借地権の買取は誰に頼む？業者と地主の違い・相場を解説

借地の家を手放そうとして借地権の買取を調べると、地主に買い取ってもらう方法と、借地権を扱う買取業者に売る方法の両方が出てきます。地主に売れば譲渡承諾料は原則かからず、買取業者に売れば地主との承諾の交渉や建物の状態まで含めて引き受けてもらえることが多いので早く現金化できますが、価格は仲介で個人に売るより低くなりやすいです。

本記事では、買取業者と地主の違い、買取価格の目安の出し方、建物買取請求権の使いどころ、お寺が地主の場合の進め方を解説します。

借地権の買取を頼める相手は地主と買取業者

借地権の買い手は、土地の持ち主である地主か、それ以外の第三者です。

第三者には自分で住むために買う個人と、借地権を扱う買取業者がいるので、「買取」として頼める相手は地主と買取業者の二つに分かれます。

個人に売るときは不動産会社に仲介を頼んで買い手を探すことになり、買取とは進め方が変わります。

どの相手に売るかで、地主の承諾が要るかどうかも変わります。

住宅用の借地は賃借権のことが多く、賃借権の借地権を他人に譲るには地主の承諾が必要で（民法612条）、承諾なく譲ると借地契約を解除される理由になり得ます。

買取業者や個人に売るときは地主の承諾をもらい、譲渡承諾料（名義書換料）として借地権価格の10%前後を払うのが目安ですが、地主に売る場合と、地主の底地と一緒に売る場合は原則かかりません。

一方で、地上権の借地権は地主の承諾なしで譲渡できます。

手元の借地権が賃借権か地上権かで手続きが変わるので、借地契約書で確かめてください。

譲渡承諾料の決まり方は譲渡承諾料と建替え承諾料の相場で解説しています。

借地権の売り先ごとの違い

地主に売る
譲渡承諾料は原則かからない。地主に買い取る義務はなく、価格は話し合いで決まる

買取業者に売る
地主との交渉、建物の状態、残置物まで引き受けることが多く、早く現金化できる。価格は仲介より低くなりやすい

仲介で個人に売る
価格は買取より高くなりやすい。買い手探しに期間がかかり、借地権付きの建物は住宅ローンを組みにくい

建物買取請求権を使う
期間満了で更新されないとき、建物を時価で地主に買い取るよう請求する（第三者が建物を買った場合はその第三者が請求）

買取業者に借地権を売る流れと買取価格の目安

買取業者に借地権を売るときは、借地契約書と建物の資料をそろえて査定を頼み、示された買取価格に納得したら、地主の承諾を取り付けてから売買契約と引き渡しに進むのが基本の流れです。

売買契約書には印紙税がかかり、契約金額が1,000万円超5,000万円以下なら、2027年3月31日までに作成された売買契約書は軽減措置で1万円になります。

どの段階で誰が地主に話をするかは買取業者ごとに違うので、査定の時に確かめてください。

買取業者が借地権を買う理由

借地権付きの建物は住宅ローンを組みにくく、金融機関から地主の承諾書を求められることもあるので、仲介では個人の買い手が限られやすくなります。

買取業者は買い取ったあとに転売や活用をすることを前提に買うため、建物が古い、残置物がある、地主の承諾がまだ取れていないといった状態でも、まとめて引き受けることが多いです。

その代わり、転売や活用にかかる手間とリスクを見込んで価格をつけるので、仲介で個人に売る場合より低くなりやすいです。

買取価格の目安

借地権価格を考える出発点は「更地価格×借地権割合」で、相続税評価でも同じ考え方を使います（国税庁 No.4611）。

借地権割合は国税庁が路線価図で地域ごとに定めていて、Aの90%からGの30%まで10%刻みの7段階です。

路線価図に「350C」とあれば1㎡あたりの路線価が35万円、借地権割合がCの70%を指すので、1㎡あたりの借地権の評価は35万円×70%＝24万5,000円と計算できます。

