千葉県の借地権の売却相場と相談先｜千葉市は借地の割合が高い

千葉県で借地の家を相続し、売却を考え始めると、相場の出し方と相談先を同時に調べることになります。

総務省の平成30年住宅・土地統計調査では、千葉県の借地の世帯は47,100世帯で全国6位、千葉市は持ち家の世帯の5.6%で全国平均の3.2%を大きく上回ります。

売却相場は国税庁の路線価図にある借地権割合を使い、「更地価格×借地権割合」から考え始めます。

地主が承諾しないときは、千葉地方裁判所に借地非訟を申し立てられます。

本記事では、千葉県と千葉市の借地の世帯数、借地権割合の確かめ方、売却相場の出し方、相談先、地主がお寺・神社の場合の注意点を解説します。

千葉県の借地の世帯数

総務省の平成30年住宅・土地統計調査（表185-2）では、持ち家に住み、家の敷地が借地の世帯が全国で1,038,700世帯あり、持ち家の世帯全体の3.2%にあたります。

都道府県別では東京都が175,900世帯で全国1位です。

千葉県は47,100世帯で全国6位に入ります。

千葉県の持ち家の世帯は1,726,200世帯なので、借地の割合は2.7%となり、全国平均よりやや低い水準です。

千葉県は割合では全国平均を下回るものの、件数では全国の上位にあります。

そのため、借地の家の売却や相続は県内でよくある場面です。

ただし、借地は県内に均等にあるわけではなく、千葉市に多く集まっています。

千葉市は持ち家の借地の割合が高い

千葉市の借地の世帯は14,100世帯で、持ち家の世帯の5.6%にあたります。全国平均の3.2%を大きく上回り、千葉県全体の借地の世帯47,100世帯のうち約30%を千葉市が占めています。

千葉市で借地の家を相続した場合は、県内でも借地が特に多い地域の物件を扱うことになります。

ただし、借地権の値段は千葉市全体で一律に決まるわけではありません。

土地が面する道路ごとの借地権割合と、地主との借地契約の中身で変わるので、自分の土地の数字を一つずつ確かめてください。

場所で違う借地権割合の確かめ方

借地権割合は、国税庁が路線価図で地域ごとに定めている割合です。

更地価格に掛けると、借地権価格を考えるときの出発点になります。

同じ市の中でも道路ごとに割合が違うため、市や区の平均ではなく、自分の土地が面する道路の数字を国税庁の路線価図で確かめてください。

路線価図では、「215D」のように1㎡あたりの路線価が千円単位の数字で書かれ、その右隣にA〜Gの記号が付いています。この記号が借地権割合を表し、Aの90%からGの30%まで10%刻みの7段階に分かれています。

• A：90%
• B：80%
• C：70%
• D：60%
• E：50%
• F：40%
• G：30%

たとえば「215D」は、1㎡あたりの路線価が215,000円で、借地権割合が60%という意味です。土地が角地で二つの道路に面している場合は、両方の道路の記号を見比べておくと、不動産会社と話すときに食い違いが起きにくくなります。

