土地は借地で家は持ち家の実家を売るには？手放す方法と費用

実家の建物は親の名義で登記され、土地の名義は地主で、親は地代を払い続けてきたという状態は、借地権付き建物にあたります。

この家は、地主に買い取ってもらう、地主の承諾を得て第三者に売る、底地と一緒に売る、地主に返す、の4つの方法で手放せます。

どれを選ぶかで地主に払う譲渡承諾料や解体費用の有無が変わるので、借地契約書と地主の意向を確かめてから決めてください。

本記事では、土地は借地で家は持ち家の実家を手放す4つの方法と費用、相続・固定資産税・立ち退き・解体の扱いを解説します。

「土地は借地、家は持ち家」は借地権付き建物のこと

「土地は借地、家は持ち家」という状態は、借地権付き建物と呼ばれます。

土地の所有者は地主、建物の所有者は借地人です。

借地人は地主から土地を借りる権利（借地権）の上に家を建てているので、家を売るときは建物と一緒に借地権も相手に移すことになります。

借地権には賃借権と地上権の2つのタイプがあり、住宅用の借地は賃借権が多いです。

賃借権の借地権を他人に譲るには地主の承諾が要り（民法612条）、承諾なく譲ると借地契約の解除の理由になり得ます。

地上権なら地主の承諾なしで譲渡できるので、借地契約書や登記でどちらの権利かを確かめてください。

地主の承諾が要る権利と要らない権利の見分け方は地上権とは？賃借権との違いや種類を解説で解説しています。

借地契約が始まった時期によって、適用される法律も変わります。

1992年7月31日以前に始まった借地契約には旧法（借地法）が、1992年8月1日以降に始まったものには借地借家法が適用されます。

借地借家法の普通借地権は存続期間が30年以上で、更新後は最初が20年、2回目以降が10年です。

旧法の更新後の期間は堅固な建物で30年、それ以外で20年なので、残りの期間は借地契約書の始期と建物の構造から数えてください。

1992年7月31日以前に始まった契約に適用される法律の中身は借地法（旧法借地権）とは？3つの特徴と存続期間を解説で解説しています。

土地は借地の家を売る4つの方法

土地は借地の家は、誰に売るか、土地をどう扱うかで4つの方法に分かれます。

どの方法でも価格の出発点は「更地価格×借地権割合」で、相続税の評価でも同じ考え方を使います（国税庁 No.4611）。

借地権割合は国税庁が路線価図で地域ごとに定めていて、Aの90%からGの30%まで10%刻みの7段階です。

路線価図に「350C」とあれば、1㎡あたりの路線価が35万円で、借地権割合はCの70%を指します。

路線価は公示価格の8割程度を目安に定められているため、路線価からの計算は実際の土地の値段とずれます。

さらに実際の借地権の売却価格は、買い手が地代の負担や地主の承諾が要ることを見込むので、「更地価格×借地権割合」より低くなることが多いです。

計算した金額は目安にとどめ、売り方ごとの差を比べてから方法を選んでください。

下の計算ツールに所在地と土地の面積を入れると、国土交通省の不動産情報ライブラリにある土地の取引事例から、売り方ごとの価格の目安が出ます。地主に売る場合と第三者に売る場合の差をつかむ材料として使ってください。

土地は借地の家を手放す4つの方法

地主に買い取ってもらう
地主が借地権付きの建物を買う。譲渡承諾料は原則かからない

第三者に売る
地主の承諾が必要。譲渡承諾料は借地権価格の10%前後が目安

底地と一緒に売る
地主の底地とまとめて第三者に売る。譲渡承諾料は原則かからない

地主に返す
原則として更地にして返す。解体費用は借地人の負担が基本

地主に買い取ってもらう

地主に借地権付きの建物を買い取ってもらうと、地主は土地と建物をまとめて自分のものにでき、借地人は譲渡の承諾を待たずに話を進められます。買い手が地主本人なので、第三者に売るときにかかる譲渡承諾料は原則かかりません。

ただし地主が応じるかどうかは、地主の資金や土地の使い道で変わります。

価格は「更地価格×借地権割合」を出発点にした話し合いで決まるので、路線価図で借地権割合を確かめ、取引事例の目安も手元にそろえてから切り出してください。

地主との交渉は借地権を地主に買い取ってもらう相場と交渉の進め方で解説しています。

第三者に売る

第三者に売ると買い手の幅は広がりますが、賃借権の借地権では地主の承諾が要ります。

承諾を得るときに地主へ払う譲渡承諾料（名義書換料）は借地権価格の10%前後が目安で、地主に売る方法や底地と一緒に売る方法にはない出費になります。

譲渡承諾料の相場は譲渡承諾料と建替え承諾料の相場で解説しています。

地主が譲渡を承諾しないときは、売る前に裁判所へ承諾に代わる許可を申し立てられます（借地借家法19条・借地非訟）。

裁判所は許可と引き換えに承諾料に当たる財産上の給付を命じるのが通常で、その額は借地権価格の10%前後が基準とされています。

申立てを受けた地主は自ら借地権を買い取ると申し出ることもでき（同条3項）、その場合は地主への売却に話が移ります。

買い手の側でも、借地権付きの建物は住宅ローンを組みにくく、金融機関から地主の承諾書を求められることがあります。売り出す前に地主の承諾を取り付けておくと、買い手がローンの手続きに進むときの支障を減らせます。

