借地権の基礎知識2026年11月9日

借地権の登記は必要？建物の登記で守れる理由と手続き・費用

加瀬健史

借地の家を相続して登記簿を取り寄せると、土地の登記簿には借地権の記載がなく、建物だけが登記されていることがよくあります。

借地権そのものの登記がなくても、借地人が自分の名義で登記した建物が土地の上にあれば、土地を買った人などの第三者に借地権を主張できます（借地借家法10条1項）。

建物の名義が親のままなら、相続登記で自分の名義に変えることが借地権を守る土台になります。

本記事では、借地権の登記と建物の登記の違い、建物の登記の手続きと登録免許税、相続や建物の滅失のときの守り方、地主がお寺の場合の注意点を解説します。

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借地権の登記がなくても建物の登記で借地権を守れる

借地権を守るとは、土地の持ち主が代わったときに、新しい持ち主へ「この土地を借りて建物を建てている」と主張できる状態にしておくことです。

借地借家法10条1項は、借地権の登記がなくても、借地人が自分の名義で登記した建物を土地の上に持っていれば、借地権を第三者に対抗できると定めています。

地主が土地を売っても、建物の登記があれば住み続ける根拠を示せるので、借地人が最初に確かめるべきなのは土地ではなく建物の登記簿です。

借地権の登記と建物の登記の違い

借地権の登記は、土地の登記簿に「この土地には賃借権（または地上権）が設定されている」と記録するものです。民法605条により賃借権の借地権も登記すれば第三者に対抗できますが、不動産登記法60条で登記は地主と借地人が共同で申請することになっているため、地主の協力がなければ進められません。

これに対して建物の登記は、借地の上に建つ建物の登記簿に、建物の所在や構造と持ち主を記録するものです。建物の持ち主として借地人の側で手続きを進められ、地主の協力を得なくても済むので、借地権を守る方法としては建物の登記のほうが現実的です。

建物の名義が本人であることが条件

建物の登記で借地権を守るには、登記の名義が借地人本人であることが条件になります。

借地人は父なのに建物の名義が長男になっている、親が亡くなった後も建物が親の名義のまま残っている、といった状態では、借地借家法10条の対抗力が認められないことがあります。

借地契約書に書かれた借地人の名前と、建物の登記簿の所有者の名前を並べて一致しているかを確かめてください。

ずれの直し方によっては地主の承諾が関わることもあるため、手を付ける前に専門家へ相談してください。

借地権を第三者に主張するための登記と手続き

本人名義の建物の登記
借地権の登記がなくても、借地権を第三者に主張できる（借地借家法10条1項）

借地権（賃借権）の登記
登記すれば対抗できるが、地主との共同申請が必要（民法605条・不動産登記法60条）

相続したときの名義変更
親の名義のままだと対抗力が認められないことがある。相続登記は知った日から3年以内に申請

建物がなくなったときの掲示
建物を特定する事項・滅失日・新たに建てる旨を土地に掲示すると対抗力が続く（借地借家法10条2項）

借地権を守る方法は、借地人本人の名義の建物の登記を土台に、相続や建物の滅失のときの手続きを組み合わせる形になります。

借地権の登記がされていないことが多い理由

借地の土地の登記簿を取り寄せても、賃借権の登記が入っていないことは珍しくありません。民法605条で登記すれば第三者に対抗できるとされていても、不動産登記法60条により登記は地主と共同で申請する必要があり、地主には登記に協力する義務がないため、賃借権の登記はされていないことが多いのです。

借地人の側も、借地借家法10条1項により建物の登記で借地権を守れるので、地主に頼んでまで賃借権の登記を入れる場面は多くありません。

土地の登記簿に借地権の記載がないことだけで借地権が弱いわけではないので、先に建物の登記と名義を確かめてください。

なお、住宅用の借地は賃借権が多いものの、地上権のタイプなら地主の承諾なしで譲渡できるなど扱いが変わるため、借地契約書でどちらのタイプかも確かめておくと、その後の売却や相続の話を進めやすくなります。

借地契約書で確かめたタイプによって権利の強さや譲渡のしやすさがどう変わるかは地上権とは？賃借権との違いや種類を解説で解説しています。

借地上の建物の登記の手続きと費用

借地上の建物の登記は、建物の物理的な状況を記録する表題登記と、持ち主を記録する所有権保存登記を順に申請します。新築のときに両方を済ませていれば改めての手続きは要りませんが、古い家では表題登記だけで止まっていたり、どちらもされていなかったりすることがあるので、建物の登記簿で両方がそろっているかを確かめてください。

表題登記と保存登記

表題登記は、建物の所在・種類・構造・床面積などを登記簿に記録する手続きです。不動産登記法47条1項により、新築した建物は取得の日から1か月以内に表題登記を申請しなければならず、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります（同法164条1項）。

所有権保存登記は、表題登記がされた建物について、誰が持ち主かを記録する手続きです。

借地借家法10条1項の「自分の名義で登記した建物」をはっきり示すには名義が記録された状態にしておくことが土台になり、表題登記だけの状態でどこまで借地権を主張できるかは事情で変わるので、個別に確かめてください。

表題登記は土地家屋調査士、所有権保存登記は司法書士に依頼するのが一般的で、その報酬は建物の状況や依頼先で変わります。

登録免許税

所有権保存登記には登録免許税がかかり、税率は不動産の価額の1,000分の4です（国税庁 No.7191）。

個人が新築または取得した住宅用の家屋は、2027年3月31日までの登記なら1,000分の1.5に軽減されますが、新築または取得から1年以内に登記した場合に限られるため（租税特別措置法72条の2）、建ててから長く登記していなかった古い家では軽減を受けられないことがあります。

