未登記の借地の家は売れる？売る前に必要な登記と手続きの順番

借地の家を相続して売ろうとしたときに、法務局で調べても建物の登記が見つからないことがあります。

未登記の借地の家でも売ることはできます。

ただ、借地借家法10条1項は、借地人が登記した建物を持っていることを、借地権を第三者に主張できる条件にしています。

そのため登記がないままでは、買い手が限られやすくなります。

建物の所有権を取得した人には、取得から1か月以内に表題登記を申請する義務もあります（不動産登記法47条1項）。

本記事では、未登記の借地の家を売るときに困ることと、表題登記・相続の名義・解体までの手続きの順番を解説します。

借地の建物が未登記だと売却で困ること

借地の家の売却で建物の未登記が影響するのは、借地権を守る力と、買い手の資金の準備の両方です。どちらも買い手が値段を決めるときに考える事情なので、不動産会社に相談する前に、建物の登記があるかどうかを法務局で確かめてください。

新しい地主に借地権を主張できないことがある

借地借家法10条1項では、借地権そのものを登記していなくても、借地人が土地の上に登記した建物を持っていれば、土地を買った人などの第三者に借地権を主張できます。

建物が未登記だとこの効力は生じません。

地主が底地を第三者に売ったときに、新しい地主に対して借地権を主張できないことがあります。

登記の名義にも注意が要ります。

最高裁昭和41年4月27日大法廷判決は、建物の登記が借地人本人ではなく同居の親族など他人の名義だった場合に、借地権を第三者に主張できないと判断しました。

登記があっても名義が借地人と違えば同じ心配が残ります。

借地契約書の借主と建物の登記名義がそろっているかも、あわせて確かめてください。

買い手から見ると、未登記の建物を買うことは、地主が替わったときに守りの弱い借地権を引き継ぐことになり、その分だけ値段を下げる理由になります。借地権の登記と建物の登記の違いは借地権の登記で解説しています。

住宅ローンを使う買い手がつきにくい

借地権付きの建物はもともと住宅ローンを組みにくく、金融機関から地主の承諾書を求められることがあります。

そのうえ住宅ローンでは建物に抵当権を設定するので、建物の登記がないままでは担保の手続きに進めません。

その結果、買い手が現金で払える人や不動産会社に絞られやすくなり、売り出してから決まるまでの時間も、つけられる値段も変わります。

未登記の借地の家でも売れる

建物が未登記であっても、建物の所有者として借地の家を売ることはできます。

道筋は、売主が登記を済ませてから売る方法と、未登記のまま地主や買取業者に引き取ってもらう方法に分かれます。

どちらを選ぶかで、手間と値段のつり合いが変わります。

登記を済ませてから売る

一般の買い手に仲介で売るなら、表題登記と所有権保存登記を済ませてから売り出してください。登記がそろうと借地権を第三者に主張できる状態になり、住宅ローンを使う買い手も検討しやすくなります。

第三者に売るときは、登記とは別に地主の承諾が要ります。

賃借権の借地権を承諾なく譲ると、借地契約の解除の理由になり得ます（民法612条）。

地主に払う譲渡承諾料（名義書換料）は借地権価格の10%前後を目安に、売買の前に話をまとめておいてください。

地主が承諾しないときは、譲渡の前に裁判所へ承諾に代わる許可を申し立てる方法もあります（借地借家法19条）。

なお、地上権の借地権なら地主の承諾なしで譲渡できます。

ただ、住宅用の借地は賃借権が多いので、借地契約書でどちらかを確かめてください。

地主に払った名義書換料は、売ったときの譲渡所得の計算で譲渡費用に入れられます（国税庁 No.3255）。譲渡承諾料の目安と交渉は譲渡承諾料と建替え承諾料の相場で解説しています。