売るときの費用には、譲渡承諾料のほかに不動産会社への仲介手数料と売買契約書の印紙税があります。

仲介手数料の上限は、売買価格が400万円を超える場合「売買価格×3%＋6万円」に消費税を加えた額です（宅地建物取引業法・報酬告示）。

印紙税は売買契約書の金額が1,000万円超5,000万円以下なら1万円で、これは2027年3月31日までに作成された売買契約書に使える軽減措置の額です（国税庁 No.7108）。

売って利益が出れば、どの方法で売っても譲渡所得に税金がかかります。

譲渡所得は「売却価格−（取得費＋譲渡費用）−特別控除」で計算し、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば税率20.315%、5年以下なら39.63%です。

取得費が分からないときは売却価格の5%を取得費にでき、地主の承諾のために払った名義書換料は譲渡費用に入れられます。

売る人が自宅として住んでいた家と借地権を売るなら、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ることなどを要件に、居住用財産の3,000万円特別控除を使える場合があります。

相続した実家に住んでいなかった場合の扱いや所有期間の数え方は、個別に確かめてください。

税金の計算は借地権を売却したときの税金で解説しています。

底地と一緒に売る

底地と一緒に売る方法では、借地人の借地権と地主の底地を合わせ、普通の土地と建物として第三者に売ります。

買い手は地代も地主の承諾も気にせずに済み、譲渡承諾料も原則かかりません。

その代わり地主が土地を売ると決めなければ進まず、売れた代金の分け方も地主との話し合いで決まるので、売り出す前に分け方を書面で取り決めてください。

地主に返す

買い手が見つからず住む予定もないときは、借地契約を終えて土地を地主に返す方法があります。

土地は更地にして返すのが原則で（民法622条が準用する599条）、解体費用は借地人の負担が基本なので、売る方法と違って出費が先に立ちます。

返す前に、建物ごと引き取ってもらえないか地主に相談してください。

返すときの手続きは借地権の返還で解説しています。

「土地は借地、家は持ち家」を相続したときの手続き

親から借地の実家を相続するとき、法定相続人が借地権を受け継ぐのであれば、地主の承諾も譲渡承諾料も原則として要りません（民法896条）。

相続は譲渡ではなく、亡くなった人の権利を受け継ぐものとされるためで、地主から名義変更の承諾料を求められたときもこの扱いを踏まえて話し合ってください。

一方、遺言で法定相続人以外の人に借地権を遺贈する場合は譲渡にあたり、地主の承諾が要ります。

建物の相続登記は2024年4月1日から義務になり、相続で取得したことを知った日から3年以内に申請しなければなりません。

正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になり、2024年4月より前の相続で登記していない分は2027年3月31日が期限です。

遺産分割がまとまらないうちは相続人申告登記で義務を果たせるので、建物の登記簿の名義が誰になっているかを早めに確かめてください。

相続全体の流れは借地権の相続で解説しています。

家は持ち家なら建物の固定資産税だけを払う

固定資産税は、土地の分を地主が、建物の分を借地人が払います（地方税法343条）。

土地は借地で家は持ち家なら、借地人に納税通知書が届くのは建物の分だけで、土地の固定資産税は地主が納めています。

相続して建物の所有者になれば建物の固定資産税を払うのは相続人なので、売るまでの間の負担として見込んでおいてください。

立ち退きを求められたら応じる必要はあるか

借地契約の期間の途中で地主から立ち退きを求められても、借地人に応じる義務はありません。

期間満了のときに地主が更新を断るにも正当な理由（正当事由）が必要で（借地借家法6条）、旧法の借地契約でも同じ考え方がとられています（借地法4条・6条）。

地主に土地を使う事情があるというだけで家を明け渡すことにはならないので、まず借地契約書で期間の満了日を確かめてください。

住む予定も売る予定もなく立ち退きに応じるなら、立退料を交渉する余地があります。立退料の額は個別の事情で変わるので、地主から示された金額や条件をその場で受け入れず、書面でもらって売却した場合の手取りと比べてから返事をしてください。

家を解体して返すときの費用は誰が払うか

借地契約が終わって土地を返すときは更地にするのが原則なので（原状回復、民法622条が準用する599条）、家の解体費用は借地人が負担するのが基本です。解体費用は建物の構造や広さ、立地で変わるので、金額は解体業者の見積もりで個別に確かめてください。

