神奈川県の借地権の売却相場と相談先｜横浜市・川崎市の借地の多さ

横浜市や川崎市の借地の家を相続して売却を考えると、最初に相場の出し方と相談先を調べることになります。

神奈川県の借地の世帯は82,200世帯で、東京都に次いで全国2位です。

売却相場は、国税庁の路線価図で借地権割合を確かめ、更地価格に掛けた額を出発点に考えます。

地主が譲渡を承諾しないときは、横浜地方裁判所に借地非訟を申し立てられます。

本記事では、神奈川県の借地の多さ、借地権割合の確かめ方、売却相場の出し方、相談先、地主がお寺・神社の場合の注意点を解説します。

神奈川県は東京都に次いで借地が多い

総務省の平成30年住宅・土地統計調査（表185-2）によると、持ち家の世帯のうち家の敷地が借地の世帯は、全国で1,038,700世帯です。

これは持ち家の世帯の3.2%にあたります。

都道府県別では東京都が175,900世帯で全国1位となり、全国の16.9%を占めます。

2位の神奈川県は82,200世帯で、東京都はその2倍を超えます。

神奈川県の82,200世帯は、県内の持ち家の世帯2,369,100世帯の3.5%にあたり、全国平均の3.2%を上回ります。

借地の家を売ったり相続したりする場面は、神奈川県でも身近にあります。

東京都の借地については東京23区の借地権の売却相場と相談先で解説しています。

横浜市・川崎市・相模原市の借地の世帯数

神奈川県の3つの政令指定都市について借地の世帯数を比べると、横浜市が大きく上回ります。

• 横浜市：36,600世帯（持ち家の3.7%）
• 川崎市：11,700世帯（持ち家の3.5%）
• 相模原市：3,900世帯（持ち家の2.1%）

横浜市だけで県全体の約45%を占めます。

持ち家に占める割合も3.7%で、県全体の3.5%を上回ります。

川崎市は県全体と同じ3.5%で、相模原市は2.1%にとどまります。

同じ政令指定都市でも借地の多さには差があります。

ただし売却価格を決めるのは市全体の数字ではないので、自分の土地の条件を確かめるところから始めてください。

場所で違う借地権割合の確かめ方

借地権割合は、国税庁が路線価図で地域ごとに定めています。

同じ横浜市の中でも道路ごとに違うため、近所の話や市の平均から自分の土地の割合は分かりません。

国税庁の路線価図で、土地が面している道路を探して確かめてください。

路線価図には「350C」のような表示があります。

数字は1㎡あたりの路線価を千円単位で表し、後ろのアルファベットが借地権割合を表します。

たとえば「215D」なら、1㎡あたり215,000円で、借地権割合は60%です。

アルファベットはAの90%からGの30%まで、10%刻みの7段階です。

• A：90%
• B：80%
• C：70%
• D：60%
• E：50%
• F：40%
• G：30%

路線価が付いていない地域（倍率地域）では、路線価図で借地権割合を確かめられません。

その場合は国税庁の評価倍率表を開き、土地のある地域の行の「借地権割合」欄を見てください。

調べ方の詳しい手順は借地権割合の意味と調べ方で解説しています。

神奈川県の借地権の売却相場の出し方

神奈川県の借地権の売却相場は、3つの段階で考えます。

まず土地の取引価格から更地価格をつかみます。

次に、その額に借地権割合を掛けて出発点の額を出します。

最後に、売り方による違いを加えて見込みます。

土地の取引価格から借地権価格を出す

借地権価格の考え方の出発点は「更地価格×借地権割合」です。

相続税評価でも同じ考え方を使います（国税庁 No.4611）。

更地価格の代わりに路線価を使う方法もあります。

ただし路線価は公示価格の8割程度を目安に定められているので、路線価×面積×借地権割合で出した額は、実際の土地の取引価格をもとにした額より低めになります。

実際の売却価格は、この出発点の額より低くなることが多いです。

借地権を買う人は、地代を払い続ける負担や、譲渡や建て替えのたびに地主の承諾が要ることを見込んで値段を考えるためです。

さらに、借地権付きの建物は住宅ローンを組みにくく、金融機関から地主の承諾書を求められることもあります。

その分だけ買い手が限られ、価格に反映されます。

手元に残る額は、売り方によっても変わります。

第三者に売るときは、地主に払う譲渡承諾料（名義書換料）が借地権価格の10%前後かかるのが目安です。

一方、地主に売る場合と、底地と一緒に売る場合は、原則としてかかりません。

譲渡承諾料の考え方は譲渡承諾料と建替え承諾料の相場で解説しています。

計算ツールで目安を出す

当サイトの売却相場の計算ツールでは、所在地と土地の面積を入れると、3つの売り方（地主に売る・第三者に売る・底地と一緒に売る）の価格の目安が出ます。目安のもとになるのは、国土交通省の不動産情報ライブラリにある土地の取引事例です。

