定期借地権マンションが売れない理由は？売却のコツと買取の選択肢

定期借地権マンションを売りに出したのに内覧の申し込みが入らず、価格を見直しても買い手が決まらないときは、定期借地権という仕組みが売れにくさにつながっています。

一般定期借地権は存続期間50年以上で更新がなく、期間が来たら原則として更地にして土地を返すため、残りの期間が短いほど住める年数が減ります。

さらに金融機関によっては住宅ローンの返済期間を残りの期間内に収めるよう求められ、地代と、物件によっては解体準備金も毎月かかるので、買い手が手を出しにくくなります。

本記事では、定期借地権マンションが売れにくい理由と売却のコツ、買取の選択肢、戸建ての注意点を解説します。

定期借地権マンションは期間が来ると土地を返す

定期借地権は、借地借家法で決められた期間が来ると借地契約が終わる借地権で、3つのタイプがあります。

定期借地権の3つのタイプが法律でどう分けられ、期間がどう定められているかは【図解】借地借家法とは？種類と契約期間を解説で解説しています。

• 一般定期借地権：存続期間50年以上（借地借家法22条）
• 事業用定期借地権：存続期間10年以上50年未満、公正証書で借地契約を結ぶ（同23条）
• 建物譲渡特約付借地権：存続期間30年以上（同24条）

一般定期借地権では、借地契約を更新しないこと、期間を延長しないこと、建物買取請求をしないことを書面で定めます。

2022年5月18日からは、書面に代えて電磁的記録で借地契約を結ぶこともできるようになりました。

普通借地権であれば、期間が満了して更新されないときに借地人が地主へ建物を時価で買い取るよう請求できます（借地借家法13条）。

しかし一般定期借地権ではこの建物買取請求権を使わない取り決めになっているので、期間が来たら建物を取り壊し、原則として更地にして土地を返すことになります。

普通借地権は存続期間が30年以上で（借地借家法3条）、更新後も最初が20年、2回目以降が10年と続きます（同4条）。

地主が更新を断るには正当な理由が必要です（同6条）。

定期借地権マンションの買い手はこの「続けて住める」前提を持てず、期間満了までの使う権利を買うことになるので、売り出し価格も残存期間を基準に考えてください。

売る前に借地契約書や購入時の重要事項説明書を開き、どのタイプの定期借地権か、期間がいつ満了するかを確かめておくと、不動産会社との相談がすぐに具体的になります。

普通借地権との違いは普通借地権と定期借地権の違いで解説しています。

定期借地権マンションが売れにくい理由

定期借地権マンションが売れにくいのは、買い手から見て住める年数、借りられる住宅ローン、毎月の支払いの3つに制約がかかるからです。どれも残存期間が短くなるほど重くなるので、同じ建物でも売り出す時期によって反応が変わります。

残りの期間が短いほど住める年数が減る

買い手が手に入れるのは、期間満了までのあいだその土地を使う権利です。期間が来れば建物を取り壊して更地で返すことが前提なので、買った時点で住める年数の上限が決まり、残りの期間が短いほど買い手にとっての価値は下がります。

借地権価格は「更地価格×借地権割合」が考え方の出発点で、相続税評価でも同じ考え方を使います（国税庁 No.4611）。

借地権割合は国税庁が路線価図で地域ごとに定め、Aの90%からGの30%まで7段階ありますが、実際の売却価格は地代の負担や地主の承諾が要ることを買い手が見込むため、これより低くなることが多いです。

定期借地権マンションではそこに残りの期間の短さが重なるので、路線価図の借地権割合だけで売り出し価格を決めず、残存期間を考えた査定を不動産会社に求めてください。

住宅ローンの期間が残存期間に縛られる

金融機関によっては、住宅ローンの返済期間を借地権の残りの期間内に収めるよう求められます。

残存期間が短くなるほど返済期間も短くなり、同じ借入額でも毎月の返済額が上がるので、ローンを組める買い手が減ります。

借地権付きの建物はもともと住宅ローンを組みにくく、地主の承諾書を求められることもあるため、購入希望者が審査で止まって話が流れる場面も出てきます。

売り出す前に、購入希望者が相談できる金融機関があるかを不動産会社に確かめてもらうと、内覧のあとに資金計画で止まる事態を減らせます。

解体準備金と地代がかかる

定期借地権マンションでは、管理費や修繕積立金とは別に土地を借りている対価として地代を毎月払い、物件によっては期間満了時の取り壊しに備える解体準備金も積み立てます。

