借地権の売却の仲介手数料はいくら？上限の計算と地主に売るとき
借地の家を売ろうと不動産会社に相談すると、売却にかかる費用の説明の中に仲介手数料の金額が出てきます。
借地権付き建物の売買も宅地建物取引業法の報酬の上限の対象です。
売買代金（税抜）が400万円を超えるなら「代金×3%＋6万円」が上限になり、地主に売るときも不動産会社が仲介に入れば同じ上限で計算します。
本記事では、仲介手数料の上限の計算方法と地主に売るときの例、上限を超える請求を受けたときの対応、仲介手数料のほかに借地権の売却でかかる費用を解説します。
無料・登録なしで使えます
借地権の売却額は所在地と面積で目安を出せます
借地権の売却でも仲介手数料の上限は法律で決まっている
不動産会社に借地権の売却を頼んだときの仲介手数料は、不動産会社が自由に決める金額ではありません。宅地建物取引業法で上限が決まっていて、借地だからといって別の上限が用意されているわけではありません。
宅地建物取引業法の報酬の上限
宅地建物取引業者である不動産会社が売買の仲介で依頼者の一方から受け取れる報酬の上限は、国土交通大臣が定めます（宅地建物取引業法46条1項）。
不動産会社はこの上限を超えて受け取ってはならず（同条2項）、違反すると100万円以下の罰金の対象になります（同法82条2号）。
具体的な額は国土交通省の報酬告示に定められています。
売買代金（税抜）を3つの部分に分け、それぞれに決まった率を掛けて足した額が上限です。
- 200万円以下の部分：5%（消費税の課税業者なら税込5.5%）
- 200万円を超え400万円以下の部分：4%（税込4.4%）
- 400万円を超える部分：3%（税込3.3%）
この率はあくまで上限なので、上限の額をそのまま払う決まりはありません。
媒介契約を結ぶ前に、示された仲介手数料が上限の範囲に収まっているかを不動産会社に確かめてください。
あわせて、どの率で計算した額なのかも聞いておいてください。
借地権の売買も上限の対象になる
借地権を売るときに売り買いするのは、多くの場合、借地の上に建つ家と、その家を建てておくための借地権をひとまとめにした「借地権付き建物」です。宅地建物取引業法は建物の売買の仲介も対象にしているので、借地権付き建物の売買にも仲介手数料の上限の規定が及びます（同法2条2号・46条）。
計算のもとになるのは、実際にまとまった売買代金（税抜）です。
借地権の価格は「更地価格×借地権割合」が考え方の出発点です（国税庁 No.4611）。
ただ、買い手は地代の負担や地主の承諾が要ることを見込むので、実際の売却価格はこれより低くなることが多くあります。
仲介手数料も、査定の段階の数字ではなく、売買契約書に書く代金で決まります。
賃借権の借地権を第三者に売るには地主の承諾が要り（民法612条）、承諾がないまま売ると借地契約の解除の理由になり得ます。
仲介を頼む不動産会社が地主との調整まで引き受けるのかどうかも、仲介手数料の額と一緒に確かめてください。
借地権を売る方法の全体は借地権の売却方法で解説しています。
借地権の仲介手数料の計算方法
借地権の仲介手数料は、報酬告示の区分ごとに計算して足すのが本来のやり方です。
売買代金の大きさに応じた速算式を使えば、一度の計算で同じ上限が出ます。
速算式は報酬告示の区分を計算し直した式なので、どちらで計算しても結果は変わりません。
売買代金×3%＋6万円（税抜）
売買代金×4%＋2万円（税抜）
売買代金×5%（税抜）
通常より費用がかかる場合で、媒介契約のときに説明と合意があれば税込33万円まで
仲介手数料はかからない
400万円を超える売買の速算式
売買代金（税抜）が400万円を超えるときは、「売買代金×3%＋6万円」で上限（税抜）が出ます。
この式は、まず代金の全体に3%を掛けます。
そこに、200万円以下の部分と200万円を超え400万円以下の部分が3%より高い率で計算される差をまとめて足しており、その差の合計が6万円です。
消費税の課税業者である不動産会社に頼むときは、各区分の率を税込の5.5%・4.4%・3.3%に置き換えて計算してください。
見積もりを受け取ったら、売買代金に3%を掛けて6万円を足した額と比べるだけで、上限の範囲に収まっているかが分かります。
200万円を超え400万円以下の売買の速算式
売買代金（税抜）が200万円を超え400万円以下のときは、「売買代金×4%＋2万円」で上限（税抜）が出ます。200万円以下の売買には速算式がなく、売買代金に5%（税込5.5%）を掛けた額がそのまま上限です。
800万円以下の売買の特例
2024年7月1日からは、売買代金（税抜）が800万円以下の宅地・建物の売買の仲介に特例があります。
通常より費用がかかる場合に限り、30万円の1.1倍にあたる税込33万円まで受け取れます（国土交通省の報酬告示、宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方）。