路線価が付いていない地域は倍率地域と呼ばれ、借地権割合は国税庁の評価倍率表の「借地権割合」欄に載っています。

所在地が路線価地域か倍率地域かで見る資料が変わります。

まず路線価図で土地の前の道路に数字が付いているかを確かめ、付いていなければ評価倍率表を開いてください。

路線価図の探し方と割合の意味は借地権割合の意味と調べ方で解説しています。

千葉県の借地権の売却相場の出し方

千葉県の借地権の売却相場は、地域の平均値を探すよりも、自分の土地の更地価格と借地権割合から計算するほうが実態に近づきます。

そこに売り方による違いを加えて考えます。

同じ借地権でも、地主に売るのか、第三者に売るのか、底地と一緒に売るのかで、かかる費用と手取りが変わります。

土地の取引価格から借地権価格を出す

借地権価格を考える出発点は「更地価格×借地権割合」で、相続税の評価でも同じ考え方を使います（国税庁 No.4611）。

たとえば「215D」の道路に面した土地なら、路線価で見た1㎡あたりの借地権の評価額は、215,000円×60%で129,000円になります。

ただし、路線価は公示価格の8割程度を目安に定められています。

路線価で計算した額をそのまま売り出し価格と考えず、近くの土地の取引価格とも並べて確かめてください。

実際の売却価格は、この計算より低くなることが多いです。

買い手は、地代を払い続ける負担と、地主の承諾が要ることを見込んで値段を付けるためです。

さらに、借地権付きの建物は住宅ローンを組みにくく、金融機関から地主の承諾書を求められることもあります。

現金で買える人や地主に買い手が限られやすい点も、価格を考えるときに含めてください。

売り方の違いは、主に地主の承諾と譲渡承諾料の有無に表れます。

賃借権の借地権を他人に譲るには地主の承諾が必要です（民法612条）。

承諾なく譲ると、借地契約を解除される理由になり得ます。

第三者に売るときに地主へ払う譲渡承諾料（名義書換料）は、借地権価格の10%前後が目安です。

地主に売る場合と底地と一緒に売る場合は、原則としてかかりません。

一方、地上権の借地権であれば、地主の承諾なしで譲渡できます。

ただし住宅用の借地は賃借権であることが多いので、借地契約書で権利の種類を確かめてください。

譲渡承諾料の目安は譲渡承諾料と建替え承諾料の相場で、地主への売却は借地権を地主に買い取ってもらう相場と交渉の進め方で解説しています。

千葉県の借地権の売却相場を出す流れ

路線価図で借地権割合を確かめる
道路ごとの数字（1㎡あたり・千円単位）とA〜Gの記号を見ます。倍率地域は評価倍率表の借地権割合欄を見ます。

更地価格×借地権割合で出発点を出す
路線価は公示価格の8割程度が目安なので、近くの土地の取引価格とも比べます。

売り方で手取りを比べる
第三者に売るときは譲渡承諾料が借地権価格の10%前後かかり、地主に売る・底地と一緒に売るときは原則かかりません。

承諾が得られなければ千葉地方裁判所へ
譲渡の前に、承諾に代わる許可を借地非訟で申し立てられます。

計算ツールで目安を出す

当サイトの売却相場の計算ツールでは、所在地と土地の面積を入れると、国土交通省の不動産情報ライブラリにある土地の取引事例をもとに、「地主に売る」「第三者に売る」「底地と一緒に売る」の3つの売り方それぞれの価格の目安が出ます。路線価で出した数字と並べると、取引価格との差も確かめられます。

表示される価格は、取引事例から出した目安です。

借地契約書の中身や地主の考えによって、実際の価格は変わります。

売り出す価格を決める前に、不動産会社の査定で個別に確かめてください。

千葉県で借地権を売るときの相談先

千葉県で借地権を売るときの相談先は、何を決めたいかによって変わります。

相談の前に借地契約書を用意し、借地契約が始まった日付を確かめておいてください。

1992年7月31日以前に始まった借地契約には旧法（借地法）が、1992年8月1日以降に始まったものには借地借家法が適用されます。

どちらかによって更新後の期間などの扱いが変わるため、借地契約書の日付は最初に伝えておきたい情報です。

価格と売り方は不動産会社に相談する

価格と売り方を決めたいときは、借地権の売買を扱う不動産会社に相談してください。

仲介で売る場合、仲介手数料の上限は、売買価格のうち400万円を超える部分について「売買価格×3%＋6万円」に消費税を加えた額です（2026年10月時点）。

売買契約書には印紙税がかかります。

契約金額が1,000万円超5,000万円以下の場合は、2027年3月31日までに作成した売買契約書なら軽減措置で1万円です。

手取りを考えるときは、譲渡承諾料とあわせて、これらの費用も差し引いてください。

売り方ごとの進め方は借地権の売却方法で解説しています。

地主が承諾しないときは千葉地方裁判所へ

地主が譲渡を承諾しないときは、譲渡の前に、承諾に代わる許可を裁判所に申し立てられます（借地借家法19条・借地非訟）。

千葉県の借地なら、申立先は土地の所在地を管轄する千葉地方裁判所です。

裁判所は許可と引き換えに、譲渡承諾料にあたる財産上の給付を命じるのが通常で、その額は借地権価格の10%前後が基準とされています。

申立てを受けた地主は、自分で借地権を買い取ると申し出ることもできます（同条3項）。

そのため、交渉が止まっていても、申立てをきっかけに地主への売却に話が移ることがあります。

建て替えや増改築、木造から堅固な建物への借地条件の変更を地主が承諾しない場合も、裁判所の許可を求められます（借地借家法17条）。

また、第三者が借地上の建物を取得した後に地主が譲渡を承諾しないときは、その第三者が地主に建物の買取りを請求できます（同14条）。

どの手続きを選ぶかで結果が変わるため、借地非訟を考える段階では弁護士にも相談してください。

申立ての流れと費用は借地非訟の手続きと費用で解説しています。

税金は税務署か税理士に相談する

税金については、税務署や税理士に相談してください。

譲渡所得は「売却価格−（取得費＋譲渡費用）−特別控除」で求めます。

売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば税率は20.315%、5年以下なら39.63%です（国税庁 No.3208・No.3211）。

