借地権の存続期間は何年？残存期間の調べ方と満了後の選択肢

相続した借地の家の借地契約書を開くと、契約日と存続期間が書かれています。

残りの年数や、期間が過ぎた後の扱いは、ここから確かめます。

1992年8月1日以降に始まった普通借地権の存続期間は30年以上で、更新後は最初が20年、2回目以降が10年です。

それより前に始まった旧法の借地は、更新後の期間が堅固な建物30年・非堅固な建物20年です。

どちらも期間が過ぎた時点で建物があれば、法定更新される場合があります。

本記事では、新法・旧法・定期借地権の存続期間の違いと残存期間の調べ方、満了後の選択肢、残りの期間が短い借地権を売るときの注意点を解説します。

借地権の存続期間は新法と旧法で違う

借地権の存続期間は、借地がいつ始まったかで適用される法律が分かれます。

1992年8月1日以降に設定された借地権には借地借家法が、1992年7月31日以前に始まった借地権には旧借地法（借地法）が適用されます。

旧法の借地は、今も更新のたびに旧借地法のルールで扱われます（借地借家法附則6条）。

相続した借地がどちらにあたるかで残りの年数の数え方が変わるので、借地契約書の契約日を最初に確かめてください。

借地権の種類別の存続期間

新法の普通借地権（1992年8月1日以降）
当初30年以上／更新後は最初20年、2回目以降10年

旧法の借地権（1992年7月31日以前）
更新は旧借地法による／更新後は堅固な建物30年・非堅固な建物20年

定期借地権
一般定期借地権50年以上／事業用定期借地権10年以上50年未満／建物譲渡特約付借地権30年以上

期間満了時の扱い
建物があれば法定更新の対象／地主の更新拒絶には正当事由が必要

新法の普通借地権

1992年8月1日以降に始まった普通借地権の存続期間は30年です。

借地契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間になります（借地借家法3条）。

期間が満了して地主と合意で更新するときは、最初の更新後が20年、2回目以降が10年です。

これより長い期間を決めれば、その期間によります（同4条）。

たとえば30年で始まった借地は、1回目の更新で20年延び、その後は10年ずつ区切られていきます。

同じ「残り5年」でも、初回の満了が近いのか、何度も更新を重ねた後なのかで、次の更新後の期間が変わります。

残存期間を数えるときは、何回目の更新かもあわせて確かめてください。

旧法の借地権

1992年7月31日以前に始まった借地には旧借地法が適用されます。

旧借地法では、建物が堅固な建物（鉄筋コンクリート造など）か非堅固な建物（木造など）かで存続期間が違います。

更新後の期間は堅固な建物が30年、非堅固な建物が20年です。

木造の実家が建つ旧法の借地なら、更新のたびに20年ずつ期間が延びる形になります。

旧借地法にも法定更新の規定があります。

裁判例でも、旧借地法を適用して非堅固な建物の更新後の期間を20年としたものがあります（東京高裁昭和44年12月19日判決）。

木造から鉄筋コンクリート造へ建て替えるなど借地条件を変えたいときに地主が承諾しなければ、裁判所に許可を求めることになります（借地借家法17条）。

建物の構造は更新後の期間を分ける条件でもあるので、建て替えの前に借地契約書の借地条件を確かめてください。

旧法の借地の特徴は旧法借地権の特徴で解説しています。

定期借地権

借地借家法には、普通借地権とは別に定期借地権のしくみがあり、種類ごとに存続期間が決まっています。

一般定期借地権は50年以上です（借地借家法22条）。

事業用の建物のための事業用定期借地権は10年以上50年未満です（同23条）。

建物を地主に譲る特約を付けた建物譲渡特約付借地権は30年以上です（同24条）。

一般定期借地権や事業用定期借地権などの区分と、それぞれに定められた年数のルールは【図解】借地借家法とは？種類と契約期間を解説で解説しています。

定期借地権は、普通借地権のように更新を重ねて続けることを前提にした借地権ではありません。

そのため、残存期間がそのまま住める年数や使える年数の目安になります。

借地契約書に「定期借地権」と書かれているか、どの種類かによって満了後の扱いが変わるので、まず借地権の種類を確かめてください。

普通借地権との違いは普通借地権と定期借地権の違いで解説しています。

借地権の残存期間の調べ方

借地権の残存期間（残りの期間）は、借地契約書の契約日と期間、前回の更新の時期と更新後の期間から数えます。手元の書類を使い、借地の始まりから順にたどってください。

• 借地契約書で、借地が始まった日と当初の存続期間を確かめる
• 更新したときの書面で、前回の更新の時期と更新後の期間を確かめる
• 前回の更新の時期に更新後の期間を足して、次の満了日を出す
• 次の満了日までの年数を数え、それを残存期間とする

