借地料（地代）の相場はいくら？計算方法と値上げへの対応

借地の家を相続し、毎月の借地料（地代）の金額や地主からの値上げの申し入れを、何と比べればよいか分からないまま受け取っている場面があります。

借地料には法律で決まった一律の相場がありません。

土地の固定資産税・都市計画税の何倍か、土地の価格にどれだけの利回りをかけるか、近くの借地料とどう違うかを重ねて見当をつけます。

増減の話がまとまらなければ、借地借家法11条と調停の手続きで見直すことになります。

本記事では、借地料の相場の見方と計算方法、新規と継続での決め方の違い、値上げや不払いへの対応、地主がお寺の場合の注意点を解説します。

借地料（地代）とは借地を使う対価

借地料は、他人の土地を借りて自分の建物を建てる借地人が、その土地を使う対価として地主に払うお金です。

建物は借地人のもの、土地は地主のものという分かれ方をしています。

借地人は土地の代金を払わない代わりに、借地契約が続くあいだ借地料を払い続けることになります。

土地を貸す側と借りる側がそれぞれどんな立場に立つかは借地人・借地権設定者とは？それぞれが持つ権利や関係性を解説で解説しています。

借地料と地代は同じもの

借地料、地代、借地代はどれも同じお金を指す呼び方で、借地借家法では「地代」という言葉が使われています。

借地契約書や地主の領収書で呼び方が違っていても、土地を使う対価として定期的に払うお金であれば同じものと考えてください。

更新のときに払う更新料や、借地権を売るときに地主へ払う譲渡承諾料は借地料とは別のお金なので、金額を比べるときに混ぜないようにしてください。

借地料と土地の固定資産税の関係

固定資産税は、土地には所有者である地主に、建物には建物の所有者である借地人にかかります（地方税法343条）。

借地人に届く固定資産税の納税通知書には借地の土地の分は載りません。

土地の固定資産税・都市計画税は地主が納めていて、その原資を借地料から得る形になっています。

土地の税金が上がると地主の手取りが減るので、借地料の増額を求める理由になります。

借地借家法11条1項も土地の税金の増減を借地料の見直しの理由に挙げているため、借地料の水準を考えるときは、まず土地の税金がいくらかを知るところから始めてください。