ツールの結果は、取引事例から出した目安です。

実際の価格は、建物の状態、借地契約の残りの期間、地代の額、地主との話し合いの進み方で変わります。

売り出す前に、個別に確かめてください。

神奈川県で借地権を売るときの相談先

神奈川県で借地権を売るときの相談先は、誰に売るか、地主が承諾するかによって変わります。売り出しから税金の申告までの流れをつかんでおくと、どの段階で誰に相談すればよいかを決めやすくなります。

神奈川県の借地権を売るまでの4つの手順

借地権割合を確かめる
国税庁の路線価図でA〜Gの記号を見る。倍率地域は評価倍率表の借地権割合欄

出発点の価格を出す
更地価格×借地権割合。実際の売却価格はこれより低くなることが多い

売り方を選ぶ
地主に売る・第三者に売る・底地と一緒に売る。第三者に売るなら譲渡承諾料が借地権価格の10%前後

地主の承諾を得る
承諾が得られないときは横浜地方裁判所へ借地非訟（借地借家法19条）

地主に売るか第三者に売るか

地主に買い取ってもらう場合は、まず地主に申し出ます。

第三者に売る場合は、借地権を扱う不動産会社に買い手探しを頼むことになります。

賃借権の借地権を他人に譲るには地主の承諾が必要で（民法612条）、承諾なく譲ると借地契約の解除の理由になり得ます。

不動産会社に頼むときも、地主の承諾をどう取るかを先に決めておいてください。

地上権の借地権なら承諾なしで譲渡できますが、住宅用の借地は賃借権が多いので、借地契約書で種類を確かめてください。

不動産会社の仲介で売ると仲介手数料がかかります。

売買価格が400万円を超える場合、上限は「売買価格×3%＋6万円」に消費税を加えた額です（2026年10月時点）。

売買契約書には印紙税もかかり、契約金額が1,000万円超5,000万円以下なら1万円です。

これは2027年3月31日までに作成された売買契約書に適用される軽減措置の額です。

売り方ごとの進め方は借地権の売却方法で解説しています。

地主が承諾しないときは横浜地方裁判所へ

地主が承諾しないときは、譲渡の前に、承諾に代わる許可を裁判所に申し立てられます。

この手続きを借地非訟といいます（借地借家法19条）。

神奈川県の借地なら、申立先は土地の所在地を管轄する横浜地方裁判所です。

当事者が合意すれば、同じ所在地の簡易裁判所に申し立ててもかまいません（同法41条）。

裁判所は許可と引き換えに、承諾料に当たる財産上の給付を命じるのが通常で、その額は借地権価格の10%前後が基準とされています。

また、申立てを受けた地主は、自ら借地権を買い取ると申し出ることができます（同条3項）。

手続きの流れは借地非訟の手続きと費用で解説しています。

売った後の税金と相続登記

売れた後は、譲渡所得に税金がかかります。

譲渡所得は「売却価格−（取得費＋譲渡費用）−特別控除」で求めます。

税率は、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば20.315%、5年以下なら39.63%です。