たとえば旧法の木造の借地で、前回の更新で20年の期間が決まっていれば、その更新の日から20年後が次の満了日です。

法定更新で続いてきた借地では、更新の書面が残っていないことがあります。

その場合も、旧法なら建物の構造ごとの更新後の期間を当てはめて数えます。

ただし、いつ満了を迎えて更新されたのかは、記録で確かめる必要があります。

借地契約書が見つからないときは、地代を払ってきた記録や地主への確認で、借地が始まった時期と更新の経過を確かめてください。

法定相続人が借地権を相続する場合は、地主の承諾が原則不要です（民法896条）。

亡くなった方の借地契約を引き継ぐ形になるので、残存期間も元の借地契約書の日付から数えます。

一方、法定相続人以外への遺贈は譲渡にあたり、地主の承諾が要ります。

遺言で借地を受け取る場合は、残存期間とあわせて承諾が必要かどうかも確かめてください。

借地権の存続期間が満了したらどうなるか

借地権の存続期間が満了しても、借地上に建物があれば、借地がそのまま終わるとは限りません。満了後の道筋は、次のどれにあたるかで分かれます。

• 地主との合意で更新する
• 借地人の請求や土地の使用継続で法定更新される
• 地主が正当事由のある更新拒絶をする

更新される場合

地主と借地人が合意すれば、借地を更新できます。

新法の普通借地権なら、更新後の期間は最初が20年、2回目以降が10年です（借地借家法4条）。

合意がまとまらなくても、建物がある場合に限り、次のときは前と同じ条件で更新したものとみなされます（同5条）。

• 期間満了時に借地人が更新を請求したとき
• 期間満了後も借地人が土地を使い続けているとき

「借地期間が過ぎたのに、地主から何も言われず住み続けている」という状態は、地主が遅滞なく異議を述べていなければ、法定更新の対象になり得ます。

旧法の借地でも法定更新の規定があり、更新後の期間は堅固な建物30年・非堅固な建物20年です。

更新料の有無や金額は、借地契約書の定めと地主との話し合いで変わります。

合意更新と法定更新の違いは借地権の更新（合意更新と法定更新）で解説しています。

更新されない場合

地主が更新を断るには正当事由が必要で、正当事由がなければ異議を述べられません（借地借家法6条）。

旧法の借地でも同じ考え方がとられています（借地法4条・6条）。

正当事由が認められるかは、地主と借地人それぞれの土地を使う事情などで変わるので、個別に確かめてください。

正当事由が認められて更新されない場合、借地は更地にして返すのが原則です（民法622条が準用する599条）。

ただし借地人は、期間が満了して更新されないとき、地主に建物を時価で買い取るよう請求できます（借地借家法13条）。

建物を壊して返すのか、地主に買い取ってもらうのかで、手元に残るお金が変わります。

更新を断られた段階で、建物買取請求権を使えるかを確かめてください。

定期借地権の場合は、普通借地権の更新の考え方とは別に、種類ごとの定めに沿って満了後の扱いが決まります。

こちらは借地契約書を確かめてください。

立ち退きを求められた場面の考え方は借地の立ち退きと正当事由で解説しています。

残存期間が短い借地権を売るとき

残りの期間が短い借地権は、買い手が住める年数や住宅ローンの返済期間の面で不利になり、売却価格に影響しやすくなります。

借地権付きの建物はもともと住宅ローンを組みにくく、金融機関から地主の承諾書を求められることもあります。

そこに残存期間の短さが重なると、買い手の候補が絞られやすくなります。

借地権価格の考え方の出発点は「更地価格×借地権割合」で、相続税評価でも同じ考え方を使います（国税庁 No.4611）。

借地権割合は、国税庁が路線価図で地域ごとに定めています。

Aの90%からGの30%まで10%刻みの7段階で、「350C」のように、1㎡あたりの路線価（千円単位）の後ろにアルファベットで示されます。

なお、路線価は公示価格の8割程度を目安に定められています。

実際の売却価格は、この計算より低くなることが多いです。

買い手が、地代の負担や地主の承諾が要ることを見込むためです。

残存期間が短ければ、その差はさらに出やすくなります。

地主に売るか第三者に売るか

売り先は、地主に買い取ってもらう方法と、第三者に売る方法に分かれます。

地主に売る場合や底地と一緒に売る場合は、譲渡承諾料が原則かかりません。

残存期間の短さを気にする買い手を探す手間も省けるので、更新の時期が近い借地では、地主への相談から始めると話を進めやすくなります。

地主との交渉の進め方は借地権を地主に買い取ってもらう相場と交渉の進め方で解説しています。

第三者に売るときは、賃借権の借地権なら地主の承諾が必要です（民法612条）。

承諾なく譲ると、借地契約の解除の理由になり得ます。

地主に払う譲渡承諾料（名義書換料）は、借地権価格の10%前後が目安です。

地主が承諾しない場合は、譲渡の前に、裁判所へ承諾に代わる許可を申し立てられます（借地借家法19条）。

