借地の法定更新のデメリットは？更新料を払わないときの売却への影響
借地契約の期間満了が近づき、地主から更新料を求められていても、借地の上に建物があれば、更新を請求するか土地を使い続けることで、前と同じ条件で更新したものとみなされます（借地借家法5条）。
地主が更新を断るには正当事由が要り（同6条）、法定更新で更新料を当然に払う慣習はないとした最高裁判決もあります。
ただし地主との関係がこじれると、地代の受け取りを拒まれたり、売却や建て替えの承諾が取りにくくなったりします。
本記事では、借地の法定更新の仕組みとデメリット、地代を供託するときの手順、法定更新したあとに借地権を売る方法を解説します。
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示された更新料が相場かどうかは所在地と面積だけで確かめられます
借地の法定更新とは更新料を払わなくても契約が続くこと
法定更新は、借地契約の期間が満了したとき、地主と新しい条件で合意しなくても、法律の定めによって借地契約が更新される仕組みです。
借地借家法5条は、借地人が更新を請求したとき、または期間満了後も土地を使い続けるときに、建物がある場合に限って、前と同じ条件で更新したものとみなすと定めています。
地主がこれを止めるには遅滞なく異議を述べる必要があり、その異議も正当事由がなければ述べられません（同6条）。
借地人が建物を持ち続けている限り、地主の意向だけで借地契約を終わらせることはできない仕組みです。
建物を取り壊して更地にしている借地には、この規定は当てはまりません。更新料を払うかどうかを考える前に、期間満了の時点で建物が残っているかを確かめてください。
新法と旧法の法定更新
どの法律で更新されるかは、借地権が設定された時期で変わります。
1992年8月1日より前に設定された借地権の更新には旧借地法（借地法）が使われ（借地借家法附則6条）、それ以降に設定された借地権には借地借家法が使われます。
相続した借地であれば、借地契約書で最初に借地権が設定された時期を確かめると、どちらに当たるかが分かります。
借地借家法では、借地権の存続期間は30年で、借地契約でこれより長い期間を定めたときはその期間になります（3条）。
更新後の期間は最初の更新が20年、2回目以降が10年で、これより長い期間を定めたときはその期間です（4条）。
旧借地法にも法定更新の規定があり、更新後の期間は堅固な建物が30年、木造などの非堅固な建物が20年です。
旧法の借地では、2回目以降の更新でも期間が借地借家法の10年より長くなります。
残りの期間から売却や建て替えの時期を考えるときは、新法と取り違えないよう注意してください。
旧法の借地の扱いは旧法借地権の特徴で解説しています。
更新料を払う義務があるのは取り決めがあるとき
借地借家法には、更新料の支払い義務を定めた条文がありません。最高裁昭和51年10月1日判決も、宅地の賃貸借の法定更新では、地主が請求すれば当然に更新料を払う義務が生じるという慣習はないと判断しています。
この判決は、更新料を払う合意（特約）があった場合までは判断していません。
借地契約書に更新料の条項があるときは、その文言を読み直してください。
合意更新を前提に更新料を約束していても法定更新にはその約束が及ばないとした裁判例（東京高裁平成11年6月28日判決）がある一方で、最高裁昭和59年4月20日判決は、調停で決めた更新料を払わなかった借地人に対し、地主による借地契約の解除を認めています。
もっとも、昭和59年の判決は、無断増改築などの違反を不問にする調停の中で更新料を決めていた特殊な事案です。
同判決は、更新料の不払いを理由に解除できるかは、更新料の性質や合意の経緯などを総合的に見て判断するとしています。
更新料の条項が合意更新に限った書き方か、過去に更新料を払ってきた経緯があるかで判断が分かれ得るので、個別に確かめてください。更新料の額に納得できないときの進め方は更新料が高すぎる・払えないときで解説しています。
借地の法定更新のデメリット
法定更新は借地人の住まいを守る仕組みですが、地主が納得しないまま借地契約が続くため、その後の付き合いに影響が残ります。
賃借権の借地権の売却には地主の承諾が要り、建て替えや増改築も借地契約書の定めによっては承諾が要ります。
更新の場面で対立すると、次に承諾をもらう話し合いまで難しくなります。
地主との関係がこじれやすい
地主から見ると、法定更新は更新料を受け取らないまま、20年や10年（旧法の堅固な建物なら30年）といった期間、土地を貸し続けることを意味します。
借地人に法律上の落ち度がなくても、地主が納得しないまま期間が始まると、地代の改定や書面の作り直しの話し合いに応じてもらいにくくなります。
地主との関係は更新後も長く続くので、法定更新に頼るか、条件を話し合って合意で更新するかは、売却や建て替えの予定と合わせて考えてください。
地代の受け取りを拒まれることがある
