借地権の査定方法は？査定額の決まり方と依頼前にそろえる書類

借地の家を相続したり手放すことを考えたりして借地権の査定を頼もうとしても、土地を持たない借地権にどう値段がつくのかは、所有権の土地より分かりにくいです。

借地権の査定は、更地価格に国税庁が地域ごとに定める借地権割合をかけた額から始まります。

そこから地主の承諾の見込みや残りの期間、建物の状態で金額が調整され、実際の売却価格はこの計算より低くなることが多いです。

本記事では、借地権の査定額の決まり方と査定額を左右する条件、不動産会社の査定と鑑定評価の違い、依頼する前にそろえる書類を解説します。

借地権の査定は更地価格と借地権割合から始まる

借地権の価格を考えるときの出発点は「更地価格×借地権割合」で、相続税の評価でも同じ考え方を使います。

財産評価基本通達27では、宅地の自用地としての価額に、国税局長が地域ごとに定める借地権割合をかけて借地権の評価額を出すとしています。

不動産会社に査定を頼む前にこの計算で手元の目安を持っておくと、出てきた査定額が高いのか低いのかを比べやすくなります。

たとえば路線価が1㎡あたり35万円、借地権割合がCの70%、土地の面積が100㎡なら、自用地としての価額は3,500万円（補正前）で、借地権の評価額は2,450万円になります。

残りの部分は地主が持つ底地の評価にあたり、財産評価基本通達25では自用地の価額×（1−借地権割合）で計算するので、この例では自用地の30%です。

なお、借地権の取引慣行がない地域の借地権は評価しないとされているため、この計算がそのまま当てはまらない場所もあります。

路線価図で借地権割合を調べる

借地権割合は、国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で調べられます。

路線価図では道路ごとに「215D」のような表示があり、数字が1㎡あたりの路線価を千円単位で、右隣のアルファベットが借地権割合を示しています。

「215D」なら1㎡あたり215,000円で、借地権割合は60%です。

記号はAの90%からGの30%まで、10%刻みの7段階に分かれています。

• A：90%
• B：80%
• C：70%
• D：60%
• E：50%
• F：40%
• G：30%

路線価図がない倍率地域では、評価倍率表の「借地権割合」欄に載っています。

路線価は毎年1月1日時点の価格として地価公示価格などの80%程度を目安に定められ、7月1日ごろに公開されるので（2026年11月時点）、路線価から出した自用地の価額は実際に取引される更地の価格とずれます。

査定の目安として使うときは、この性格を知ったうえで比べてください。

記号の読み方は借地権割合の意味と調べ方で解説しています。

実際の売却価格が計算より低くなる理由

路線価と借地権割合で出した額は、あくまで計算上の出発点です。

借地権を買った人は土地を持たないまま地主に地代を払い続け、次に売るときなどにも地主の承諾が要る立場になるので、買い手はその負担を見込んで価格を考えます。

借地権付きの建物は住宅ローンを組みにくく、金融機関から地主の承諾書を求められることもあり、買える人が限られる点も価格を押し下げます。

さらに、第三者に売るときは地主に譲渡承諾料（名義書換料）を払うことになり、目安は借地権価格の10%前後です。

地主に売る場合や底地と一緒に売る場合は原則かからないので、同じ借地権でも売り方によって手元に残る額が変わります。

査定を頼むときは、どの売り方を前提にした金額なのかを不動産会社に確かめてください。

売り方ごとの進め方は借地権の売却方法で解説しています。

査定額を左右する借地の条件

不動産会社が借地権の査定で確かめる条件には、所有権の土地にはない項目が多く含まれます。同じ地域・同じ広さでも、地主の承諾が得られそうか、借地契約の残りの期間がどれだけあるか、建物が登記されているかで、買い手の見方が変わります。

地主の承諾の見込み

住宅用の借地は賃借権であることが多く、賃借権の借地権を他人に譲るには地主の承諾が要ります（民法612条）。

承諾なく譲ると借地契約の解除の理由になり得るので、承諾が得られそうかどうかは、第三者に売るときの価格に直結します。

一方、地上権の借地権は地主の承諾なしで譲渡できるため、借地契約書や登記で借地権の種類を確かめておいてください。

地主が承諾しない場合でも、譲渡の前に裁判所へ承諾に代わる許可を申し立てる方法があります（借地借家法19条・借地非訟）。

裁判所は許可と引き換えに譲渡承諾料に当たる財産上の給付を命じるのが通常で、その額は借地権価格の10%前後が基準とされています。

申立てを受けた地主は自分で借地権を買い取ると申し出ることもでき（同条3項）、手続きの見通しによって売れる相手と金額が変わります。

譲渡承諾料の目安は譲渡承諾料と建替え承諾料の相場で解説しています。

地主がお寺や神社の場合、宗教法人の事務は規則に別の定めがなければ責任役員の過半数で決めるので（宗教法人法19条）、承諾の相談先と決まり方を早めに確かめておくと見込みを立てやすくなります。