取得費が分からないときは、売却価格の5%を取得費にできます（国税庁 No.3258）。

地主の承諾をもらうために払った名義書換料は、譲渡費用に含められます（国税庁 No.3255）。

自宅として住んでいた家と敷地（借地権を含む）を売る場合は、居住用財産の3,000万円特別控除を使えることがあります。

住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ることなどが要件なので、空き家にしてからの期間に注意してください（国税庁 No.3302）。

税額の計算例は借地権を売却したときの税金で解説しています。

相続した借地の家を売る前には、建物の相続登記を済ませておく必要があります。

相続登記は2024年4月1日から義務になり、相続で取得したことを知った日から3年以内に申請しなければなりません。

正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になります。

2024年4月より前に起きた相続の分は、2027年3月31日が期限です。

遺産分割が終わらないうちは、相続人申告登記で義務を果たせます。

登記の手続きは司法書士に相談してください。

地主がお寺・神社の千葉県の借地

地主がお寺や神社の場合、地主は宗教法人です。

宗教法人の事務は、規則に別の定めがなければ責任役員の過半数で決めます（宗教法人法19条）。

そのため、譲渡の承諾や買取りを相談しても、窓口の住職や宮司がその場で決めるとは限りません。

責任役員の話し合いを経てから返事が来ることを見込んで、早めに相談を始めてください。

宗教法人が不動産を処分するときや、一時の借入を除く借入をするときは、少なくとも1か月前に信者その他の利害関係人へ公告する必要があります（宗教法人法23条）。底地と一緒に売るためにお寺が土地を手放す場合や、お寺が借地権を買い取る資金を借り入れる場合には、この公告の期間を含めて売却の日程を組んでください。

法定相続人が借地権を相続する場合は、地主の承諾も譲渡承諾料も原則として要りません（民法896条）。

一方、法定相続人以外への遺贈は譲渡にあたり、地主の承諾が必要です。

この扱いは、地主が宗教法人であっても変わりません。

相続の手続きは借地権の相続で解説しています。

よくある質問

千葉県の借地権も電話で相談できますか

千葉県の借地も電話で相談できます。

借地権のミカタは、東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県の借地の相談を、電話（03-5860-8391・平日9:00〜18:00）と問い合わせフォームで無料で受け付けています。

正式な査定は、株式会社グランクルー（宅地建物取引業 東京都知事免許(2)101165）が行います。

地主が承諾しないときはどこの裁判所に申し立てますか

借地非訟の申立先は、借地の所在地を管轄する地方裁判所です。

千葉県の借地であれば、千葉地方裁判所に申し立てます。

当事者が合意すれば、同じ所在地の簡易裁判所に申し立てることもできます（借地借家法41条）。

千葉県の借地権割合はどこで調べられますか

国税庁の路線価図で、土地が面する道路の数字の右隣にあるA〜Gの記号を確かめてください。

この記号が借地権割合を表し、Aが90%、Gが30%です。

路線価が付いていない倍率地域では、評価倍率表の「借地権割合」欄で確かめられます。

借地権を売るとき地主がお寺だと時間がかかりますか

宗教法人の事務は、規則に別の定めがなければ責任役員の過半数で決めます。

そのため、返事までに話し合いの時間がかかることがあります。

底地と一緒に売るなど、お寺が不動産を処分する場合は、少なくとも1か月前に公告が必要です（宗教法人法23条）。

実際にかかる期間はお寺ごとに違うので、個別に確かめてください。

相談のために東京へ行く必要はありますか

借地権のミカタは、千葉県の借地の相談を電話と問い合わせフォームで受け付けています。

まずは東京へ行かずに相談を始められます。

面談や現地の確認が必要かどうかは物件の状況で変わるので、相談の際に確かめてください。

まとめ

千葉県の借地の世帯は47,100世帯で全国6位です。

千葉市は持ち家の世帯の5.6%が借地で、県全体の借地の約30%を占めています。

売却相場は、路線価図や評価倍率表で道路ごとの借地権割合を確かめ、「更地価格×借地権割合」を出発点に考えます。

そのうえで、売り方による譲渡承諾料の有無や、地主の承諾の見通しも含めて判断します。

地主が承諾しないときは、千葉地方裁判所への借地非訟で許可を求める方法もあります。

借地権のミカタでは、監修の株式会社グランクルー（宅地建物取引業 東京都知事免許(2)101165）が、千葉県の借地権の売却の相談を無料で受け付けています。無料相談のページからお問い合わせいただけます。

ぜひ本記事の借地権割合の確かめ方と相談先の選び方を参考に、千葉県の借地権の売却を進めてください。

参考にした資料

• 総務省「平成30年住宅・土地統計調査」表185-2（e-Stat）
• 国税庁「路線価図の説明」「評価倍率表の説明」
• e-Gov法令検索「借地借家法」（第19条・第41条）