借地の固定資産税は誰が払う？土地と建物で違う負担と地代の関係

借地の家を相続して固定資産税の納税通知書を開くと、載っているのは建物の分だけで、土地の分を誰が納めているのか分からないまま地代を払い続けている方がいます。

固定資産税は登記簿に所有者として載っている人にかかるため（地方税法343条）、借地では土地の分を地主が、建物の分を建物の所有者である借地人が納めます。

地主は、受け取った地代の中から土地の分を払っています。

本記事では、土地と建物で分かれる固定資産税の負担と、地代・相続・売却との関係、お寺が地主の場合の扱いを解説します。

借地の固定資産税は土地は地主・建物は借地人が払う

固定資産税は、土地や家屋といった固定資産の所有者にかかる税です（地方税法343条1項）。

ここでいう所有者とは、登記簿などに所有者として登記・登録されている人を指します（同2項）。

借地では、土地の登記簿に載っている地主が土地の分を、建物の登記簿に載っている借地人が建物の分を納めることになります。

借地権を持っていても土地の所有者になるわけではないので、借地人に土地の固定資産税が課されることは原則としてありません。

土地を借りて家を建てる借地人が持つ権利の中身は【図解】借地権とは？種類やメリット・デメリットをわかりやすく解説で解説しています。

課税は毎年1月1日時点の所有者に対して行われ（地方税法359条）、税額は課税標準に税率を掛けて計算します。

標準税率は1.4%と定められていますが（同350条）、実際の税率は市区町村で確かめてください。

1月1日の時点で誰が所有者だったかでその年の納税者が決まるので、年の途中で建物を売ったり相続したりしたときも、1月1日の登記を基準に考えます。

借地の固定資産税の負担の分かれ方

土地（底地）の分
登記簿上の所有者である地主が納める（地方税法343条）

建物の分
建物の登記簿上の所有者である借地人が納める

地代との関係
地主は受け取った地代の中から土地の固定資産税を払う

課税の基準日
毎年1月1日時点の所有者にかかる（同359条）

地主がお寺の場合
本来の用に使う境内地は非課税、借地として貸している土地は課税

建物の名義は、建物の登記簿で確かめてください。

親の名義のままの建物は、相続登記をするまで登記上の所有者が亡くなった人のままです。

通知書の宛先や納める人の扱いを市区町村で先に確かめておくと、相続後の手続きを進めやすくなります。

借地上の家にかかる固定資産税と都市計画税

借地人の手元に届く納税通知書に載るのは、建物にかかる税です。建物の固定資産税と、地域によってかかる都市計画税とでは、確かめる先が少し違います。

建物の固定資産税

借地上の家の固定資産税は、建物の登記簿に所有者として載っている借地人が納めます。土地は借りていても建物そのものは借地人の財産なので、持ち家と同じく毎年1月1日時点の所有者として課税され、標準税率は1.4%です（地方税法350条）。

地主が建物の分を納めることは原則としてありません。

そのため借地人は、地主に払う地代と建物の固定資産税の両方を毎年負担することになり、借地の家を持ち続けるかどうかは、この2つを合わせた額で考えてください。

登記をしていない建物は登記簿で所有者を確かめられないので、誰に課税されているかを市区町村で確かめてください。

都市計画税

都市計画税は、固定資産税と並んで土地や家屋にかかることがある税ですが、かかる地域や税率は市区町村で変わります。借地上の家に都市計画税がかかっているかどうかは、届いた納税通知書の内訳を見たうえで、所在地の市区町村（東京23区は都税事務所）で確かめてください。