この借地非訟では、裁判所が許可と引き換えに、承諾料に当たる財産上の給付を命じるのが通常です。

申立てを受けた地主は、自ら借地権を買い取ると申し出ることもできます（同条3項）。

地上権の借地権であれば、地主の承諾なしで譲渡できます。ただし住宅用の借地は賃借権が多いので、借地契約書で権利の種類を確かめてください。

売った後の税金は、売却価格から取得費と譲渡費用を引いた譲渡所得にかかります。

地主に払った名義書換料は、譲渡費用に入ります（国税庁 No.3255）。

税率は、所有期間が売った年の1月1日時点で5年超なら20.315%、5年以下なら39.63%です。

相続した借地権の所有期間の数え方や、居住用財産の3,000万円特別控除を使えるかは、個別に確かめてください。

売却の流れ全体は借地権の売却方法で解説しています。

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地主がお寺の借地権の存続期間

地主がお寺の借地でも、存続期間や更新のルールは借地借家法・旧借地法のとおりです。

変わるのは、お寺の側の意思決定の進め方です。

宗教法人の事務は、規則に別の定めがなければ責任役員の過半数で決めます（宗教法人法19条）。

そのため、更新の話し合いや譲渡の承諾、借地権の買い取りの相談には、住職だけでなく責任役員の判断がかかわることがあります。

責任役員の判断を含めてお寺の同意が得られず、譲渡の話が進まない場合の打つ手はお寺が借地売却を承諾しないときの対処法まとめで解説しています。

お寺が底地を処分する場合や、買い取りの資金を借り入れる場合（一時の借入を除く）は、少なくとも1か月前に、信者その他の利害関係人へ公告が必要です（宗教法人法23条）。

底地と一緒に売る話や、お寺に借地権を買い取ってもらう話は、こうした手続きの時間も見込んで、満了日より早めに切り出してください。

手続きの流れはお寺の規則によって変わるので、具体的な段取りは個別に確かめてください。

よくある質問

借地契約書に期間が書いていないときはどうなりますか

1992年8月1日以降に始まった普通借地権なら、借地借家法3条により存続期間は30年になります。

1992年7月31日以前に始まった旧法の借地は、堅固な建物か非堅固な建物かで存続期間が違います。

借地が始まった時期と建物の構造をあわせて、個別に確かめてください。

借地契約書そのものが見つからない場合は、地代の記録や地主への確認で始まりの時期をたどってください。

期間を短くする特約は有効ですか

借地借家法3条は普通借地権の存続期間を30年とし、これより長い期間を定めたときに限ってその期間によるとしています。

そのため、30年より短い期間を決めても、その期間がそのまま存続期間になるわけではありません。

更新後の期間も、同法4条で20年・10年より長い期間を定めたときにその期間によるとされています。

事業用定期借地権のように10年以上の期間を定められる借地権もあるので、借地権の種類から確かめてください。

旧法の借地は期間が終わったらどうなりますか

1992年8月1日より前に設定された借地権の更新は、旧借地法によります（借地借家法附則6条）。

更新後の期間は、堅固な建物30年・非堅固な建物20年です。

旧借地法にも法定更新の規定があり、地主が更新を断るには正当事由が必要です。

建物が残っていて借地人が住み続けているなら、借地がそのまま終わるとは限りません。

残存期間はどこで分かりますか

借地契約書の契約日と期間、前回の更新の時期と更新後の期間から数えると分かります。借地契約書がなければ、地代の記録や地主への確認で、借地が始まった時期と更新の経過を確かめてください。

更新されないとき、建物を地主に買い取ってもらうことはできますか

期間が満了して更新されないときは、地主に建物を時価で買い取るよう請求できます（借地借家法13条）。

借地を返すときは更地にするのが原則なので、更新を断られた段階でこの請求ができるかを確かめてください。

また、第三者が借地上の建物を取得し、地主が譲渡を承諾しないときは、その第三者が地主に建物の買取りを請求できます（同14条）。

まとめ

借地権の存続期間は、1992年8月1日以降の普通借地権なら30年以上で、更新後は最初が20年、2回目以降が10年です。

旧法の借地は更新後が堅固な建物30年・非堅固な建物20年で、定期借地権は種類ごとに期間が決まっています。

期間が満了しても建物があれば法定更新の対象になり、地主の更新拒絶には正当事由が要ります。

借地契約書と更新の記録から残存期間を数えたうえで、売るか住み続けるかを考えてください。

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ぜひ本記事の存続期間の数え方と満了後の選択肢を参考に、相続した借地の残存期間を確かめ、更新と売却のどちらを選ぶか判断してください。

参考にした資料

• e-Gov法令検索「借地借家法」（第3条〜第5条・第22条〜第24条・附則第6条）
• 国土交通省「定期借地権の解説」