取得費が分からないときは、売却価格の5%を取得費にできます。

地主の承諾をもらうために払った名義書換料は、譲渡費用に含められます。

自宅として住んでいた家と敷地を売る場合は、居住用財産の3,000万円特別控除を使える場合があります。

その要件の一つが、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ることです。

税額の計算は借地権を売却したときの税金で解説しています。

相続した借地の家を売る場合も確認しておくことがあります。

法定相続人が相続する場合は、地主の承諾も承諾料も原則として要りません（民法896条）。

ただし相続登記は2024年4月1日から義務になり、相続で取得したことを知った日から3年以内に申請が必要です。

正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になります。

2024年4月より前に相続した分は、2027年3月31日が期限です。

遺産分割が終わっていないうちは、相続人申告登記をすれば義務を果たせます。

地主がお寺・神社の神奈川県の借地

地主がお寺・神社でも、賃借権の借地権を第三者に売るには地主の承諾が要ります。

承諾が得られないときに横浜地方裁判所へ借地非訟を申し立てられる点も同じです。

ただし地主が宗教法人の場合は、承諾や売買の決め方に宗教法人法の決まりがかかります。

宗教法人の事務は、規則に別の定めがなければ、責任役員の過半数で決めます（宗教法人法19条）。

窓口になった方の返事だけで決まるとは限りません。

承諾の話を始めるときは、誰が決めるのか、責任役員の話し合いがいつ開かれるのかを先に尋ねておくと、売り出しの日程を組みやすくなります。

お寺や神社が底地を手放す場合は、宗教法人にとって不動産の処分にあたります。

底地と一緒に売る場合もこれに含まれます。

不動産を処分するときは、少なくとも1か月前に信者その他の利害関係人へ公告することが必要です（同法23条）。

売買の日程は、この期間を見込んで組んでください。

お寺や神社が借地権を買い取るために資金を借り入れる場合も、一時の借入を除いて公告が必要です。

借地契約がいつ始まったかによって、適用される法律が変わります。

1992年7月31日以前に始まった借地契約には旧法（借地法）が、1992年8月1日以降に始まったものには借地借家法が適用されます。

どちらでも、地主が期間満了時に更新を断るには正当な理由が必要です（借地借家法6条、借地法4条・6条）。

更新されないときは、借地人は建物を時価で買い取るよう地主に請求できます（借地借家法13条）。

よくある質問

横浜市の借地権も電話で相談できますか

相談できます。

借地権のミカタでは、東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県の借地の相談を、電話（03-5860-8391・平日9:00〜18:00）と問い合わせフォームで無料で受け付けています。

横浜市の借地もこの対象です。

正式な査定は、株式会社グランクルーが行います。

地主が承諾しないときはどこの裁判所に申し立てますか

神奈川県の借地なら、土地の所在地を管轄する横浜地方裁判所に、承諾に代わる許可を申し立てます（借地借家法19条）。

当事者が合意すれば、同じ所在地の簡易裁判所でもかまいません（同法41条）。

申立ては譲渡の前に行います。

神奈川県で借地が多いのはどこですか

政令指定都市では横浜市が36,600世帯で、県全体の約45%を占めます。

持ち家に占める割合も3.7%で、県全体の3.5%を上回ります。

川崎市は11,700世帯、相模原市は3,900世帯です。

借地権を売るとき地主がお寺だと時間がかかりますか

宗教法人の事務は、規則に別の定めがなければ責任役員の過半数で決めるため、承諾までに話し合いの日程が入ることがあります（宗教法人法19条）。

底地と一緒に売るなど、お寺が不動産を処分する場合は、少なくとも1か月前の公告が必要です（同法23条）。

実際にかかる日数はお寺ごとに違うので、個別に確かめてください。

相談のために横浜から東京へ行く必要はありますか

借地権のミカタは、電話と問い合わせフォームで相談を受け付けています。

そのため、最初の相談は出向かなくても始められます。

査定の進め方は、相談の中で個別に確かめてください。

まとめ

神奈川県の借地の世帯は82,200世帯で東京都に次いで多く、横浜市だけで県全体の約45%を占めます。

売却相場は、路線価図や評価倍率表で借地権割合を確かめ、「更地価格×借地権割合」を出発点に、売り方の違いを加えて考えます。

地主が承諾しないときは横浜地方裁判所に借地非訟を申し立てられ、地主がお寺・神社の場合は宗教法人法の決め方と公告の期間を見込んでおく必要があります。

借地権のミカタでは、監修の株式会社グランクルー（宅地建物取引業 東京都知事免許(2)101165）が、神奈川県の借地権の売却の相談を無料で受け付けています。無料相談のページからお問い合わせいただけます。

ぜひ本記事の借地権割合の確かめ方と売却相場の出し方を参考に、神奈川県の借地権の売り方と相談先を選んでください。

参考にした資料

• 総務省「平成30年住宅・土地統計調査」表185-2（e-Stat）
• 国税庁「路線価図の説明」「評価倍率表の説明」
• e-Gov法令検索「借地借家法」（第19条・第41条）