地代と土地の固定資産税の関係

地主は、借地人から受け取る地代の中から土地の固定資産税を払っています。

地代の額は、土地にかかる税金（公租公課）の何倍かで考えることがあります。

地主にとって土地の固定資産税は地代を考える土台になり、借地人にとっても地代の水準を見比べる材料になります。

何倍が妥当かは地域やこれまでの借地契約の経緯で変わるため、個別に確かめてください。

借地人が地主に毎年払う金額の決まり方や水準の目安は【図解】通常の地代・相当の地代とは？権利金・相場や借地権評価について解説で解説しています。

土地の税額には住宅用地の特例がかかわります。

住宅が建っている土地は住宅用地として、課税標準が価格の3分の1に、200㎡以下の部分は6分の1になります（地方税法349条の3の2）。

条文上、家屋の所有者と土地の所有者が同じであることは要件になっていないので、借地人の家が建っている土地も住宅用地として扱われ得ます。

借地人が家を建てて住んでいることで地主の土地の税額が抑えられ、地代を公租公課の何倍かで考える場合には、その低さが地代の水準にもつながります。

個別の扱いは、土地の所在地の市区町村（東京23区は都税事務所）で確かめてください。

地代の値上げを求められたときは、土地の固定資産税が上がったのか、地代が税額の何倍になっているのかを地主に示してもらうと、話し合いの材料になります。地代の決まり方と相場は借地料（地代）の相場と計算方法で解説しています。

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借地の土地の固定資産税を借地人が払っている場合

借地契約書に「土地の公租公課は借地人の負担とする」といった条項があったり、地主から土地の納税通知書を渡されて借地人が納めていたりする借地もあります。

それでも、土地の固定資産税を課される人は登記簿上の所有者である地主です（地方税法343条）。

借地人が払っている分は、地主との取り決めによる負担という位置づけになります。

この形の借地では、借地人が払う土地の固定資産税が実質的に地代の一部として扱われているのか、地代とは別に上乗せされているのかで、負担の重さが変わります。

地代とは別に払っているのであれば、地代と土地の税金を合わせた額で毎年の負担を考えてください。

そのうえで、借地契約書の条項とこれまでの支払いの記録を手元にそろえ、どういう約束になっているかを確かめてください。

取り決めの扱いや見直しの余地は借地契約の内容で変わるので、個別に確かめてください。

この負担は、借地権を売るときに買い手が確かめる点にもなります。

借地権の価格は更地価格に借地権割合を掛けた額を出発点に考えますが（国税庁 No.4611）、実際の売却価格は、地代の負担や地主の承諾が要ることを買い手が見込むため、これより低くなることが多いです。

土地の税金まで借地人が払う取り決めは、買い手に毎年の負担が重いと受け取られやすいので、売る前に取り決めの中身を書面で確かめておくと話が進めやすくなります。

借地契約書で確かめる条項は借地契約書に書く内容と注意点で解説しています。

借地上の家を相続・売却したときの固定資産税

借地上の家を相続すると、建物の固定資産税を納める立場は建物を相続した人に移ります。

法定相続人が借地権を相続するときは地主の承諾も承諾料も原則として要りませんが（民法896条）、建物の登記を相続人の名義に変えないと、登記簿上の所有者は亡くなった人のままです。

相続登記は2024年4月1日から義務になり、相続で取得したことを知った日から3年以内に申請し、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。

2024年4月より前の相続分は2027年3月31日が期限で、遺産分割が終わらないうちは相続人申告登記で義務を果たせます（法務省）。

相続登記を済ませると、相続人が登記簿上の所有者として建物の固定資産税を納めることになり、登記の前の扱いは市区町村で確かめてください。

土地の固定資産税は相続後も地主が納めるので、相続人が引き継ぐのは建物の分の税金と地代の支払いです。

借地権の相続の手続きは借地権の相続で解説しています。

借地上の家を売ったとき

借地上の家を売ると、建物と借地権は買い手に移り、次の1月1日時点で所有者になっている買い手に建物の固定資産税がかかります。売った年の固定資産税は1月1日時点の所有者である売主に課されるので（地方税法359条）、年の途中で売ったときの負担の分け方は、売買の取り決めの中で仲介の不動産会社に確かめてください。

第三者に売るときは、賃借権の借地権であれば地主の承諾が必要で（民法612条）、地主に払う譲渡承諾料は借地権価格の10%前後が目安です。

地主が承諾しないときは、譲渡の前に裁判所へ承諾に代わる許可を申し立てられます（借地借家法19条）。

地主に売る場合や底地と一緒に売る場合は譲渡承諾料が原則かからず、地主に売れば土地と建物の固定資産税をどちらも地主が納める形になります。

売り方の比べ方は借地権付き建物の売却で解説しています。

売ったあとは、譲渡所得の税金も考えてください。

譲渡所得は売却価格から取得費と譲渡費用を引き、さらに特別控除を引いて計算し、所有期間が売った年の1月1日時点で5年を超えていれば税率20.315%、5年以下なら39.63%です（国税庁 No.3208・No.3211）。

