借地権の更新料の計算ツール｜2つの方法で目安をその場で計算

借地権の更新料の計算方法

借地権の更新料には、法律で決まった計算式がありません。

実際の話し合いでは、更地価格か借地権価格に一定の割合を掛けて金額を出す方法がよく使われ、このツールは更地価格の3〜5%と、借地権価格の5〜10%の2通りで計算しています。

2つの方法で出した額に開きがある場合は、地主から提示された金額がどちらの考え方で計算されたものかを聞くと、根拠を確かめやすくなります。

路線価図で自分の土地の路線価と借地権割合を調べておけば、提示額が高すぎるかどうかを自分で見当付けられます。

更新料を払う義務があるかは契約書で決まります

契約書に更新料の定めがなければ、地主に払う法的な義務はないとした最高裁判決があります（昭和51年10月1日）。

一方で、契約書に「更新時に更新料を支払う」と明記されていれば、その約束どおりに払うのが原則です。

取り決めがないのに請求を受けた場合でも、払わないと決める前に、地主との関係をどうしたいかを考えておく必要があります。

将来、売却や建て替えで地主の承諾をもらう場面があるなら、更新料の扱いをその交渉とあわせて考えるほうが得になることもあります。

借地権の更新後の期間

1992年7月以前からの旧法の借地権は、更新後の期間が堅固な建物（鉄骨・鉄筋コンクリートなど）で30年、それ以外の建物で20年です。

1992年8月以降の普通借地権は、最初の更新後が20年、2回目以降が10年になります（借地借家法4条）。

更新料の金額は、次の更新までの年数とあわせて考えてください。