借地権買取は2種類。メリットや買取相場、高く売却するコツを解説

借地権とは、建物を建てるために土地の所有者から土地を借りる権利です。地主に対して、土地の使用料（地代）を支払うことで土地を使用する権利を得ることができます。

しかし借地契約を結んだ後、「借地権を相続したものの土地を使用していない」「月々の地代の支払いから解放されたい」などの理由により、借地権自体が不要になり、借地権の買取を検討する人が多くいます。

そこで本記事では、借地権の買取を検討している借地人向けに、借地権買取の種類、地主・不動産会社に買い取ってもらう場合のメリットデメリット、借地権の買取相場や高く売却するためのコツを解説します。

【確認】そもそも借地権とは？

借地権とは、建物を建てるために土地の所有者から土地を借りる権利です。言い換えると、他人の土地に自分の建物を建てられる権利のことです。

借地人は、地主に対して毎月（又は毎年）土地の使用料（地代）を支払い、土地を使用する権利を得ます。

借地権設定者（地主）	土地を貸す側	土地を所有する権利（＝所有権）を持つ
借地人（借主）	土地を借りる側	土地を使用する権利を持つ　 ※建物を建てた場合は建物の所有者にもなる

表からわかるように、土地の所有権は地主が持っているため、借地人は土地を所有しているわけではなく、あくまで土地を借りて使用する権利のみを持ちます。

借地権の買取は2種類

借地権の買取は「誰に」買い取ってもらうかで2種類に分けられます。各方法にはメリット・デメリットがあるため、自身の状況に合わせて適切な買取方法を選ぶ必要があります。

方法その1：地主に買い取ってもらう

一つ目の方法は、地主に借地権を直接買い取ってもらう方法です。

本来、地主と借地人の間では借地契約（＝土地の賃貸借契約）が結ばれていますが、「借地権を相続したものの土地を使用していない」「土地を借りているが、空き地の状態で放置している」などのケースでは、借地権が不要になることがあります。

しかし、期間が定められている借地契約の場合、借地人都合で契約を解除することは原則できません。よって借地人が借地権を手放すためには、地主に対して買い取りを請求するしかないということになります。

地主に買い取ってもらうメリット

地主に借地権を買い取ってもらうことの最大のメリットは「譲渡承諾料がかからない」ことです。

譲渡承諾料とは、地主の承諾を取るために借地人から地主へ支払われるお金で、借地権を第三者（地主以外）に売却する際に発生します。つまり、第三者に売却する場合は譲渡承諾料がかかりますが、地主に買い取ってもらう場合には一切かかりません。

よって、地主に借地権を買い取ってもらうことができれば、譲渡承諾料がかからず、かつ無駄な地代の支払いから解放されます。

地主に買い取ってもらうデメリット

一方、地主に借地権を買い取ってもらうことのデメリットは「期待するほどの価格で売却できない」「地主に有利な方向で交渉が進んでしまう」ことです。

先述した通り、借地人都合で借地権の買い取りを要求している場合、そもそも地主には借地権を買い取らなければいけない義務はありません。そのため、地主の方が立場が強くなり、借地人が期待するほどの価格で売却できなかったり、地主の有利な条件で交渉が成立してしまう可能性が非常に高いです。

地主に借地権を買い取ってもらう3つのコツ

• 地主と交渉する前に、買取業者に査定依頼をしておく
  • 事前に査定依頼をしておくことで、借地権の取引相場を把握することができる
• 交渉は不動産会社に仲介してもらう
  • 借地人自身で交渉すると、足元を見られてしまい、交渉が不利に進んでしまう
• 市場価格にこだわりすぎず、お互いに歩み寄る
  • 地主との交渉には妥協も必要

方法その2：不動産会社に買い取ってもらう

二つ目の方法は、不動産会社に借地権を買い取ってもらう方法です。

借地権の買取において、不動産会社に買い取ってもらう方法は最も主流です。しかし借地権は権利関係が複雑であるため、一般的な不動産（土地・建物など）と比べて買取に対応してくれる不動産会社が少なく、会社選びに注意が必要です。

借地権を買い取ってくれる会社を探す際、借地権の買い取りを専門としている会社であれば、借地権を現状のまま買い取ってくれたり、地主さんとの交渉まで行ってくれたりと、安心して借地権を手放すことができます。

