借地非訟の介入権とは？地主が買い取るときの価格と流れ
借地の家を売ろうとしたところ地主が譲渡を承諾せず、裁判所に借地非訟を申し立てると、地主が介入権を使って自分で買い取ると申し出ることがあります。
介入権は、借地人が譲渡の許可を申し立てたときに、地主が裁判所の定める期間内に建物と借地権の譲渡を受けると申し立てられる権利です（借地借家法19条3項）。
買取価格は裁判所が決め、建物の価額に、借地権価格から譲渡承諾料に当たる1割ほどを引いた額を合わせた水準になるのが通常です。
本記事では、介入権を使える場面、申立て後の流れ、買取価格の決まり方、第三者に売る場合との手取りの比べ方を解説します。
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借地非訟の介入権とは地主が優先して借地権を買い取る権利
借地非訟は、地主の承諾が得られないときに、裁判所が地主の承諾に代わる許可などを与える手続きです。
賃借権の借地権を他人に譲るには地主の承諾が必要です（民法612条）。
承諾なく譲ると借地契約の解除の理由になり得るので、地主が応じないときは、譲渡の前に裁判所へ許可を申し立てます。
介入権はこの手続きの中で地主に認められた権利で、借地人が見つけた買い手より優先して、地主自身が建物と借地権を譲り受けられます。
裁判所は相当の対価を定めて地主への譲渡を命じます（借地借家法19条3項）。
介入権を使えるのは譲渡の許可を申し立てたとき
介入権が使えるのは、借地人が借地権の譲渡の許可を裁判所に申し立てたときです（借地借家法19条）。競売・公売で建物を取得した人が譲受けの許可を申し立てたときも、20条2項が19条を準用するので、地主は介入権を申し立てられます。
地主の承諾がもともと要らない場面では、許可の申立てをしないので、介入権が使われることもありません。
法定相続人が借地権を相続する場合は、地主の承諾も承諾料も原則不要です（民法896条）。
地上権の借地権も、地主の承諾なしで譲渡できます。
ただし住宅用の借地は賃借権が多いので、借地契約書と登記で自分の借地権がどちらに当たるかを確かめてください。
法定相続人以外への遺贈は譲渡にあたり、地主の承諾が必要になります。
建て替えの許可には介入権がない
建て替え・増改築や、木造などの非堅固な建物から堅固な建物への借地条件の変更を地主が承諾しないときも、借地人は裁判所の許可を求められます（借地借家法17条）。
17条の許可には介入権の規定がないので、建て替えの許可を申し立てても、地主に借地権を買い取られる形にはなりません。
その代わり、許可と引き換えに財産上の給付を命じられるのが通常です。
東京地裁の運用の目安は、全面建て替えの増改築許可で更地価格の3%前後、非堅固から堅固への条件変更で更地価格の10%とされています。
建て替えの許可の進め方は借地の建て替えと承諾料で解説しています。
地主が介入権を申し立てたあとの流れ
地主の介入権の申立ては、借地人が借地非訟で譲渡の許可を申し立てた後、裁判所が定める期間内に行われます。
裁判所は原則として裁判の前に鑑定委員会の意見を聴きます。
鑑定委員会は3人以上で、東京地裁では弁護士・不動産鑑定士・建築士などから指定され、現地調査をして意見書を出します。
鑑定委員会の費用は国が負担します（借地借家法17条6項・47条）。
東京23区の借地を担当する東京地方裁判所民事第22部の目安では、申立てからだいたい1か月〜1か月半で第1回の審問期日が開かれます。
その約1か月半後に鑑定委員会の現地調査があり、意見書の提出から1か月〜1か月半程度で次の審問期日に進みます。
多くの事件はだいたい1年以内に終わります。
許可の申立てを取り下げにくくなる
介入権の申立てがあっても、借地人が許可の申立てを取り下げれば、地主の介入権の申立ても効力を失います（借地借家法19条4項）。
地主に売るつもりがない場合は、裁判所が地主への譲渡を命じる前であれば、取り下げを選べます。
ただし、取り下げると第三者への譲渡の許可も得られないので、買い手への売却も進められなくなります。
裁判所が地主への譲渡を命じる裁判をした後は、当事者の合意がなければ取り下げられません（同19条5項）。
地主に売る結果を受け入れるかどうかは、譲渡を命じる裁判が出る前に決めてください。
裁判所が価格を決めて買取りを命じる
裁判所は鑑定委員会の意見を聴いて相当の対価を定め、地主への譲渡を命じます。
代金の支払いと引き渡しを同時に行うよう命じることもできるので、引き渡したのに代金が入らない事態は起きにくい仕組みです。
決定に不服があれば、決定書を受け取った日から2週間以内に即時抗告できます。
期限が短いので、決定書が届いたらすぐに代理人の弁護士と内容を確かめてください。
介入権の買取価格の決まり方
介入権の買取価格は、地主と借地人が話し合って決める売買価格とは違います。裁判所が鑑定委員会の意見をもとに定める相当の対価で、その中身は借地権の部分と建物の部分に分かれます。
借地権価格から承諾料に当たる額を引く
介入権の対価は、建物の価額と借地権価格の合計から、譲渡承諾料に当たる額を差し引いた額になるのが通常です。
