借地権の譲渡で調停が不成立になったら？次に取れる5つの方法
地主が借地権の譲渡承諾を拒否し、民事調停でも合意の見込みがないとして「調停不成立」で終わった段階でも、借地権を手放す道は残っています。
調停は不成立で事件が終わりますが（民事調停法14条）、その後に裁判所へ譲渡の許可（借地非訟）を申し立てることを妨げる決まりはありません。
地主への売却や、底地との同時売却を選ぶこともできます。
本記事では、調停が不成立になった後に取れる5つの方法と、それぞれの進め方や注意点を解説します。
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借地権の譲渡の調停が不成立になっても終わりではない
借地権の調停が不成立で終わっても、終わるのは調停という話し合いの手続きだけで、借地権そのものや借地契約の扱いが決まるわけではありません。
譲渡の許可を求める借地非訟のほか、地主や第三者と別の形でまとめる方法もあります。
どの方法を選ぶにしても、調停と借地非訟が別の手続きであることを押さえておくと、次の一手を選びやすくなります。
地主が承諾しなくても、裁判所の許可で第三者へ売れる。許可と引き換えに財産上の給付が命じられるのが通常
譲渡承諾料は原則かからない。価格は地主との話し合いで決まる
譲渡承諾料は原則かからない。代金の分け方を地主と決める
第三者への譲渡なので、地主の承諾か裁判所の許可が要る
地代と建物の固定資産税を払い続ける。法定相続人への相続なら承諾は原則不要
調停と借地非訟の違い
民事調停は、裁判所で地主と借地人が話し合い、双方が合意したときにだけまとまる手続きです。
地主が譲渡に反対し続ければ、合意の見込みがないとして不成立になります。
調停では、借地人の側から地主に合意を強いる手段がありません。
これに対して借地非訟は、地主の承諾に代わる許可を出すかどうかを裁判所が決める手続きです（借地借家法19条）。
地主が反対していても許可が出れば第三者へ譲渡でき、その際は許可と引き換えに、承諾料に当たる財産上の給付が命じられるのが通常です。
そもそも賃借権の借地権を他人に譲るには地主の承諾が必要で（民法612条）、承諾なく譲ると借地契約の解除の理由になり得ます。地上権の借地権なら承諾なしで譲渡できますが、住宅用の借地は賃借権が多いので、借地契約書で自分の借地権がどちらかを確かめてください。
譲渡の許可は調停を経なくても申し立てられる
裁判の前にまず調停を申し立てなければならない「調停前置」は、地代・家賃の増額・減額の請求の事件に限られます（民事調停法24条の2）。
借地権の譲渡の許可にはこの決まりがなく、調停を経なくても借地非訟を申し立てられます。
調停が不成立に終わったことは、借地非訟の妨げになりません。
申し立てる時期には注意してください。
譲渡の許可は、譲渡する前に申し立てるものとされています（借地借家法19条1項）。
調停が不成立になったからといって先に買い手との売買を済ませると、承諾のない譲渡として扱われるおそれがあるので、第三者に売るなら許可を得てからにしてください。
なお、借地非訟を申し立てた後でも裁判所が職権で調停に付すことがあり、その間は借地非訟の手続きが止まります（民事調停法20条・20条の3）。
借地非訟で譲渡の許可を申し立てる
借地非訟で譲渡の許可を申し立てると、地主が借地権の譲渡承諾を拒否していても、裁判所が承諾に代わる許可を出せば第三者へ売れます（借地借家法19条1項）。
申立先は借地の所在地を管轄する地方裁判所で、当事者が合意すれば同じ所在地の簡易裁判所でもかまいません（同法41条）。
東京23区の借地なら、東京地方裁判所民事第22部が担当します。
裁判所は原則として、決定の前に鑑定委員会の意見を聴きます。
鑑定委員会は3人以上で構成され、東京地裁では弁護士・不動産鑑定士・建築士などから委員が指定されます。
委員は現地を調べて意見書を出し、その費用は国が負担します（借地借家法17条6項・47条）。
東京地裁の目安では、申立てからおおむね1か月〜1か月半で第1回の審問期日が開かれ、その約1か月半後に現地調査があります。
意見書の提出から1か月〜1か月半程度で次の審問期日へ進み、決定に不服があれば、決定書を受け取った日から2週間以内に即時抗告できます。
許可が出るときは、承諾料に当たる財産上の給付を地主へ払うよう命じられるのが通常です。
譲渡の許可では、借地権価格の10%前後が東京地裁の運用の目安とされています。
借地権価格の出発点は「更地価格×借地権割合」で、借地権割合は国税庁が路線価図でAの90%からGの30%まで7段階で示しています。
自分の借地がどの段階かを先に調べておくと、売却代金から給付を差し引いた手取りを考えやすくなります。
地主の承諾をもらうために払った名義書換料は、譲渡所得の計算で譲渡費用になります（国税庁 No.3255）。
ただし、裁判所が命じた給付の扱いは税務署や税理士に確かめてください。
申立手数料は民事訴訟費用等に関する法律の別表第一13の項で決まり、借地の価額をもとに計算します。