「低廉な空家等」という名前の特例ですが、空き家に限らず使用の状態は問いません。
住んでいる借地の家や人に貸している借地の家でも対象になり得て、売主と買主のどちらからも受け取れます。
この特例を使うには、媒介契約を結ぶときに不動産会社が報酬の額をあらかじめ説明し、依頼者が合意している必要があります。
800万円に速算式を当てはめると「800万円×3%＋6万円」で30万円（税抜）になり、特例の上限と同じ額です。
売買代金が低いほど、通常の上限と特例の上限の差は大きくなります。
媒介契約の段階で特例を使うと言われたら、通常の計算ではいくらになるのか、上乗せ分は何の費用なのかを聞いてから合意してください。
地主に借地権を売るときの仲介手数料
地主に借地権を売るときも、不動産会社に仲介を頼めば、仲介手数料の上限は第三者に売るときと同じ計算で決まります。
不動産会社を通さず、借地人と地主が直接やり取りして売買するなら、仲介手数料はかかりません。
地主に売る場合は、第三者に売るときに地主へ払う譲渡承諾料も原則かかりません。
仲介を頼むかどうかは、地主と自分で価格の話を進められるかどうかで決めてください。
地主との間に入る不動産会社の仕事
地主との売買に入る不動産会社は、借地権の価格の根拠を示しながら地主と話し合い、まとまった条件を売買契約書にします。
不動産会社が売却価格について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければなりません（宅地建物取引業法34条の2第2項）。
借地権の場合、根拠の出発点になるのは路線価図の数字と借地権割合です。
路線価図の「350C」のような表示は、1㎡あたりの路線価（千円単位）と、借地権割合を表すアルファベットを示しています。
借地権割合はAの90%からGの30%まで、10%刻みの7段階です（国税庁 財産評価基準書）。
ただし路線価は公示価格の8割程度を目安に定められているので、路線価から出した額と実際の取引の価格はずれることがあります。
示された価格がどの数字をもとにしているのかを、不動産会社に聞いてください。
250万円で地主に売るときの上限の例
借地権を地主に250万円（税抜）で売り、不動産会社に仲介を頼んだ場合、仲介手数料の上限は200万円×5%＋50万円×4%で12万円（税抜）です。速算式の250万円×4%＋2万円でも12万円になり、消費税の課税業者なら税込13.2万円が上限です。
ただし250万円は800万円以下なので、前の節の特例の条件を満たせば税込33万円まで受け取れます。
同じ250万円の売買でも、特例を使うかどうかで上限は13.2万円と33万円に分かれます。
媒介契約書に書かれた報酬の額と、それがどちらの計算によるものかを、署名の前に確かめてください。
地主も不動産会社に仲介を頼んでいれば、地主の分の仲介手数料は地主と不動産会社の間で決まり、借地人の分とは別に計算されます。
上限を超える仲介手数料を求められたら
宅地建物取引業法46条2項は、不動産会社が国土交通大臣の定める上限を超えて報酬を受け取ることを禁じていて、違反には100万円以下の罰金があります（同法82条2号）。請求された仲介手数料が上限を超えているように見えたら、まず売買代金（税抜）と速算式で上限を計算し直し、請求額との差を確かめてください。
差があるときは、800万円以下の特例として請求しているのか、それとも別の理由なのかを、不動産会社に書面で尋ねてください。
特例は、媒介契約を結ぶときにあらかじめ報酬の額を説明し、合意していることが条件です。
売買がまとまった後に初めて示された上乗せは、この条件に当てはまりません。
説明を聞いても上限を超える根拠が分からないときは、払う前に宅地建物取引業や借地に詳しい専門家に相談し、対応を個別に確かめてください。
仲介手数料のほかに借地権の売却でかかる費用
借地権の売却では、不動産会社に払う仲介手数料のほかにも費用がかかります。
地主に払う譲渡承諾料、売買契約書の印紙税、利益が出たときの譲渡所得の税金です。
このうち譲渡承諾料は、借地権の価格によっては仲介手数料より大きくなることがあるので、手取りを考えるときは合わせて計算してください。
譲渡承諾料
第三者に借地権を売るとき、地主の承諾をもらうために払うのが譲渡承諾料（名義書換料）で、目安は借地権価格の10%前後です。
東京地裁の借地非訟の運用でも同じ考え方がとられ、決定例の9割以上が借地権価格の8〜13%に収まっています。
目安のもとは借地権価格であり、譲渡代金の10%ではない点に注意してください。
譲り受ける人が配偶者や子など推定相続人のときは、借地権価格の3%程度とされています。
地主に売る場合と底地と一緒に売る場合は、原則かかりません。
法定相続人が相続する場合も、地主の承諾と譲渡承諾料は原則いりません（民法896条）。