ただし、路線価は公示価格の8割程度を目安に定められているので、更地の時価は路線価より高めに出ることがあります。

そのうえ実際の売却価格は、買い手が地代の負担や地主の承諾が要ることを見込むため、「更地価格×借地権割合」より低くなることが多いです。

買取業者の価格はそこから仲介より低くなりやすいので、計算した額は交渉の出発点として使い、複数の査定額と比べてください。

借地権割合の調べ方は借地権割合の意味と調べ方で解説しています。

所在地と土地の面積を入れると、国土交通省の不動産情報ライブラリの土地の取引事例から、売り方ごとの価格の目安が出ます。路線価からの計算と並べると、買取と仲介の差をつかみやすくなります。

地主との交渉を任せられる

買取業者は地主との承諾の交渉まで含めて引き受けることが多く、借地人が自分で地主と譲渡承諾料の額を詰める負担が軽くなります。

譲渡承諾料は借地権価格の10%前後が目安ですが、売主と買取業者のどちらが負担するかは売買契約の前に確かめてください。

売主が地主の承諾をもらうために払った名義書換料は、譲渡所得の計算で譲渡費用に入れられます（国税庁 No.3255）。

地主がどうしても承諾しない場合は、借地人が譲渡の前に裁判所へ承諾に代わる許可を申し立てる方法があります（借地借家法19条・借地非訟）。

裁判所は許可と引き換えに承諾料に当たる財産上の給付を命じるのが通常で、その額は借地権価格の10%前後が基準とされています。

申し立てるのは借地人なので買取業者に任せきりにはできず、申立ての段取りをどちらが担うかも話し合っておいてください。

地主に借地権を買い取ってもらう場合

地主に借地権を買い取ってもらうと、地主は底地と借地権を合わせて土地を完全に持てるようになり、借地人は譲渡承諾料を原則払わずに済みます。買い手を探す手間も承諾の交渉も要らないので、地主が買う意向を示しているなら話が早く進みやすい売り先です。

ただ、地主には借地権を買い取る義務がなく、価格も話し合いで決まります。

地主の側では、期間満了時に更新を断るには正当事由が必要なので（借地借家法6条、旧法でも借地法4条・6条で同じ考え方）、借地人からの買取の申し出は土地を取り戻す機会になります。

「更地価格×借地権割合」を出発点に、買取業者の査定額も手元に置いて交渉すると、地主の提示が目安から離れているかどうかを判断しやすくなります。

地主が自分で買い取らない場合でも、地主の底地と一緒に第三者へ売る方法なら譲渡承諾料は原則かかりません。地主との価格の決め方は借地権を地主に買い取ってもらう相場と交渉の進め方で解説しています。

仲介と買取ではどちらが高く売れるか

価格だけを比べれば、仲介で個人に売るほうが買取より高くなりやすく、買取業者が転売や活用の手間とリスクを見込んで価格をつけるためです。その代わり仲介は買い手を探す期間がかかり、借地権付きの建物は住宅ローンを組みにくいので、買い手が決まるまでの見通しが立てにくくなります。

手取りで比べるときは、不動産会社に払う仲介手数料も差し引いて考えてください。

売買価格が400万円を超える場合、仲介手数料の上限は「売買価格×3%＋6万円」に消費税を足した額です（2026年10月時点の報酬告示）。

買取業者に売る場合に仲介手数料がかかるかどうかは、買取業者が自ら買うのか仲介に入るのかで変わるので、査定の時に確かめてください。

売ったあとの税金は、仲介でも買取でも同じ考え方で税額を出します。

譲渡所得は売却価格から取得費と譲渡費用を引き、さらに特別控除を引いて出し、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば税率は20.315%、5年以下なら39.63%です（国税庁 No.3208・No.3211）。

