地主が借地の建て替えを拒否したら売れる？再建築できない家の売り方

借地の家が古くなって地主に建て替えを相談したら断られた、あるいは道路の関係で再建築不可と言われた、という状態で売却を考えている方がいます。

地主が建て替えを拒否しても、借地権は地主への売却、底地と一緒の売却、借地権の買取業者への売却で手放せます。

借地契約に増改築を制限する特約があっても、裁判所に許可を求める道が残っています。

本記事では、地主の建て替え拒否と建築基準法の再建築不可の違い、建て替えできない借地の家の売り方と売却額の考え方を解説します。

借地の建て替え拒否と建築基準法の再建築不可は別の話

借地の家が「建て替えできない」と言われる理由には、地主が認めないという借地契約の側の事情と、土地が道路に接していないという建築基準法の側の事情の2つのタイプがあります。

前者は地主との話し合いや裁判所の手続きで動かせる余地がありますが、後者は地主が承諾しても変わりません。

どちらに当たるかで取れる手段が変わるので、最初に確かめてください。

地主が建て替えを認めないとき

地主が建て替えを認めないときは、借地契約書に増改築を制限する特約があるかどうかで扱いが変わります。

特約がある借地で地主に無断で建て替えると借地契約の解除の問題になるので、工事の前に地主の承諾を得るか、裁判所の許可を求めることになります。

特約の有無に加えて、1992年7月31日以前に始まった借地には旧法（借地法）、1992年8月1日以降の借地には借地借家法が適用されるため、借地が始まった時期も借地契約書で確かめてください。

旧法の借地の特徴は旧法借地権の特徴で解説しています。

道路に接していないため建てられないとき

建築基準法では、建物の敷地は幅4m以上の道路に2m以上接していなければならず（接道義務・建築基準法42条1項・43条1項）、これを満たさない土地は建て替えができないため、一般に「再建築不可」と呼ばれます。幅4m未満の道でも指定を受けた道は道路とみなされる（同42条2項）ので、家の前の道が狭いというだけで再建築不可と決まるわけではありません。

再建築不可は土地と道路の関係から生じる制限なので、地主が建て替えを承諾しても建てられるようにはなりません。借地では地主の承諾の問題と接道の問題が重なることもあるため、前面の道が建築基準法上の道路に当たるか、敷地がどれだけ接しているかは、市区町村の窓口などで個別に確かめてください。

建て替えできない借地の家の状況と取れる手段

地主が拒否・増改築を制限する特約あり
無断の建て替えは借地契約の解除の問題。土地の通常の利用上相当なら裁判所に許可を申し立てられる（借地借家法17条2項）

地主が拒否・旧法の借地で特約なし
地主が異議を述べても期間が延びないだけで、建て直しそのものは禁じられないと解されている

道路に接していない（再建築不可）
幅4m以上の道路に2m以上接していない土地は、地主が承諾しても建て替えできない

どの場合も借地権は売れる
地主に売る・底地と一緒に売る・借地権の買取業者に売るの3つの売り方

地主が建て替えを拒否しても借地権は売れる

建て替えの承諾と、借地権を売るときの承諾は別のものなので、地主に建て替えを拒否されていても借地権は売れます。

住宅用の借地に多い賃借権の借地権を他人に譲るには地主の承諾が必要で（民法612条）、承諾なく譲ると借地契約の解除の理由になり得ますが、地上権の借地権であれば地主の承諾なしで譲渡できます。

借地契約書で借地権の種類を確かめたうえで、3つの売り先から選んでください。

地主に買い取ってもらう

地主に借地権を買い取ってもらう場合は、地主自身が買い手になるので、第三者に売るときに払う譲渡承諾料（名義書換料）は原則かかりません。

建て替えを認めない地主でも、借地権を買い取って土地を自分で使えるようにすることには応じる場合があるため、建て替えを断られた後に買取りを打診してみる余地があります。

買取価格の決め方は借地権を地主に買い取ってもらう相場と交渉の進め方で解説しています。

底地と一緒に売る

地主と借地人が協力し、地主の底地と借地人の借地権をまとめて第三者に売る方法もあります。

買い手は地主の承諾を気にせずに使える土地として買えるので、借地権だけを売るより買い手の幅が広がることがあり、譲渡承諾料も原則かかりません。

売却代金の分け方は地主との話し合いで決めるので、売り出す前に配分の考え方をそろえておいてください。

地主がお寺や神社などの宗教法人の場合、事務は規則に別の定めがなければ責任役員の過半数で決め（宗教法人法19条）、不動産を処分するときは少なくとも1か月前に信者その他の利害関係人へ公告する必要がある（同法23条）ので、売却の日程に余裕を見てください。

