借地権を高く売るには？目的別売却方法、手続きの流れや注意点を解説

借地権とは、建物を建てるために土地の所有者から土地を借りる権利です。地主に対して、土地の使用料（地代）を支払うことで土地を使用する権利を得ることができます。さらに、借地権は所有権と同様に売買することが可能です。

また、借地権には「賃借権」と「地上権」の2種類がありますが、地上権は借りる側の権利が非常に強く、設定されることは滅多にありません。よって、本記事では借地権の中でも「賃借権」の売却を前提として説明します。

※貸借権と地上権の違いについて詳しく知りたい方は地上権とは？賃借権との違いや種類を解説をご覧ください。

そこで本記事では、土地を借りている借地人（借主）向けに、そもそも借地権とは何か、3種類の借地権売却方法、借地権を高く売りたい人におすすめの方法、売却までの流れや注意点を解説します。

【確認】借地権とは？

借地権とは、建物を建てるために土地の所有者から土地を借りる権利です。言い換えると、他人の土地に自分の建物を建てられる権利のことです。

借地人は、地主に対して、毎月（又は毎年）土地の使用料（地代）を支払い、土地を使用する権利を得ます。

借地権を正確に理解するためには「分けて」考えることが大事

借地権が設定されると、権利関係が複雑になりますが、どのような権利が交錯しているのでしょうか。正しく理解するためには「借地権」という権利と「底地（借地）」で分けて考える必要があります。

借地権が設定されていない通常の土地では、所有者が土地を所有しており、かつ土地を自由に使用すること（家を建てるなど）ができます。※土地の所有権と使用する権利の双方が完全に備わっていることから、「完全所有権」と呼ばれる

一方、借地権が設定されると、土地を所有する権利と土地を使用する権利がそれぞれ別の人に帰属します。具体的には、借地権設定者（地主）が土地を所有する権利を持ち、借地人（借主）が土地を使用する権利を持つことになります。※土地の所有権と使用する権利が分離していると考えられることから、「不完全所有権」と呼ばれる

底地とは？

底地とは、借地権が設定されている土地のことを指します。また、よく誤解されますが、底地と借地は同じものを指しており、「誰目線の言葉か」で呼び方が変わっているだけです。

底地	借地権設定者（地主）目線の呼び方
借地	借地人（借主）目線の呼び方

借地権の売却方法は大きく3種類に分類できる

借地権を理解するためには、「分けて」考えることが重要だと先述しましたが、借地権の売却方法は「何」を売却するかで大きく3種類に分類することができます。種類別に解説しながら、「高く売却したい」「できるだけ早く売却したい」など、どんな方におすすめなのかも併せて紹介します。

3種類の売却方法まとめ　～「何」を売却するのか～

	「何」を売却するか			売却する相手
	借地権	借地上の建物	底地
❶	〇	－	－	地主・第三者
❷	〇	〇	－	地主・第三者
❸	〇	〇	〇	第三者

• ❶借地権（土地を使う権利）のみで売却　
• ❷借地権付き建物（土地を使う権利＋借地上の建物）として売却
• ❸完全所有権（土地を使う権利＋借地上の建物＋土地）として売却　

目的別売却方法まとめ

目的	おすすめの売却方法
高く売却したい	(❸)完全所有権（土地を使う権利＋借地上の建物＋土地）として売却
早く売却したい	(❶)借地権（土地を使う権利）のみで売却
手間やコストを掛けずに売却したい	(❷)借地権付き建物（土地を使う権利＋借地上の建物）として売却

借地権売却の流れ　～失敗しないための注意点も解説～

これまで3種類の売却方法を説明してきましたが、最も取引されているのは「❷ 借地権付き建物（土地を使う権利＋借地上の建物）として売却」する方法です。

よって、ここでは借地権付き建物を第三者に売却する流れを解説します。

まとめ

• 借地権とは建物を建てるために土地の所有者から土地を借りる権利
• 借地権が設定されると、土地を所有する権利と使用する権利がそれぞれ別の人に帰属する
• 借地権を売却する方法は3種類
  • 借地権（土地を使う権利）のみで売却　
  • 借地権付き建物（土地を使う権利＋借地上の建物）として売却
  • 完全所有権（土地を使う権利＋借地上の建物＋土地）として売却　※事実上、借地権は消滅
• 借地権を第三者に売却する場合は、必ず地主からの承諾を得なければならない
• 高く売却するには、完全所有権（土地を使う権利＋借地上の建物＋土地）として売却する方法がおすすめ