地主は、地代を受け取ると更新後の借地関係を認めたように見えることを避けるため、受け取りを拒む場合があります。
受け取りを拒まれたからといって借地人が地代を払わずに放っておくと、今度は地代の不払いを理由に借地契約の解除を求められるおそれがあります。
受け取りを拒まれても支払いは止めず、先に払おうとした記録を残したうえで、地代を供託してください。
売却や建て替えの承諾が取りにくくなる
住宅用の借地は賃借権のことが多く、賃借権の借地権を他人に譲るには地主の承諾が要ります（民法612条）。
承諾なく譲ると借地契約の解除の理由になり得るので、地主との関係がこじれた借地では、売却の入口で話が止まりやすくなります。
建て替えや増改築、木造から堅固な建物への変更も、地主が承諾しなければ裁判所の許可を求めることになります（借地借家法17条）。
影響は買い手の側にも及びます。
借地権付きの建物はもともと住宅ローンを組みにくく、金融機関から地主の承諾書を求められることがあります。
地主の協力が得られない状態では、ローンを使う買い手を見つけにくくなります。
借地権の価格は「更地価格×借地権割合」が出発点ですが、実際の売却価格は、地代の負担や地主の承諾が要ることを買い手が見込んで、これより低くなることが多いです。
承諾が取れるか分からない借地では、その見込みが価格にいっそう反映されやすくなります。
地主が地代を受け取らないときの供託
地主が地代を受け取らないときは、地代を供託所に預ける「供託」で支払いを続けられます。
民法494条は、地代を払おうとしたのに地主が受け取りを拒んだとき、地主が受け取れないとき、過失なく誰に払えばよいか分からないときに供託できると定めています。
供託をした時点で、その地代を払ったのと同じ扱いになります（同条1項）。
受け取りを拒まれたことを理由に供託するには、先に地代を払おうとしておくことが要ります。
いつもの支払日にいつもの方法で払おうとし、断られた日付と方法を書き残してから供託すれば、あとで不払いと言われたときに、払おうとしていたことを示しやすくなります。
申請先は、地代の支払い場所を受け持つ供託所です（民法495条1項）。
どの供託所が受け持つかや必要な書類は、その供託所で個別に確かめてください。
地代は支払い時期ごとに発生するので、受け取りを拒まれる状態が続く間は、支払い時期ごとに供託を重ねることになります。
地代の値上げで話し合いがまとまらない場合、借地人は増額を正当とする裁判が確定するまで、自分が相当と認める額を払えば足ります（借地借家法11条2項）。
ただし、裁判で決まった額に足りなかった分は年1割の利息を付けて払うことになります。
供託する額は、根拠を説明できる額にしてください。
法定更新したあとの借地権の売り方
法定更新したあとも借地権はそのまま残るので、借地権付きの建物として売ることができます。
地上権の借地権なら地主の承諾なしで譲渡できますが、賃借権の借地権では地主の承諾が要ります。
地主との関係がこじれている場合は、裁判所の手続きを使うか、地主自身に売るかを考えることになります。
先に払おうとした記録を残し、支払い場所を受け持つ供託所に供託する（民法494条・495条）
裁判が確定するまで、自分が相当と認める額を払う（借地借家法11条2項）
譲渡の前に、承諾に代わる許可を裁判所に申し立てる（借地借家法19条）
増改築の許可や更新後の再築の許可を申し立てる（借地借家法17条・18条）
地主への売却や底地と一緒の売却を考える（譲渡承諾料は原則かからない）
譲渡の承諾が取れないときの借地非訟
借地非訟は、地主の承諾が得られないときに、裁判所が地主の承諾に代わる許可などを与える手続きです。
地主が譲渡を承諾しない場合、借地人は譲渡の前に、承諾に代わる許可を裁判所に申し立てられます（借地借家法19条）。
裁判所は許可と引き換えに、譲渡承諾料に当たる財産上の給付を命じるのが通常で、その額は借地権価格の10%前後が基準とされます。
手続きの流れは借地非訟の手続きと費用で解説しています。
申立てを受けた地主は、裁判所が定める期間内に、自分が建物と借地権を買い取ると申し立てられます（同条3項の介入権）。
このときの買取価格は、建物の価額に、鑑定で決まった借地権価格から承諾料に当たる1割ほどを引いた額を合わせたものになるのが通常です。
第三者への売却を目指して申し立てても、結果として地主に売ることになる場合があると考えておいてください。
地主の買取価格の決まり方は借地非訟の介入権と地主の買取価格で解説しています。
地主や買取業者に売る
地主に借地権を売る場合や、地主と一緒に借地権と底地をまとめて売る場合は、譲渡承諾料は原則としてかかりません。
更新料で対立した地主にとっても、借地権を買い戻せば土地を使いやすくなるので、売却の相手として話を持ちかける余地はあります。
交渉の進め方は借地権を地主に買い取ってもらう相場と交渉の進め方で解説しています。
