埼玉県の借地権の売却相場と相談先｜さいたま市など県内の借地

さいたま市など埼玉県内の借地に建つ家を相続し、借地権を売るといくらになるのか、どこに相談すればよいのかを調べている段階なら、まず国税庁の路線価図で道路ごとに決まる借地権割合を確かめてください。

総務省の平成30年住宅・土地統計調査では、埼玉県の借地の世帯は44,600世帯で全国7位です。

借地権の価格は「更地価格×借地権割合」から考え始めます。

ただし実際の売却価格は、地代の負担や地主の承諾が要ることを買い手が見込むため、これより低くなることが多いです。

地主が承諾しないときは、さいたま地方裁判所に借地非訟を申し立てられます。

本記事では、埼玉県の借地の世帯数、借地権割合の確かめ方、売却相場の出し方、相談先、地主がお寺・神社の場合の注意点を解説します。

埼玉県の借地の世帯数

総務省の平成30年住宅・土地統計調査（表185-2）によると、持ち家の世帯のうち家の敷地が借地の世帯は、全国で1,038,700世帯です。

これは持ち家の世帯の3.2%にあたります。

都道府県別では東京都が175,900世帯で全国1位で、埼玉県は44,600世帯で全国7位に入っています。

ただ、埼玉県の借地の世帯は持ち家の世帯1,991,000世帯の2.2%にとどまり、全国平均の3.2%を下回ります。

世帯数では全国の上位にあるものの、持ち家に占める割合は低めです。

そのため、近所に借地の家が少なく、借地権の売買に慣れた不動産会社が身近に見つかるとは限りません。

売却を考え始めたら、借地権の取引を扱った経験があるかを不動産会社に確かめてから相談してください。

さいたま市の借地の世帯数

さいたま市の借地の世帯は7,400世帯で、持ち家の世帯に占める割合は2.2%と県全体と同じです。

県全体の借地の約17%がさいたま市にあり、残りの大半はさいたま市以外の県内の市町村にあります。

さいたま市以外の借地でも、路線価図で借地権割合を確かめる手順と、土地の所在地を管轄するさいたま地方裁判所が借地非訟の申立先になる点は変わりません。

場所で違う借地権割合の確かめ方

借地権割合は、国税庁が路線価図で地域ごとに定めています。

Aの90%からGの30%まで、10%刻みの7段階です。

同じ市の中でも道路ごとに割合が違うため、「さいたま市内だからこの割合」と一つにまとめて考えることはできません。

売りたい借地が面している道路の路線価を、国税庁の路線価図で確かめてください。

路線価図では、「350C」のように数字の後ろにアルファベットが付いています。

数字は1㎡あたりの路線価を千円単位で表したものです。

右隣の記号は借地権割合を表し、A 90%、B 80%、C 70%、D 60%、E 50%、F 40%、G 30%に対応します。

国税庁の「路線価図の説明」の例では、「215D」は1㎡あたり215,000円、借地権割合60%を意味します。

路線価が付いていない地域は倍率地域と呼ばれ、路線価図の代わりに評価倍率表を使います。

倍率地域の借地権割合は、評価倍率表の「借地権割合」の欄に載っています。

路線価図で道路に数字が見当たらないときは倍率地域の可能性があるので、評価倍率表を確かめてください。

記号の読み方や調べる手順の詳細は借地権割合の意味と調べ方で解説しています。

埼玉県の借地権の売却相場の出し方

借地権の価格は、その土地が更地だった場合の価格に借地権割合を掛けた「更地価格×借地権割合」から考え始めます。

相続税評価でも同じ考え方を使います（国税庁 No.4611）。

更地価格に埼玉県内の土地の取引価格を当てはめると、売却の目安をつかみやすくなります。

土地の取引価格から借地権価格を出す

更地価格には、近くの土地が実際に売れた価格を使います。

路線価は公示価格の8割程度を目安に定められています。

そのため、路線価に面積と借地権割合を掛けた値は相続税評価の考え方に近く、実際の取引で付く価格とは一致しません。

取引価格をもとに出した「更地価格×借地権割合」も、そのまま売却価格になるわけではありません。

買い手は、地代を払い続ける負担や地主の承諾が要ることを見込みます。

その分、実際の売却価格はこれより低くなることが多いです。

さらに、売り方によって地主に払うお金も変わります。

第三者に売る場合は、賃借権の借地権を他人に譲るには地主の承諾が必要です（民法612条）。

承諾なく譲ると、借地契約の解除の理由になり得ます。

