借地権を売却したときの税金はいくら？計算方法と3,000万円控除

借地の家を売る話が進み、売買代金から税金を引いて手元にいくら残るかを計算する段階に入ったとします。

借地権の売却では、売却価格から取得費と譲渡費用を引いた譲渡所得に所得税・復興特別所得税と住民税がかかります。

税率は、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば20.315%、5年以下なら39.63%です。

自宅として住んでいた借地権なら3,000万円の特別控除を使える場合があり、相続した空き家にも別の控除があります。

本記事では、借地権の売却でかかる税金の種類、譲渡所得の計算方法、税率と控除・特例、確定申告の時期と書類を解説します。

借地権の売却でかかる税金

借地権の売却でかかる税金は3つあります。

利益にかかる譲渡所得税と住民税、売買契約書に貼る印紙税、住宅ローンが残っている場合に抵当権を消すときの登録免許税です。

このうち金額が大きくなりやすいのは譲渡所得税と住民税です。

印紙税と登録免許税は契約金額や不動産の数で決まるので、事前に額を見込めます。

譲渡所得税と住民税

借地権付きの家を売って利益が出ると、その利益（譲渡所得）に所得税と復興特別所得税、住民税がかかります。

税金は売った代金の全額にかかるのではありません。

借地権や建物を手に入れたときの費用と、売るためにかかった費用を差し引いた残りにかかるので、その2つを裏付ける書類をどれだけそろえられるかで税額が変わります。

税率は所有期間で2段階に分かれます。

自宅や相続した空き家であれば、控除で譲渡所得を小さくできる場合もあります。

印紙税

借地権付き建物の売買契約書には印紙税がかかります。

契約金額が1,000万円を超え5,000万円以下で、2027年3月31日までに作成した契約書であれば、軽減措置で税額は1万円です（国税庁 No.7108、2026年10月時点）。

それ以外の金額帯の税額は、No.7108の表で確かめてください。

売主が負担した印紙税は譲渡費用に入るので、売買契約書の写しを申告のときまで残しておいてください。

抵当権を消すときの登録免許税

借地上の建物に住宅ローンの抵当権が残っている場合は、売るときに抹消登記をします。

このとき登録免許税が不動産1個につき1,000円かかります。

建物のほかにも抵当権がついている不動産があれば、その数だけ税額が増えるので、登記事項証明書で対象の数を確かめてください。

借地権の譲渡所得の計算方法

借地権の譲渡所得は「売却価格−（取得費＋譲渡費用）−特別控除」で求めます。

この額に所有期間に応じた税率をかけたものが税額です（国税庁 No.3208・No.3211）。

売却価格は、借地権と建物を合わせた売買代金を指します。

取得費は借地権を得たときの代金や建物を建てた・買ったときの代金で、譲渡費用は売るために払った費用です。

建物の取得費は、建ててからの年数に応じて減らして計算します。

具体的な計算のしかたは国税庁の案内や税務署で確かめてください。

借地権価格は「更地価格×借地権割合」を出発点に考えます。

相続税評価でも同じ考え方を使います（国税庁 No.4611）。

ただし実際の売却価格は、これより低くなることが多いです。

買い手が地代の負担や地主の承諾が要ることを見込むためで、税額を試算するときは不動産会社の査定額を売却価格として使ってください。

売り方ごとの価格の違いは借地権の売却方法で解説しています。

借地権を売ったときの税金が決まる流れ

売却価格
借地権と建物を合わせた売買代金

取得費を引く
借地権や建物を取得した代金。分からなければ売却価格の5%

譲渡費用を引く
仲介手数料・印紙税・測量費・取り壊し費用・名義書換料

特別控除を引く
自宅や相続した空き家で要件を満たすと3,000万円など

税率をかける
売った年の1月1日時点で5年超は20.315%、5年以下は39.63%

取得費が分からないときは売却価格の5%

祖父母の代から借りている土地では、借地権を得たときに払った権利金や、建物の建築代金の記録が残っていないことがあります。

取得費が分からないときは、売却価格の5%を取得費にできます（概算取得費・国税庁 No.3258）。

記録がなくても申告はできますが、実際の取得費が5%より大きければ、その分だけ税額が増えます。

まずは借地契約書、建築時の請負契約書、預金通帳の振込記録など、取得の代金が分かる書類を探してください。

5%を使うのは、それでも見つからなかったときにしてください。

譲渡費用に入るもの

譲渡費用は、売るために直接かかった費用です。国税庁 No.3255が譲渡費用とするもののうち、借地権の売却で出てきやすいのは次の5つで、どれも領収書や請求書を残しておけば申告で使えます。

• 仲介手数料：不動産会社に払う報酬。売買価格が400万円を超える部分の上限は「売買価格×3%＋6万円」＋消費税
• 印紙税：売買契約書に貼った分
• 測量費：境界や面積を確かめるために測量した費用
• 建物の取り壊し費用：売るために建物を取り壊した場合
• 名義書換料（譲渡承諾料）：借地権を売るために地主の承諾をもらって払ったもの

