借地権の更新とは？合意更新と法定更新の違いと更新後の期間

借地契約書の期間満了が近づき、地主から更新の書類や更新料の案内が届いている場合、借地権は地主との合意で更新できます。

合意がなくても、建物があれば借地人が更新を請求するか土地を使い続けることで、地主が遅滞なく異議を述べない限り、前と同じ条件で更新したものとみなされます（借地借家法5条）。

地主が更新を断るには正当事由が必要です。

更新後の期間は、1992年8月1日より前に設定された借地なら旧借地法、それ以降なら借地借家法で決まります。

本記事では、合意更新と法定更新の違い、新法と旧法での更新後の期間、更新の手続きの流れと手放すときの選択肢を解説します。

借地権の更新には合意更新と法定更新がある

借地権の更新には2つのタイプがあります。

地主と借地人が条件に合意して借地契約を続ける合意更新と、合意がなくても法律の要件を満たせば更新したものとみなされる法定更新です。

地主から更新の合意書が届いても、建物があればサインしないことで借地がすぐ終わるわけではありません。

どちらのタイプで更新するかの違いになるので、仕組みを押さえてから地主と話してください。

合意更新

合意更新は、地主と借地人が更新後の期間や地代、更新料の有無といった条件を話し合い、合意した内容で借地契約を更新する形です。借地借家法の借地権では、合意で更新する場合の期間は最初の更新が20年、2回目以降が10年で、合意でそれより長く定めればその長さに従います（借地借家法4条）。

更新の合意書には、期間のほかに更新料や地代の改定、建て替えの扱いなど、それまでの借地契約書に無かった条件が加わることがあります。

サインすればその条件で合意したことになるので、借地契約書と見比べて変わった箇所に印を付け、分からない条件は署名の前に地主へ確かめてください。

期間が20年より短く書かれているときも、そのまま受け入れずに個別に確かめてください。

法定更新

法定更新は、地主との合意がなくても借地契約が更新されたものとみなされる仕組みです。

借地借家法5条は、借地人が期間満了のときに更新を請求した場合と、期間満了後も土地を使い続けている場合を対象にしています。

どちらも建物があることが条件で、前と同じ条件で更新したものとみなすと定めています。

この扱いが外れるのは地主が遅滞なく異議を述べたときで、その異議も正当事由がなければ述べられません（借地借家法6条）。

更新料や地代の額で地主と折り合わないまま満了日を迎えても、建物を残して使い続けていれば、借地はそれまでの条件で続きます。

反対に、満了の前後に建物を取り壊すと「建物がある」という条件を満たさなくなります。

解体を考えている場合は、時期を地主と相談してから決めてください。

更新後の借地の期間は新法と旧法で違う

更新後の期間をどの法律で決めるかは、借地権が最初に設定された日で分かれます。

1992年7月31日以前に始まった借地契約には旧借地法（借地法）が、1992年8月1日以降に始まった借地契約には借地借家法が適用されます。

1992年8月1日より前に設定された借地権は、その後に更新しても、更新の扱いは旧借地法によります（借地借家法附則6条）。

親の代から続く借地を相続した場合は、直近の更新の合意書の日付ではなく、最初の借地契約書の設定日を確かめてください。

借地権の更新後の期間（新法と旧法）

新法・最初の更新
20年（これより長い期間を決めればその期間）

新法・2回目以降の更新
10年（これより長い期間を決めればその期間）

旧法・堅固な建物
更新後30年

旧法・それ以外の建物
更新後20年

新法の借地権

借地借家法の普通借地権は、存続期間が30年です。

借地契約でこれより長い期間を決めたときは、その期間になります（借地借家法3条）。

更新後の期間は最初の更新が20年、2回目以降が10年なので（同4条）、30年で始まった借地は、更新するたびに20年、10年、10年と区切りが短くなります。

更新の回数が増えるほど次の満了日までの間隔が短くなり、更新料や地代を話し合う機会も増えます。

定期借地権など普通借地権以外の借地の形と、それぞれの存続期間は【図解】借地借家法とは？種類と契約期間を解説で解説しています。

残りの期間の数え方は借地権の存続期間と残存期間で解説しています。

旧法の借地権

旧借地法の借地権では、更新後の期間は建物の種類で分かれ、堅固な建物は30年、それ以外の建物は20年です。

旧借地法にも法定更新の規定があります。

東京高裁昭和44年12月19日判決は旧借地法4条・5条・6条を当てはめ、堅固でない建物の借地について更新後の期間を20年としています。

木造の家は堅固な建物とは区別されるので、借地契約書の借地条件に建物の種類がどう書かれているかを確かめてください。

更新を機に木造から堅固な建物へ建て替える場合は借地条件の変更にあたります。

地主が承諾しないときは、裁判所の許可を求められます（借地借家法17条）。

旧法借地権のほかの特徴は旧法借地権の特徴で解説しています。

地主が借地権の更新を拒むには正当事由が必要

地主が期間満了のときに借地権の更新を断るには、正当事由が必要です（借地借家法6条）。旧借地法の借地権でも同じ考え方がとられているので（借地法4条・6条）、設定の時期にかかわらず、地主が「次は更新しない」と伝えてきただけで借地が終わるわけではありません。

