も譲渡承諾料も原則として要りません（民法896条）。
地主から名義変更の承諾料を求められても、その場で払わずに根拠を確かめてください。
一方、遺言で法定相続人以外の人に借地権を遺贈する場合は譲渡にあたり、地主の承諾が必要です。
相続人が複数いるときは、遺産分割で建物と借地権を引き継ぐ人を決めてください。その際、将来の解体費用や地代を誰が負うかも一緒に話し合っておくと、後で揉めにくくなります。
建物の相続登記は2024年4月1日から義務になりました。
相続で取得したことを知った日から3年以内に申請し、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。
2024年4月より前の相続も2027年3月31日が期限です。
遺産分割が終わらないうちは、相続人申告登記で義務を果たせます。
借地権の相続の手続きは借地権の相続で解説しています。
相続放棄をした場合
相続放棄は、預貯金なども含めて相続全体を手放す手続きです。借地の家だけを選んで放棄することはできないので、解体費用を避けたいという理由だけで決めず、相続財産全体を見て判断してください。
放棄を考えている段階で建物を解体したり売ったりすると、相続を受け入れたと扱われるおそれがあります。
建物には手を付けずに、弁護士や司法書士へ相談してください。
放棄の後に建物の管理や解体へどこまで関わるかは、ほかの相続人の有無や建物の状況で変わるため、個別に確かめてください。
借地の家の相続放棄は借地に建つ家の相続放棄で解説しています。
借地の家を解体する前に確かめること
解体工事は一度始めると元に戻せません。借地の家を取り壊す前に、解体以外の方法がないか、解体するなら何を準備するかを確かめてください。
- 借地契約書の種類と期間：普通借地権か定期借地権か、旧法か借地借家法か、期間満了はいつか
- 地主の意向：更地での返還を求めるのか、建物の買取りや引き取りに応じる余地があるか
- 売却の見込み：借地権を建物ごと売った場合の査定額
- 解体費用の見積もり：複数の解体業者による現地での見積もり
- 解体後の手続き：建物の滅失登記と、地主への引き渡しの日程
解体費用は、建物の構造・広さ・立地・アスベストの有無で大きく変わります。
複数の解体業者に現地を見てもらい、見積もりの内訳を比べてください。
売却の査定額と解体費用の見積もりを並べると、壊して返すか売るかを判断しやすくなります。
建物を取り壊したら、1か月以内に建物の滅失登記を申請する必要があります（不動産登記法57条）。
手続きに使う取り壊しの証明書類を解体業者から受け取っておいてください。
解体して建て直すつもりなら、建て替えに地主の承諾が要る場合があります。
承諾が得られないときは、裁判所の許可を求められます（借地借家法17条）。
地主がお寺の借地で家を解体するとき
地主がお寺の場合も、解体費用を原則として借地人が負担する点は変わりません。
ただ、お寺は宗教法人として物事を決めるため、建物の買取りや引き取りの相談は、住職の返事だけでまとまるとは限りません。
宗教法人の事務は、規則に別の定めがなければ責任役員の過半数で決めます（宗教法人法19条）。
お寺の中で決める手順にかかる時間を見込み、早めに申し入れてください。
お寺が建物や借地権を買い取るために借入をする場合（一時の借入を除きます）や、底地を借地権と一緒に売る場合は、少なくとも1か月前に信者その他の利害関係人へ公告をしなければなりません（宗教法人法23条）。
期間満了に合わせて解体するか売るかを決めたいときは、公告の期間も含めた日程をお寺と共有しておくと、引き渡しの時期がずれにくくなります。
境内や墓地に近い借地では、解体工事の車両の出入りや作業日もお寺と事前に打ち合わせてください。
お寺との取引で引き渡しまでに踏む手順や用意するものは寺院所有の借地を売却する流れと必要書類を徹底解説で解説しています。
よくある質問
解体費用の見積もりはどこに頼めばいいですか
解体費用の見積もりは、解体工事を請け負う解体業者に頼みます。
費用は建物の構造・広さ・立地・アスベストの有無で大きく変わるので、複数の解体業者に現地を見てもらい、内訳を比べてください。
借地権の売却も考えているなら、同じ時期に不動産会社の査定を受けると比べやすくなります。
地主が解体費用を出してくれることはありますか
借地契約が終わったときに建物を取り壊す義務は借地人にあるので、地主が解体費用を負担するのは例外です。
期間満了で更新されないときに建物買取請求権を使えば、地主が建物を時価で買い取り、借地人は取り壊して返す必要がなくなります。
それ以外の場面で地主が費用を出すか分担するかは話し合い次第なので、合意できたら内容を書面に残してください。
定期借地権でも建物買取請求はできますか
できない場合があります。
借地借家法22条・23条の定期借地権で買取請求をしない特約を結んでいれば、期間満了時には建物を取り壊して返す前提で準備することになります。
借地権の種類と特約の有無は、借地契約書で確かめてください。
家を取り壊したら登記の手続きは必要ですか
登記は必要です。
期限は取り壊してから1か月以内で（不動産登記法57条）、相続した建物を取り壊した場合は、相続人が手続きをすることになります。
必要な書類は建物の所在地を管轄する法務局で確かめてください。
借地権を第三者に売るときの譲渡承諾料はいくらですか
目安は借地権価格の10%前後で、譲渡代金の10%ではありません。
地主に売る場合や底地と一緒に売る場合は、原則としてかかりません。
払った名義書換料は、売却で得た所得の税金を計算するときに譲渡費用として差し引けます（国税庁 No.3255）。
まとめ
借地の家の解体費用は、借地契約が終わったときに建物を取り除く義務を負う借地人が払うのが原則です（民法622条・599条1項）。
ただ、建物買取請求権を使う、地主に建物を引き取ってもらう、借地権を売るといった方法を選べれば、取り壊さずに借地を手放せる場合があります。
解体費用の見積もりと売却の査定を並べて判断してください。
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ぜひ本記事の内容を参考に、借地契約書と地主の意向を確かめたうえで、借地の家を解体して返すか、残したまま手放すかを決めてください。
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参考にした資料
- e-Gov法令検索「民法」（第599条・第621条・第622条）
- e-Gov法令検索「借地借家法」（第13条・第22条）
- e-Gov法令検索「不動産登記法」（第57条）