取得費が分からないときは売却価格の5%を取得費にできるので（概算取得費・国税庁 No.3258）、相続した古い借地権でも税額の見当をつけられます。

税金の計算は借地権を売却したときの税金で解説しています。

高く売るために時間をかけるか、早く現金化するかは、空き家の管理や地代の負担がいつまで続くかと、仲介と買取の手取りの差を並べて決めてください。

建物買取請求権で地主に建物を買い取ってもらう

借地契約が終わって土地を返すときは、更地にして返すのが原則です（民法622条が準用する599条）。

ただ、借地借家法には借地人の側から地主に建物の買取りを求められる建物買取請求権があり、使える場面は大きく二つです。

「借地権買取請求権」と呼ばれることもありますが、請求の対象は借地権ではなく建物です。

期間が満了して更新されないとき

借地権の存続期間が満了し、借地契約が更新されないときは、借地人は地主に建物を時価で買い取るよう請求できます（借地借家法13条）。

普通借地権の存続期間は30年以上で（同3条）、更新後は最初が20年、2回目以降が10年です（同4条）。

1992年7月31日以前に始まった借地契約には旧法（借地法）が適用され、更新後の期間は堅固な建物で30年、それ以外で20年になり、1992年8月1日以降に始まった借地契約は借地借家法の期間に従います。

地主が更新を断るには正当事由が必要なので、満了のたびに買取請求の場面が来るわけではなく、地主が正当事由をそろえて更新を断ったときや、借地人が更新を求めないときに使い道があります。

1992年7月31日以前に始まった借地契約のルールは借地法（旧法借地権）とは？3つの特徴と存続期間を解説で解説しています。

地主が譲渡を承諾しないとき

第三者が借地上の建物を取得したのに地主が譲渡を承諾しないときは、その第三者が地主に建物の買取りを請求できます（借地借家法14条）。

請求するのは借地人ではなく建物を買った側なので、売る前の借地人が使う手段ではありません。

承諾がないまま売ると借地契約の解除の理由になり得るので、売る前の段階では19条の許可の申立てを先に考え、14条は承諾も許可も得られなかったあとの手段として考えてください。

価格は建物の時価

建物買取請求権で受け取れるのは建物の時価で、借地権として売るときの「更地価格×借地権割合」を出発点にした価格とは考え方が違います。

建物が古いと時価は低くなりやすいので、借地権を地主や第三者に売れるなら、そちらのほうが受け取る額が大きくなることがあります。

時価の額は建物の状態で変わるので、個別に確かめてください。

定期借地権では特約で使えないことが多い

定期借地権は期間が満了すると更新されずに終わる借地権で、借地契約の時に建物の買取りを請求しない特約を付けることが多く、その場合は満了時に建物の買取りを求められません。

手元の借地権が普通借地権か定期借地権か、特約があるかどうかは借地契約書で確かめてください。

二つの違いは普通借地権と定期借地権の違いで解説しています。

借地権の買取業者を選ぶときに確かめること

借地権の買取業者は、地主との交渉や売ったあとの責任をどこまで引き受けるかで、同じ買取価格でも手取りと手間が変わります。査定を頼んだら、次の4点を確かめてください。

• 借地権の取引実績（お寺や神社が地主の借地を扱ったことがあるか）
• 地主との承諾の交渉を誰がするか
• 契約不適合責任の扱い
• 宅地建物取引業の免許番号

借地権の取引実績が少ない買取業者だと、地主との交渉が進まず、承諾が取れないまま話が止まることがあります。「地主とは当社が話します」と言われた場合も、譲渡承諾料の負担や19条の申立てが必要になったときの段取りまで、売買契約の前に書面で確かめてください。

契約不適合責任は、売ったあとに建物の不具合が見つかったときに売主が負う責任で、古い借地の家ではこの扱いで売ったあとの負担が大きく変わります。売主が責任を負うのか、負うならどの範囲までかを売買契約書で確かめ、あわせて宅地建物取引業の免許番号を示せる相手かどうかも確かめてください。

地主がお寺の借地権を買い取ってもらうとき

地主がお寺の場合、借地権を買い取るかどうかは住職ひとりではなく、宗教法人としての手続きで決まります。宗教法人の事務は規則に別の定めがなければ責任役員の過半数で決めるので（宗教法人法19条）、買取を申し出てから返事が出るまでに、責任役員の話し合いをはさむことがあります。

お寺が買取の資金を借り入れる場合は、一時の借入を除き、少なくとも1か月前に信者その他の利害関係人へ公告する必要があります（宗教法人法23条）。お寺が借地権を買わずに底地と一緒に第三者へ売る道を選ぶときも、不動産の処分にあたるので同じ公告が要り、その分だけ日程に余裕を見ておく必要があります。