未登記の借地の家を登記してから売るまでの順番

1. 表題登記（土地家屋調査士）
建物を登記記録に載せる手続き。取得の日から1か月以内に申請（不動産登記法47条1項）

2. 所有権保存登記（司法書士）
所有者の名義を記録。登録免許税は不動産の価額の1,000分の4

3. 固定資産税の名義の届出
東京23区で相続したときは都税事務所に現所有者申告書。23区以外は市町村ごとの届出

4. 地主の譲渡承諾
第三者に売るときは承諾が必要（民法612条）。譲渡承諾料は借地権価格の10%前後が目安

5. 売買契約と引渡し
登記と地主の承諾がそろった状態で買い手と売買契約を結ぶ

未登記のまま地主や買取業者に売る

登記の手続きをせずに手放したいときは、地主か買取業者に直接売る方法があります。

地主に売る場合は、譲渡承諾料が原則かかりません。

地主にとっては借地権と底地が一つにまとまり、借地権を主張される相手が自分自身になります。

そのため、未登記で困る場面は一般の買い手より少なくなります。

地主がお寺や神社の場合、買い取るかどうかは、規則に別の定めがなければ責任役員の過半数で決まります（宗教法人法19条）。

返事までに時間がかかる場合もあるので、その時間も見込んでおいてください。

買取業者に売る場合は、業者が登記の手間と費用、地主との話し合いを見込んだうえで値段を出します。

未登記のまま引き取るかどうかや、登記の費用をどちらが持つかは業者ごとに違うので、条件を書面で比べてください。

未登記のまま買った側にも、取得から1か月以内の表題登記の義務がかかります。

また、第三者への売却になるので、地主の承諾も要ります。

地主に買い取ってもらうときの値段の考え方は借地権を地主に買い取ってもらう相場と交渉の進め方で解説しています。

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未登記建物の表題登記の手続きと期限

建物の表題登記は、建物の所在や構造、床面積などを登記記録に初めて載せる手続きです。

表題登記がない建物の所有権を取得した人は、取得の日から1か月以内に申請しなければなりません（不動産登記法47条1項）。

正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になります（同164条1項）。

建てた時から長く未登記のままの建物でも、売る前や相続のときに申請すれば、借地権を主張できる状態と売りやすい状態を同時に整えられます。

表題登記は土地家屋調査士に頼む

建物の表題登記の申請の代理は、土地家屋調査士の業務です（土地家屋調査士法3条）。

土地家屋調査士は現地で建物を測り、図面を作って申請します。

相談の前に、建てた時の資料や工事の書類、固定資産税の通知など、建物の持ち主と経緯が分かる書類を手元にそろえておいてください。

どの書類で足りるかは建物の経緯で変わるので、個別に確かめてください。

所有権保存登記は司法書士に頼む

表題登記が終わったら、所有者の名義を記録する所有権保存登記に進みます。

こちらの申請の代理は司法書士の業務です（司法書士法3条）。

登録免許税は不動産の価額の1,000分の4です。

個人が新築・取得した住宅用家屋は、2027年3月31日までの登記で1,000分の1.5に軽減されます（国税庁 No.7191・租税特別措置法72条の2）。

ただし、軽減は新築または取得後1年以内の登記に限られます。

使えるかどうかは取得の経緯と時期で変わるので、司法書士に確かめてください。

増築した部分だけ未登記のとき

建物の一部だけが登記と合っていない場合もあります。

登記された建物を増築して床面積が変わったときは、変更があった日から1か月以内に表題部の変更登記を申請する決まりです（不動産登記法51条1項）。

怠れば過料の対象になる点は、表題登記と同じです。

登記の床面積と実際の広さが合わないままでは、買い手や金融機関が建物の状態を確かめにくくなります。

売る前に変更登記を済ませておいてください。

借地では、増築に地主の承諾が要るという取り決めが借地契約書に入っていることがあります。

地主が承諾しないときは、裁判所の許可を求める手続きもあります（借地借家法17条）。

譲渡の承諾を求める話し合いでは、過去の増築について地主の承諾を得ていたかを確かめられることがあります。

承諾書が残っているかも、あわせて確かめてください。

相続した未登記建物の名義の手続き

借地の家を法定相続人が相続する場合、借地権の相続には地主の承諾も承諾料も原則として要りません（民法896条）。

ただし、法定相続人以外への遺贈は譲渡にあたるので、地主の承諾が必要です。

地主の承諾が要らない一方で、建物の登記と固定資産税の名義は相続人が自分で切り替えます。

手続きの順番を押さえておいてください。

表題登記のあとに相続の登記をする

未登記の建物には、相続の登記を書き込むもとになる登記記録がありません。

そのため、まず表題登記で建物を登記記録に載せ、続けて所有権保存登記で相続人の名義を記録する順になります。

相続で所有権を取得したときも、表題登記の申請期限は取得の日から1か月以内です（不動産登記法47条1項）。

遺産分割で誰が家を継ぐかは早めに決めてください。

すでに登記されている建物を相続した場合は、2024年4月1日から相続登記が義務になっています。

相続で取得したことを知った日から3年以内に申請が必要で、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。

2024年4月より前の相続分は、2027年3月31日が期限です。

遺産分割が終わらないうちは、相続人申告登記で義務を果たせます（法務省）。

建物の名義は、借地契約を引き継ぐ相続人にそろえておくと、先の最高裁判例のような名義の食い違いを避けられ、そのまま売却にも進めます。借地権の相続全体の流れは借地権の相続で解説しています。