差し引く額は借地権価格の10%程度とされ、鑑定で決まった借地権価格の9割が原則という解説もあります。
第三者に売る場合は借地人が地主へ承諾料を払うので、地主自身が買う場合はその分を価格から引いておく、という考え方です。
東京地裁の借地非訟の運用でも、譲渡の許可の承諾料は借地権価格の10%前後とされ、決定例の9割以上が借地権価格の8〜13%に収まっています。
基準は借地権価格で、譲渡代金の10%ではない点に注意してください。
譲渡承諾料の目安は譲渡承諾料と建替え承諾料の相場で解説しています。
借地権価格の考え方の出発点は「更地価格×借地権割合」で、相続税評価でも同じ考え方を使います（国税庁 No.4611）。
借地権割合は国税庁が路線価図で地域ごとに定めていて、Aの90%からGの30%まで10%刻みの7段階です。
たとえば路線価図に「350C」とあれば、1㎡あたりの路線価が350千円で、借地権割合がC（70%）を指します。
路線価は公示価格の8割程度を目安に定められているので、路線価から出した額と鑑定で決まる借地権価格が一致するとは限りません。
手元で目安をつける入口として使い、実際の対価は鑑定委員会の意見で決まると考えてください。
借地権割合の調べ方は借地権割合の意味と調べ方で解説しています。
建物の価格も対価に入る
介入権の対価には、借地権価格のほかに建物の価額も含まれます。
地主は建物と借地権をまとめて譲り受けるので、借地人は建物ごと地主に譲る代わりに、その価額を上乗せした対価を受け取ります。
借地契約が終わって土地を返すときは更地にして返すのが原則なので（民法622条が準用する599条）、建物ごと引き取られる点は介入権の特徴の一つです。
建物の価額は築年数や状態で変わるので、決定や意見書では、借地権の部分と建物の部分を分けて内訳を確かめてください。
介入権と第三者への売却の手取りの比べ方
第三者に売るときの手取り
介入権で地主に売る場合と、許可を得て第三者に売る場合のどちらで手元に多く残るかは、示された額面だけでは比べられません。
第三者への売却では、売却価格から地主に払う譲渡承諾料（借地権価格の10%前後）、不動産会社に払う仲介手数料、売買契約書の印紙税を差し引いた額が手取りになります。
印紙税は、契約金額1,000万円超5,000万円以下なら1万円です（2027年3月31日までに作成された契約書の軽減措置・2026年11月時点）。
また、借地権付きの建物は住宅ローンを組みにくく、地代の負担や地主の承諾が要ることを買い手が見込みます。
実際の売却価格は「更地価格×借地権割合」より低くなることが多いです。
介入権で地主に売るときの手取り
介入権では承諾料に当たる額が対価から引かれているので、地主へ別に承諾料を払うことは通常ありません。
対価は鑑定委員会の意見をもとに裁判所が定めるので、買い手が地代の負担などを見込んで値を下げる交渉とは決まり方が違います。
一方、介入権で地主に移った場合に仲介手数料がかかるかどうかは、不動産会社との媒介契約の内容で変わるので、個別に確かめてください。
更地価格×借地権割合（路線価図のA〜G）が出発点で、実際の額は鑑定で決まります
介入権の対価には建物の価額も含まれます
借地権価格の10%程度を差し引くのが通常です
売却価格から譲渡承諾料・仲介手数料・印紙税を引いた額と比べます
どちらも譲渡所得として計算し、税引き後の額で比べます
どちらも同じ式で税金を引く
税金はどちらも同じ式で計算し、譲渡所得＝売却価格−（取得費＋譲渡費用）−特別控除となります。
売った年の1月1日時点で所有期間が5年超なら税率は20.315%、5年以下なら39.63%です。
取得費が分からないときは、売却価格の5%を取得費にできます。
第三者に売るときに地主の承諾のために払った名義書換料は譲渡費用になります。
また、自宅として住んでいた家と借地権を売るなら、居住用財産の3,000万円特別控除を使える場合があります。
税金の計算は借地権を売却したときの税金で解説しています。
地主の買取の提示額が安いと感じたとき
借地非訟の前後に、地主から直接買取りの額を提示されることもあります。
提示額が安いと感じたら、まず借地権割合から借地権価格の目安を出し、建物の価額を足してください。
そのうえで、介入権になった場合の考え方（合計から承諾料に当たる額を引く）と並べると、裁判所に任せた場合との差がつかめます。
第三者に売った場合の価格は不動産会社の査定で確かめ、譲渡承諾料や仲介手数料を引いた手取りに直してから比べると、地主の提示額との差がはっきりします。
話し合いでまとまらなくても、地主への売却価格を借地人の申立てで裁判所に決めてもらう手続きはありません。
裁判所が対価を定めるのは、第三者への譲渡の許可を申し立て、地主が介入権を使ったときなので、その場合は前の章で示した取り下げの期限を頭に置いて進めてください。
地主がお寺などの宗教法人の場合、事務は規則に別の定めがなければ責任役員の過半数で決めます（宗教法人法19条）。
買取りの資金を借り入れるときは、一時の借入を除き、少なくとも1か月前に信者その他の利害関係人への公告が必要です（同法23条）。
