【図解】底地とは？更地との違いや所有するメリット・デメリットを解説

土地の種類の1つとして「底地（そこち）」がありますが、聞き馴染みのない言葉であり、かつ調べてもよくわからないという方が多くいらっしゃいます。しかし、不動産取引をする上で、底地の定義や取り扱いの注意点を理解しておくことは大切です。

そこで本記事では、そもそも「底地とは？」という用語の解説から、底地と借地の違い、底地を所有するメリット・デメリット、さらには有効的な活用方法を説明します。

底地（そこち）とは？

底地(そこち)とは、借地権がついた土地のことです。

※借地権：自分の建物を建てるために土地を所有する第三者から借りる権利

ややこしいですが、底地と借地は同じものを指しており、「誰目線の言葉か」で呼び方が変わっているだけです。

底地	地主目線(貸し手側)の呼び方
借地	借地人目線(借り手側)の呼び方

底地の権利関係

底地とは借地権がついた土地と先述しましたが、借地権が設定されると、権利関係が複雑になります。

借地権が設定されていない通常の土地では、一人の地主が土地を所有する権利かつ自由に使用する（家を建てるなど）権利の両方を持っています。

しかし借地権が設定されると、土地を所有する権利と土地を使用する権利がそれぞれ別の人に帰属します。具体的には、借地権設定者（地主）が土地を所有する権利を持ち、借地人（借主）が土地を使用する権利を持つことになります。

借地権設定者（地主）	土地を貸す側	土地を所有する権利を持つ
借地人（借主）	土地を借りる側	土地を使用する権利を持つ　 ※建物を建てた場合は建物の所有者にもなる

このように、借地権設定者（地主）は土地を所有しているだけなので、土地を自由に使用することはできず、一方の借地人（借主）は土地を借りているだけなので、使用するのみで土地自体を売却することができません。

底地と更地の違い

底地	借地権がついた土地	土地を自由に利用できない
更地	建物が建っておらず、かつ土地の利用を制限する権利が付いていない土地	土地を自由に利用できる

底地と更地の大きな違いは、地主が土地を自由に利用できるかどうかです。

底地の場合、土地の上にある建物は第三者の所有物となります。そのため、地主は借地人を無視して土地を自由に利用することができません。

一般的に底地は更地よりも収益性が低く、またトラブルも起きやすいため、売却することが難しいです。どのようなトラブルが起こるのかは、後ほど詳しく説明します。

更地について詳しく知りたい方は更地（さらち）とは？定義や放置するデメリット・有効な活用方法を解説をご覧ください。

底地を所有するメリット

底地を所有するメリットは3つです。

建物の所有者から賃料を得られる

底地を所有する最大のメリットは、借地人から地代(土地の利用料)を得られる点です。借り手がいる限り、継続的に安定した収入を得ることができます。

土地は所有しているだけで、固定資産税や都市計画税などの税金が課されるため、賃料を得て有効活用することが重要です。

固定資産税を抑えることができる

底地は更地と比較して、固定資産税を安く抑えることができます。以下の表は、更地と底地を貸し出した場合の固定資産税の比較です。

底地の固定資産税は更地の1/6または1/3の程度になります。このように賃料を得られるだけでなく、税金が安くなることも底地を所有するメリットです。

建物の管理がいらない

底地の所有者(地主)は、土地の上にある建物を含む管理全般を借地人に一任しているため、建物の管理が一切不要です。管理のコストや建物に関するリスクを回避することができます。

また、借地人が建物の改築や増築をする場合は必ず地主の許可が必要であるため、勝手に何かされることもありません。

底地を所有するデメリット

権利関係が複雑な底地を所有すると、デメリットが3つあります。

第三者の建物が建っているため売却しにくい

底地は第三者の建物が存在する土地であるため、取引がしにくかったり、買い手がつきにくかったりします。

また更地と比べて価値が低い傾向があります。

借地人がいるため土地を自由に活用できない

借地人がいる以上、地主には土地を自由に利用する権利はありません。

一度借地人と契約を結んだ場合、契約期間内はたとえ地主であっても借地人を追い出すことができません。ゆくゆくは土地を自身で利用したいと考えている方は、借地人との契約期間を短く設定することをお勧めします。

普通借地権の契約では、契約期間は最低30年。定期借地権の契約では、事業用だと最低10年から契約期間を定めることができます。

借地権の契約期間について詳しく知りたい方は【図解】借地借家法とは？種類と契約期間を解説をご覧ください。

権利関係のトラブルが多い

複数の権利関係が存在する底地では、地主と借地人の間に様々なトラブルが潜んでいます。よくある3つのトラブルは以下の通りです。

• 賃料に関するトラブル…貸し手が賃料を値上げしようとしたものの、交渉に時間がかかり値上げができない
• 更新に関するトラブル…契約満了時に請求が可能な更新料を借り手が支払わない
• 立ち退きに関するトラブル…更新料の支払いを断られ、立ち退きを命じるが、立ち退きに応じてもらえない

底地の戦略的な取引方法

底地は一般的な土地と比較して、制約やトラブルが多いため、買い手や借り手を見つけるのが非常に困難です。そこで底地を戦略的に取引する方法を3つ紹介します。

• 借地人に買い取ってもらう
• 底地単体で売却し、収益性をアピールする
• 底地ではなく更地として売却する

① 借地人に買い取ってもらう

土地に建てられた建物の所有者である借地人は、その土地を欲しがっている可能性があり、購入してもらえる場合があります。むやみに他の第三者の買主を探すよりも、借地人にアプローチすることが最も効率的です。

しかし、すでに賃貸契約を結んでいる関係性だからこそ、高値で売却することが難しく、両者が納得できる価格で取引する必要があります。

② 底地単体で売却し、収益性をアピールする

底地は更地と比較すると収益性が低いですが、借地人(建物の所有者)から賃料を得られるため、立派な収益不動産の1つです。継続的に安定した収入を得られることをアピールすると有効です。

また利回りが低くとも、数十年後に高く売却できる土地もあります。投資用不動産として、長期的な資産形成を行っていきたいと考える人をターゲットにしてみましょう。

③ 底地ではなく更地として売却する

不動産の価値を最大限高めるためには、やはり土地と建物の両方の所有権がそろっていることが重要です。そのため、借地人との契約が満了になったタイミングを見計らい、底地ではなく更地として売却する方法が有効です。

また借地人との関係性が良好であれば、借地人と協力をして同時に売却する方法もあります。

まとめ

• 底地(そこち)とは、借地権がついた土地のこと。※借地権：自分の建物を建てるために土地を所有する第三者から借りる権利
• 底地と借地は同じものを指しており、「誰目線の言葉か」で呼び方が変わる
  • 底地：地主目線(貸し手側)の呼び方
  • 借地：借地人目線(借り手側)の呼び方
• 底地の戦略的な取引方法3つ
  • ①借地人に買い取ってもらう
  • ②底地単体で売却し、収益性をアピールする
  • ③底地ではなく更地として売却する