借地権の相談は弁護士と不動産会社どちら？費用と頼む順番

借地の家を相続して手放そうとすると、売却額の相談は不動産会社、地主との争いは弁護士と、相談先が二つに分かれます。

借地非訟の代理人になれるのは原則として弁護士だけで（借地借家法44条1項）、売却額の査定や売却の仲介は不動産会社が担います。

まず不動産会社で売れる額を確かめ、地主が譲渡を承諾しないときに弁護士へ頼む順番で進めると、弁護士費用をかける場面を絞れます。

本記事では、弁護士と不動産会社の役割の違い、借地権に強い弁護士の探し方、弁護士費用と法テラス、相談する順番を解説します。

借地権のトラブルで弁護士にしかできないこと

借地のトラブルの相談先には、弁護士・司法書士、借地権を扱う不動産会社、自治体や弁護士会の法律相談があり、話を聞いてもらう窓口はいくつもあります。

ただ、借地非訟の手続きで借地人の代理人になることと、報酬を受け取って地主との交渉を代わりに行うことは、原則として弁護士に限られています。

地主と意見が対立した場面では、弁護士以外に任せられる範囲はかなり狭くなります。

借地非訟の代理

借地非訟は、地主が借地権の譲渡や建て替えを承諾しないときに、地主の承諾に代わる許可を裁判所に求める手続きです。

譲渡については借地借家法19条に定めがあり、建て替え・増改築や木造から堅固な建物への借地条件の変更については同法17条に定めがあります。

裁判所は、許可と引き換えに承諾料に当たる財産上の給付を命じるのが通常です。

この手続きで代理人になれるのは、原則として弁護士だけです（借地借家法44条1項）。

申立先は借地の所在地を管轄する地方裁判所で、当事者が合意すれば同じ所在地の簡易裁判所にも申し立てられます（同法41条）。

簡易裁判所であれば、裁判所の許可を得て弁護士以外が代理人になる道もあります。とはいえ、地方裁判所で進める場合に代理人を立てるなら、依頼先は弁護士になります。

また、譲渡の許可を申し立てると、地主は自ら借地権を買い取ると申し出ることができ（同法19条3項）、結果として地主に売る形になることもあります。

申し立てる前に、弁護士とその見通しも確かめておいてください。

借地非訟の流れと費用は借地非訟の手続きと費用で解説しています。

地主との交渉の代理

弁護士・弁護士法人でない人が、報酬を得る目的で法律事件の代理や和解の交渉を仕事として行うことは、弁護士法72条で禁じられています。次のような争いのある場面で、借地人に代わって条件を交渉できる専門家は、原則として弁護士に限られます。

• 譲渡承諾料の額で地主ともめている
• 借地契約の更新を断られた
• 地代の値上げを求められた

地主が期間満了時に更新を断るには正当事由が必要です（借地借家法6条）。

地代の増減の争いは、裁判の前にまず調停を申し立てる決まりがあります（民事調停法24条の2）。

このように、争いの中身によって使える手続きが変わるので、どの手続きを選ぶかの判断も弁護士に相談しておくと迷わずに済みます。

借地権の売却で不動産会社が担うこと

借地権を扱う不動産会社は、借地権がいくらで売れるかを示し、買い手を探し、場合によっては自ら買い取る役割を担います。地主との争いを代わりに交渉することはできませんが、売却の段取りを組んだり、地主の承諾が要る場面を把握したりといった、売るための実務は不動産会社の領域です。

売却額の査定と売却の仲介

借地権価格を考える出発点は「更地価格×借地権割合」で、相続税評価でも同じ考え方を使います（国税庁 No.4611）。

借地権割合は国税庁が路線価図で地域ごとに定めており、Aの90%からGの30%まで10%刻みの7段階です。

路線価図では「350C」のように、1㎡あたりの路線価（千円単位）の後ろにアルファベットで示されます。

ただ、買い手は地代の負担や地主の承諾が要ることを見込むので、実際の売却価格はこの計算より低くなることが多くあります。

相場に近い額を知りたいなら、借地権を扱う不動産会社に査定を頼んでください。

不動産会社の査定は、売却を頼む前の価格の目安として無料で行われることが多いものです。不動産鑑定士でなければ行えない不動産鑑定評価（不動産の鑑定評価に関する法律2条1項・36条1項）とは別のものです。