ただし借地契約の期間が満了して更新されないときは、建物買取請求権（借地借家法13条）を使い、地主に建物を時価で買い取るよう請求できます。

この場合は解体せずに建物ごと引き渡すので、解体費用を払う立場から建物の代金を受け取る立場に変わります。

自分から途中で借地契約を終えるのか、期間満了で更新されないのかで負担が大きく変わるため、解体を決める前に借地契約の期間と終わり方を確かめてください。

相続放棄を考える前に知っておきたいこと

借地の実家を引き継がないために相続放棄を選ぶと、借地の家だけでなく、預金などほかの財産もすべて受け取れなくなります。家だけを放棄することはできず、期限も相続の開始を知った日から3か月以内（民法915条）と短いので、預金や借金を含めた財産全体を見てから判断してください。

借地の家は、相続したうえで地主への売却や第三者への売却、底地と一緒の売却、地主への返還で手放すこともできます。

地代や解体費用の負担を理由に放棄を決める前に、売った場合に手元にいくら残るかを試算して比べてください。

相続放棄の手続きは借地に建つ家の相続放棄で解説しています。

地主がお寺の土地に建つ家を売るとき

地主がお寺でも、借地人が家を手放す4つの方法は同じですが、お寺の側には宗教法人としての手続きが加わります。宗教法人の事務は規則に別の定めがなければ責任役員の過半数で決めるため（宗教法人法19条）、住職と話がまとまっただけでは、借地権の買い取りや譲渡の承諾が決まらない場合があります。

底地と一緒に売る方法ではお寺が土地を処分することになり、少なくとも1か月前に信者その他の利害関係人へ公告しなければなりません（同法23条）。

お寺が借地権を買い取るためにお金を借りる場合も、一時の借入を除いて同じ公告が要ります。

この時間を見込まずに買い手と引き渡しの日を決めると間に合わないおそれがあるので、お寺に話を持ちかける段階で、規則に定められた手続きと公告の時期を確かめてください。

よくある質問

借地の家に住み続けることはできますか

法定相続人が相続した場合は、地主の承諾なしで借地権を受け継ぎ、地代を払いながら住み続けられるのが原則です。

期間が満了しても、地主が更新を断るには正当事由が必要です（借地借家法6条）。

建て替えや増改築、木造から堅固な建物への変更で地主の承諾が得られないときは、裁判所に許可を求められます（同17条）。

借地の家を人に貸すことはできますか

家を人に貸すことと、借地権そのものを他人に譲ることは別の話です。

借地権を譲るには地主の承諾が要りますが（民法612条）、家を貸す場合の扱いは借地契約書の定めで変わります。

貸す前に借地契約書を確かめ、地主にも相談してください。

土地は借地で家は持ち家の場合、相続はどうなりますか

法定相続人が相続するなら、地主の承諾も承諾料も原則として要りません（民法896条）。

建物は、相続で取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する義務があります。

法定相続人以外への遺贈は譲渡にあたるので、地主の承諾が要ります。

借地の家の解体費用は誰が払いますか

土地は更地にして返すのが原則なので、借地人が払うのが基本です。借地契約の期間が満了して更新されない場合は、建物買取請求権で地主に建物を時価で買い取るよう請求でき、解体せずに引き渡せます。

地主から出て行ってほしいと言われたらすぐ出なければいけませんか

借地契約の期間の途中であれば、応じる義務はありません。

期間満了のときも、地主が更新を断るには正当事由が必要です（借地借家法6条）。

応じる場合は立退料を交渉する余地があるので、条件を書面で確かめてから返事をしてください。

まとめ

土地は借地、家は持ち家の実家は借地権付き建物で、地主に買い取ってもらう、第三者に売る、底地と一緒に売る、地主に返すの4つの方法で手放せます。

第三者に売るときは譲渡承諾料、地主に返すときは解体費用がかかるのが基本で、法定相続人が相続するだけなら地主の承諾は原則要りません。

立ち退きや相続放棄を急いで決める前に、借地契約書で期間と権利のタイプを確かめ、売った場合の手取りと比べてください。

借地権のミカタでは、監修の株式会社グランクルー（宅地建物取引業 東京都知事免許(2)101165）が、借地に建つ実家の売却の相談を無料で受け付けています。無料相談のページからお問い合わせいただけます。

ぜひ本記事の4つの方法と費用の考え方を参考に、実家に合った手放し方を選んでください。

参考にした資料

• e-Gov法令検索「借地借家法」（第6条・第13条）
• e-Gov法令検索「民法」（第599条・第622条・第915条）
• e-Gov法令検索「地方税法」（第343条）
• e-Gov法令検索「宗教法人法」（第19条・第23条）
• 法務省「相続登記の申請義務化について」