借地に建つ家は相続放棄できる？解体費用と放置したときの責任

親が借地に建てた家を遺して亡くなり、土地は地主のもので家だけが親の名義になっているとき、その家と借地権は相続放棄でまとめて手放せます。

相続の開始を知った日から3か月以内に家庭裁判所へ申述すると、初めから相続人でなかったものとみなされ、未払い地代などの借地契約上の債務も引き継ぎません。

ただし借地権だけを放棄することはできず、預金など他の財産も受け取れなくなります。

本記事では、借地の家を相続放棄するときの手続き、解体費用と管理の責任、放棄の前に考えたい借地権の売却を解説します。

借地権も相続放棄できる

借地人が亡くなると、借地の上の家と、その土地を借りて使う権利である借地権が相続財産になります。

法定相続人が相続する場合は地主の承諾も譲渡承諾料も原則として要りません（民法896条）。

引き継ぎたくなければ相続放棄で受け取らないこともでき、借地権もその対象に含まれます。

家と借地権はまとめて手放すことになる

相続放棄をすると、その人は初めから相続人でなかったものとみなされます（民法939条）。財産を一つずつ選んで断る手続きではないので、家は残して借地権だけ放棄したり、借地権は残して家だけ放棄したりする分け方はできません。

家と借地権は、土地を借りる権利があるから家を建てておける関係にあります。

相続すれば地代の支払いと建物の固定資産税（地方税法343条）を相続人が引き継ぎ、放棄すれば両方とも手放すことになります。

どちらを選ぶかは、家と借地権をひとまとまりで考えて決めてください。

放棄せずに実家を売る流れは土地は借地で家は持ち家の実家を売る方法で解説しています。

預金など他の財産も相続できなくなる

相続放棄の効果は借地の家だけでなく、亡くなった人の預金などにも及びます。

借地の家を引き継ぎたくないという理由で放棄すると、受け取れたはずの預金も手放すことになります。

放棄する前に、預金などの額と、借地の家を相続した場合に続く地代や将来の解体費用、借地権を売った場合に手元に残るお金を並べて比べてください。

自分が放棄すると、ほかの親族が相続人となって借地の家を引き継ぐ立場になることもあります。親族があとから事情を知ることにならないよう、放棄を決めた段階で伝えておいてください。

借地の家の相続放棄は3か月以内に家庭裁判所へ

相続放棄は、相続の開始を知った日から3か月以内に家庭裁判所へ申述して行います（民法915条）。

申述には収入印紙800円（2026年10月時点）などが要ります。

申述先や添える書類は、裁判所の「相続の放棄の申述」の案内で個別に確かめてください。

借地の家の場合、借地権に値段が付くかどうかで放棄するかどうかの判断が変わります。査定の結果や地主の意向がそろうまでに3か月を超えそうなときは、期間が過ぎる前に家庭裁判所へ期間の伸長を申し立ててください。

この3か月の間は、相続財産に手を付けないでください。

相続財産を処分すると単純承認したとみなされ、相続放棄ができなくなるおそれがあります（民法921条）。

家財の処分や建物の解体は、放棄するかどうかを決めるまで行わないでください。

相続放棄したら解体費用は払わなくてよいか

借地契約が終わって土地を地主に返すときは、建物を取り壊して更地にして返すのが原則です（民法622条が準用する599条の原状回復）。

借地の家を相続した人はこの義務も引き継ぐので、いずれ土地を返す場面が来れば解体費用を負担することになります。

その額は建物の構造や大きさで変わります。

相続放棄をすると、亡くなった人の未払い地代など借地契約上の債務も引き継ぎません。放棄が認められれば、相続人として地主に解体費用を払う立場にはならないので、借地の家を引き継ぐ負担が預金などを上回りそうなときは、放棄が選択肢になります。

地主から「放棄するなら先に取り壊してほしい」と求められることもあります。

しかし放棄の前に解体すると相続財産の処分にあたり、単純承認とみなされて放棄できなくなるおそれがあります。

放棄するなら建物には手を付けずに手続きを進め、地主にもその旨を伝えてください。

解体の話は、相続すると決めてから地主と進めてください。

相続して借地を続ける場合でも、解体費用をかけずに建物を手放せる場面があります。

借地の期間が満了して更新されないときは、借地人が地主に建物を時価で買い取るよう求める建物買取請求権を使えます（借地借家法13条）。

ただし地主が更新を断るには正当な理由が要るので（借地借家法6条）、期間満了で更新されない場面自体が限られます。

土地を返すときの手順は借地権の返還で解説しています。

放棄した家を管理する責任は残るか

2023年4月1日に施行された改正民法940条では、相続放棄をした人が家を保存する義務を負うのは、放棄の時に相続財産を現に占有していた場合に限られます。その義務は、次の相続人か相続財産清算人に家を引き渡すまで続きます。