仲介で第三者に売る場合、賃借権の借地権を譲るには地主の承諾が要ります（民法612条）。

地主に払う譲渡承諾料（名義書換料）は借地権価格の10%前後が目安なので、売り先を比べるときは、査定額からこの承諾料と仲介手数料を差し引いた手取りで比べてください。

なお、地上権の借地権であれば地主の承諾なしで譲渡できますが、住宅用の借地は賃借権が多いです。

借地権付きの建物は買い手が住宅ローンを組みにくく、金融機関から地主の承諾書を求められることもあります。

譲渡承諾料の相場は譲渡承諾料と建替え承諾料の相場で解説しています。

借地権の買取

仲介で買い手が見つかりにくいときは、不動産会社に借地権を直接買い取ってもらう方法があります。

ただし、不動産会社が買う場合も第三者への譲渡にあたるため、地主の承諾が要ります。

一方、地主に売る場合や、地主と話し合って底地と一緒に売る場合は、譲渡承諾料が原則かかりません。

地主に買い取る意思があるかどうかも、売り先を決める前に確かめておいてください。

買取の進め方は借地権の買取で解説しています。

地主への売却は借地権を地主に買い取ってもらう相場と交渉の進め方で解説しています。

借地権に強い弁護士の探し方

借地権の相談では、借地非訟や地主との交渉を扱った経験があるかどうかを、最初の法律相談で弁護士に尋ねてください。

自治体や弁護士会の法律相談で状況を話し、借地の事件を扱う弁護士を探す入り口にする方法もあります。

東京23区の借地であれば、借地非訟は東京地方裁判所民事第22部が担当します。

その手続きに慣れているかどうかも、弁護士を選ぶ材料になります。

東京の相談先は東京23区の借地権の売却相場と相談先で解説しています。

相談の前に、借地の条件と地主とのやり取りの経緯が分かる書類をそろえておくと、限られた相談時間を事実の確認だけで使わずに済みます。

• 借地契約書
• 地代の領収書・振込記録
• 更新料や承諾料の領収書と合意書
• 地主とのやり取りの記録（手紙・メール）
• 建物の登記事項証明書

借地契約書が見当たらなくても、地代の振込記録や地主からの手紙で借地の条件をたどれることがあります。

手元にあるものはまとめて持って行ってください。

また、旧法（借地法）は1992年7月31日以前に始まった借地契約に適用されます。

借地が始まった時期も伝えておくと、どちらの法律で判断するかがはっきりします。

借地権の弁護士費用の目安と法テラス

弁護士の報酬は各弁護士が定めており、決まった標準額はありません（日本弁護士連合会）。

かつての日本弁護士連合会の報酬基準も2004年4月に廃止されています。

そのため、相談料・着手金・事件が終わったときの報酬がそれぞれいくらか、何を基準に金額を決めるかを、依頼前に見積もりで確かめて比べてください。

借地非訟を申し立てる場合は、弁護士費用とは別に裁判所へ納める費用がかかります。

申立手数料は民事訴訟費用等に関する法律の別表第一13の項で決まっており、借地の価額（増改築の許可は10分の3）をもとに計算します。

東京地方裁判所では、固定資産評価額の2分の1を基礎にします。

申立手数料は収入印紙で納め、あわせて相手方1名につき郵便切手6,000円を予納します（2026年11月時点）。

費用の負担が重い場合は、法テラス（日本司法支援センター）を使えるか確かめてください。

収入と資産が基準以下の人は、1回30分・同じ問題につき3回まで無料で法律相談を受けられます。

弁護士費用の立替えを受けて、月5,000円〜1万円程度の分割で返す方法も使えます。

借地の相談で弁護士と不動産会社に頼む順番

借地権を手放すまでの流れでは、売却額を知る段階と、地主の承諾をめぐって話し合う段階とで相談先が変わります。

最初から弁護士に頼むと、地主がすんなり承諾すれば要らなかった費用が先に出ていくことがあります。

売却額を確かめてから必要に応じて弁護士へ進む順番のほうが、費用を抑えやすくなります。

借地権を売るときの相談先と頼む順番

