借地の地主が死亡したら？地代の払い先と契約・売却への影響
借地の家に住んでいて地主が亡くなったと知らされたり、地代の振込先が分からなくなったりすると、借地契約がこの先どうなるのかを確かめる必要が出てきます。
地主の相続人が相続開始の時から地主の権利と義務を引き継ぐので（民法896条）、借地契約はそのまま続き、借地人は今の条件のまま土地を使い続けられます。
払い先が分からない地代は、供託という方法で払うこともできます。
本記事では、地主の死亡後の地代の払い先と供託、底地が売られたときの借地権の守り方、借地権を売るときの選択肢、新しい地主からの更新料や地代の値上げへの対応を解説します。
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地主から立ち退きや値上げを求められたら返事をする前にご相談ください
借地の地主が死亡しても借地契約はそのまま続く
借地の地主が亡くなっても、借地契約が終わるわけではありません。土地の持ち主が地主の相続人に代わるだけで、借地権の中身も、借地人が地代を払う義務も、亡くなる前と同じように残ります。
地主の相続人が引き継ぎ、今の条件のまま続きます（民法896条）
相続人に書面で確かめ、過失なく分からないときは供託できます（民法494条）
借地人本人の名義で登記した建物があれば、底地を買った人にも借地権を主張できます（借地借家法10条1項）
地代の増額には条文が挙げる理由が要り、更新料は特約の有無で扱いが変わります
地主の相続人に売るか底地と一緒に売れば、譲渡承諾料は原則かかりません
地主の相続人が新しい地主になる
地主が亡くなると、地主の相続人が相続開始の時から地主の権利と義務を引き継ぎます（民法896条）。
引き継ぐのは地代を受け取る権利だけではなく、土地を借地人に使わせる義務も含まれるので、借地権の存続期間や地代の額、更新の扱いは亡くなる前の借地契約のまま続きます。
期間が満了したときに新しい地主が更新を断るには正当な理由（正当事由）が要り（借地借家法6条）、1992年7月31日以前に始まった借地契約に適用される旧法（借地法）でも同じ考え方がとられているので（借地法4条・6条）、地主が代わったことだけで土地を返す流れにはなりません。
新しい地主が誰かは土地の登記で確かめられますが、地主の相続人が相続登記を済ませるまでは、名義が亡くなった地主のままのこともあります。
相続登記は2024年4月1日から義務になり、相続で取得したことを知った日から3年以内の申請が求められ、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります（2024年4月より前の相続分は2027年3月31日が期限です）。
遺産分割が終わらないうちは相続人申告登記で義務を果たせるので、登記を見ても誰が土地を引き継いだかがすぐには分からない場合があり、その間は地主の家族に直接問い合わせることになります。
地主がお寺の場合は、土地が宗教法人の名義か住職個人の名義かで相続が起きるかどうかが変わるので、まず登記の名義を確かめてください。宗教法人の名義であれば、借地に関わる事務は規則に別の定めがなければ責任役員の過半数で決めます（宗教法人法19条）。
借地契約書の書き換えは必須ではない
借地契約は地主の相続人にそのまま引き継がれるので、地主が亡くなったことを理由に借地契約書を作り直さなくても、今の借地契約書の内容が新しい地主との間で通用します。それでも、新しい地主の名前と連絡先、地代の振込先は口頭で済ませず、書面やメールで受け取っておくと、後になって払った・払っていないの食い違いが起きたときに示せる記録になります。
新しい地主から借地契約書の作り直しを持ちかけられたときは、地代の額や更新料、建て替えの扱いが今の借地契約書と変わっていないかを見比べてから署名してください。
条件が変わっている箇所があれば、その場で決めずに持ち帰って確かめても差し支えありません。
借地契約書のどこを見ればよいかは借地契約書に書く内容と注意点で解説しています。
地主の死亡後の地代の払い先
地主の死亡後も地代の支払い義務は残るので、地代の払い先は借地人が早めに確かめておきたい事柄です。払い先が決まらないまま地代が止まると、未払いとして扱われるおそれがあり、地主の相続人との関係がこじれるもとにもなるので、払い先が分からないことを理由に払うのをやめないでください。
相続人が決まるまでの払い方
遺産分割が終わるまでは、誰が土地を引き継ぐかが決まっていないことがあります。
その間は地主の家族に相続人の代表者を尋ね、誰の口座に払えばよいかを書面で示してもらってから振り込むと、払った記録と払い先の根拠が両方残ります。
亡くなった地主の口座へ従来どおり振り込み続けてよいかも、自分で決めずに相続人に確かめてください。
相続人どうしの言い分が食い違い、誰に払えばよいかを借地人の側で判断できなくなったときは、次の供託を使えます。
払い先が分からないときの供託