残りの期間と旧法・新法

借地契約がいつ始まったかで、適用される法律が変わります。

1992年7月31日以前に始まった借地契約には旧法（借地法）が、1992年8月1日以降に始まったものには借地借家法が適用されます。

借地借家法の普通借地権は存続期間が30年以上で、更新後は最初が20年、2回目以降が10年です。

旧法では、更新後の期間が堅固な建物で30年、それ以外で20年とされています。

残りの期間が短い借地権は、買い手が住める年数や住宅ローンの返済期間の面で不利になり、売却価格に影響しやすくなります。

ただ、地主が期間満了のときに更新を断るには正当な理由（正当事由）が要り（借地借家法6条）、旧法でも同じ考え方なので、残りの期間だけで価値が決まるわけではありません。

査定のときは借地契約書で始まった日と更新の履歴を示し、旧法か新法かを含めて説明できるようにしておいてください。

期間の数え方は借地権の存続期間と残存期間で解説しています。

建物の状態と登記

借地権は、借地人が土地の上に登記した建物を持っていれば、借地権そのものの登記がなくても、土地を買った人などの第三者に主張できます（借地借家法10条1項）。

建物が未登記だとこの効力が生じないので、買い手から見ると、地主が土地を売ったときに借地権を主張できないおそれが残ります。

未登記の建物は、売る前に登記を整えるかどうかも含めて査定のときに相談してください。

登記の手順は未登記の借地の家を売る前に必要な登記で解説しています。

建物が古いと、買い手は建て替えを前提に考えることがあります。建て替えや増改築、木造から堅固な建物への借地条件の変更で地主が承諾しないときは裁判所の許可を求められますが（借地借家法17条）、手続きの負担がある分、地主の承諾が得やすいかどうかも査定額に影響しやすくなります。

借地権の査定額が決まる流れ

更地価格を出す
路線価（1㎡あたり・千円単位）と面積から、自用地としての価額を出します。

借地権割合をかける
Aの90%からGの30%までの記号を使い、計算上の借地権価格を出します。

借地の条件で調整する
地主の承諾の見込み、残りの期間と旧法・新法、建物の登記と状態を確かめます。

売り方で手取りが変わる
第三者に売ると譲渡承諾料が要り、地主に売る場合や底地と一緒に売る場合は原則かかりません。

不動産会社の査定と不動産鑑定士の鑑定評価の違い

借地権の価格を知る方法には、不動産会社の査定と、不動産鑑定士の鑑定評価があります。

不動産鑑定評価は、土地や建物のほか借地権など所有権以外の権利の経済価値を判定して価額で表す業務で、不動産鑑定士でなければ行えません（不動産の鑑定評価に関する法律2条1項・36条1項）。

不動産会社の査定はこれとは別のもので、売却を頼む前の価格の目安として無料で行われることが多いです。

売るかどうか、どの売り方にするかを決める材料としては、不動産会社の査定で足りる場面が多くあります。

金額の根拠をほかの人に説明しなければならないときは、鑑定評価を検討してください。

鑑定評価の費用は依頼先や物件で変わるので、個別に確かめてください。

財産分与や相続で評価が必要なとき

離婚した夫婦の一方は、相手に財産の分与を請求できます（民法768条）。

請求できる期間は2024年の民法改正で変わり、2026年4月1日以後に離婚した場合は離婚の時から5年、それより前に離婚した場合は2年です。

借地権を分与の対象に含めるときは価格の根拠をそろえる必要があるので、査定額で決めるか鑑定評価を取るかを話し合ってください。

相続税の申告では、借地権は路線価や借地権割合を使って評価するので、売却の査定額とは別の数字になります。

遺産を分けるときに借地権の価格を決める場合は、査定額・相続税評価額・鑑定評価のどれを基準にするかを相続人の間で先に決めておくと、話が食い違いにくくなります。

相続税での計算は借地権の相続税で解説しています。

なお、法定相続人が借地権を相続するときは、地主の承諾も譲渡承諾料も原則要りません（民法896条）。

借地権の査定を依頼する前にそろえる書類

借地権の査定で不動産会社に見せることが多い書類は、借地契約の内容と地代の支払い、土地と建物の権利の状態を確かめるためのものです。

• 借地契約書
• 地代の領収書や振込記録
• 土地と建物の登記事項証明書
• 固定資産税の納税通知書や評価証明書
• 建物の図面
• 更新や承諾のときの合意書

借地契約書は、借地権の種類や始まった日、存続期間、譲渡や建て替えの決まりを確かめるもとになる書類です。見つからないときも、地代の領収書や振込記録、更新のときの合意書があれば、借地契約が続いていることや地代の額を示す手がかりになります。