正当事由があるかどうかは、地主側と借地人側の事情によって個別に判断されます。

更新を断られたときは、地主が挙げる理由を書面で受け取り、借地契約書と一緒に専門家へ見せてください。

正当事由が認められて更新されない場合でも、借地人は地主に建物を時価で買い取るよう請求できます（借地借家法13条）。

立ち退きを求められたときの考え方は借地の立ち退きと正当事由で解説しています。

借地権の更新の手続きの流れ

借地権の更新の手続きは、借地契約書の確認から始まり、地主との話し合いを経て、更新の合意書を作るか法定更新で続けるかに分かれます。満了日の直前に話し合いを始めると時間が足りなくなることがあるので、満了の時期が近づいたら早めに動いてください。

• 借地契約書で設定日・満了日・借地条件・更新料の特約を確かめる
• 設定日から旧借地法と借地借家法のどちらで更新するかを判断し、更新後の期間を確かめる
• 地主と更新後の期間、地代、更新料の有無を話し合う
• 条件に合意できたら更新の合意書を作り、署名する
• 合意できないときは建物を残したまま更新を請求するか、土地を使い続ける

地主から更新料を求められたときは、まず根拠を確かめてください。

借地借家法には、更新料の支払い義務を定めた条文がありません。

最高裁昭和51年10月1日判決も、宅地の賃貸借が法定更新されたときに、地主の請求があれば当然に更新料を払う義務が生じるという慣習はないと判断しました。

ただし、この判決は更新料を払うと合意（特約）していた場合までは判断していないので、借地契約書に更新料の定めがあるかどうかで扱いが変わります。

更新料の考え方は借地権の更新料で解説しています。

借地の家を相続した直後に更新の時期を迎えることもあります。

法定相続人が相続するなら、地主の承諾も承諾料も原則として要らず（民法896条）、相続人が借地人として更新の話し合いを進められます。

一方、法定相続人以外への遺贈は譲渡にあたり、地主の承諾が必要です。

借地上の建物の相続登記は2024年4月1日から義務になり、相続で取得したことを知った日から3年以内に申請しないと、正当な理由がない限り10万円以下の過料の対象になります。

2024年4月より前の相続分は2027年3月31日が期限です。

更新の話し合いと並行して、建物の名義もそろえてください。

更新しないで借地権を手放すときの選択肢

更新の時期は、借地権を持ち続けるか手放すかを決め直す区切りでもあります。借地の家に住む予定がなく、更新料や地代を払い続ける理由が無い場合は、更新しないで手放す方法も比べてください。

• 地主に借地権を買い取ってもらう（譲渡承諾料は原則かからない）
• 底地と一緒に売る（譲渡承諾料は原則かからない）
• 地主の承諾を得て第三者に売る（譲渡承諾料の目安は借地権価格の10%前後）
• 更新せずに期間満了で借地を終える（建物買取請求か更地での返還）

第三者に売るときの地主の承諾

第三者に売る場合、賃借権の借地権は地主の承諾がなければ譲れず、承諾なく譲ると借地契約の解除の理由になり得ます（民法612条）。

地主が承諾しないときは、譲渡の前に裁判所へ承諾に代わる許可を申し立てられます（借地借家法19条・借地非訟）。

裁判所は許可と引き換えに承諾料に当たる財産上の給付を命じるのが通常で、その額は借地権価格の10%前後が基準とされています。

申立てを受けた地主は、自分で借地権を買い取ると申し出ることもできます（同条3項）。

地上権の借地権なら地主の承諾なしで譲れますが、住宅用の借地は賃借権が多いので、借地契約書で権利の種類を確かめてください。

地主がお寺で、借地権を第三者へ譲る話に応じてもらえない場合の進め方はお寺が借地売却を承諾しないときの対処法まとめで解説しています。

売却価格と税金の目安

売却価格の考え方の出発点は「更地価格×借地権割合」です。

借地権割合は国税庁が路線価図で地域ごとに定め、Aの90%からGの30%まで10%刻みの7段階で示しています。

ただ、地代の負担や地主の承諾が要ることを買い手が見込むので、実際の売却価格はこの計算より低くなることが多くあります。

価格は個別に確かめてください。

地主への売却の進め方は借地権を地主に買い取ってもらう相場と交渉の進め方で解説しています。

売却後の税金は、所有期間が売った年の1月1日時点で5年超なら譲渡所得に20.315%、5年以下なら39.63%がかかります。

地主に払った名義書換料は譲渡費用に入ります。

また、自宅として住んでいた家と借地権を売る場合は、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売るなどの要件を満たせば、居住用財産の3,000万円特別控除を使える場合があります。