地代を払おうとしたのに地主が受け取りを拒んだとき、地主が受け取れないとき、過失なく誰に払えばよいか分からないときは、地代を供託できます（民法494条）。供託をした時点でその地代を払ったのと同じ扱いになるので（同494条1項）、払い先が定まらない間も、借地人の側は地代を払っている状態を保てます。
受け取りを拒まれたことを理由に供託するには、先に地代を払おうとしておくことが要ります。
相続人が分かっていて連絡が遅いだけのときは「過失なく誰に払えばよいか分からない」に当たらない場合もあるので、問い合わせた日付や相手、返事の内容を記録に残しておいてください。
供託は地代の支払い場所を受け持つ供託所に申請し（民法495条1項）、必要な書類や書き方はその供託所で個別に確かめてください。
地主の相続で底地が売られたとき
地主の相続人が、相続した底地を第三者に売ることもあります。底地を買った人は新しい地主として地代を受け取る立場になりますが、その人に借地権を主張できるかどうかは、借地人が借地上の建物をどう登記しているかで変わります。
建物の登記があれば借地権を主張できる
借地権は、土地の上に借地人が登記した建物を持っていれば、借地権そのものの登記がなくても、土地を買った人などの第三者に主張できます（借地借家法10条1項）。反対に、建物が未登記だとこの効力は生じないので、底地を買った人から土地の明け渡しを求められたときに、借地権を対抗できない立場に置かれます。
建物を登記していても、名義が借地人本人ではなく同居の親族など他人になっていると、借地権を第三者に主張できないとした最高裁判例があります（最高裁昭和41年4月27日大法廷判決）。
親から借地の家を相続した場合は、登記されている建物なら名義を自分に移す相続登記も相続登記の義務の対象になるので、地主側の相続をきっかけに、自分の建物の登記名義も見直しておいてください。
建物の登記の確かめ方と手続きは借地権の登記で解説しています。
地主の死亡は借地権を売るきっかけになる
地主の死亡で地主の相続人と話し合う場ができると、借地権を手放すかどうかもあわせて相談しやすくなります。借地権の売り先は、地主の相続人、底地と一緒に買う第三者、借地権だけを買う第三者に分かれ、どれを選ぶかで地主の承諾や譲渡承諾料の扱いが変わります。
住宅用の借地に多い賃借権の借地権を第三者に売るには地主の承諾が必要で（民法612条）、承諾なく譲ると借地契約の解除の理由になり得ます。
第三者に売るときに地主へ払う譲渡承諾料（名義書換料）は借地権価格の10%前後が目安とされ、地主が承諾しないときは、譲渡の前に裁判所へ承諾に代わる許可を申し立てられます（借地借家法19条・借地非訟）。
申立てを受けた地主は自ら借地権を買い取ると申し出ることもできるので（同条3項）、新しい地主が売却に前向きでないときも、手段がなくなるわけではありません。
なお、地上権の借地権は地主の承諾なしで譲渡できるので、借地契約書で借地権の種類も確かめてください。
相続人に借地権を買い取ってもらう
地主の相続人に借地権を買い取ってもらう場合は、譲渡承諾料は原則かかりません。相続人の側も、借地権を買い取れば借地のない土地として使えるようになるので、話し合いの中で打診してみる価値があります。
借地権価格の考え方の出発点は「更地価格×借地権割合」で、相続税評価でも同じ考え方を使います（国税庁 No.4611）。
借地権割合は国税庁が路線価図で地域ごとに定め、Aの90%からGの30%まで10%刻みの7段階で、路線価図では「350C」のように1㎡あたりの路線価（千円単位）の後ろにアルファベットで示されます。
路線価は公示価格の8割程度を目安に定められていますが、実際の売却価格は地代の負担や地主の承諾が要ることを買い手が見込むため、この計算より低くなることが多いので、計算は交渉の目安として使ってください。
相続人との価格交渉の進め方は借地権を地主に買い取ってもらう相場と交渉の進め方で解説しています。
売った後は譲渡所得に税金がかかり、譲渡所得は「売却価格−（取得費＋譲渡費用）−特別控除」で計算します。
所有期間が売った年の1月1日時点で5年超なら税率は20.315%、5年以下なら39.63%で（国税庁 No.3208・No.3211）、取得費が分からないときは売却価格の5%を取得費にできます（国税庁 No.3258）。
自宅として住んでいた家と敷地を売る場合は、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ることなどを満たせば、居住用財産の3,000万円特別控除を使える場合があります（国税庁 No.3302）。
税金の計算の詳しい流れは借地権を売却したときの税金で解説しています。
底地と一緒に売る
地主の相続人が底地を手放したい場合は、借地権と底地を一緒に第三者へ売る方法もとれます。底地と一緒に売る場合も譲渡承諾料は原則かからず、買い手は借地のない土地として買えるので、借地権だけを売るときのように地代の負担や地主の承諾を見込んで価格が下がることを避けやすくなります。
その代わり、売り出す時期や価格、売れた代金を借地権と底地でどう分けるかを地主の相続人と話し合って決める必要があり、相続人が複数いると話がまとまるまでに時間がかかることもあります。
