借地の立ち退きを求められたら？正当事由と立ち退き料の相場
地主から「期間が来たら土地を返してほしい」「立ち退いてほしい」と申し入れを受け、土地は借地で家は持ち家という住まいをどうするか、返事を求められている方がいます。
借地借家法には、期間の途中で地主が一方的に解約を申し入れられる規定はありません。
期間が満了しても、地主は正当事由がなければ更新を断れないため、立ち退くかどうかは地主の都合だけでは決まりません。
立ち退き料にも法律で決まった額はなく、借地権価格を出発点に個別の事情で決まります。
本記事では、正当事由が認められる条件、立ち退き料の決まり方、求められたときの対応の流れと建物買取請求権、お寺が地主の場合に確かめたいことを解説します。
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地主から立ち退きや値上げを求められたら返事をする前にご相談ください
借地の立ち退きは地主の都合だけでは決まらない
地主から立ち退きを求められたとき、借地人が出ていく義務を負うかどうかは、主に2つの事情で変わります。
1つは、借地契約の期間の途中なのか満了時なのかです。
もう1つは、地主に正当事由があるかどうかです。
借地の規定に反する特約で借地人に不利なものは無効とされています（借地借家法9条）。
そのため、借地契約書に地主に有利な明け渡しの条項があっても、それだけで出ていく理由になるとは限りません。
条項の効力は個別に確かめてください。
期間の途中で出ていく必要はない
借地借家法には、期間の途中で地主から一方的に解約を申し入れられる規定がありません。
期間が残っているあいだの立ち退きの申し入れは、地主からの申し出という位置づけになります。
応じるかどうかも、応じる場合の条件も、借地人が話し合いで決められます。
ただし、地主の承諾なく借地権を他人に譲ったときや（民法612条）、地代を払っていないときは、借地契約の解除の理由になり得ます。
借地人の側に借地契約に反する事情がないかは、別に確かめてください。
期間満了でも正当事由がなければ更新される
普通借地権の存続期間は30年以上で（借地借家法3条）、更新後の期間は最初が20年、2回目以降が10年です（同4条）。
期間が満了するときに地主が更新を断る異議を述べるには、正当事由が必要です（同6条）。
建物があり、借地人が更新を請求するか土地を使い続けていれば、正当事由のない異議では更新を止められず、前と同じ条件で更新したものとみなされます（同5条）。
1992年8月1日より前に設定された借地権の更新は、旧借地法によります（借地借家法附則6条）。
旧法でも、地主に正当事由が求められる考え方は同じです（借地法4条・6条）。
旧法での更新後の期間は、堅固な建物で30年、それ以外で20年です。
期間満了が近い時期に「更新しない」と告げられても、それだけで明け渡しが決まるわけではありません。
更新の手続きは借地権の更新（合意更新と法定更新）で解説しています。
地主の立ち退き要求で正当事由が認められる条件
正当事由は、地主の言い分だけで判断されるものではありません。借地借家法6条は、正当事由を判断するときに考える事情として、次の4つを挙げています。
- 地主と借地人（転借地人を含む）それぞれが土地の使用を必要とする事情
- 借地に関する従前の経過
- 土地の利用状況
- 明渡しの条件として、または明渡しと引換えに借地人へ財産上の給付をする申出（立ち退き料）
これらの事情を合わせて判断するため、地主の事情が1つ強くても、借地人の事情や立ち退き料の申し出の有無で結論が変わることがあります。
地主と借地人それぞれの土地を使う必要性
地主側の「自分で使いたい」「売りたい」という事情と、借地人側の「そこに住み続ける必要がある」「生活や仕事の拠点になっている」という事情を比べます。
借地人が建物に住んでいてほかに移る先がない場合と、建物をほとんど使っていない場合とでは、借地人側の必要性の重さが違ってきます。
土地を又貸ししている転借地人がいれば、その人の必要性も考えに入ります。
立ち退きを求められたら、誰がどのように住み、どう使っているかを書き出してください。
そうしておくと、自分が土地を使う必要を具体的に説明しやすくなります。
これまでの経過と土地の利用状況
従前の経過では、借地権が始まったときのいきさつ、更新のときのやり取り、地代の支払いの状況などが考えられます。
土地の利用状況では、建物が住まいや店舗として使われているのか、空き家になっているのかが見られます。
地代の領収書や過去の書面は、これまでの経過を示す材料になるので手元に集めておいてください。
立ち退き料の申し出
立ち退き料の申し出は、正当事由を補う事情として考えられます。
地主側の事情だけでは足りないときでも、立ち退き料を申し出ることで正当事由が認められる方向に働くことがあります。
一方で、4つの事情を合わせて判断するため、立ち退き料の額だけで正当事由の有無が決まるわけでもありません。