譲渡承諾料は売主である借地人が地主に払うのが一般的で、譲渡所得の計算では譲渡費用に入れられます（国税庁 No.3255）。
金額の決まり方は譲渡承諾料と建替え承諾料の相場で解説しています。
売買契約書の印紙税
借地権の売買契約書には印紙税がかかります。
売買契約書に書く金額が1,000万円を超え5,000万円以下なら、軽減措置で1万円です。
軽減措置の対象は2027年3月31日までに作成された売買契約書です（国税庁 No.7108）。
ほかの金額の区分の税額は、国税庁の案内で個別に確かめてください。
譲渡所得の税金
譲渡所得は「売却価格−（取得費＋譲渡費用）−特別控除」で計算します。
税率は、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば20.315%、5年以下なら39.63%です（国税庁 No.3208・No.3211）。
仲介手数料や譲渡承諾料は、売るために直接かかった費用として譲渡費用に入り、そのぶん譲渡所得が小さくなります。
支払いの領収書は残しておいてください。
相続した借地の家で、被相続人がいくらで取得したのか分からないときは、売却価格の5%を取得費にできます（概算取得費・国税庁 No.3258）。
自宅として住んでいた家と借地権を売るときは、居住用財産の3,000万円特別控除を使える場合があります。
住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ることなどが要件です（国税庁 No.3302）。
税金の計算は借地権を売却したときの税金で解説しています。
よくある質問
仲介手数料はいつ払いますか
仲介手数料を払う時期は不動産会社によって扱いが異なり、媒介契約の中で取り決めます。いつ・いくらを払うのかは、媒介契約を結ぶ前に媒介契約書の報酬の欄で確かめてください。
買取業者に直接売るときも仲介手数料はかかりますか
不動産会社の仲介を通さず買取業者に直接売るときは、仲介手数料はかかりません。
ただ、買い手が地主以外になるので、賃借権の借地権なら地主の承諾が要り、譲渡承諾料がかかることも考えて、手取りを仲介で売る場合と比べてください。
買取業者に売る流れは借地権の買取で解説しています。
仲介手数料は値引きしてもらえますか
宅地建物取引業法が決めているのは仲介手数料の上限で、上限の額をそのまま払う決まりはありません。金額は媒介契約を結ぶ前に不動産会社と話し合えるので、提示された額がどの率で計算したものかを聞いたうえで相談してください。
売主と買主の両方から仲介手数料を受け取ることはありますか
仲介手数料の上限は依頼者の一方から受け取れる額として決まっているので、同じ不動産会社が売主と買主の両方から仲介を頼まれていれば、それぞれから上限の範囲で受け取れます。
仲介手数料に消費税はかかりますか
消費税の課税業者である不動産会社に頼むと、仲介手数料に消費税がかかり、上限も税込の5.5%・4.4%・3.3%で計算します。800万円以下の特例の上限も税込で33万円と定められているので、見積もりの額が税込か税抜かを確かめてから上限と比べてください。
まとめ
借地権付き建物の売買も宅地建物取引業法の報酬の上限の対象です。
売買代金（税抜）が400万円を超えるなら「代金×3%＋6万円」、200万円を超え400万円以下なら「代金×4%＋2万円」が上限で、地主に売るときも不動産会社が仲介すれば同じ計算になります。
800万円以下の売買には媒介契約の時点で合意していれば税込33万円までの特例があり、手取りを考えるときは譲渡承諾料・印紙税・譲渡所得の税金も合わせて計算してください。
借地権のミカタでは、監修の株式会社グランクルー（宅地建物取引業 東京都知事免許(2)101165）が、借地権の売却の相談を無料で受け付けています。無料相談のページからお問い合わせいただけます。
ぜひ本記事の上限の計算と費用の内訳を参考に、借地権の売却の見積もりを確かめてください。
借地のことは私が無料でご相談に乗ります
借地権の値段は地主の承諾の取り方で大きく変わります。売る前にまずは一度ご相談ください。
✔ 相談は無料 ✔ 借地権の取引100件以上 ✔ 弁護士・司法書士と連携
お電話でも 03-5860-8391
受付は平日9:00〜18:00です
参考にした資料
- e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」（第2条・第34条の2・第46条・第82条）
- 国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」（報酬告示）
- 国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」
- 国税庁 No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置