借地権の買取業者に売る

地主が買い取らず、底地と一緒に売る話もまとまらないときは、借地権の買取業者に売る方法があります。

買取業者は第三者に当たるので地主の承諾が必要になり、地主に払う譲渡承諾料は借地権価格の10%前後が目安です。

地主が譲渡を承諾しない場合は、譲渡の前に裁判所へ承諾に代わる許可を申し立てられ（借地借家法19条・借地非訟）、裁判所は許可と引き換えに借地権価格の10%前後を基準とする財産上の給付を命じるのが通常とされています。

申立てを受けた地主は自ら借地権を買い取ると申し出ることもできる（同条3項）ので、手続きの途中で売り先が地主に変わる場合もあります。

買取業者への売り方は借地権の買取で解説しています。

借地の建て替え拒否に裁判所の許可で対抗できる場合

地主が建て替えを承諾しないときでも、借地借家法17条は、建て替え・増改築・借地条件の変更について裁判所の許可を求める手続きを定めています。ただし使える場面や地主の関わり方は、借地契約書の特約の有無と、借地が旧法か新法かで分かれるので、建て替えてから売るかどうかを決める前に両方を確かめてください。

増改築を制限する特約があるとき

増改築を制限する特約があっても、土地の通常の利用上相当な建て替えであれば、借地人は地主の承諾に代わる許可を裁判所に申し立てられます（借地借家法17条2項）。

木造などの非堅固な建物を鉄筋コンクリート造などの堅固な建物に変える借地条件の変更も、地主が承諾しなければ裁判所の許可を求められます（同17条）。

許可を得るときは地主に払う承諾料も決まり、東京地裁の裁判例をもとにした目安は建て替えの中身で段階があります。

• 前の建物を取り壊して建て直す全面建て替え：更地価格の3%前後
• 床面積が大きく増える・用途を変えるなどの場合：更地価格の4〜5%程度
• 新築とまで言えない増改築：更地価格の2%前後
• 非堅固から堅固な建物への借地条件の変更：更地価格の10%（東京地裁の運用。裁判例は7〜15%に分布）

木造から堅固な建物への条件変更の許可にあわせて地代の増額が命じられることも多く、堅固な建物に建て替えると承諾料に加えて地代の負担も上がる場合があります。

売るつもりで建て替えを考えているなら、許可を得て建て替えてから売るのか、建て替えずに借地権として売るのかを、承諾料と地代の負担まで含めて比べてください。

建て替えの手続きは借地の建て替えと承諾料で解説しています。

旧法の借地で特約がないとき

旧借地法では、期間の途中で建物がなくなり借地人が建て直したとき、地主が遅滞なく異議を述べなければ借地権の期間が延び、延びる期間は堅固な建物で30年、それ以外で20年です。

地主が異議を述べても期間が延びないだけで、建て直しそのものが禁じられるわけではないと解されているので、特約のない旧法の借地では、地主の拒否が建て直しを止める力は限られます。

1992年8月1日より前の借地権では、再築による期間の延長は旧借地法によります（借地借家法附則5条・7条）。

新法の借地で建物がなくなったとき

新法の借地では扱いが異なり、期間満了前に建物が滅失（取壊しを含む）して残りの期間を超えて存続する建物を建てたとき、地主の承諾があれば承諾日か築造日の早い日から20年間借地権が存続します（借地借家法7条1項）。

借地人が再築を通知し、地主が2か月以内に異議を述べなければ承諾があったものとみなされますが、更新後の通知はこの扱いから除かれます（同7条2項）。

更新後に建物が滅失し、地主の承諾なく残りの期間を超える建物を建てると、地主は解約を申し入れられ、申入れから3か月で借地権は消えます（同8条）。

同じ「特約なし」でも、旧法と新法の更新後とでは無断の建て直しの重みが大きく違います。

築年数の古い借地の家を売るときの注意点

築年数の古い借地の家では、建物の状態そのものが借地権の存続に関わります。

旧借地法では非堅固な建物の借地権は期間満了前に建物が朽廃すると消滅するとされ（東京高裁昭和44年12月19日判決）、1992年8月1日より前の借地権では朽廃による消滅も旧借地法によります（借地借家法附則5条・7条）。

空き家のまま傷みが進むと、建て替えの交渉より先に借地権を失うおそれがあるので、建て替えを拒否されて話が止まっているときほど、建物が使える状態のうちに売却を進めてください。

建物の固定資産税は建物の所有者である借地人にかかる（地方税法343条）ため、住まない家を持ち続けるあいだも負担は続きます。

相続した借地の家なら、建物が登記されている場合は、売る前に建物の相続登記を済ませてください。

相続登記は2024年4月1日から義務になり、相続で取得したことを知った日から3年以内の申請が必要で、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。

2024年4月より前の相続分は2027年3月31日が期限で、遺産分割が終わらないうちは相続人申告登記で義務を果たせます。

売って利益が出たときの譲渡所得は、売却価格から取得費と譲渡費用を引き、さらに特別控除を引いて計算し、所有期間が売った年の1月1日時点で5年超なら税率20.315%、5年以下なら39.63%です。