ほかの要件も含めて軽減を使えるかどうかは、法務局や司法書士に確かめてください。

税額の基準になる不動産の価額は建物ごとに決まり、相続で名義を変えるときは保存登記とは別の種類の登記になります。相続の場面でいくらかかるかは、国税庁の税額表で登記の種類ごとの税率を確かめてから計算してください。

借地上の建物を相続したら登記を変える

借地人が亡くなり、法定相続人が借地権と建物を相続する場合は、地主の承諾も譲渡承諾料も原則として要りません（民法896条）。ただし地主の承諾が要らないことと建物の登記を放っておいてよいことは別の話で、建物の名義が亡くなった親のままだと、借地借家法10条の対抗力が認められないことがあります。

建物の相続登記は2024年4月1日から義務になり、相続で取得したことを知った日から3年以内に申請しなければならず、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。2024年4月より前に起きた相続の分は2027年3月31日が期限で、遺産分割がまとまらないうちは相続人申告登記で義務を果たせるので、話し合いが長引きそうなときは相続人申告登記を先に済ませてください。

建物がそもそも登記されていないまま相続した場合は表題登記から手を付けることになり、必要な書類や進め方は状況で変わるので個別に確かめてください。

法定相続人以外の人へ遺言で借地権を遺す遺贈は譲渡にあたり、地主の承諾が必要です。

相続の手続き全体は借地権の相続で解説しています。

相続した借地権を手放す方法は借地権の売却方法で解説しています。

建物がなくなったときの借地権の守り方

火事や解体で建物がなくなると、借地借家法10条1項の「登記した建物」が土地の上から消え、建物の登記による守りを使えなくなります。そのときは同条2項により、建物を特定する事項、建物がなくなった日、新たに建物を建てる旨を土地の見やすい場所に掲示すれば、借地権の対抗力が続きます。

この掲示で守れる期間には区切りがあり、滅失から2年を過ぎた後は、その前に建物を新築して登記していた場合に限って対抗力が続きます。掲示を出したまま建て直しの段取りが遅れると守りが途切れるおそれがあるので、建て替えるなら地主との話し合いから新しい建物の登記までの日程を早めに組んでください。

建て替えや増改築、木造から堅固な建物への変更に地主が承諾しないときは、裁判所の許可を求められます（借地借家法17条）。建て替えの承諾と承諾料は借地の建て替えと承諾料で解説しています。

地主がお寺の借地権の登記

地主がお寺の借地でも借地権を守る仕組みは変わらず、借地人が自分の名義で登記した建物があれば、借地借家法10条1項で第三者に借地権を主張できます。

土地の登記簿の所有者が宗教法人になっていれば、住職が代わっても土地の持ち主は代わらないので、建物の登記による守りが必要になるのは主に土地が売られる場面です。

お寺側の代替わりが、借地人が土地を手放すときの話し合いや手続きに及ぼす影響は住職交代や寺院相続が不動産借地売却に与える影響とは？で解説しています。

お寺が土地を売るなど不動産を処分するときは、宗教法人法23条により少なくとも1か月前に信者その他の利害関係人へ公告しなければなりません。土地に新しい持ち主が現れても、本人名義の建物の登記があれば借地権を主張できるので、土地を売る話を耳にした段階で建物の登記簿を取り寄せ、名義が自分になっているかを確かめてください。

お寺に賃借権の登記への協力を頼む場合、宗教法人の事務は規則に別の定めがなければ責任役員の過半数で決めるため（宗教法人法19条）、住職の一存では返事が出ないことがあります。

お寺にも登記に協力する義務はないので、頼むかどうかは建物の登記で足りるかを考えたうえで決めてください。

話し合いがこじれたときの相談先は借地権のトラブル事例と相談先で解説しています。

よくある質問

建物の登記が親の名義のままでも大丈夫ですか

建物の名義が親のままだと、借地借家法10条の対抗力が認められないことがあり、土地が売られたときに借地権を主張しにくくなります。建物の相続登記は2024年4月1日から義務で、相続を知った日から3年以内に申請する必要があるので、早めに自分の名義へ変えてください。

登記簿はどこで取れますか

土地と建物の登記簿の内容は、法務局で登記事項証明書として取得できます。

窓口のほか郵送やオンラインでも請求でき、交付手数料は請求の方法で変わるので法務局で確かめてください。

借地では、土地の登記簿で所有者と借地権の記載の有無を、建物の登記簿で表題登記と保存登記の名義を見比べると状況をつかめます。

未登記の建物でも売れますか

売れるかどうかは買い手や条件で変わりますが、借地権を主張する根拠になる建物の登記がないため、買い手や金融機関は慎重になりやすくなります。

借地権付きの建物はもともと住宅ローンを組みにくく、金融機関から地主の承諾書を求められることもあるので、売る前に表題登記と保存登記を済ませておくと話を進めやすくなります。

売却の流れは借地権付き建物の売却で解説しています。

土地が売られて地主が変わっても住み続けられますか

借地人が自分の名義で登記した建物を土地の上に持っていれば、借地権の登記がなくても、土地を買った新しい地主に借地権を主張できます（借地借家法10条1項）。建物の名義が別人のままだったり、建物がなくなって掲示もしていなかったりすると主張できないことがあるので、土地が売られると聞いたら建物の登記簿を確かめてください。