借地の土地と建物それぞれの固定資産税の扱いは借地の固定資産税は誰が払うかで解説しています。

借地料の相場は土地の税金と価格から決まる

借地料には、法律や国が決めた一律の相場はありません。

地域や土地の価格、借地契約が始まった時期で金額が変わるので、一つの数字で高い・安いを決めることはできません。

土地の税金、土地の価格、近くの借地料という3つの物差しを重ねて見当をつけてください。

借地料の水準を考える物差し

土地の税金の何倍か
固定資産税・都市計画税の合計に倍率をかける簡易な方法（公租公課倍率法）

土地の価格×期待利回り
土地の価格に期待利回りをかけ、税金などの必要経費を足す考え方（積算法）

近くの借地料との比較
近くの似た土地の借地料と比べる（借地借家法11条1項の考え方）

注意：税務上の「相当の地代」
更地価額のだいたい年6%程度。課税の基準で、市場の相場ではない

固定資産税・都市計画税の何倍かで見る

手軽に使えるのは、土地の固定資産税と都市計画税の合計に倍率をかけて年間の借地料を出す公租公課倍率法です。

この方法は国土交通省の不動産鑑定評価基準にある手法ではなく、補助的な目安にとどまります。

それでも土地の税額さえ分かれば計算できるので、今の借地料の水準を確かめる入口になります。

倍率の調査例は複数あります。

東京の不動産鑑定士の団体による平成30年度の調査では住宅地4.0倍・商業地4.4倍でした。

別の鑑定士の会による東京23区の調べ（平成30年時点）では住宅系4.60倍・商業系4.37倍とされています。

東京簡易裁判所で成立した調停69件（平成6〜7年）の平均は住宅系で3.1倍という紹介もあり、調査の時期や地域で倍率は変わります。

住宅用地には固定資産税の課税標準を小さくする特例があり、土地の税額そのものが低く抑えられています。

そのため、住宅地は倍率が高めに出やすくなります。

今の年間の借地料を土地の税金の合計で割って倍率を出し、こうした調査例と比べると、自分の借地料が大きく外れていないかの手がかりになります。

どの倍率が自分の土地に当てはまるかは地域と時期で変わるので、個別に確かめてください。

土地の価格に利回りをかけて見る

不動産鑑定評価基準には、新しく借地を設定するときの借地料を求める考え方として積算法があります。

土地の価格に期待利回りをかけ、税金などの必要経費を足して求める方法です。

土地の価格の見当は、国税庁の路線価図で道路ごとに示される路線価から付けられます。

たとえば「350C」とあれば、1㎡あたりの路線価が350千円であることを表し、後ろのアルファベットは借地権割合を示しています。

路線価は公示価格の8割程度を目安に定められているので、土地の価格は路線価より高めに見ておいてください。

期待利回りに決まった数字はなく、地域や土地の使われ方で変わります。

国税庁の「相当の地代」は土地の更地価額のだいたい年6%程度とされていますが、これは法人税や相続税の課税を判断するための基準で、市場の借地料の相場ではありません。

地主からこの数字を根拠に示されたときも、何の基準なのかを確かめてください。

通常の地代と相当の地代の違いは通常の地代と相当の地代で解説しています。

近くの借地料と比べる

借地借家法11条1項は、近くの似た土地の借地料と比べて不相当になったことも見直しの理由に挙げています。

同じ地主から近所で土地を借りている人がいれば、面積あたりの借地料を比べると、自分の借地料が周りの中でどのあたりにあるかが分かります。

ただ、借地料は当事者のあいだで決まるため公開されている情報が少なく、借地契約が始まった時期や土地の形でも金額が変わります。

比べた数字だけで判断せず、土地の税金の倍率とあわせて考えてください。

 計算ツール  自分の土地の更新料は計算ツールで目安を出せます

新しく借りるときと続いている借地で借地料の決め方は違う

不動産鑑定評価基準は、新しく借地を設定するときの借地料（新規賃料）と、すでに続いている借地の借地料（継続賃料）を分けて考えています。

新規賃料は積算法のように土地の価格と期待利回りから組み立てます。

継続賃料を見直すときは、差額配分法・利回り法・スライド法・賃貸事例比較法といった手法を使い、土地の税金の推移や土地の価格の推移などの事情を考えて決めます。

相続した借地のように長く続いている借地では、今の借地料がいくらかと、借地契約が始まってから税金や土地の価格がどう動いたかが出発点になります。

地主から「今の相場に合わせたい」と言われたときも、新しく借りる場合の水準がそのまま当てはまるとは限りません。

これまでの経緯をふまえた見直しなのかを確かめてください。

借地料の値上げ・値下げを求められたとき

借地料が不相当になったときは、借地契約の条件にかかわらず、将来に向かって増額や減額を請求できます（借地借家法11条1項）。

不相当になる理由としては、土地の税金の増減、土地の価格の上昇・低下その他の経済事情の変動、近くの似た土地の借地料との比較が挙げられています。

地主が値上げを求めるだけでなく、借地人の側から値下げを求めることもできます。

一定の期間増額しない特約があれば、その特約に従います。

値上げの申し入れを受けたら、まず理由を尋ね、土地の税金の推移と今の倍率を確かめてください。

話し合いがまとまらないとき、借地人は増額を正当とする裁判が確定するまで、自分が相当と認める額を払えば足ります（同条2項）。

裁判で決まった額に足りなかった分は年1割の利息を付けて払うことになるので、相当と考える額には根拠を持たせ、払い続けた記録を残してください。

借地人が値下げを求めて話し合いがまとまらないときは、地主は裁判が確定するまで自分が相当と認める額を請求でき、払い過ぎがあれば年1割の利息を付けて返します（同条3項）。

どちらの場合も、借地料の増減の争いはいきなり裁判にはできず、まず裁判所に調停を申し立てる決まりです（民事調停法24条の2）。

調停では第三者を交えて話し合えるので、当事者だけで行き詰まった話を動かす場になります。

値上げを求められたときの具体的な進め方は地代の値上げへの対応で解説しています。

借地料を払わないとどうなるか

借地人が借地料を払わないとき、地主は相当の期間を定めて支払いを催告し、その期間内に払われなければ借地契約を解除できます（民法541条）。不払いが軽微なときは解除できませんが、どこまでが軽微かは不払いの期間や金額、それまでの経緯で変わるため、個別に確かめてください。