1. 不動産会社に売却額を聞く
査定で売れる額と、譲渡承諾料・仲介手数料を差し引いた手取りの目安を確かめます。

2. 地主に承諾を求める
第三者に売るには地主の承諾が要ります（民法612条）。地主に買い取ってもらう道もあります。

3. 承諾が得られなければ弁護士へ
借地非訟（借地借家法19条）の代理人は原則として弁護士に限られます（同法44条1項）。

4. 登記と税金は専門家へ
相続登記は司法書士、表題登記は土地家屋調査士、譲渡所得の計算は税理士に相談します。

まず不動産会社に売却額を聞く

法定相続人が借地権を相続しただけなら、地主の承諾も承諾料（名義変更料）も原則不要です（民法896条）。

相続した時点では、まだ地主ともめる理由は生まれていません。

この段階で借地権を扱う不動産会社に査定を頼んで売れる額を確かめ、第三者に売るか、地主に買い取ってもらうか、不動産会社に買い取ってもらうかを比べてください。

売却額が分かれば、弁護士費用をかけて借地非訟まで進める意味があるかどうかも、手取りと比べて判断できるようになります。

ただし、法定相続人以外の人へ遺贈する場合は譲渡にあたり、この段階から地主の承諾が必要になります。

地主が承諾しないときに弁護士へ

地主に譲渡の承諾を求めても応じてもらえないときは、承諾がないまま売らずに弁護士へ相談してください。

承諾なく賃借権を譲ると借地契約の解除の理由になり得るため、借地人は譲渡の前に、裁判所へ承諾に代わる許可を申し立てます（借地借家法19条）。

許可と引き換えに命じられる財産上の給付の額は、借地権価格の10%前後が基準とされています。

東京地方裁判所の手続きの流れは、だいたい次の目安です。

• 申立てからおおむね1か月〜1か月半で第1回の審問期日
• その約1か月半後に鑑定委員会の現地調査
• 意見書の提出から1か月〜1か月半程度で次の審問期日

多くの事件はおおむね1年以内に終わります。

決定に不服があれば、決定書を受け取った日から2週間以内に即時抗告できます。

売却の時期は、こうした期間を見込んで組み立ててください。

 無料相談  話がこじれたときは弁護士と連携して対応します

登記と税金は司法書士・土地家屋調査士・税理士に相談する

借地の家を売る前後には、弁護士や不動産会社ではなく、登記と税金の専門家に頼む手続きがあります。登記については、建物の表題登記の申請の代理は土地家屋調査士の業務（土地家屋調査士法3条）、所有権保存登記や相続登記の申請の代理は司法書士の業務です（司法書士法3条）。

相続登記は2024年4月1日から義務になりました。

相続で取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があり、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。

2024年4月より前の相続分は2027年3月31日が期限です。

遺産分割が終わっていない場合は、相続人申告登記で義務を果たせます。

売却の準備と並行して司法書士に相談してください。

借地権を売ったときの税金は、税理士に相談する領域です。

譲渡所得は、売却価格から取得費と譲渡費用を引き、さらに特別控除を引いて計算します。

税率は、売った年の1月1日時点で所有期間が5年超なら20.315%、5年以下なら39.63%です（国税庁 No.3208・No.3211）。

計算では、次の扱いも関わります。

• 取得費が分からないときは、売却価格の5%を取得費にできる（概算取得費・国税庁 No.3258）
• 地主の承諾をもらうために払った名義書換料は、譲渡費用になる（国税庁 No.3255）
• 自宅として住んでいた家と敷地を売る場合は、居住用財産の3,000万円特別控除を使える場合がある。住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ることなどが要件（国税庁 No.3302）