新しい地主から更新料や地代の値上げを求められたら
地主が代わった後に、新しい地主から地代の値上げを求められることがあります。
地代の増額を請求できるのは、土地の税金（固定資産税・都市計画税など）の増減、土地の価格の上昇・低下その他の経済事情の変動、近くの似た土地の地代との比較で今の地代が不相当になったときで、増額は将来に向かってだけ認められます（借地借家法11条1項）。
条文が挙げる理由に地主が代わったこと自体は含まれず、一定の期間増額しない特約があればその特約に従うので、まず値上げの理由を書面で示してもらい、借地契約書の特約と照らし合わせてください。
話し合いがまとまらないときは、増額を正当とする裁判が確定するまで、借地人は自分が相当と認める額を払えば足ります（借地借家法11条2項）。
ただし、裁判で決まった額に足りなかった分は年1割の利息を付けて払うことになるので、相当と認める額は根拠を持って決めてください。
新しい地主がこれまでの額の地代を受け取らないときは、先に払おうとしたうえで供託できます（民法494条）。
値上げに応じる前に確かめることは地代の値上げへの対応で解説しています。
更新料については、借地借家法に支払い義務を定めた条文はありません。
最高裁昭和51年10月1日判決は、宅地の賃貸借の法定更新で地主の請求があれば当然に更新料を払う義務が生じるという慣習はないとしましたが、更新料の支払いを合意（特約）していた場合までは判断していないので、借地契約書に更新料の特約があるかどうかで扱いが変わります。
新しい地主から更新料を求められたら、特約の有無と書かれた条件を確かめてから返事をしてください。
更新料の扱いは借地権の更新料で解説しています。
よくある質問
地主が亡くなったことを知らずに地代を払い続けていたらどうなりますか
地主の相続人が相続開始の時から地主の権利を引き継ぐので（民法896条）、亡くなった後の地代を受け取る立場にあるのは相続人です。
亡くなった地主の口座に振り込んでいた分の扱いは、相続人の側の事情によって変わるので、亡くなったことを知った時点で振込の記録を相続人に伝え、扱いを個別に確かめてください。
今後の振込先は書面で示してもらってから振り込むと、行き違いを防げます。
地主の相続人が複数いるときは誰に払いますか
相続人どうしで誰が受け取るかを決め、振込先を書面で知らせてもらってから払うと、払い先の根拠が残ります。
相続人の言い分が食い違い、過失なく誰に払えばよいか分からないときは、地代を供託でき、供託した時点で払ったのと同じ扱いになります（民法494条）。
どちらの場合も、問い合わせた記録を残しておいてください。
地主の相続人と連絡が取れないときはどうしますか
相続人が誰か分からず、調べても過失なく払い先を確かめられないときは、地代を供託できます（民法494条）。
相続人が分かっていて返事が遅いだけなら、この条件に当たらない場合もあるので、まず書面で払い先を問い合わせてください。
供託は地代の支払い場所を受け持つ供託所に申請します（民法495条1項）。
供託の前に、相続人を探したり問い合わせたりした記録を残しておくと、供託の理由を示しやすくなります。
地主が亡くなると借地権の価値は変わりますか
借地権価格の考え方の出発点は「更地価格×借地権割合」で、借地権割合は国税庁が路線価図で地域ごとに定めているので、地主が亡くなったことでこの割合が変わるわけではありません。
実際の売却価格は、地代の負担や地主の承諾が要ることを買い手が見込むため、この計算より低くなることが多く、新しい地主が売却や底地との同時売却にどう応じるかでも変わります。
具体的な額は個別に確かめてください。
地主の相続人に借地権を買い取ってもらうときも譲渡承諾料は必要ですか
借地権を地主に売る場合は、譲渡承諾料（名義書換料）は原則かかりません。
地主の相続人が土地を相続して新しい地主になっていれば、その相続人に売るのも地主に売る場合にあたります。
土地を引き継いでいない相続人に売るときは扱いが変わり得るので、誰が土地を相続したかを先に確かめてください。
まとめ
借地の地主が亡くなっても、地主の相続人が地主の権利と義務を引き継ぐので借地契約はそのまま続き、借地契約書を作り直す必要もありません。地代は相続人に払い先を書面で確かめてから払い、払い先が過失なく分からないときは供託でき、底地が売られたときに備えて建物の登記が借地人本人の名義になっているかも確かめておくと安心です。
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ぜひ本記事の内容を参考に、地主の相続人と地代の払い先や今後の借地の扱いを確かめてください。
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参考にした資料
- e-Gov法令検索「民法」（第494条・第495条・第896条）
- e-Gov法令検索「借地借家法」（第10条・第11条）