固定資産税は、土地には所有者である地主に、建物には建物の所有者である借地人にかかる（地方税法343条）ので、借地人の手元にあるのは建物の納税通知書です。土地の情報は、登記事項証明書や路線価で補ってください。

借地の家を相続した場合は、建物の登記事項証明書で名義が亡くなった人のままになっていないかを見てください。

相続登記は2024年4月1日から義務になり、相続で取得したことを知った日から3年以内の申請が必要で、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。

2024年4月より前の相続分は2027年3月31日が期限で、遺産分割が終わらないうちは相続人申告登記で義務を果たせるので、登記の状況も査定のときに不動産会社へ伝えてください。

計算ツールで借地権の売却額の目安を出す

このツールに所在地と土地の面積を入れると、国土交通省の不動産情報ライブラリにある土地の取引事例をもとに、地主に売る・第三者に売る・底地と一緒に売るの3つの売り方について価格の目安が出ます。不動産会社に査定を頼む前の比べる材料として使ってください。

入力するのは所在地と面積だけなので、地主の承諾の見込みや残りの期間、建物の状態といった個別の条件は、不動産会社の査定で確かめる必要があります。

よくある質問

借地権の査定は無料ですか

不動産会社の査定は、売却を頼む前の価格の目安として無料で行われることが多いです。不動産鑑定士の鑑定評価はこれとは別の業務なので、費用の有無と金額は依頼先に個別に確かめてください。

遠方に住んでいても査定を頼めますか

路線価や借地権割合は国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で調べられ、借地契約書や登記事項証明書は写しで渡せるので、遠方から査定を頼むこともできます。現地の確認や立ち会いが要るかどうかは依頼先によって変わるので、個別に確かめてください。

査定を頼んだら売らなければいけませんか

査定は売却を頼む前に価格の目安を知るためのものなので、結果を見てから売るかどうかを決められます。地主に売る、第三者に売る、底地と一緒に売る、といった売り方ごとの金額を比べてから判断してください。

地主に知られずに査定してもらえますか

査定は売却前の価格の目安なので、査定を頼むこと自体に地主の承諾は要りません。

ただ、賃借権の借地権を第三者に売るときは地主の承諾が必要なので（民法612条）、売ると決めた段階では地主との話し合いが欠かせません。

いつ地主に話すかは、査定の結果を見てから不動産会社と相談してください。

借地権を売ったら税金はかかりますか

借地権を売って利益が出ると、譲渡所得に税金がかかります。

譲渡所得は売却価格から取得費と譲渡費用を引き、さらに特別控除を引いて計算し、売った年の1月1日時点で所有期間が5年超なら税率20.315%、5年以下なら39.63%です。

地主の承諾をもらうために払った名義書換料は譲渡費用になり、取得費が分からないときは売却価格の5%を取得費にできます。

まとめ

借地権の査定は、路線価などから出す更地価格に借地権割合をかけた額が出発点で、地主の承諾の見込み、残りの期間、建物の登記と状態、売り方によって実際の金額が変わります。査定の前に路線価図で借地権割合を調べ、借地契約書や登記事項証明書などの書類をそろえておくと、出てきた査定額の根拠を確かめやすくなります。

借地権のミカタでは、監修の株式会社グランクルー（宅地建物取引業 東京都知事免許(2)101165）が、借地権の売却の相談を無料で受け付けています。無料相談のページからお問い合わせいただけます。

ぜひ本記事の計算方法と書類の一覧を参考に、借地権の査定を依頼する準備を進めてください。

参考にした資料

• e-Gov法令検索「不動産の鑑定評価に関する法律」（第2条・第36条）
• e-Gov法令検索「民法」（第768条）
• 法務省「民法等の一部を改正する法律（令和6年法律第33号）について」
• 国税庁「路線価図の説明」
• 国税庁 No.4611 借地権の評価