借地権の買取業者に売る場合でも、賃借権の借地権であれば地主の承諾が要ることに変わりはありません。
地主との調整や借地非訟をどちらが受け持つのか、譲渡承諾料をどちらが負担するのかを、買取の条件として確かめてください。
第三者に売るときの譲渡承諾料（名義書換料）は借地権価格の10%前後が目安です。
地主の承諾をもらうために払った名義書換料は、売却の税金を計算するときに譲渡費用として扱われます（国税庁 No.3255）。
譲渡承諾料の考え方は譲渡承諾料と建替え承諾料の相場で解説しています。
計算ツール 自分の土地の更新料は計算ツールで目安を出せます
法定更新の前に地主と話し合うこと
期間満了の前に地主と更新の条件を話し合えれば、その後の売却や建て替えを進めやすくなります。
借地借家法の借地を合意で更新する場合、更新後の期間を20年（2回目以降は10年）より長く定めることもできます（4条）。
更新料の額だけでなく、期間の長さ、地代の額、将来の譲渡や建て替えの承諾もまとめて話し合ってください。
話し合いの前には、借地契約書の更新料の条項、借地権が設定された時期、過去の更新で更新料を払ったかどうかを確かめておいてください。
手元で確かめておくと、地主の求める額が借地契約書の定めに沿っているかを判断しやすくなります。
合意した内容を更新後の期間とあわせて書面に残しておけば、売却のときに買い手や金融機関へ説明しやすくなります。
地主がお寺の場合、規則に別の定めがなければ事務は責任役員の過半数で決めます。
底地の売却などの不動産の処分や、一時のものを除く借入をするときは、少なくとも1か月前に信者などへの公告が要ります（宗教法人法19条・23条）。
更新の条件に底地の売却や買取資金の借入が絡むときは、返事までに時間がかかることを見込んで、早めに話を始めてください。
よくある質問
法定更新のあと契約書は作り直しますか
法定更新では前と同じ条件で更新したものとみなされるので、借地契約書を作り直さなくても、地代などの条件は引き継がれます。
ただ、更新後の期間や満了日が書面に残らないため、売却のときに買い手や金融機関へ説明しにくくなることがあります。
地主と話し合える状態であれば、更新後の期間を書いた書面を交わしておくと、後の手続きを進めやすくなります。
供託を続けると契約を解除されますか
要件を満たした供託は、その時点で地代を払ったのと同じ扱いになります（民法494条1項）。
そのため、供託を続けていることを理由に地代の不払いとされることは通常ありません。
ただし、受け取りを拒まれたことを理由に供託するには先に払おうとしておくことが要り、この手順を欠くと支払いとして扱われないおそれがあります。
払おうとした記録と供託の書類は保管しておいてください。
法定更新のあとの存続期間は何年ですか
借地借家法の借地では、最初の更新が20年、2回目以降が10年です（4条）。
1992年8月1日より前に設定された借地権には旧借地法が使われ、更新後の期間は堅固な建物が30年、非堅固な建物が20年です。
どちらに当たるかは、借地契約書で借地権が設定された時期を確かめてください。
更新料を払わないと地主から立ち退きを求められますか
地主が更新を断るには正当事由が要るので（借地借家法6条）、更新料を払わないというだけで、地主が更新を断って立ち退きを求められるとは限りません。
ただし、更新料を払う合意があった場合などは、更新料の性質や合意の経緯を総合的に見て、借地契約を解除できるかが判断されます（最高裁昭和59年4月20日判決）。
借地契約書の定めと過去の経緯によって変わるので、個別に確かめてください。
相続した借地の家でも法定更新されますか
法定相続人が借地の家を相続した場合、地主の承諾も譲渡承諾料も原則として要らず（民法896条）、借地権はそのまま相続人に引き継がれます。期間満了の時点で建物があれば、相続人が更新を請求するか土地を使い続けることで、法定更新の規定が当てはまります。
まとめ
借地の法定更新は、建物がある限り、更新料を払わなくても借地契約が前と同じ条件で続く仕組みです。
ただし地主との関係がこじれると、地代の受け取りを拒まれたり、売却や建て替えの承諾が取りにくくなったりします。
地代の受け取りを拒まれたら先に払おうとしたうえで供託し、売るときは借地非訟や地主への売却も含めて方法を選んでください。
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ぜひ本記事の内容を参考に、借地契約書の更新料の条項と借地権が設定された時期を確かめたうえで、地主との話し合いや売却の進め方を決めてください。
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参考にした資料
- e-Gov法令検索「借地借家法」（第5条・第6条・第11条）
- e-Gov法令検索「民法」（第494条・第495条）
- 最高裁昭和51年10月1日判決・最高裁昭和59年4月20日判決（裁判所 裁判例検索）