所有権のマンションと比べて毎月の支払いが多く見えるので、月々の総額で比べる買い手からは割高に映りやすくなります。

一方で、土地の固定資産税は土地の所有者である地主にかかり、借地人が負担するのは建物の分です（地方税法343条）。

地代の額だけを示すのではなく、土地の固定資産税がかからないことや解体準備金がどこまで積み上がっているかを合わせて伝えると、買い手は支払いの中身で判断できるようになります。

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残存期間で変わる定期借地権マンションの売りやすさ

定期借地権マンションの売りやすさは、築年数に加えて残存期間で大きく変わり、残りの期間によって向く買い手と売り方が違ってきます。

残りが長いうちは住宅ローンを使う一般の買い手にも届きますが、短くなるにつれて現金で買える人や短い返済期間で借りられる人に限られ、期間満了が近づくと買取業者や地主への売却が中心になります。

どの時点で買い手が減り始めるかは物件の地域や金融機関の審査、地代の額で変わるので、具体的な年数は個別に確かめてください。

残存期間で変わる定期借地権マンションの買い手と売り方

残りの期間が長い
住宅ローンを使う一般の買い手にも届きやすく、仲介で売り出しやすい時期

残りの期間が中ほど
返済期間が短くなり買い手が絞られるため、価格設定と書面での情報開示が大切

残りの期間が短い
現金で買える人などが中心。仲介と買取の両方で提示を比べる

期間満了が近い
解体と更地での返還が近いため、買取業者や地主への売却と返還の準備をあわせて考える

売るかどうか迷っているあいだにも残存期間は減っていくので、住む予定がないなら早めに査定を取り、仲介で売れる時期かどうかを確かめてください。

売却を早めるためのコツ

定期借地権マンションを売るときは、買い手が気にする残存期間と毎月の支払いを最初から見える形にし、価格と売り先をそれに合わせると、売却までの期間を縮めやすくなります。

• 残存期間・地代・解体準備金の積立状況を書面で示す
• 残存期間に見合った価格を設定する
• 定期借地権マンションの取引に慣れた不動産会社に頼む
• 仲介で売れなければ買取業者も検討する

書面の中身と価格の決め方

書面には、借地契約書の写しや管理組合の資料をもとに、期間満了の日、現在の地代、解体準備金の積立額と今後の積立予定を載せてください。

買い手が問い合わせのたびに確かめる手間がなくなり、住宅ローンの審査に要る資料もそろえやすくなります。

価格は周辺の所有権マンションと比べるのではなく、同じ定期借地権の物件や残りの期間が近い物件の取引例を不動産会社に示してもらい、それを基準に決めると値下げを重ねずに済みやすくなります。

地主の承諾が要るかを確かめる

借地権が賃借権か地上権かも確かめてください。

賃借権の借地権を他人に譲るには地主の承諾が必要で（民法612条）、承諾なく譲ると借地契約の解除の理由になり得ますが、地上権であれば地主の承諾なしで譲渡できます。

住宅用の借地は賃借権が多く、第三者に売るときは借地権価格の10%前後を目安に譲渡承諾料（名義書換料）を地主に払うことがあるので、借地契約書の取り決めを確かめてください。

地主が承諾しない場合は、譲渡の前に裁判所へ承諾に代わる許可を申し立てられます（借地借家法19条）。

地主がお寺の場合、宗教法人の事務は規則に別の定めがなければ責任役員の過半数で決めるため（宗教法人法19条）、承諾の返事までの時間を見込んで売り出しの段取りを組んでください。

譲渡承諾料の目安は譲渡承諾料と建替え承諾料の相場で解説しています。

手取り額を先に見積もる

手取り額を考えるには、費用と税金も先に確かめておく必要があります。

仲介手数料の上限は、売買価格が400万円を超えるときは「売買価格×3%＋6万円」に消費税を加えた額です（宅地建物取引業法・報酬告示）。

売って利益が出たときは、売却価格から取得費と譲渡費用を引き、特別控除を差し引いた譲渡所得に課税され、所有期間が売った年の1月1日時点で5年を超えていれば税率は20.315%、5年以下なら39.63%です（国税庁 No.3208・No.3211）。

取得費が分からないときは売却価格の5%を取得費にでき（国税庁 No.3258）、地主の承諾をもらうために払った名義書換料は譲渡費用に入ります（国税庁 No.3255）。

自宅として住んでいたマンションなら、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ることなどの要件を満たすと、居住用財産の3,000万円特別控除を使える場合があります（国税庁 No.3302）。