第三者に売るとき地主に払う譲渡承諾料は、借地権価格の10%前後が目安とされます。

譲渡費用の中でも大きな額になりやすいので、地主に払った日付と金額が分かる記録を残してください。

地主が承諾しない場合は、裁判所に承諾に代わる許可を申し立てる方法があり、許可と引き換えに財産上の給付を命じられるのが通常です（借地借家法19条）。

この給付が譲渡費用に入るかどうかは、個別に確かめてください。

譲渡承諾料の目安と交渉の進め方は譲渡承諾料と建替え承諾料の相場で解説しています。

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所有期間5年を境に税率が変わる

借地権の譲渡所得の税率は、所有期間で2段階に分かれます。

売った年の1月1日時点で5年を超えていれば長期譲渡所得として20.315%、5年以下なら短期譲渡所得として39.63%です（国税庁 No.3208・No.3211）。

どちらも所得税・復興特別所得税と住民税を合わせた率で、短期になると税負担はかなり重くなります。

判定の基準日は、売った日ではなく売った年の1月1日です。

取得から5年を過ぎた後に売っても、その年の1月1日の時点でまだ5年を超えていなければ短期の税率になります。

借地権を買ったり建物を建てたりしてから日が浅い場合は、売る時期を年明け以降にずらすと税率が変わることがあります。

取得日を借地契約書や登記で確かめてから、売り出しの時期を決めてください。

相続や贈与で得た借地権は、所有期間をいつから数えるかで判定が変わるため、税務署などで個別に確かめてください。

自宅の借地権なら3,000万円の特別控除が使える

自分が住んでいた借地権付きの家を売る場合は、居住用財産の3,000万円特別控除を使える場合があります（国税庁 No.3302）。

対象は住んでいた家とその敷地で、敷地には借地権も含まれます。

土地を所有していない借地の家でも、建物と借地権を合わせて控除を検討できます。

すでに住まなくなった家を売るときは、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ることが要件の一つです。

転居して借地の家を空けたままにしていると、この期限を過ぎて控除を使えなくなります。

地主の承諾や買い手探しには時間がかかるので、転居した年から期限を数え、早めに不動産会社へ相談してください。

そのほかの要件はNo.3302で確かめてください。

控除を使って税額がゼロになる場合でも確定申告は必要で、申告しなければ控除は受けられません。

相続した借地権を売るときの税金の特例

相続した借地権を売るときも、譲渡所得の計算方法と税率は自分で取得した場合と変わりません。

そのうえで、相続した人だけが使える特例が2つあります。

法定相続人が相続するだけなら、地主の承諾も承諾料も原則不要です（民法896条）。

ただし賃借権の借地権を第三者に売る段階では、地主の承諾が必要になります（民法612条）。

相続した借地権を第三者へ売ろうとして地主に認めてもらえないときの進め方はお寺が借地売却を承諾しないときの対処法まとめで解説しています。

相続登記は2024年4月1日から義務になりました。

相続で取得したことを知った日から3年以内に申請し、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。

2024年4月より前に相続した分の期限は2027年3月31日です。

売る前に、建物の名義を相続人へ移しておいてください。

相続の手続きは借地権の相続で解説しています。

取得費加算の特例

相続税を払った人が、相続税の申告期限の翌日から3年以内に相続財産を売ると、払った相続税の一部を取得費に加えられます（国税庁 No.3267）。

取得費が増えた分だけ譲渡所得が減るので、相続税がかかった借地権では、売る時期をこの期限の内側に収めると税額が下がる場合があります。

相続税を払っていなければこの特例は使えません。

加えられる額の計算方法は、国税庁の案内で確かめてください。

借地権の相続税評価は借地権の相続税で解説しています。

空き家の3,000万円控除

親が住んでいた借地の家を相続し、空き家になっている場合は、被相続人の居住用財産（空き家）の特例を使える場合があります（国税庁 No.3306）。主な要件は次のとおりで、満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。

• 相続した家が1981年5月31日以前の建築で、区分所有ではない
• 家と敷地（借地権を含む）を、相続の日から3年目の年の12月31日までに売る
• 売るのが2027年12月31日までの期間内で、売却価格が1億円以下

