借地権の簡易査定｜売却相場の目安を所在地と面積だけで計算

借地権の売却相場は「更地価格×借地権割合」から考えます

借地権の価格は、その土地を更地として売った場合の価格に、国税庁が路線価図で地域ごとに示している借地権割合を掛けて見積もるのが基本です。

借地権割合はAの90%からGの30%まで7段階あり、更地なら5,000万円の土地で借地権割合が60%なら、借地権価格は3,000万円になります。

ただし、借地権価格がそのまま売却価格になるわけではありません。

借地権を買った人は地代を払い続け、売るときも建て替えるときも地主の承諾が要るため、買い手はその負担を差し引いて値段を付けます。

このツールが売り方ごとに掛け率を変えているのは、その差を見込むためです。

借地権の売り方は3つあり、価格の目安が違います

売り方	このツールの計算
地主に売る	借地権価格の60〜80%
第三者に売る	借地権価格の70〜90%から、譲渡承諾料（借地権価格の10%）を引いた額
底地と一緒に売る	借地権価格の90〜100%

地主に買い取ってもらう方法は、地主にとって土地が完全な所有権に戻るため、買う理由がはっきりしています。

譲渡承諾料もかからないので、交渉がまとまれば手続きは最も簡単です。

第三者に売る場合は、地主に譲渡承諾料を払って名義を変える承諾をもらいます。

借地権付きの建物は買い手が住宅ローンを組みにくいため、借地権を専門に扱う不動産会社が買い取る形が多くなります。

底地と一緒に売る方法は、地主と借地人がそろって1つの土地として売り、代金を分け合うやり方です。

普通の土地として買い手を探せるので価格は最も高くなりやすい一方、地主が売ることに同意し、代金を分ける割合でも合意する必要があります。

地主がお寺のときに借地権を売る注意点

お寺が地主の場合、承諾や売買の判断は住職ひとりではなく、規則に別の定めがなければ責任役員の過半数で決めます（宗教法人法19条）。

承諾料の考え方や手続きの進め方も寺院ごとに違うので、回答までの期間には余裕を見てください。

底地と一緒に売る場合は、お寺が不動産を手放すことになるため、少なくとも1か月前に信者などへ公告する手続きが必要です（宗教法人法23条）。

その寺院の借地を売買した経験がある不動産会社に相談すると、話が早く進みます。

このツールで使う土地の単価

「住所から自動」を選ぶと、国土交通省の不動産情報ライブラリから、その市区町村で直近2年間に取引された土地の㎡単価を集め、その中央値を使います。

町名を選んで取引が5件以上あればその町名だけで計算し、足りなければ市区町村全体で計算したうえで、そのことを結果に表示します。

「路線価を入れる」を選んだ場合は、路線価を0.8で割り戻して時価の目安にしています。

路線価は公示価格の8割程度を目安に定められているためです。

結果は参考価格の目安で、建物の価値は含めていません。

実際の売却価格は、建物の状態や地主との関係でも変わるため、正確な金額は査定を受けて確かめてください。