東京地裁では固定資産評価額の2分の1を基礎にし、申立手数料は収入印紙で納め、相手方1名につき郵便切手6,000円を予納します（2026年11月時点）。
代理人を立てる場合は、原則として弁護士に限られます（借地借家法44条1項）。
調停を弁護士に任せていた場合は、その弁護士が借地非訟まで引き受けるか、別の弁護士に頼むかも、この段階で決めてください。
手続きの細かい流れは借地非訟の手続きと費用で解説しています。
地主が介入権を使ったとき
借地非訟を申し立てると、地主は裁判所が定める期間内に、自分が建物と借地権の譲渡を受けると申し立てられます（借地借家法19条3項）。
これが介入権です。
地主が使えば、裁判所は相当の対価を定めて地主への譲渡を命じ、代金の支払いと引き渡しを同時に行うよう命じることもできます。
調停で第三者への譲渡を拒んでいた地主が、借地非訟の場で介入権を使う場合もあるので、申立ての時点でその可能性も考えに入れておいてください。
介入されると予定していた買い手には売れなくなりますが、借地権を手放すという目的は果たせます。
対価に納得できないときは、許可の申立てを取り下げれば、地主の介入権の申立ても効力を失います（同条4項）。
ただし、裁判所が地主への譲渡を命じる裁判をした後は、当事者の合意がなければ取り下げられません（同条5項）。
取り下げるかどうかは、裁判が出る前に弁護士と決めてください。
地主の買取価格の決まり方は借地非訟の介入権と地主の買取価格で解説しています。
地主に借地権を買い取ってもらう
調停で第三者への譲渡に反対した地主でも、借地権を自分で買い取る話には応じる場合があります。
地主に売るときは地主自身が買い手になるので、第三者に売るときに払う譲渡承諾料（名義書換料）は原則かかりません。
借地非訟を申し立てれば介入権が使われる可能性もあるので、申し立てる前に地主へ直接買い取りを打診する、という順番も考えられます。
価格は話し合いで決まり、出発点は「更地価格×借地権割合」です。
ただ、実際の売却価格はこれより低くなることが多いので、計算した額をそのまま見込まずに交渉してください。
更地価格を路線価から出す場合、路線価は公示価格の8割程度を目安に定められているため、実際の取引の価格とはずれが出ます。
地主がお寺で、お金を借りて買い取るなら、一時の借入を除き少なくとも1か月前に信者その他の利害関係人へ公告が必要です（宗教法人法23条）。
返事までの時間はその分を見込んでください。
交渉の進め方は借地権を地主に買い取ってもらう相場と交渉の進め方で解説しています。
地主と一緒に底地と借地権を売る
地主と借地人が足並みをそろえ、底地と借地権をまとめて第三者に売る方法もあります。
買い手は土地と建物を一体で手に入れるので、借地のまま売るときのように地代の負担や地主の承諾を見込んだ値引きを求められにくくなります。
譲渡承諾料も原則かかりません。
代金をどう分けるかは地主との話し合いで決まります。
借地権割合は話し合いの手がかりになりますが、割合どおりに分けると決まっているわけではないので、配分は売り出す前に書面で決めておいてください。
調停で対立した相手と組む方法になるため、地主にとっても底地を現金化できる点を伝え、不動産会社に間に入ってもらうと話を進めやすくなる場合があります。
地主がお寺なら、底地の売却は不動産の処分にあたり、少なくとも1か月前の公告が要ります（宗教法人法23条）。
事務は規則に別の定めがなければ責任役員の過半数で決めるので（同法19条）、その期間を見込んで売り出しの時期を決めてください。
底地の基本は底地とはで解説しています。
借地権の買取業者に売る
借地権の買取業者は、借地権を自ら買い取る不動産会社です。買い手が業者に決まっているぶん、一般の買い手を探す段取りを省けますが、価格は「更地価格×借地権割合」より低くなることが多いので、複数の業者に査定を頼んで比べてください。
業者に売る場合も第三者への譲渡なので、地主の承諾か裁判所の許可が必要です（民法612条・借地借家法19条）。
承諾が得られていない借地権を買い取るかどうかや、承諾の交渉や借地非訟の段取りを誰が担うかは業者によって変わります。
売買契約書で承諾や許可が得られなかったときの扱いをどう決めるかを、事前に確かめてください。
第三者が借地上の建物を取得し、地主が譲渡を承諾しないときは、その第三者が地主に建物の買取りを請求できる仕組みもあります（同法14条）。
ただし、承諾のない譲渡は借地契約の解除の理由になり得るので、売る側としては承諾か許可を得てから引き渡す形が無難です。
業者選びは借地権の買取で解説しています。
どの方法で売っても、手元に残る額は譲渡所得の税金で変わります。
譲渡所得は、売却価格から取得費と譲渡費用を引き、さらに特別控除を引いて計算します。
売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば税率は20.315%、5年以下なら39.63%です（国税庁 No.3208・No.3211）。
取得費が分からないときは売却価格の5%を取得費にできます。