こうした手続きがあるので、お寺に買取を申し出るときは、希望の時期と価格の根拠（更地価格×借地権割合や買取業者の査定額）を書面で渡し、責任役員が話し合える材料をそろえておくと進みやすくなります。

お寺が第三者への譲渡を承諾しないときは借地借家法19条の許可を申し立てられ、申立てを受けたお寺は自ら借地権を買い取ると申し出ることもできます（同条3項）。

お寺との話し合いが行き詰まったときの進め方はお寺が借地売却を承諾しないときの対処法まとめで解説しています。

よくある質問

買取ならどのくらいの期間で売れますか

買取業者が自ら買う場合は、仲介のように買い手を探す期間がかからないので、早く現金化しやすいです。

ただ、地主の承諾の取り付けや建物の状態、相続登記が済んでいるかどうかで日数は変わります。

引き渡しまでの見込みは、査定の時に個別に確かめてください。

建物が空き家でも買い取ってもらえますか

買取業者は建物の状態や残置物を含めて引き受けることが多いので、空き家のままでも相談できます。

空き家の間も建物の固定資産税は建物の所有者である借地人にかかり（地方税法343条）、地代の支払いも続きます。

以前に自宅として住んでいた家なら、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ることなどを満たせば、居住用財産の3,000万円特別控除を使える場合があります（国税庁 No.3302）。

借地権の買取を地主に拒否されたらどうすればいいですか

地主が自分で買い取らないだけなら、地主の承諾をもらって買取業者や個人に売る方法があります。

第三者への譲渡そのものを承諾しないときは、譲渡の前に裁判所へ承諾に代わる許可を申し立てられ（借地借家法19条）、許可と引き換えに借地権価格の10%前後を基準にした財産上の給付を命じられるのが通常です。

承諾も許可もないまま売ると借地契約の解除の理由になり得るので、先に手続きを踏んでください。

相続した借地権でも買い取ってもらえますか

相続した借地権でも買取の相談はできます。

法定相続人が借地権を相続するときは地主の承諾も承諾料も原則要りませんが（民法896条）、相続したあとに売るときは通常の譲渡と同じく地主の承諾が必要です。

相続登記は2024年4月1日から義務になり、相続で取得したことを知った日から3年以内に申請し、2024年4月より前の相続分は2027年3月31日が期限です。

相続の手続きは借地権の相続で解説しています。

買取業者に売るときも譲渡承諾料はかかりますか

買取業者は第三者にあたるので、賃借権の借地権なら地主の承諾が要り、譲渡承諾料は借地権価格の10%前後が目安です。

地主に売る場合や、地主の底地と一緒に売る場合は原則かかりません。

売主と買取業者のどちらが負担するかは、売買契約の前に確かめてください。

まとめ

借地権の買取は、譲渡承諾料が原則かからない地主と、地主との交渉や建物の状態まで引き受けることが多い買取業者に頼めますが、買取業者の価格は仲介で個人に売るより低くなりやすいです。「更地価格×借地権割合」を出発点に仲介と買取の手取りと現金化までの早さを比べ、地主が承諾しないときは借地借家法19条の申立てや建物買取請求権も選択肢に入れて判断してください。

借地権のミカタでは、監修の株式会社グランクルー（宅地建物取引業 東京都知事免許(2)101165）が、借地権の買取・売却の相談を無料で受け付けています。無料相談のページからお問い合わせいただけます。

ぜひ本記事の売り先ごとの違いと買取価格の目安を参考に、手元の借地権に合った売り方を選んでください。

参考にした資料

• e-Gov法令検索「借地借家法」（第13条・第14条・第19条）
• e-Gov法令検索「民法」（第612条）
• e-Gov法令検索「宗教法人法」（第19条・第23条）
• 国税庁 No.4611 借地権の評価
• 国税庁 No.3208／No.3211 譲渡所得の税額の計算
• みずほ中央法律事務所「借地権譲渡許可の裁判における承諾料（財産上の給付）の相場」