そのため、回答や支払いの時期に幅が出ることがあります。
地主との価格の交渉は借地権を地主に買い取ってもらう相場と交渉の進め方で解説しています。
介入権を見込んで借地非訟を申し立てる前に確かめること
譲渡の許可を申し立てると、地主が介入権を使って買い取る可能性も出てきます。申し立てるかどうかは、借地権の種類・名義・申立先・費用・売る期限を確かめてから決めてください。
- 借地権の種類：地上権なら地主の承諾なしで譲渡でき、借地非訟は要りません。1992年7月31日以前に始まった借地契約には旧法（借地法）、1992年8月1日以降は借地借家法が適用されます
- 建物の名義：相続した家なら、相続登記の申請が2024年4月1日から義務になっています。期限は相続で取得したことを知った日から3年以内（2024年4月より前の相続分は2027年3月31日まで）で、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります
- 申立先：借地の所在地を管轄する地方裁判所で、当事者が合意すれば同じ所在地の簡易裁判所でも申し立てられます（借地借家法41条）。東京23区の借地は東京地方裁判所民事第22部が担当します
- 申立ての費用：申立手数料は民事訴訟費用等に関する法律の別表第一13の項で、借地の価額をもとに計算します。東京地裁では固定資産評価額の2分の1を基礎にし、収入印紙で納めるほか、相手方1名につき郵便切手6,000円を予納します
- 代理人：借地非訟の代理人は原則として弁護士に限られます（借地借家法44条1項）
- 売る期限：居住用財産の3,000万円特別控除は、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ることなどが要件で、手続きにかかる期間も含めて日程を組む必要があります
第三者の買い手には、地主が介入権を使えば売買が成り立たなくなることを先に伝えておいてください。
そうすると、あとで行き違いが起きにくくなります。
申立ての書類や費用の詳しい中身は借地非訟の手続きと費用で解説しています。
よくある質問
介入権の買取価格に納得できないときはどうなりますか
裁判所が地主への譲渡を命じた決定に不服があれば、決定書を受け取った日から2週間以内に即時抗告できます。
決定の前なら、許可の申立てを取り下げれば地主の介入権の申立ても効力を失います（借地借家法19条4項）。
決定が出た後は、当事者の合意がなければ取り下げられない点に注意してください。
地主が介入権を使うと地代はどうなりますか
手続きの間も借地契約は続いているので、地代はこれまでどおり払ってください。
地主への譲渡が済めば借地人は借地権を手放すので、それ以降の地代を払う立場ではなくなります。
引き渡しまでの地代の精算のしかたは、決定の内容や当事者の話し合いで変わるので、個別に確かめてください。
地主が介入権を使うかどうかはいつ分かりますか
地主は、借地人が譲渡の許可を申し立てた後、裁判所が定める期間内に介入権を申し立てます。
その期間内に地主から申立てがあったかどうかで分かります。
期間は事件ごとに裁判所が定めるので、代理人の弁護士を通じて確かめてください。
介入権で売るときも譲渡承諾料を払いますか
地主に売る場合は譲渡承諾料が原則かからず、介入権でも地主へ別に払うことは通常ありません。
その代わり、対価は建物の価額と借地権価格の合計から、承諾料に当たる額（借地権価格の10%程度）を差し引いて決まるのが通常です。
承諾料の分は、価格の中であらかじめ差し引かれていると考えてください。
競売で取得した建物にも介入権はありますか
あります。
競売・公売で借地上の建物を取得した人が譲受けの許可を申し立てたときも、借地借家法20条2項が19条を準用するので、地主は介入権を申し立てられます。
譲受けの許可は、建物の代金を払った後2か月以内に申し立てる必要があります。
まとめ
借地非訟の介入権は、借地人が譲渡の許可を申し立てたときに、地主が建物と借地権を優先して買い取れる権利で、建て替えの許可には介入権がありません。
買取価格は、建物の価額と借地権価格の合計から承諾料に当たる額を引くのが通常です。
裁判所が地主への譲渡を命じた後は合意がなければ取り下げられないので、第三者への売却の手取りと比べたうえで申し立ててください。
借地権のミカタでは、監修の株式会社グランクルー（宅地建物取引業 東京都知事免許(2)101165）が、借地権の売却や地主との調整の相談を無料で受け付けています。無料相談のページからお問い合わせいただけます。
ぜひ本記事の買取価格の考え方と手取りの比べ方を参考に、地主に売るか第三者に売るかを判断してください。
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参考にした資料
- e-Gov法令検索「借地借家法」（第17条・第19条・第20条）
- 東京地方裁判所「借地非訟とは」
- マリタックス法律事務所「借地非訟の介入権」
- 文の風東京法律事務所「借地権の介入権」