古い家で取得費が分からないときは売却価格の5%を取得費にでき、地主に払った名義書換料は譲渡費用になります。

自宅として住んでいた家なら、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ることなどを要件に、居住用財産の3,000万円特別控除を使える場合があります。

税金の詳細は借地権を売却したときの税金で解説しています。

建て替えできない借地の家の売却額の考え方

建て替えできない借地の家でも、借地権価格の考え方の出発点は「更地価格×借地権割合」で、相続税評価でも同じ考え方を使います（国税庁 No.4611）。

借地権割合は国税庁が路線価図で地域ごとに定め、Aの90%からGの30%まで10%刻みの7段階あり、「350C」なら1㎡あたりの路線価が35万円で借地権割合が70%という意味です。

路線価は公示価格の8割程度を目安に定められているので、路線価で出した更地価格は取引の目安としては低めに出ることがあります。

実際の売却価格は、地代の負担や地主の承諾が要ることを買い手が見込むため、更地価格×借地権割合より低くなることが多くなります。

建て替えを拒否されている借地や接道義務を満たさない借地では、建て替えられないことも買い手が考えに入れるので、価格は個別の事情で変わります。

売り先でも手取りは変わり、第三者に売るときは譲渡承諾料がかかる一方、地主に売るときや底地と一緒に売るときは原則かかりません。

下の計算ツールでは、所在地と土地の面積を入れると、国土交通省の不動産情報ライブラリの土地の取引事例から、地主に売る・第三者に売る・底地と一緒に売るの3つの売り方の価格の目安が出ます。

出てくる金額は取引事例からの目安なので、建て替えの可否や接道の状況を含めた価格は、借地権を扱う不動産会社に個別に確かめてください。

よくある質問

地主に黙って建て替えるとどうなりますか

増改築を制限する特約がある借地で地主に断らず勝手に建て替えると、借地契約の解除の問題になります。

新法の借地で更新後に建物が滅失し、地主の承諾なく残りの期間を超える建物を建てた場合は、地主の解約の申入れから3か月で借地権が消えます（借地借家法8条）。

工事の前に地主の承諾か裁判所の許可を得てください。

建て替えの承諾料を払えば認めてもらえますか

建替承諾料を払っても、地主が承諾するとは限りません。

全面建て替えの承諾料の目安は更地価格の3%前後で、地主が応じないときは、増改築を制限する特約があっても土地の通常の利用上相当な建て替えなら裁判所に許可を申し立てられます（借地借家法17条2項）。

承諾料の相場は譲渡承諾料と建替え承諾料の相場で解説しています。

道路に2m接していない借地の家も売れますか

幅4m以上の道路に2m以上接していない土地は建て替えができませんが、借地権と建物を売ること自体はできます。建て替えられないことを買い手が考えに入れるため価格は個別の事情で変わり、前面の道が建築基準法42条2項で道路とみなされる道かどうかでも扱いが変わるので、市区町村の窓口などで確かめてください。

古い借地の家を取り壊してから売るべきですか

取り壊すかどうかは売り方や借地の条件で変わるので、解体の前に不動産会社に相談してください。

新法の借地で更新後に建物がなくなると再築に地主の承諾が関わり（借地借家法8条）、接道義務を満たさない土地では取り壊した後に建て直せません。

土地を返すときは更地にするのが原則（民法622条が準用する599条）ですが、売る場合は買い手との話し合いでも変わります。

相続した借地の家を売るのに地主の承諾は必要ですか

法定相続人が借地権を相続すること自体には、地主の承諾も承諾料も原則不要です（民法896条）。ただし相続した後に第三者へ売るときは、賃借権の借地権であれば地主の承諾が必要になり、譲渡承諾料は借地権価格の10%前後が目安です。

まとめ

借地の建て替え拒否は地主との借地契約の問題で、建築基準法の接道義務による再建築不可とは別のものです。

地主に建て替えを拒否されても、借地権は地主への売却、底地と一緒の売却、買取業者への売却で手放せ、特約があっても土地の通常の利用上相当な建て替えなら裁判所の許可を申し立てられます。

古い家は朽廃で借地権が消えるおそれもあるので、建物が使えるうちに売り方を決めてください。

借地権のミカタでは、監修の株式会社グランクルー（宅地建物取引業 東京都知事免許(2)101165）が、借地権の売却の相談を無料で受け付けています。無料相談のページからお問い合わせいただけます。

ぜひ本記事の売り方と売却額の考え方を参考に、建て替えできない借地の家をどこに売るかを決めてください。

参考にした資料

• e-Gov法令検索「建築基準法」（第42条・第43条）
• e-Gov法令検索「借地借家法」（第7条・第17条・附則）
• マリタックス法律事務所「旧借地法の建物の再築」