亡くなった親と同じ家に住み、放棄の時もその家で暮らしていた人は、現に占有していた人にあたると考えられます。

この場合は放棄してもすぐには家から手を離せず、引き渡すまでは家が傷まないよう保つ必要があります。

放棄の手続きと並べて、引き渡し先をどう用意するかも考えてください。

一方で、遠方に住んでいて実家を使っていなかった場合は、通常これに当たらないとされます。実家に荷物を置いていた、ときどき泊まっていたなど、どちらにあたるか迷う事情があるときは、弁護士や司法書士に個別に確かめてください。

借地人の相続人全員が放棄したら家はどうなるか

相続人全員が放棄すると、借地の家と借地権を引き継ぐ人がいなくなります。この場合、地主などの利害関係人が申し立てると、家庭裁判所が相続財産清算人を選び、清算人が建物や借地権を管理・処分します（民法952条）。

地主の側から見ると、借地人の相続人に相続放棄されたまま放っておいても、土地の上には引き継ぐ人のいない建物が残り続けます。土地の扱いを決めるには、地主が清算人の選任を申し立て、選ばれた清算人と話し合う形になります。

清算人が借地権を第三者に譲る場合も、賃借権の借地権を譲るには地主の承諾が要るので（民法612条）、地主の意向が処分の行方を左右します。

建物を残して借地権ごと譲るのか、取り壊して土地を返すのか、その費用を相続財産からどう出すのかは、清算人の手続きの中で個別に決まります。

放棄した相続人はこの手続きを進める立場にはなりませんが、放棄の時に家を占有していた人は、清算人に引き渡すまで保存の義務が続きます。

相続放棄の前に借地権の売却も考える

借地の家は負担ばかりに見えても、借地権そのものに値段が付くことがあります。売れれば解体費用を払わずに手放せることがあるので、相続放棄を決める前に、借地権に値段が付くか査定を受ける価値があります。

ただし、借地権を売ることは相続財産の処分にあたるので、売ると決めた時点で相続放棄はできなくなります。

3か月の期間のうちに査定を受け、売れる見込みがあれば相続して売り、見込みがなく負担のほうが大きければ放棄する、という順で判断してください。

期間内に決めきれないときは、期間の伸長を申し立ててください。

借地の家を相続したときの選び方と負担

相続放棄する
3か月以内に家庭裁判所へ申述。家・借地権・預金をまとめて手放し、未払い地代など借地契約上の債務は引き継がない

相続して借地権を売る
地主・第三者・底地と一緒に売る形のいずれか。売れれば解体費用を払わずに手放せることがある

相続して持ち続ける
地代と建物の固定資産税を負担。土地を返すときは更地が原則で、更新されない期間満了時は建物買取請求権

相続人全員が放棄する
地主などの申立てで家庭裁判所が相続財産清算人を選び、清算人が建物と借地権を管理・処分

借地権に値段が付くかを確かめる

借地権価格の考え方の出発点は「更地価格×借地権割合」で、相続税評価でも同じ考え方を使います。

借地権割合は国税庁が路線価図で地域ごとに定めていて、Aの90%からGの30%まで10%刻みの7段階です。

路線価図では「350C」のように、1㎡あたりの路線価（千円単位）の後ろにアルファベットで示されます。

路線価は公示価格の8割程度を目安に定められているので、この計算で出る額は売れる値段そのものではありません。

実際の売却価格は、地代の負担や地主の承諾が要ることを買い手が見込む分、この計算より低くなることが多くなります。

借地権割合の調べ方は借地権割合の意味と調べ方で解説しています。

売り先と地主の承諾

売り先は、地主、第三者、底地と一緒に売る形の3つに分かれます。

賃借権の借地権を第三者に売るには地主の承諾が要り（民法612条）、承諾なく譲ると借地契約の解除の理由になり得ます。

承諾をもらうときに地主に払う譲渡承諾料（名義書換料）は借地権価格の10%前後が目安で、地主に売る場合と底地と一緒に売る場合は原則かかりません。

地主が承諾しないときは、譲渡の前に裁判所へ承諾に代わる許可を申し立てられます（借地借家法19条）。

裁判所は許可と引き換えに財産上の給付を命じるのが通常で、その額は借地権価格の10%前後が基準とされ、申立てを受けた地主は自ら借地権を買い取ると申し出ることもできます（同条3項）。

譲渡承諾料の相場は譲渡承諾料と建替え承諾料の相場で解説しています。

借地契約書で借地権が地上権になっていれば、地主の承諾なしで譲渡できます。

もっとも住宅用の借地は賃借権が多いので、まず借地契約書の記載を確かめてください。

また、借地権付きの建物は住宅ローンを組みにくく、金融機関から地主の承諾書を求められることもあるため、買い手が限られる分が価格に表れます。

契約書に書かれた権利が地主の承諾なしで譲れるものかを見分ける手がかりは地上権とは？賃借権との違いや種類を解説で解説しています。

相続登記と売ったあとの税金

相続して売る場合は、建物の相続登記の義務も関わります。

相続登記は2024年4月1日から義務になり、相続で取得したことを知った日から3年以内に申請し、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。