このとき地主に払う譲渡承諾料（名義書換料）は、借地権価格の10%前後が目安です。

一方、地主に売る場合と、地主の底地と一緒に売る場合は、譲渡承諾料は原則かかりません。

地上権の借地権なら地主の承諾なしで譲渡できますが、住宅用の借地は賃借権が多いので、借地契約書で権利の種類を確かめてください。

譲渡承諾料の考え方は譲渡承諾料と建替え承諾料の相場で、地主に売るときの進め方は借地権を地主に買い取ってもらう相場と交渉の進め方で解説しています。

手元に残る金額は、売却価格から費用と税金を引いて考えます。

不動産会社に仲介を頼む場合、仲介手数料の上限は、売買価格が400万円を超える部分について「売買価格×3%＋6万円」＋消費税です（2026年10月時点）。

売買契約書には印紙税がかかり、書かれた金額が1,000万円超5,000万円以下なら1万円です（2027年3月31日までに作成された売買契約書に適用される軽減措置）。

売って利益が出たときは、「譲渡所得＝売却価格−（取得費＋譲渡費用）−特別控除」で税金を計算します。

税率は、売った年の1月1日時点の所有期間で決まり、5年を超えていれば20.315%、5年以下なら39.63%です。

地主の承諾をもらうために払った名義書換料は、譲渡費用に入れられます（国税庁 No.3255）。

取得費が分からないときは、売却価格の5%を取得費にできます。

自宅として住んでいた家と借地権を売る場合は、居住用財産の3,000万円特別控除を使える場合があります。

住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ることなどが要件です。

税金の詳細は借地権を売却したときの税金で解説しています。

埼玉県の借地権の売却価格を考える順番

借地権割合を確かめる
国税庁の路線価図でA（90%）〜G（30%）の記号を見る。倍率地域は評価倍率表の「借地権割合」欄

更地価格を当てはめる
近くの土地の取引価格×借地権割合。路線価は公示価格の8割程度が目安

売り方を選ぶ
地主に売る・第三者に売る・底地と一緒に売る。第三者に売るときの譲渡承諾料は借地権価格の10%前後が目安

承諾が得られないとき
土地の所在地を管轄するさいたま地方裁判所に借地非訟を申し立てる（借地借家法19条）

計算ツールで目安を出す

当サイトの売却相場の計算ツールに所在地と土地の面積を入れると、国土交通省の不動産情報ライブラリの土地の取引事例をもとに、地主に売る・第三者に売る・底地と一緒に売るの3つの売り方について価格の目安が出ます。

ここで出る値は取引事例をもとにした目安です。

実際の価格は、借地権割合や地代、借地契約の残りの期間などで変わります。

目安を持ったうえで地主や不動産会社と話すと、提示された価格が高いか低いかを考えやすくなります。

埼玉県で借地権を売るときの相談先

埼玉県の借地権を売るときは、まず借地契約書を手元に用意してください。

そのうえで、地主に売るのか第三者に売るのかによって相談先を選びます。

地主に買い取ってもらうなら、最初に話す相手は地主です。

第三者に売るなら、借地権の売買を扱う不動産会社に相談し、地主の承諾の取り方も含めて進め方を決めてください。

地主が譲渡を承諾しない場合、借地人は譲渡の前に、裁判所へ承諾に代わる許可を申し立てられます（借地借家法19条）。

埼玉県の借地なら、申立先は土地の所在地を管轄するさいたま地方裁判所です。

裁判所は許可と引き換えに、承諾料に当たる財産上の給付を命じるのが通常で、その額は借地権価格の10%前後が基準とされます。

また、申立てを受けた地主は、自ら借地権を買い取ると申し出ることもできます（同条3項）。

そのため、申し立てた結果として地主に売る形になる場合もあります。

なお、建て替えや増改築を地主が承諾しないときも、借地借家法17条にもとづいて裁判所の許可を求められます。

手続きの流れは借地非訟の手続きと費用で解説しています。

相続した借地の家を売る場合、法定相続人が相続するだけなら、地主の承諾も承諾料も原則いりません（民法896条）。

ただし、相続登記は2024年4月1日から義務になりました。

相続で取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があり、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。