地主が立ち退き料を提示してきたときは、金額と同時に、地主がどんな事情で土地を必要としているのかを尋ねてください。
借地の立ち退き料の相場と決まり方
借地の立ち退き料には、法律で決まった額も、決まった相場もありません。
金額は個別の事情で決まります。
法律事務所の解説では、借地権価格（更地価格×借地権割合）が出発点になるとされています。
そのうち何割を払うかは、地主側の正当事由の強さで決まります。
裁判例は、借地権価格の2割程度から同額程度まで幅があります。
地主に土地を使う強い事情があれば低い側に寄ります。
反対に、地主の事情が弱く、立ち退き料で補う部分が大きいほど高い側に寄ります。
提示額が妥当かどうかは、地主側の事情の強さと合わせて考えてください。
更地価格と借地権割合から、立ち退き料の出発点になる金額を見積もる方法は【図解】通常の地代・相当の地代とは？権利金・相場や借地権評価について解説で解説しています。
出発点になる借地権割合は、国税庁が路線価図で地域ごとに定めています。
Aの90%からGの30%まで、10%刻みの7段階です。
路線価図では「350C」のように、数字（1㎡あたりの路線価・千円単位）の後ろにアルファベットで示されます。
相続税評価でも、更地価格×借地権割合という同じ考え方を使います（国税庁 No.4611）。
ただし、路線価は公示価格の8割程度を目安に定められています。
また、実際に借地権を売るときの価格は、この計算より低くなることが多いです。
買い手が地代の負担や地主の承諾が要ることを見込むためです。
どの価格を更地価格に置くかで出発点が変わるため、地主側の提示がどの価格を前提にしているかを確かめてください。
借地権割合の調べ方は借地権割合の意味と調べ方で解説しています。
立ち退き料には、借地権価格をもとにした部分のほかに、次のような費用が加算されることがあります。
- 建物の価値（建物買取請求権にあたる部分）
- 引越し代などの実費
- 建物で営業している場合の営業補償
提示額が1つの金額だけで示されているときは、どの費用が含まれているのかを内訳で出してもらってください。建物の価値や引越し代が入っていなければ、加算を求める余地があります。
立ち退きを求められたときの対応の流れ
立ち退きの申し入れを受けたときは、返事の前に、借地契約の期間と地主側の事情、提示された条件を順に確かめてください。そうすると、応じるか、条件を交渉するか、断るかを判断しやすくなります。
期間の途中なら一方的な解約の規定はなく、満了時でも地主に正当事由が要ります。
双方の必要性、従前の経過、土地の利用状況、立ち退き料の申し出を合わせて判断します。
借地権価格（更地価格×借地権割合）をもとに、正当事由の強さで払う割合が変わります。
署名すると条件を変えにくいため、金額・期限・建物の扱いを先に確かめます。
すぐに合意書に署名しない
立ち退きの合意書に署名すると、後から条件を変えるのは難しくなります。地主から合意書を示されたら、次の点を一つずつ確かめてください。
- 立ち退き料の金額と内訳
- 支払いの時期
- 明け渡しの期限
- 建物を壊して返すのか、残したまま返すのか
- 引越し代を立ち退き料に含めるのか
返事の期限を区切られても、内容を確かめて相談する時間がほしいと伝えて差し支えありません。
借地契約書と期間を確かめる
借地契約書で、借地権が始まった日と、いまの期間がいつ満了するかを確かめてください。
1992年8月1日より前に始まった借地権なら更新は旧借地法により、それ以降なら借地借家法によります。
残りの期間が長ければ、地主の申し入れは期間途中の申し出になります。
一方、満了が近ければ、正当事由があるかどうかが争点になります。
借地権の種類によって扱いが変わることもあるため、借地契約書に書かれた種類も確かめてください。
種類ごとの違いは普通借地権と定期借地権の違いで解説しています。
弁護士や不動産会社に相談する
正当事由が認められそうか、合意書の文面に借地人に不利な点がないかは、弁護士に相談すると判断の材料がそろいます。
立ち退き料の出発点になる借地権価格の目安は、借地の取引を扱う不動産会社に査定を頼むと確かめられます。
立ち退きに応じる方向なら、借地権を地主に買い取ってもらう形で話をまとめる方法もあります。
地主に売る場合は、地主に払う譲渡承諾料（名義書換料）は原則かかりません。
進め方は借地権を地主に買い取ってもらう相場と交渉の進め方で解説しています。
立ち退きに応じるなら建物買取請求権も使える
借地契約が終わって土地を返すときは、更地にして返すのが原則です（民法622条が準用する599条）。
ただし、期間が満了して更新されないときは、借地人は地主に建物を時価で買い取るよう請求できます（借地借家法13条）。
この建物買取請求権を使えば、建物を壊す負担を負わずに建物の価値を受け取れる可能性があります。
また、第三者が借地上の建物を取得し、地主が譲渡を承諾しないときは、その第三者が地主に建物の買取りを請求できます（同14条）。