売ったあとは、売却価格から取得費と譲渡費用を引き、さらに特別控除を引いた譲渡所得に税金がかかります。

地主に払った名義書換料は譲渡費用になり、取得費が分からないときは売却価格の5%を取得費にできます。

売却にかかる税金は借地権を売却したときの税金で解説しています。

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地主がお寺の場合の相続放棄

地主がお寺でも、法定相続人が借地権を相続するだけなら承諾は原則として要りません。

相続放棄の手続きも家庭裁判所で進めるものなので、お寺の側の手続きを待つ必要はありません。

お寺の事情が関わるのは、相続して借地権をお寺に買い取ってもらう相談をする場合と、相続人全員が放棄したあとの扱いを決める場合です。

寺院が地主の土地にある家を引き継いだあと、どの道を選ぶかの考え方はお寺の借地を相続したら？売却・放棄・更新の選択肢で解説しています。

宗教法人の事務は、規則に別の定めがなければ責任役員の過半数で決めます（宗教法人法19条）。

借地権の買い取りを打診しても、責任役員の話し合いを経て返事が来るので、相続放棄の3か月の期間のうちに答えが出そろわないこともあります。

その見込みがあるときは、早めに家庭裁判所へ期間の伸長を申し立てておいてください。

借地権と底地を一緒に第三者へ売る形ではお寺の側の不動産の処分にあたり、お寺が買い取りのために借入をする形では借入にあたります。

どちらも、少なくとも1か月前に信者その他の利害関係人へ公告が必要です（宗教法人法23条、一時の借入を除く）。

相続人全員が放棄した場合は、地主であるお寺が利害関係人として相続財産清算人の選任を申し立てることができ、清算人との間で建物と借地権の扱いを決めることになります。

地主に買い取ってもらうときの進め方は借地権を地主に買い取ってもらう相場と交渉の進め方で解説しています。

よくある質問

地代の滞納分は払う必要がありますか

相続放棄をすると、亡くなった人の未払い地代など借地契約上の債務も引き継がないので、相続人として滞納分を払う必要はありません。

ただし、亡くなった人の預金から滞納分を払うと、相続財産の処分にあたると扱われるおそれがあります（民法921条）。

地主から支払いを求められたときは放棄の手続き中であることを伝え、払うかどうかは個別に確かめてから決めてください。

家の中の荷物を処分してもいいですか

家財の処分は、相続放棄の前に行わないでください。

相続財産を処分すると単純承認したとみなされ、放棄ができなくなるおそれがあります（民法921条）。

地主から片付けを求められても、どこまでなら手を付けてよいかは弁護士や司法書士に個別に確かめてください。

相続放棄した借地の家は誰が解体しますか

相続放棄をした人は借地契約上の債務を引き継がないので、相続人として解体する立場にはなりません。

ほかの相続人が相続すればその人が引き継ぎ、相続人全員が放棄すれば家庭裁判所が選ぶ相続財産清算人が建物と借地権を管理・処分します。

解体するかどうかも、その清算人の手続きの中で決まります。

相続放棄の期限を過ぎたらどうなりますか

3か月の期間は、亡くなった日ではなく相続の開始を知った日から数えます（民法915条）。

期限を過ぎてしまった場合に放棄が認められるかは事情によって変わるので、家庭裁判所や弁護士・司法書士に個別に確かめてください。

間に合わないと分かった段階で、期間が過ぎる前に伸長を申し立ててください。

借地権だけ放棄することはできますか

借地権だけを放棄することはできません。

相続放棄をすると初めから相続人でなかったものとみなされ（民法939条）、借地の家も預金などの財産もまとめて受け取れなくなります。

預金は受け取りたいが借地の家は手放したいときは、相続したうえで借地権を売る方法を考えてください。

まとめ

借地権は相続放棄でき、相続の開始を知った日から3か月以内に家庭裁判所へ申述すれば、家・借地権・預金をまとめて手放し、未払い地代など借地契約上の債務も引き継ぎません。

ただし放棄の前に家財や建物に手を付けると放棄できなくなるおそれがあり、放棄の時に家を使っていた人には引き渡すまで保存の義務が残ります。

借地権に値段が付けば相続して売るほうが手元にお金が残ることもあるので、期間のうちに査定を受けて比べてください。

借地権のミカタでは、監修の株式会社グランクルー（宅地建物取引業 東京都知事免許(2)101165）が、相続した借地権の売却や地主との調整の相談を無料で受け付けています。無料相談のページからお問い合わせいただけます。

ぜひ本記事の手順を参考に、借地の家を相続放棄するか、相続して借地権を売るかを3か月の期間のうちに決めてください。

参考にした資料

• e-Gov法令検索「民法」（第915条・第921条・第939条・第940条・第952条）
• 裁判所「相続の放棄の申述」
• e-Gov法令検索「宗教法人法」（第19条・第23条）