どれが当てはまるかは、税理士に確かめてください。売却の税金は借地権を売却したときの税金で解説しています。

よくある質問

弁護士に頼むと地主との関係は悪くなりますか

受け止め方は地主によって違うので、一概には言えません。

代理人から突然連絡が届く形を避けたい場合は、まず本人や不動産会社を通じて承諾を求め、話し合いが進まなくなった段階で弁護士へ頼む方法があります。

借地では地代の支払いなどで地主との関わりが続くので、どう連絡を始めるかを依頼の前に弁護士と相談してください。

不動産会社が地主と交渉してくれることはありますか

売却の仲介や買取の場面で、借地権を扱う不動産会社が地主に売却の意向を伝えたり、承諾の見込みを確かめたりすることはあります。

ただ、報酬を得る目的で法律事件の代理や和解の交渉を仕事として行えるのは、弁護士・弁護士法人だけです（弁護士法72条）。

地主と争いになっている場合の交渉は、弁護士に頼むことになります。

どこまで対応するかは不動産会社ごとに違うので、依頼前に個別に確かめてください。

法テラスは借地のトラブルでも使えますか

法テラスでは、収入と資産が基準以下の人は、1回30分・同じ問題につき3回まで無料で法律相談を受けられます。

弁護士費用の立替えも、月5,000円〜1万円程度の分割で返す形で使えます。

借地のトラブルが対象になるか、自分が基準に当てはまるかは、法テラスに個別に確かめてください。

借地非訟は自分で申し立てられますか

借地借家法44条1項が弁護士に限っているのは代理人なので、借地人が本人で申し立てることはできます。

ただ、申立手数料を借地の価額から計算して収入印紙で納め、相手方1名につき郵便切手6,000円を予納したうえで、審問期日や鑑定委員会の現地調査に対応しなければなりません。

地主が借地権を買い取ると申し出ることもあるので、本人で進めるかどうかは、弁護士の法律相談で見通しを聞いてから決めてください。

地主に借地権を買い取ってもらうときも弁護士が必要ですか

地主に借地権を売る場合は譲渡承諾料が原則かからず、地主と条件がまとまれば、弁護士を立てずに売買を進めることもできます。

ただし、価格で折り合わずに争いになった場合、報酬を受けて代わりに交渉できるのは原則として弁護士だけです（弁護士法72条）。

地主に示す価格の目安は、借地権を扱う不動産会社の査定で確かめられます。

まとめ

借地非訟の代理と、報酬を受けて地主との交渉を代わりに行うことは原則として弁護士に限られ、売却額の査定・仲介・買取は借地権を扱う不動産会社が担います。

まず不動産会社で売れる額を確かめ、地主が譲渡を承諾しないときに弁護士へ進むと、弁護士費用をかける場面を絞れます。

登記は司法書士・土地家屋調査士、売却の税金は税理士と、手続きごとに相談先を分けてください。

借地権のミカタでは、監修の株式会社グランクルー（宅地建物取引業 東京都知事免許(2)101165）が、借地権の売却や地主との調整の相談を無料で受け付けています。無料相談のページからお問い合わせいただけます。

ぜひ本記事の相談先の違いと頼む順番を参考に、借地権の売却や地主との話し合いを進めてください。

参考にした資料

• e-Gov法令検索「借地借家法」（第44条）
• e-Gov法令検索「弁護士法」（第72条）
• 日本弁護士連合会「弁護士費用」
• 法テラス「無料法律相談・弁護士費用の立替え」