固定資産税の名義の届出

固定資産税は、土地は地主に、建物は建物の所有者である借地人にかかります（地方税法343条）。

未登記の家屋も課税の対象です。

東京23区で未登記の家屋を相続したときは、家屋のある区の都税事務所に「現所有者申告書」を出します。

提出は、相続からおおむね3か月以内が目安です。

売買や贈与で未登記の家屋の持ち主が替わるときは、「未登記家屋名義人変更届」を出します（東京都主税局）。

23区以外は市町村ごとに届出の名前や様式が違うので、家屋のある市町村の窓口で確かめてください。

借地の固定資産税の負担の分け方は借地の固定資産税は誰が払うかで解説しています。

未登記の借地の家を解体して返すとき

借地の家を売らずに土地を返すときは、建物を取り壊して更地で返すのが原則です。

借主は、借りた後に附属させた物を収去する義務を負います（民法599条1項を622条で賃貸借に準用）。

借地では、これが建物の取り壊しにあたります。

そのため、解体の費用は借地人が負担する前提で地主と話し合うことになります。

取り壊す前に、建物を残したまま手放す道がないかを確かめてください。

借地の期間が満了して更新されないときは、借地人は地主に建物を時価で買い取るよう請求できます（借地借家法13条）。

取り壊してしまうと、この請求の対象になる建物がなくなります。

解体を決める前に地主へ買い取りの意向を聞いておけば、費用を払って返すか、値段をつけて引き取ってもらうかを比べられます。

登記された建物を取り壊したときは、1か月以内に滅失登記を申請します（不動産登記法57条）。

未登記の建物には消す登記記録がないので、滅失登記はしません。

そのかわり、固定資産税の課税が続かないように、取り壊したことを都税事務所や市町村に伝える手続きが要るかを確かめてください。

なお、増築部分だけが未登記の建物を取り壊す場合は、登記された部分について滅失登記が要ります。

解体費用を誰が払うかと交渉の進め方は借地の家の解体費用は誰が払うかで解説しています。

よくある質問

未登記のままでも固定資産税はかかりますか

かかります。

固定資産税は建物の所有者にかかり、借地の家では借地人が納めます（地方税法343条）。

東京23区では、相続で持ち主が替わったときに都税事務所へ現所有者申告書を出します。

23区以外の地域では、市町村ごとの届出に従ってください。

登記の費用は買い手と分けられますか

費用をどちらが持つかは、売買の条件として買い手と話し合って決められます。

ただ、表題登記は建物の所有権を取得した人が1か月以内に申請する義務を負うので、売主が登記を済ませてから売る形が手続きの順番に合います。

未登記のまま売る場合に、費用を値段の調整で分けるのか、別に負担するのかは、売買契約書に書く前に個別に確かめてください。

表題登記をしないとどうなりますか

表題登記がない建物の所有権を取得した人には、1か月以内に申請する義務があります。

正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になります。

加えて、建物が未登記のままでは借地借家法10条1項の効力が生じないので、地主が替わったときに借地権を主張できないことがあり、売るときも住宅ローンを使う買い手が検討しにくくなります。

未登記の家を相続したら相続税はかかりますか

借地権は相続税の評価の対象となる財産で、評価は更地価格に借地権割合を掛けた額が出発点になります（国税庁 No.4611）。

借地権割合は国税庁が路線価図で地域ごとに定めていて、Aの90%からGの30%までの7段階です。

建物が未登記であっても、相続財産から外れるわけではありません。

相続税がかかるかどうかは遺産全体の額で変わるので、個別に確かめてください。

地主に売るときも譲渡承諾料はかかりますか

地主に借地権を売る場合や、底地と一緒に売る場合は、譲渡承諾料は原則かかりません。

第三者に売るときは地主の承諾が要り、譲渡承諾料は借地権価格の10%前後が目安です。

どちらに売るかで手元に残る額が変わるので、両方の条件を比べてください。

まとめ

未登記の借地の家でも売ることはできますが、建物の登記がないと、借地権を第三者に主張できず、住宅ローンを使う買い手もつきにくくなります。

一般の買い手に売るなら、表題登記・所有権保存登記・地主の譲渡承諾の順に進めてください。

手間をかけずに手放したいなら、未登記のまま地主や買取業者に売る道もあります。

相続したときは、表題登記の1か月の期限と固定資産税の名義の届出も忘れずに済ませてください。

借地権のミカタでは、監修の株式会社グランクルー（宅地建物取引業 東京都知事免許(2)101165）が、借地権の売却や相続の相談を無料で受け付けています。無料相談のページからお問い合わせいただけます。

ぜひ本記事の手続きの順番を参考に、建物の登記と地主との話し合いを進めてください。

参考にした資料

• e-Gov法令検索「不動産登記法」（第47条・第51条・第164条）
• e-Gov法令検索「借地借家法」（第10条）
• e-Gov法令検索「土地家屋調査士法」（第3条）
• e-Gov法令検索「司法書士法」（第3条）
• 東京都主税局「相続の場合の手続き」「未登記家屋の名義人変更」