不動産会社に買い取ってもらうメリット

借地権を不動産会社に買い取ってもらうことのメリットは「現金化までが早い」「高値で売却できる可能性が高い」ことです。

先述した通り、借地権の買取に強い不動産会社に依頼をすれば、面倒な手続きや地主との交渉を行ってくれるため、スムーズに現金化まで進めてくれます。また、地主との交渉を自身で行わなくて済むため、たとえ地主との関係性が悪くとも問題ありません。

さらに借地権の買取についてノウハウのある不動産会社であれば、借地権を高値で買い取ってくれるため、地主に買取を要求するよりも高値が期待できます。

不動産会社に買い取ってもらうデメリット

借地権を不動産会社に買い取ってもらうデメリットは「借地権に精通している会社や営業マンが少ない」ことです。

借地権の買取に特化していない不動産会社では、通常の不動産取引よりも手間が掛かる借地権の取引を後回しにしがちです。そのため、借地権の取引や地主との交渉に慣れていない会社や営業マンが多かったり、借地権を全く取り扱ってない会社が多数存在します。

よって、借地権の買取を依頼する不動産会社を探す段階で苦労する方が多くいます。

【参考】不動産会社に借地権を買い取ってもらうまでの流れ

• 借地権の買取を行っている不動産会社や買取業者を探す
• 複数の会社に査定依頼・相談を行う
• 査定価格やその他取引条件を比較し、買取を依頼する会社を決める
• 不動産会社と契約を締結する
• 地主と交渉をし、譲渡承諾を得る（ほとんど不動産会社が行ってくれる）
• 地主に譲渡承諾料を支払う
• 引き渡しと同時に決済（現金化）

借地権の買取相場は更地価格の50～70％

では借地権はどれくらいの価格で買い取ってもらえるのでしょうか。

実は、借地権には明確な取引相場はありません。なぜなら「誰に売却するか」・「誰から売却を提案したのか」によって買取価格は異なりますし、また相手との交渉次第で買取価格が大きく変動するためです。

ここではケース別に買取相場を紹介していきますが、あくまで目安として参考にしてください。

借地人から地主に買い取りを提案した場合

借地人都合で借地人から地主に買い取りを提案した場合、借地権の買取相場は更地価格の50％程度です。※更地価格：その土地を更地の状態で売却する際の価格

借地人から買い取りを提案すると、【地主に買い取ってもらうデメリット】でも先述した通り、地主に有利な方向で交渉が進んでしまうケースが多々あります。そのため、買取価格も低くなってしまいます。

地主から借地人に買い取りを提案した場合

一方、地主から買い取りを提案された場合、借地権の買取相場は更地価格の60～70％程度です。

借地人自身から提案するよりも、比較的高値で売却することができます。

不動産会社に買い取ってもらう場合

不動産会社に買い取ってもらう場合の買取相場は明確に決まっておらず、会社によって異なります。というのも、借地権は権利関係が複雑で、プロである不動産会社にとっても難しい取引となるため、会社によって得意不得意がはっきりしています。

よって高値で借地権を買い取ってもらいたいのならば、借地権の買取専門業者や借地権の取引に強みを持っている不動産会社、弁護士や税理士が在籍している会社など、実績が豊富な会社に依頼をしましょう。

また、複数の不動産会社に査定依頼をし、査定価格を比較した上で会社を決定することで、できるだけ高値で借地権を売却することができます。

よくある質問

地主に借地権の買取を拒否されてしまったら、どうすればいいの？

地主への売却は諦めて、第三者への売却を検討しましょう。第三者へ売却する場合、不動産会社に仲介してもらうのが一般的です。不動産会社に査定依頼や相談をすることをおすすめします。

地主が借地権の譲渡を承諾してくれないが、借地権は譲渡できないの？

第三者に借地権を譲渡するには借地権の承諾が必要です。ただし地主が承諾しない場合、裁判所が地主に代わって許可をすることができます。よって裁判所の許可を得ることができれば、地主が承諾をしたことになるため、借地権の譲渡が可能です。

まとめ

• 借地権とは、建物を建てるために土地の所有者から土地を借りる権利
• 借地権の買取は2種類
  • 地主に買い取ってもらう
  • 不動産会社に買い取ってもらう
• 借地権の買取相場は更地価格の50～70％　※あくまで目安
• 高値で借地権を買い取ってもらうには、実績が豊富な会社に依頼する
  • 借地権の買取専門業者
  • 借地権の取引に強みを持っている不動産会社
  • 弁護士や税理士が在籍している会社　など