値上げをめぐって地主ともめているときでも、借地人は自分が相当と認める額を払い続ければ不払いにはなりません。

値上げに納得できないからと支払いを止めると、値上げの争いとは別に、解除の理由を地主に与えることになりかねません。

借地契約が終わって土地を返すときは更地にして返すのが原則なので（民法622条が準用する599条）、建物の解体まで背負う可能性があります。

期間満了で更新されないときに建物を時価で買い取るよう求める建物買取請求権（借地借家法13条）は、不払いによる解除とは別の場面の制度です。

不払いが続いたときの流れは地代を払わないとどうなるかで解説しています。

地主がお寺の場合の借地料

地主がお寺でも、借地料の決め方や増減の請求、不払いの扱いには、ここまでと同じ借地借家法と民法が当てはまります。

違いが出やすいのは地主の側の決め方です。

宗教法人の事務は、規則に別の定めがなければ責任役員の過半数で決めます（宗教法人法19条）。

そのため、借地料の見直しを申し入れても、窓口の住職だけではその場で決められず、回答を待つことがあります。

借地を手放す話になると、お寺ならではの手順が加わります。

借地人が底地をお寺から買い取る場合は、お寺にとって不動産の処分にあたります。

その場合、お寺は少なくとも1か月前に信者その他の利害関係人へ公告しなければなりません（宗教法人法23条）。

借地権を第三者に売るには地主の承諾が要り（民法612条）、地主に払う譲渡承諾料は借地権価格の10%前後が目安です。

お寺自身に売る場合や底地と一緒に売る場合は、譲渡承諾料は原則かかりません。

お寺が承諾しないときは、借地非訟で裁判所に承諾に代わる許可を求められます。

申立てを受けた地主は、自ら借地権を買い取ると申し出ることもできます（借地借家法19条）。

借地権を第三者に売るときに地主へ渡す金額の目安はお寺借地の売却承諾料はいくら？相場と計算方法をわかりやすく解説で解説しています。

借地料の水準は、借地権を売るときの価格にもかかわります。

借地権価格は更地価格に借地権割合をかけた額が考え方の出発点です。

ただ、買い手は借地料の負担や地主の承諾が要ることを見込むので、実際の売却価格はそれより低くなることが多くなります。

売却の流れは借地権の売却方法で解説しています。

お寺に買い取ってもらう場合の進め方は借地権を地主に買い取ってもらう相場と交渉の進め方で解説しています。

よくある質問

借地料は毎年変わりますか

借地料は、毎年自動で変わるものではありません。

土地の税金や土地の価格の変動などで不相当になったときに、地主か借地人が増額・減額を請求して見直します（借地借家法11条1項）。

一定の期間増額しない特約があればその期間は特約に従い、改定の定め方は借地契約ごとに違うので、手元の借地契約書を確かめてください。

借地料の領収書がないときはどうすればいいですか

銀行振込で払っていれば、通帳や振込の記録が支払いの跡になるので、まずそれを保管してください。

現金で払っていて領収書をもらっていないときは、これからの分について地主に領収書の発行を頼むか、振込に切り替えられるか相談してください。

払った記録は、不払いを疑われたときや借地権を売るときに、借地料の額を示す材料にもなります。

借地料の値上げを断るとどうなりますか

話し合いがまとまらなければ、まず調停で話し合い、それでも決まらなければ裁判で額を決めることになります（民事調停法24条の2）。

そのあいだ借地人は自分が相当と認める額を払えば足りますが、裁判で決まった額に足りなかった分は年1割の利息を付けて払います（借地借家法11条2項）。

値上げを断るときも、支払いそのものは止めないでください。

借地料は固定資産税の何倍くらいですか

土地の固定資産税・都市計画税の合計に対する倍率には、いくつかの調査例が紹介されています。

東京の住宅地で4.0倍（平成30年度）、東京23区の住宅系で4.60倍（平成30年時点）、東京簡易裁判所の調停69件の平均で住宅系3.1倍（平成6〜7年）などです。

これは簡易な目安で、地域や時期によって倍率は変わるため、自分の土地に当てはまる水準は個別に確かめてください。

借地料の支払いを遅らせるとどうなりますか

支払いが遅れると、地主は相当の期間を定めて支払いを催告でき、その期間内に払わなければ借地契約を解除できます（民法541条）。

不払いが軽微なときは解除できませんが、遅れが重なれば軽微とはいえなくなるおそれがあります。

払えない事情があるときは、期日の前に地主へ連絡して相談してください。

まとめ

借地料には一律の相場がありません。

土地の固定資産税・都市計画税の何倍か、土地の価格に利回りをかけた額、近くの借地料の3つを重ねて見当をつけます。

値上げや値下げで話がまとまらないときは借地借家法11条と調停の手続きで見直すことになり、そのあいだも相当と認める額を払い続けることが借地を守ることにつながります。

借地権のミカタでは、監修の株式会社グランクルー（宅地建物取引業 東京都知事免許(2)101165）が、借地権の売却や地主との調整の相談を無料で受け付けています。無料相談のページからお問い合わせいただけます。

ぜひ本記事の借地料の見方と値上げへの対応を参考に、手元の借地契約書と土地の税額を確かめてください。

参考にした資料

• e-Gov法令検索「借地借家法」（第11条）
• e-Gov法令検索「民事調停法」（第24条の2）
• 国土交通省「不動産鑑定評価基準」
• 国税庁 No.5732 相当の地代及び相当の地代の改訂
• みずほ中央法律事務所「公租公課倍率法の基本」