【借地権】譲渡承諾料と建替え承諾料それぞれの概要と相場を解説

借地権とは、地主へ地代を払うことで土地を借り、借地人はその土地を自由に利用できる権利です。

土地を自由に利用できると言っても、地主とは契約書を交わし、そこには様々なルールや条件が含まれているため、当然地主の許可や承諾料を支払わないとできないこともでてきます。

今回は借地人が支払う承諾料、譲渡承諾料と建替え承諾料の2つについて詳しく解説していきます。

そもそも承諾料とは

承諾料とは、土地建物の賃借権の譲渡、売買、転貸や、賃借している土地上の建物の建替え、増改築する場合に、賃貸人の承諾の対価として賃借人から賃貸人に支払われる金銭のことを指します。

賃借人の承諾を得ずに上記の行為を行うと契約を解除されることになります。

そのため、賃貸人の承諾を得るために、賃借人は賃貸人に承諾料を支払うのが一般的です。

承諾料には「譲渡承諾料」「建て替え承諾料」があり、それぞれ相場が異なります。

1．譲渡承諾料

譲渡承諾料とは？

借地人が借地権を第三者へ譲渡(売却)する場合、地主へ承諾を得る必要があります。

その際に借地人から地主へ支払われるのが譲渡承諾料(名義書換料とも呼ばれる)です。

譲渡承諾料の相場

譲渡承諾料は借地権価格の10％程度が基準となっていますが、借地権価格の他にも、借地契約期間の残存期間、毎月支払っている地代の料金などの条件も考慮して、当事者同士が納得のいくよう総合的に算出されています。

ちなみに第三者に対してだけでなく、子供など親族へ贈与する場合でも地主の承諾と譲渡承諾料は必要です。

ただし、相続によって借地権の名義が書き換えられる場合には承諾料は不要となります。

借地権価格は、一般的に国税庁のホームページに記載されている「路線価」と「借地権割合」に、借地面積をかけ合わせた金額を指します。

2．建替え承諾料

建替え承諾料とは？

建替えを行う際、借地人から地主へ支払われる金銭が建替え承諾料です。

建替えでなく、増改築のみを行う場合増は増改築承諾料とも呼ばれます。

借地人が地主と土地賃貸借契約(借地契約)を結ぶ際、契約書に「増改築禁止特約」が盛り込まれるのですが、これは地主の承諾なしに借地上の建物の建て替えをすることを禁止し、建て替えなどをする場合には、事前に地主の承諾を必要とする規定となっています。

逆に言うと、増改築禁止特約が契約内容に含まれていない場合は、承諾および承諾料を地主へ支払う必要はなくなります。

ただし、旧借地法が適用される「古い借地権」の場合、借地契約で期間を定めていない（法定更新の場合も含む）と、「建物の朽廃＝借地権の消滅」になってしまうため注意が必要です。この場合、取り壊し済みの元の建物が朽廃する時期が来ると、新しい建物が朽廃していない場合でも借地契約が終了してしまいます。

建替え承諾料の相場

建替え承諾料の相場は、全面改築の場合、概ね更地価格の3〜5%と言われています。

建替えの規模によっても承諾料は変動するので、建物や設備の一部だけを改築する場合は更地価格の1～3%まで下がります。

逆に全面改築の中でも、建物の床面積が増加する場合や、用途を住居から賃貸物件に変更する場合などの相場は、更地価格の5%前後まで上昇します。

他にも、非堅固な建物(木造や軽量鉄骨造)から堅固な建物(鉄筋コンクリートや重量鉄骨造)へ新築する場合、耐用年数や延べ床面積が増え借地人のメリットが増えることから承諾料が上乗せされる場合があります。

まとめ

譲渡承諾料、建替え承諾料について解説してきましたがいかがでしたでしょうか。

ここまでの内容をまとめると下記のようになります。

	概要	相場
譲渡承諾料	借地人が借地権を第三者へ譲渡、売却する際に地主に支払う金銭	借地権価格の10％程度※その他条件も踏まえて総合的に算出
建替え承諾料	建替えを行う際、「増改築禁止特約」に則り借地人から地主へ支払われる金銭	更地価格の3〜5%※規模により変動あり
(増改築承諾料)	増改築を行う際、「増改築禁止特約」に則り借地人から地主へ支払われる金銭	更地価格の1～3%※規模により変動あり

どちらとも契約書の内容や特定のケースにおいて支払いが必要、不必要な場合があるため、情報をしっかり整理して対応する必要があります。

承諾料の設定については相場感はあるものの、様々な条件を加味しての総合的な判断が必要となるため、トラブルに発展しないよう地主と借地人両者が納得できる金額を設定する必要があるでしょう。