2024年1月1日以後の譲渡では、家と敷地を相続した相続人が3人以上いると、控除の上限が2,000万円になります。

兄弟姉妹で共有して相続した場合は、まず相続人の人数を確かめてください。

そのほかの要件もNo.3306で確かめてください。

地主に返したとき・地主に売ったときの税金

買い手が見つからないときや地代の負担をやめたいときは、借地権を地主に返す方法と、地主に買い取ってもらう方法があります。どちらを選ぶかで、税金の扱いが変わります。

地主に返して立退料を受け取った場合、そのうち借地権の消滅の対価にあたる部分は譲渡所得になります（所得税基本通達33-6）。

何も受け取らずに無償で返した場合は、売却代金がないので譲渡所得は生じません。

借地契約が終わって土地を返すときは、更地にして返すのが原則です（民法622条が準用する599条）。

このときかかる建物の取り壊し費用を譲渡費用に入れられるかは、個別に確かめてください。

期間が満了して更新されないときは、地主に建物を時価で買い取るよう請求できます（借地借家法13条）。

この代金の税金の扱いも、個別に確かめてください。

返すときの手続きは借地権の返還で解説しています。

地主に借地権を売る場合、第三者に売るときにかかる譲渡承諾料は原則かかりません。

譲渡所得の計算は、第三者への売却と同じ式で行います。

地主がお寺の場合、買い取るかどうかは、規則に別の定めがなければ責任役員の過半数で決めます（宗教法人法19条）。

返事までに時間がかかって売る日が翌年にずれると、所有期間の判定も確定申告の年も変わります。

地主に買い取ってもらうときの価格の決め方は借地権を地主に買い取ってもらう相場と交渉の進め方で解説しています。

確定申告の時期と必要な書類

借地権を売って譲渡所得が出たら、売った年の翌年2月16日から3月15日までに確定申告をします。

給与を受け取っていて普段は確定申告をしない人も、譲渡所得は自分で申告します。

3,000万円特別控除や空き家の特例を使う場合は、控除で税額がゼロになっても確定申告が必要です。

申告の前に、取得費と譲渡費用を裏付ける書類をそろえてください。手元に置いておきたいのは次の書類です。

• 売ったときの売買契約書の写し
• 借地権や建物を取得したときの借地契約書・売買契約書・建築時の契約書、代金の領収書
• 仲介手数料・測量費・取り壊し費用などの領収書
• 地主に払った譲渡承諾料（名義書換料）の受け取りの記録
• 相続した場合は相続税の申告書の控えなど

特例ごとに求められる添付書類は異なるので、国税庁の案内や税務署で個別に確かめてください。

よくある質問

譲渡承諾料は経費になりますか

借地権を売るために地主の承諾をもらって払った名義書換料（譲渡承諾料）は、譲渡費用として売却価格から差し引けます（国税庁 No.3255）。

第三者に売るときの目安は借地権価格の10%前後とされ、額が大きい分だけ譲渡所得を減らせます。

払った日付と金額が分かる記録を残しておいてください。

地主が寺院のときに求められる名義書換料の目安や算出の考え方はお寺借地の売却承諾料はいくら？相場と計算方法をわかりやすく解説で解説しています。

売却で損が出たら税金はかかりませんか

売却価格から取得費と譲渡費用を引いてマイナスになれば、譲渡所得はないので譲渡所得税と住民税はかかりません。

ただし取得費が分からず売却価格の5%を使うと、実際には損をしていても計算上は利益が出ることがあります。

自宅を売って損が出た場合は、条件を満たせば他の所得と損益通算し、翌年以降に繰り越せる特例があります（国税庁 No.3370・No.3390）。

特例を使えるかどうかと申告の要否は、個別に確かめてください。

相続した借地権を売ったら確定申告は必要ですか

必要です。

相続で取得したかどうかに関係なく、売って利益が出れば翌年の確定申告の期間に申告します。

空き家の特例や取得費加算の特例は、申告して初めて適用されるので、控除のあとに税額が残らない見込みでも申告書を出してください。

地主に借地権を返したときも税金の対象ですか

受け取ったお金があるかどうかで変わります。

立退料をもらって返したなら、借地権が消える代わりに受け取った部分は譲渡所得として申告の対象です（所得税基本通達33-6）。

お金を受け取らずに返したなら、課税される譲渡所得はありません。

取得費が分からないときはどうすればよいですか

売却価格の5%を取得費にする概算取得費を使えます（国税庁 No.3258）。

ただし実際の取得費がこれより大きければ税額が増えます。

借地契約書や建築時の契約書、通帳の振込記録を探してから使うかどうかを決めてください。

まとめ

借地権の売却では、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた譲渡所得に、所得税・復興特別所得税と住民税がかかります。

税率は所有期間5年超なら20.315%、5年以下なら39.63%です。

自宅なら居住用財産の3,000万円特別控除、相続した家なら取得費加算の特例や空き家の特例を使える場合があり、どれも売る期限と確定申告が要件に関わります。

借地権のミカタでは、監修の株式会社グランクルー（宅地建物取引業 東京都知事免許(2)101165）が、借地権の売却の相談を無料で受け付けています。無料相談のページからお問い合わせいただけます。

ぜひ本記事の計算方法と特例の要件を参考に、売る時期と手元に残る金額を見積もってください。

参考にした資料

• 国税庁 No.3208 長期譲渡所得の税額の計算／No.3211 短期譲渡所得の税額の計算
• 国税庁 No.3255 譲渡費用となるもの
• 国税庁 No.3258 取得費が分からないとき
• 国税庁 No.3302 マイホームを売ったときの特例
• 国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
• 国税庁 No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
• 国税庁 No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置