期間満了で借地を終えるとき

売らずに期間満了を迎えると、借地人は地主に建物を時価で買い取るよう請求できます（借地借家法13条）。

一方で、借地契約が終わって土地を返すときは更地にして返すのが原則です（民法622条が準用する599条）。

建物を残して終われるか、解体して返すかは終わり方によって変わり、手元に残る金額も大きく変わるので、売却と比べてから決めてください。

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地主がお寺の借地権の更新

地主がお寺の借地では、更新の話し合いの相手が住職や寺務の担当者であっても、お寺が宗教法人なら、事務は規則に別の定めがない限り責任役員の過半数で決めます（宗教法人法19条）。

更新料や地代の改定、更新後の期間を変える話は、窓口の担当者がその場で了承しても、お寺の中で決まるまでは正式な回答にならないことがあります。

回答の時期を確かめてから、満了日までの段取りを組んでください。

更新の代わりにお寺へ借地権を買い取ってもらう話や、底地と一緒に売る話に進む場合は、日程がさらに延びます。

お寺が不動産を処分するときや、買取りの資金を借り入れるとき（一時の借入を除く）は、少なくとも1か月前に信者その他の利害関係人へ公告しなければなりません（宗教法人法23条）。

売買契約書の締結日や引き渡しの日は、この公告の期間を見込んで決めてください。

よくある質問

更新の書類にサインしないとどうなりますか

更新の合意書にサインしなくても、建物があり、借地人が更新を請求するか土地を使い続けていれば、前と同じ条件で更新したものとみなされます（借地借家法5条）。

地主が遅滞なく異議を述べたときは別ですが、その異議には正当事由が必要です（同6条）。

新しい条件を断ったまま話し合いが止まると関係がこじれることもあるので、サインしない理由は地主に伝えてください。

定期借地権も更新できますか

定期借地権は、期間が満了したら更新せずに終わることを前提に設定される借地権で、合意更新や法定更新の扱いは普通借地権と同じではありません。

手元の借地契約書がどちらの借地権で結ばれているかで満了後の扱いが変わるので、借地契約書の表題と特約を確かめてください。

両者の違いは普通借地権と定期借地権の違いで解説しています。

更新のときに更新料は払う必要がありますか

法律で更新料が義務になっているわけではなく、法定更新であれば、地主に求められただけで払う義務が生じる慣習もないとされています（最高裁昭和51年10月1日判決）。

払う必要があるかどうかを分けるのは、借地契約書に更新料を払う特約があるかどうかです。

地主から請求を受けたら、まず借地契約書の更新料の条項を確かめ、特約がある場合も金額の根拠を地主に尋ねてください。

法定更新されたら借地契約書は作り直しますか

法定更新は前と同じ条件で更新したものとみなす仕組みなので（借地借家法5条）、借地契約書を作り直さなくても借地は続きます。

ただ、満了日や更新後の期間を書面で残しておくと、相続や売却のときに地主との認識のずれを防げます。

地主と話がまとまった段階で、確認の書面を交わすかどうかを相談してください。

1992年8月1日より前に始まった借地は、更新すると借地借家法に変わりますか

変わりません。

1992年8月1日より前に設定された借地権の更新は旧借地法によると定められているので（借地借家法附則6条）、更新後の期間は旧借地法で考えます。

更新の合意書に新法の期間が書かれていた場合は、署名の前に個別に確かめてください。

まとめ

借地権の更新には、地主と条件を決める合意更新と、建物があれば前と同じ条件で続く法定更新があり、地主が更新を断るには正当事由が必要です。

更新後の期間は、1992年8月1日より前に設定された借地なら旧借地法で堅固な建物30年・それ以外20年です。

それ以降に設定された借地なら借地借家法で最初20年・2回目以降10年になり、更新料は借地契約書の特約の有無で扱いが変わります。

借地権のミカタでは、監修の株式会社グランクルー（宅地建物取引業 東京都知事免許(2)101165）が、借地権の売却や地主との調整の相談を無料で受け付けています。無料相談のページからお問い合わせいただけます。

ぜひ本記事の更新の仕組みと期間の数え方を参考に、借地契約書を確かめたうえで、更新するか手放すかを地主と話し合ってください。

参考にした資料

• e-Gov法令検索「借地借家法」（第3条〜第6条・附則第6条）
• 最高裁昭和51年10月1日判決（裁判所 裁判例検索）