自宅として住んでいた家なら、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売るなどの要件を満たすと、居住用財産の3,000万円特別控除を使える場合があります。
詳しくは借地権を売却したときの税金で解説しています。
借地を売らずに持ち続ける
今すぐ売らずに借地を持ち続ける場合は、地代を払い続けることになります。
固定資産税は、建物の分が建物の所有者である借地人に、土地の分が地主にかかります（地方税法343条）。
地主が期間満了時に更新を断るには正当事由が必要で（借地借家法6条、旧法の借地法4条・6条も同じ考え方）、更新後の期間は最初が20年、2回目以降が10年です（同法4条）。
期間が満了したからといって土地を明け渡すことになるとは限らず、住み続けながら、地主の代替わりなどで話し合いの相手が変わる時期を待つこともできます。
持ち続けるあいだに相続が起きても、法定相続人が相続するなら地主の承諾も承諾料も原則要りません（民法896条）。
一方で、借地契約の定めによっては、建て替えや増改築、木造から堅固な建物への変更に地主の承諾か裁判所の許可が要ります（借地借家法17条）。
借地権付きの建物は住宅ローンを組みにくく、金融機関から地主の承諾書を求められることもあります。
持ち続ける間も、地主の協力が要る場面は残ります。
借地契約が終わって土地を返すときは更地にして返すのが原則ですが、期間が満了して更新されないときは地主に建物を時価で買い取るよう請求でき、その場合は取り壊さずに済みます（同法13条）。
いずれ手放すなら、更地にして返すのか建物ごと売るのかを、今のうちに比べておいてください。
よくある質問
調停の記録は借地非訟で使えますか
借地非訟は調停とは別に申し立てる手続きなので、調停で出した書面や調停の記録がどう扱われるかは、申立てを頼む弁護士や裁判所に個別に確かめてください。
一方、調停のために集めた借地契約書、地代の支払いの記録、買い手との条件をまとめた資料は、借地非訟の申立ての準備にも役立ちます。
調停で地主が示した反対の理由は、借地非訟で何を主張するかを考える材料にもなります。
弁護士を替えて調停をやり直せますか
調停は不成立で事件が終わるので（民事調停法14条）、話し合いをもう一度するなら新たに申し立てることになります。
その前に、地主の考えが変わる見込みがあるかを考えてください。
譲渡の許可が目的なら、調停を経なくても借地非訟で申し立てられます。
借地非訟の代理人は原則として弁護士に限られるので（借地借家法44条1項）、弁護士を替えるときは借地非訟まで任せられるかを確かめてください。
借地非訟にはどれくらいの期間がかかりますか
東京地裁では、多くの事件がおおむね1年以内に終わるとされています。
申立てから第1回の審問期日まではおおむね1か月〜1か月半で、その約1か月半後に鑑定委員会の現地調査があり、意見書の提出から1か月〜1か月半程度で次の審問期日に進むのが目安です。
地主が介入権を使った場合や即時抗告があった場合など、事件の中身によって長さは変わります。
借地非訟の申立てに必要な費用は何ですか
申立手数料は民事訴訟費用等に関する法律の別表第一13の項で決まり、借地の価額をもとに計算して収入印紙で納めます。
東京地裁では固定資産評価額の2分の1を基礎にし、これとは別に相手方1名につき郵便切手6,000円を予納します。
鑑定委員会の費用は国が負担しますが、弁護士費用や、許可と引き換えに命じられる財産上の給付は別に見込んでください。
相続した借地の家でも譲渡の許可を申し立てることはできますか
法定相続人が借地権を相続するだけなら、地主の承諾も承諾料も原則要りません（民法896条）。
ただし、相続した借地権を第三者に売るときは地主の承諾が必要で、地主が承諾しなければ、譲渡の前に借地借家法19条の許可を申し立てられます。
建物の相続登記は2024年4月1日から義務になっているので、相続で取得したことを知った日から3年以内に申請してください。
まとめ
借地権の譲渡の調停が不成立になっても、譲渡の許可は調停を経ずに借地非訟で申し立てられます。
地主への売却、底地との同時売却、買取業者への売却、持ち続けるという道も残っています。
どれを選ぶかは、地主が介入権を使う可能性や、財産上の給付と税金を差し引いた手取りで変わるので、方法ごとに比べてから決めてください。
借地権のミカタでは、監修の株式会社グランクルー（宅地建物取引業 東京都知事免許(2)101165）が、借地権の売却や地主との調整の相談を無料で受け付けています。無料相談のページからお問い合わせいただけます。
ぜひ本記事の5つの方法を参考に、調停が不成立になった後の進め方を決めてください。
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参考にした資料
- e-Gov法令検索「民事調停法」（第14条・第20条・第24条の2）
- e-Gov法令検索「借地借家法」（第19条）
- 東京地方裁判所「借地非訟とは」