期間の途中で、話し合いによって立ち退く場合に同じ扱いになるかどうかは、個別に確かめてください。
建物買取請求権を使えない場面でも、建物の価値は立ち退き料に加算されることがあります。
合意書を結ぶ前に、建物を地主に引き取ってもらうのか、解体して返すのかを決めておいてください。
解体の費用負担は借地の家の解体費用は誰が払うかで解説しています。
地主がお寺の借地で立ち退きを求められたとき
お寺（宗教法人）が地主の借地では、まず立ち退きの申し入れが寺院としての決定なのかを確かめてください。
住職個人の希望にとどまっている場合もあるためです。
宗教法人の事務は、規則に別の定めがなければ責任役員の過半数で決めます（宗教法人法19条）。
立ち退き料を払って土地を返してもらう取り決めも、寺院の内部で決めたうえで結ぶことになります。
話し合いの相手が、寺院から頼まれた不動産会社や代理人のこともあります。
その場合は、誰の判断で申し入れているのかを書面で示してもらうと、後の行き違いを防げます。
また、宗教法人が不動産を処分したり担保に入れたりするときは、少なくとも1か月前に、信者その他の利害関係人へ公告しなければなりません（同法23条）。
立ち退きの理由として土地の売却が挙がっているなら、寺院側にもこうした手続きがあります。
どの段階まで決まっている話なのかを尋ねてください。
正当事由の判断は、お寺が地主の場合も同じです。
寺院が土地を使う必要性と借地人の必要性を比べて考えるので、お寺からの申し入れだからといって立ち退きが決まるわけではありません。
よくある質問
借地契約書がなくても立ち退きを拒めますか
地主が期間満了で更新を断るには正当事由が必要だという借地借家法6条の考え方は、借地契約書があるかないかだけで外れるものではありません。
地代を払ってきた記録などで、借地の関係と始まった時期を示せるようにしてください。
そのうえで、旧法と新法のどちらが適用されるか、期間がいつ満了するかを確かめてください。
書面がないときの扱いは事情で変わるため、個別に確かめてください。
1992年8月1日より前に始まった借地で、期間がいつ満了するかの考え方は借地法（旧法借地権）とは？3つの特徴と存続期間を解説で解説しています。
立ち退きに応じたら引っ越し費用はもらえますか
立ち退き料には、引越し代などの実費が加算されることがあります。
ただし、法律で支払いが決まっているわけではなく、地主との話し合いで決まります。
立ち退きに応じるなら、引越し代を立ち退き料に含めるのか、別に払うのかを合意書に書いてもらってから署名してください。
期間が満了したら出なければいけませんか
期間が満了しても、地主が更新を断るには正当事由が必要で（借地借家法6条）、建物があって借地人が更新を求めていれば、正当事由がない限り借地契約は更新されます。
1992年8月1日より前に始まった借地権でも、旧借地法で同じ考え方が取られています。
期間満了が近いときは、残りの期間と地主側の事情を確かめたうえで返事をしてください。
立ち退き料の金額は交渉できますか
立ち退き料には法律で決まった額がないため、地主の提示額は交渉で変わり得ます。
借地権価格を出発点に、地主側の正当事由の強さ、建物の価値や引越し代などの加算を考えて、提示額の根拠を確かめてください。
合意書に署名すると条件を変えにくくなるので、交渉は署名の前に済ませてください。
立ち退かずに借地権を売ることはできますか
賃借権の借地権を第三者に売るには、地主の承諾が必要です（民法612条）。
地主が承諾しないときは、譲渡の前に裁判所へ承諾に代わる許可を申し立てられます（借地借家法19条）。
裁判所は許可と引き換えに承諾料に当たる給付を命じるのが通常で、その額は借地権価格の10%前後が基準とされ、地主が自ら借地権を買い取ると申し出ることもできます（同条3項）。
手続きの流れは借地非訟の手続きと費用で解説しています。
まとめ
借地の立ち退きは、期間の途中なら地主が一方的に解約できる規定はありません。
期間満了時でも、建物があり借地人が更新を求めていれば、4つの事情から判断される正当事由がない限り、借地契約は更新されます。
立ち退き料に決まった相場はなく、借地権価格を出発点に正当事由の強さや建物の価値・引越し代などの加算で決まるので、合意書に署名する前に内訳と条件を確かめてください。
借地権のミカタでは、監修の株式会社グランクルー（宅地建物取引業 東京都知事免許(2)101165）が、借地権の売却や地主との調整の相談を無料で受け付けています。無料相談のページからお問い合わせいただけます。
ぜひ本記事の正当事由と立ち退き料の考え方を参考に、地主への返事と条件の交渉を進めてください。
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参考にした資料
- e-Gov法令検索「借地借家法」（第6条・第9条・第13条）
- 咲くやこの花法律事務所「借地の立退料の相場」
- みずほ中央法律事務所「借地の明渡料の算定」