税金の計算は借地権を売却したときの税金で解説しています。

仲介で売れないときは買取も検討する

仲介で売り出しても買い手が決まらないときは、買取業者に直接買い取ってもらう方法と、地主に借地権を買い取ってもらう方法があります。

買取業者に売る場合は住宅ローンを使う買い手を探す必要がないので、残存期間が短い物件でも売却の時期を決めやすくなります。

提示額は業者ごとに考え方が違うため、仲介での査定額と並べて複数の提示を比べ、手取り額で判断してください。

借地権の買取は借地権の買取で解説しています。

地主に売る場合は、第三者に売るときのような譲渡承諾料が原則かかりません。

借地人が裁判所へ譲渡の許可を申し立てたときには、地主が自ら借地権を買い取ると申し出ることもできます（借地借家法19条3項）。

ただし定期借地権マンションでは敷地の借地権をほかの区分所有者と分け合っているので、一戸だけを地主が買い取る話が進むかは物件ごとに違い、個別に確かめてください。

地主との交渉は借地権を地主に買い取ってもらう相場と交渉の進め方で解説しています。

戸建ての定期借地権を売るときの注意点

一般定期借地権の戸建ては、期間満了時に建物買取請求ができないため、建物を解体して土地を返すことが前提です。

借地契約が終わって土地を返すときは更地にするのが原則で（原状回復、民法622条が準用する599条）、解体は借地人の側で行うことになるので、買い手はその費用も含めて価格を考えます。

マンションの解体準備金のような積立てがない場合は、残存期間と建物の状態に加えて、解体の時期と費用の見込みを不動産会社と一緒に示してください。

買い手が建て替えや増改築を考えているときは、一般定期借地権では期間を延長しない取り決めになっていることを伝えてください。

借地契約書に増改築の制限があり地主が承諾しない場合は、裁判所の許可を求められます（借地借家法17条）。

第三者に売るときの地主の承諾と譲渡承諾料はマンションと同じ考え方ですが、戸建ては敷地をほかの区分所有者と分け合っていないので、仲介と並べて地主への売却も打診しやすくなります。

建物譲渡特約付借地権の戸建ては取り決めの中身が一般定期借地権と違うので、借地契約書で確かめてください。

よくある質問

期間満了の直前でも売れますか

期間内であれば売りに出せますが、住める年数が短く住宅ローンも使いにくいので、一般の買い手は見つかりにくくなります。

期間満了の直前は買取業者や地主への売却を中心に考え、解体準備金の扱いや返還の段取りを管理組合に確かめてください。

売れないまま満了を迎えた場合は、原則として更地にして土地を返すことになります。

相続した定期借地権マンションはどうすればいいですか

法定相続人が相続する場合は、地主の承諾も譲渡承諾料も原則として要りません（民法896条）。

相続登記は2024年4月1日から義務になり、相続で取得したことを知った日から3年以内に申請し、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります（2024年4月より前の相続分は2027年3月31日が期限）。

住む予定がなければ残存期間が減る前に査定を取り、売るか持ち続けるかを決めてください。

相続の手続きは借地権の相続で解説しています。

定期借地権マンションは最後どうなりますか

期間が来ると借地契約が終わり、建物を取り壊して更地にして土地を地主に返すのが原則です。

一般定期借地権では建物買取請求をしない取り決めになっているので、地主に建物を買い取ってもらうことは前提になりません。

取り壊しの費用の準備や手順は物件ごとに違うので、管理規約や解体準備金の積立計画で確かめてください。

定期借地権は売却できますか

期間の途中であれば、定期借地権マンションも定期借地権の戸建ても売却できます。

賃借権の借地権を第三者に売るには地主の承諾が必要ですが、地上権の借地権であれば地主の承諾なしで譲渡できます。

どちらに当たるかは借地契約書で確かめてください。

売却に地主の承諾が要るかどうかを分ける2つの権利の性質の差は地上権とは？賃借権との違いや種類を解説で解説しています。

住宅ローンが残っていても売れますか

住宅ローンが残っていても売りに出すことはできますが、引き渡しまでに売却代金などで残りを返し、抵当権を外す段取りが要ります。売却価格で返しきれるかは残高と査定額で変わるので、借りている金融機関に残高と手続きを確かめてから売り出し価格を決めてください。

まとめ

定期借地権マンションが売れにくいのは、残りの期間が短いほど住める年数が減り、住宅ローンの返済期間も縛られ、地代や解体準備金がかかるからです。残存期間・地代・解体準備金の積立状況を書面で示し、残存期間に見合った価格で取引に慣れた不動産会社に頼み、それでも売れなければ買取業者や地主への売却を比べてください。

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ぜひ本記事の売れにくい理由と売却のコツを参考に、残存期間が減る前に売り方を決めてください。

参考にした資料

• e-Gov法令検索「借地借家法」（第22条・第23条・第24条）
• 国税庁 No.4611 借地権の評価