2024年4月より前の相続分は、2027年3月31日が期限です。

遺産分割が終わらないうちは、相続人申告登記で義務を果たせます。

建物の名義が亡くなった方のままになっていないか、売却の相談と並行して確かめてください。

相続の手続きは借地権の相続で解説しています。

地主がお寺・神社の埼玉県の借地

地主がお寺や神社の場合、借地の相手は宗教法人です。

宗教法人の事務は、規則に別の定めがなければ責任役員の過半数で決めます（宗教法人法19条）。

そのため、譲渡の承諾や借地権の買取りを頼んでも、住職や宮司の判断だけでは返事が出ないことがあります。

底地と一緒に売る場合のように、お寺や神社が土地を手放すときは不動産の処分にあたります。

この場合、少なくとも1か月前に、信者その他の利害関係人への公告が必要です（宗教法人法23条）。

地主が借地権を買い取るために借入をする場合も、一時の借入を除いて同じ公告が要ります。

話がまとまってから引き渡しまでの日程は、こうした手続きの期間を見込んで組んでください。

交渉の窓口が誰か、規則にどんな定めがあるかはお寺・神社ごとに違うので、個別に確かめてください。

よくある質問

埼玉県の借地権も電話で相談できますか

借地権のミカタでは、東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県の借地の相談を無料で受け付けています。

窓口は電話（03-5860-8391・平日9:00〜18:00）と問い合わせフォームです。

正式な査定は、監修の株式会社グランクルーが行います。

地主が承諾しないときはどこの裁判所に申し立てますか

土地の所在地を管轄するさいたま地方裁判所に申し立てます（借地借家法41条）。当事者が合意すれば、同じ所在地の簡易裁判所に申し立てることもできます。

埼玉県の借地権割合はどこで調べられますか

国税庁の路線価図で、借地が面した道路の路線価の数字の右隣にある、A〜Gの記号を見てください。路線価が付いていない倍率地域の場合は、評価倍率表の「借地権割合」の欄に載っています。

借地権を売るとき地主がお寺だと時間がかかりますか

宗教法人の事務は、規則に別の定めがなければ責任役員の過半数で決めます。

そのため、返事が出るまでに役員の話し合いを待つことがあります。

お寺が底地を手放す場合は少なくとも1か月前の公告も必要なので、その分の日数を見込んでください。

実際にかかる期間はお寺ごとに違うため、個別に確かめてください。

相談のために東京へ行く必要はありますか

最初の相談は電話と問い合わせフォームで受け付けているので、まずはそのどちらかで状況を伝えられます。現地の確認や書類のやり取りの進め方は、相談の際に個別に確かめてください。

まとめ

埼玉県の借地の世帯は44,600世帯で全国7位ですが、持ち家に占める割合は2.2%と全国平均より低めです。

借地権の価格は、路線価図で道路ごとの借地権割合を確かめたうえで「更地価格×借地権割合」から考え始めます。

ただし実際の売却価格は売り方や地主の承諾によって変わり、地主が承諾しないときは、さいたま地方裁判所への借地非訟で許可を求められます。

借地権のミカタでは、監修の株式会社グランクルー（宅地建物取引業 東京都知事免許(2)101165）が、埼玉県の借地権の売却の相談を無料で受け付けています。無料相談のページからお問い合わせいただけます。

ぜひ本記事の借地権割合の確かめ方と売却相場の出し方を参考に、埼玉県の借地権を売る準備を進めてください。

参考にした資料

• 総務省「平成30年住宅・土地統計調査」表185-2（e-Stat）
• 国税庁「路線価図の説明」「評価倍率表の説明」
• e-Gov法令検索「借地借家法」（第19条・第41条）