地主に払った名義書換料は譲渡費用に入れられ（国税庁 No.3255）、住んでいた家と借地権を売るときは居住用財産の3,000万円特別控除を使える場合があります（国税庁 No.3302）。

売却時の税金は借地権を売却したときの税金で解説しています。

地主がお寺の借地の固定資産税

お寺や神社が地主の借地では、「お寺の土地には固定資産税がかからない」という話を聞いたまま地代を払っている方もいます。

宗教法人が専らその本来の用に使う境内建物と境内地には固定資産税がかかりませんが（地方税法348条2項3号）、借地として人に貸している土地は本来の用に使っているとは言えないので、課税の対象になります。

お寺が地主でも、貸している土地の固定資産税はお寺が納め、地代の中からその分を払っている点はほかの地主と変わりません。

借地上の建物は借地人の財産なので、境内に近い場所に建っていても、建物の固定資産税は登記上の所有者である借地人にかかります。境内地と貸している土地の線引きや課税の範囲は、土地の所在地の市区町村で個別に確かめてください。

お寺に借地権を買い取ってもらう話や、底地と一緒に売る話を進めるときは、宗教法人の手続きもかかわります。

宗教法人の事務は規則に別の定めがなければ責任役員の過半数で決め（宗教法人法19条）、お寺が底地を売るなど不動産を処分するときは、少なくとも1か月前に信者その他の利害関係人へ公告が必要です（同法23条）。

こうした手続きを経てから返事が出るので、話を持ちかけてから決まるまでに時間がかかることを見込んでおいてください。

地主に買い取ってもらう進め方は借地権を地主に買い取ってもらう相場と交渉の進め方で解説しています。

よくある質問

固定資産税の通知書が借地人に届くことはありますか

建物の固定資産税の納税通知書は、建物の登記上の所有者である借地人に届きます。

土地の分は登記簿上の所有者である地主に課されるので（地方税法343条）、借地人のもとに届くのは原則として建物の分です。

土地の分と思われる通知書が届いたときは、所在地の市区町村で課税の内容を確かめてください。

借地上の家にも住宅の軽減はありますか

住宅用地の特例では、住宅が建つ土地の課税標準が価格の3分の1に、200㎡以下の部分は6分の1になります（地方税法349条の3の2）。

条文上、家屋と土地の所有者が同じであることは要件になっていないので、借地人の家が建つ土地にも適用され得ますが、軽くなるのは地主が納める土地の分です。

建物の分の扱いを含め、個別の扱いは所在地の市区町村（東京23区は都税事務所）で確かめてください。

建物を解体したら固定資産税はどうなりますか

1月1日時点で建物がなければ、借地人に建物の固定資産税がかかる理由はなくなりますが、取り壊したことが市区町村に伝わっているかは確かめてください。

東京23区では1月1日に住宅がない土地に住宅用地の特例が適用されないので、地主が納める土地の固定資産税が上がることがあります。

借地契約が終わって土地を返すときは更地にして返すのが原則なので（民法622条が準用する599条）、解体の時期は地主と話し合って決めてください。

年の途中で借地上の家を売ったら、その年の固定資産税を払うのは誰ですか

固定資産税は毎年1月1日時点の所有者にかかるので（地方税法359条）、売った年の建物の分は売主に課されます。買い手と負担をどう分けるかは売買の取り決めで決める事柄なので、仲介の不動産会社に確かめてください。

固定資産税の額から地代の水準を確かめることはできますか

地代は土地の税金（公租公課）の何倍かで考えることがあるので、地主が払っている土地の固定資産税は、地代の水準を見比べる材料になります。何倍が妥当かは地域や借地契約の経緯で変わるため、税額だけで高い・安いを決めず、個別に確かめてください。

まとめ

借地の固定資産税は登記簿上の所有者にかかるので、土地の分は地主が、建物の分は借地人が、毎年1月1日時点の所有者として納めます。地主は地代の中から土地の分を払っており、お寺が地主でも貸している土地は課税の対象になるので、地代の水準や相続・売却の判断も、この負担の分かれ方を前提に考えてください。

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ぜひ本記事の固定資産税の負担の分かれ方を参考に、手元の納税通知書と借地契約書を確かめてください。

参考にした資料

• e-Gov法令検索「地方税法」（第343条・第348条・第349条の3の2・第350条・第359条）
• 東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」